Как купить недвижимость в Италии [пошаговый гид для иностранцев]

Хотите купить недвижимость в Италии и понять, как проходит сделка на самом деле? Тогда начнём не с красивых фотографий, а с процесса: кто может купить, как проверить объект, когда подписывается предложение, что делает нотариус, какие налоги и расходы ждут покупателя и где иностранцы чаще всего ошибаются.

Это руководство обновлено в 2026 году для иностранных покупателей и основано на том, как сделки проходят сегодня на практике в Италии.

Я покажу, как искать недвижимость на крупных итальянских порталах, но главное — как не перепутать количество объявлений с качеством выбора.

И это ещё не всё...

И отдельно объясню, что покупка дома сама по себе не даёт ВНЖ, а также что стоит предусмотреть после сделки: школы, медицина, управление домом и налоги.

1. Об авторе - Почему я могу говорить об этом из практики
2. Кто может купить - Иностранцы, взаимность, резидентство
3. Как искать - Где и как выбрать недвижимость
4. Деньги - Ипотека, перевод средств и Source of Funds
5. Процесс покупки - Предложение, preliminare, due diligence и rogito
6. Налоги - Налоги при покупке, владении и налоговая резидентность
7. После покупки - Коммунальные услуги, страхование, аренда и ремонт
8. Переезд - ВНЖ, международные школы и медицина
9. Ошибки - Три вещи, которые я бы никогда не делала при покупке

1. Об авторе

Почему я написала это руководство? Потому что сама прошла путь иностранного покупателя и знаю, где возникают реальные риски.

Я тоже иностранка.

Во-вторых, я уже купила дом в Италии а затем превратила личный опыт покупки в профессию.

Италия легко влюбляет в себя. Но красивый дом и безопасная сделка — не одно и то же.

Сегодня я помогаю иностранным покупателям приобретать недвижимость в Италии.

Итак, позвольте представиться!

Меня зовут Елена Манжос. Я живу в Италии с 2004 года: сначала Тоскана, затем Милан.

В Милане я прошла профессиональное обучение, получила квалификацию агента и начала работать с международными сделками.

Именно этим я занимаюсь до сих пор.

Опыт научил меня одному: самые дорогие ошибки обычно происходят до rogito, когда покупатель слишком рано доверился красивой картинке. Я открыла свое агенство недвижимости - LUXURY VILLA ITALY.

Сегодня я работаю с иностранными покупателями на рынке престижной недвижимости Италии.

Итак, LUXURY VILLA ITALY— агентство недвижимости, специализирующееся на покупке и продаже престижной недвижимости в Италии для международных клиентов.

Основная география нашей деятельности:

• Ломбардия - Милан, Озеро Комо, Озеро Гарда, Озеро Маджоре
• Лигурия - Портофино, Санта-Маргерита-Лигуре
• Сардиния - Порто-Черво, Порто-Ротондо, Коста-Смеральда
• Тоскана - Форте-дей-Марми, Монте-Арджентарио, Пунта-Ала

От Милана и озёр до Лигурии, Сардинии и Тосканы. Именно практический опыт научил меня смотреть сначала на документы, локацию и ликвидность — и только потом на эмоции. ЭКСПЕРТОМ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ.

Поэтому это руководство — о том, как купить недвижимость в Италии спокойно, последовательно и без ненужных рисков.

2. Кто может купить недвижимость в Италии

ПОКУПКА ДОМА В ИТАЛИИ – МЕЧТА МНОГИХ.

Я люблю Италию и прекрасно понимаю, почему иностранцы хотят здесь жить.

Но покупка должна начинаться не с эмоций, а с проверки правил. Красота страны не отменяет юридическую due diligence.

У ТЕБЯ ЕСТЬ ВСЁ, ЧТО НУЖНО ДЛЯ ВДОХНОВЕНИЯ.

Горы, море, озёра, города и countryside дают совершенно разные сценарии жизни.

ГОРЫ Альпы подходят тем, кому важны горы и сезонность.

МОРЕ Лигурия и Сардиния — море, но с разной логистикой и рынком.

ОЗЕРА Комо, Гарда и Маджоре — разные рынки, а не один «рынок озёр».

ХОЛМЫ И ДОЛИНЫ Тоскана — countryside, история и большие различия между микролокациями.

ГОРОДА Милан — ликвидность и международная инфраструктура; другие города дают другой баланс цены и жизни.

А теперь к главному: кто может купить и сколько времени можно жить в Италии.

Кто может купить недвижимость в Италии?

Иностранец может купить недвижимость и без итальянского ВНЖ. Подробнее о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Италии, я объясняю отдельно; для части граждан стран вне ЕС нотариус проверяет взаимность.

Что такое принцип взаимности?

Если принцип взаимности применяется, проверяется, может ли итальянец получить сопоставимое право в стране покупателя.

До задатка попросите нотариуса подтвердить Ваш конкретный статус. Вот это действительно хорошая новость.

Как долго иностранец может оставаться в Италии?

Собственность не даёт права находиться в Италии сколько угодно.

Правила проживания зависят от гражданства и статуса. Главное различие — граждане ЕС и стран вне ЕС.

Кто является гражданами ЕС?

ЕС состоит из 27 государств; для его граждан действует свобода передвижения.

Великобритания после Brexit относится к странам вне ЕС.

Кроме того, граждане следующих стран:

• Норвегия — страна ЕЭЗ
• Исландия — страна ЕЭЗ
• Лихтенштейн — страна ЕЭЗ
• Швейцария — отдельный режим по соглашениям с ЕС
• Великобритания — страна вне ЕС после Brexit
• Андорра и Монако — микрогосударства со своими правилами
• Сан-Марино и Ватикан — отдельные специальные режимы
• для каждой категории правила долгосрочного проживания нужно проверять отдельно

У этих стран разные соглашения с ЕС и Италией.

Какими именно:

• Граждане ЕС пользуются свободой передвижения.
• При проживании более трёх месяцев обычно требуется регистрация в Anagrafe.
• Нужны соответствующее основание, средства и/или медицинское покрытие.
• После пяти лет законного проживания возможно постоянное право проживания.

Если совсем просто и в двух словах:

А как быть НЕ гражданам ЕС, как долго они могут оставаться в Италии? Для краткосрочного пребывания граждан стран вне ЕС обычно действует правило 90/180.

! 90 дней в любом 180-дневном периоде для обычного краткосрочного пребывания

Нужна ли виза, зависит от гражданства и конкретного статуса.

Хотите примеры?

Проверяйте Ваше гражданство на официальном портале итальянского МИД.

Актуальные визовые требования публикует Министерство иностранных дел Италии. Для русского языка ссылка - http://vistoperitalia.esteri.it/home/ru, но доступна версия на разных языках.

А что дальше?

Для переезда нужен отдельный визовый маршрут и, когда требуется, permesso di soggiorno.

Право купить дом и право постоянно жить в Италии — два разных вопроса.

3. Как выбрать и найти недвижимость

Теперь определим, что и где Вы действительно хотите купить.

С поиска начинаются три вопроса: объект, локация и способ поиска.

Картинки полезны, но критерии покупки должны быть конкретными. Согласуйте приоритеты всей семьи до начала просмотров.

Как этого избежать?

Обсудите бюджет, использование дома и обязательные характеристики заранее.

Если ответы сильно различаются, сначала найдите компромисс.

Итак, вопросы! >>>>>

Какой дом - дом вашей мечты в Италии?

Большинство моих иностранных клиентов предпочитают объект без серьёзной реконструкции.

1. Языковые трудности
2. Невозможность физически находиться на объекте во время работ и контролировать их ведение.
3. Удалённый ремонт легко увеличивает сроки и бюджет.

Но качественных turnkey-объектов в правильной локации всегда меньше, чем кажется.

Итальянский продавец часто считает ремонт уже задачей следующего владельца.

Где купить дом?

У вас есть точное представление о регионе или районе, где вы хотите купить недвижимость? Если вы еще этого не знаете... Что тогда? Моим клиентами я всегда задаю такой вопрос:

Вы не знаете, что ответить? Мой ответ почти всегда одинаков.

3 основных фактора при выборе дома

Локацию изменить нельзя. Планировку и отделку — иногда можно.

Сначала выбирайте регион и микролокацию, затем сам дом.

Милан, озёра, Лигурия, Тоскана и Сардиния внутри себя очень неоднородны.

Известное название ещё не означает правильную покупку.

И здесь пришло время нам вспомнить еще про один важный фактор при выборе дома - КЛИМАТ.

Климат и сезонность существенно отличаются между севером, югом, морем и горами.

Сравните погоду не только летом, но и зимой. Для гор особенно важна зимняя логистика.

Проверьте аэропорты, дороги, школы и ежедневную инфраструктуру.

И наконец!

Подумайте, хотите ли Вы международное окружение или более локальную среду. или ... Вы всё-таки предпочитаете полностью погрузиться в итальянскую действительность, традиции, культуру и быт?

Итак, у вас получилось ответить на все эти вопросы? Отлично. Тогда можно приступить к поиску дома!

Как искать дом?

Порталы помогают понять открытое предложение, но показывают asking prices, а не реальные цены сделок.

Что даёт онлайн-поиск?

Для первого обзора достаточно нескольких крупных площадок.

Для первого обзора рынка я бы начала с трёх крупных порталов:

• https://www.immobiliare.it/
• https://www.idealista.it/en/
• https://www.casa.it/
• Как выбрать агента по недвижимости в Италии

Я использую их именно для сравнения предложения.

Immobiliare.it Immobiliare.it полезен для карты рынка, asking prices и поиска агентств. Там же есть новостройки и аукционы недвижимости в Италии.

Средние цены помогают ориентироваться, но не заменяют valuation.

Энергетический класс показывает эффективность, а не качество ремонта. Техническое состояние и законность работ проверяются отдельно. Сохраните фильтры и отслеживайте новые объекты.

Idealista.it Idealista полезен для карты и перекрёстной проверки предложения. При необходимости используйте автоматический перевод. Его средние цены — только ориентир. Есть и раздел новостроек.

Casa.it Casa.it полезен как дополнительная площадка. Используйте его для перекрёстной проверки.

Купить самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору?

После выбора локации решите: искать самостоятельно или делегировать подбор недвижимости в Италии.

Самостоятельно можно, но координация иностранной сделки требует времени.

Если Вы нашли один объект и уверенно говорите по-итальянски, можно идти напрямую. Если вариантов много, хороший русскоязычный агент экономит время и снижает ошибки.

Как распознать хорошего агента по недвижимости?

Хороший агент не просто отправляет ссылки: он фильтрует рынок, организует проверки и ведёт переговоры. Для иностранца это особенно важно.

Вот почему, если откровенно, я всё-таки советую вам обратиться к агенту.

Сильный агент работает и с другими агентствами, и с off-market предложениями.

Для международного покупателя я смотрю на следующее:

Как найти Агента по поиску недвижимости, который говорит по-русски?

Поиск в интернете — только первый фильтр.

Дополнительно можно проверить профессиональные ассоциации:

• FIAIP 
• FIMAA
• A.N.A.M.A.

Ассоциации помогают проверить профессиональный статус участников.

Сколько стоят услуги профессионального агента по недвижимости?

4. Ипотека и перевод денег

Теперь — деньги: ипотека, перевод средств и сроки.

Готовы к новой, очень короткой анкете?

Увы и ах, но у меня для вас плохая новость. По действующим правилам в Италии нельзя использовать наличные для платежей на сумму 5 000 евро и более Для сделки важна полная прослеживаемость платежей.

Так что забудьте о наличных!

А дальше новость хорошая:

Иностранцы могут обращаться за ипотекой в итальянские банки. Нерезиденту банк оценивает доход, страну, LTV, объект и Source of Funds.

Как подать заявку на ипотечный кредит в Италии?

Гарантированного LTV 80% нет; условия определяет банк.

В сделке главное — прослеживаемость платежей, а не наличные.Лучше выбрать банк, у которого есть представительство в вашей стране.

Можно использовать лицензированного кредитного брокера.

Иностранцы могут получать ипотеку, но условия зависят от банка.

Сравните предложения и все комиссии.

После этого краткого объяснения, предлагаю вам стратегию шаг за шагом, как получить кредит.

Не повторяйте частую ошибку: просить кредит, когда вы уже начали переговоры. Банковские сроки не гарантированы; условие финансирования продумайте заранее. Гарантированного LTV 80% для иностранца не существует. Прощай дом вашей мечты!

КАКИЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ СУЩЕСТВУЮТ? Виды ипотеки зависят от применяемой процентной ставки.

Лучше получить банковскую pre-approval до предложения. Фиксированная ставка не меняется весь срок кредита.

ИПОТЕКА С ПЛАВАЮЩЕЙ СТАВКОЙ Сумма взноса зависит от изменения процентных ставок. Сравните условия нескольких банков или лицензированного брокера.

ИПОТЕКА С КОМБИНИРОВАННОЙ СТАВКОЙ Ставка меняется с фиксированной на плавающую или наоборот в заранее установленное время.

ИПОТЕКА С МАКСИМАЛЬНЫМ ПОКРЫТИЕМ Она также называется САР и предлагает переменную процентную ставку, которая, однако, не может превышать определенный процент.

И еще пару слов об ипотеке

Не ограничивайтесь названием ставки — сравнивайте полную стоимость кредита. Ипотека — долгосрочное обязательство, поэтому важны все расходы.

Банк регистрирует ипотеку на приобретаемый объект.

При серьёзной просрочке банк может реализовать залог. Это нормальный механизм ипотечного обеспечения.

Поэтому при выдаче кредита нотариус обеспечивает регистрацию ипотеки в Реестре недвижимости. Как только весь долг уплачен, ипотека благополучно погашена. Просрочка означает дополнительные проценты и риски.

! Будьте осторожны, потому что...

Кроме процентов есть и сопутствующие расходы.

Другие расходы:

• оценка недвижимости, которую выполняет специальный техник
• затраты на предварительное рассмотрение вашего запроса о получении финансирования на покупку недвижимости
• полис по страхованию имущества на случай пожара, взрыва и других несчастных случаев

ГОДОВАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА

Все эти расходы отражены в таком параметре, как годовая процентная ставка.

Сравнивайте полную годовую стоимость, а не только nominal rate.

Срок одобрения зависит от банка и профиля клиента.

Не обещайте продавцу сроки, которых банк ещё не подтвердил.

А ЧТО, ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ ДЕНЬГИ НА СЧЕТУ, И ВАМ НЕ НУЖНА НИКАКАЯ ИПОТЕКА?

Если ваш текущий счет не в евро, то возникают следующие вопросы:

Для крупных сумм заранее согласуйте маршрут перевода. и заранее согласовать с банком маршрут международного перевода.

Сегодня важны три проверки:

Банк должен заранее подтвердить возможность перевода всей суммы.

Проверьте заранее:

• лимиты и сроки международного перевода
• комиссии и валютный курс
• какие документы потребуются для Source of Funds
• необходимы ли дополнительные compliance-проверки

Не переводите крупную сумму в последний момент. Compliance редко подстраивается под дату Вашего rogito. Banca d’Italia

Заранее определите, куда поступит остаток цены и нужен ли deposito prezzo.

До сделки подготовьте:

• итальянский codice fiscale
• документы о происхождении средств
• банковские выписки и подтверждение движения денег
• Подготовьте документы, объясняющие происхождение крупных поступлений.
• данные счёта, с которого будет произведён платёж
• достаточный запас времени для банковской проверки

Source of Funds лучше закрыть до предложения.

Если деньги идут через несколько банков, подготовьте понятную цепочку.

• откуда возник капитал
• где он находился
• через какие банки будет переведён
• кто является владельцем счёта
• совпадает ли плательщик с покупателем
• есть ли валютные или санкционные ограничения
• достаточно ли времени до rogito

Не используйте банковскую схему десятилетней давности. Комплаенс меняется быстро. Подтвердите маршрут денег письменно. Consiglio Nazionale del Notariato

Банк и нотариус должны понимать происхождение средств и соблюдать AML/санкционные правила.

Мой совет: не соглашайтесь на короткий срок оплаты без подтверждения банка не дробите платежи с целью обойти банковские проверки сохраняйте документы, объясняющие происхождение средств Deposito del prezzo.

Вместо списка банков сравните:

• Ваш текущий международный банк
• крупный итальянский банк, готовый работать с нерезидентом
• специализированный private banking
• регулируемый FX/payment provider, если он подходит
• deposito prezzo у нотариуса, когда он полезен

5. Как проходит покупка недвижимости в Италии

Не считайте, что итальянская покупка работает как в Вашей стране.

В Италии свои правила — и это нужно учитывать.

Давайте перечислим всех действующих лиц, которые участвуют в акте продажи-покупки недвижимости в Италии Самая большая ошибка — считать, что итальянская покупка работает так же, как дома.

• нотариус
• агент по недвижимости
• В сделке могут участвовать:
• инспектор
• геодезист или архитектор.

А теперь подробнее про каждого.

Очень важная фигура, без него процесс купли-продажи не может быть завершен. Нотариус беспристрастен и проверяет юридическую сторону сделки. Задачи нотариуса:

• проверить всю документацию и проинформировать подрядчиков по делу о праве собственности других лиц (ипотека, выкуп и т.д.)
• убедиться, что это не случай «отмывания» денег
• собрать налоги от имени государства и передать данные, касающиеся продажи, в государственные реестры недвижимости.

Гонорар нотариуса зависит от сложности; универсального процента нет.

Нотариус обязателен для окончательного акта и действует беспристрастно. Просто! Достаточно зайти на сайт www.notariato.it. Он проверяет титул, формальные записи, AML и налоги по акту.

Агент соединяет стороны и способствует заключению сделки. Проверяйте профессиональный статус агента. Агент должен иметь необходимые требования и регистрацию.

Он сообщает известные существенные обстоятельства, но не заменяет техника или нотариуса.

Комиссия не фиксирована законом; условия согласуются заранее.

Нотариальный гонорар зависит от сделки; фиксированного процента нет.

Адвокат полезен, когда нужна отдельная защита интересов покупателя.

До того как предложение станет безусловным, Ваша команда должна проверить:

• кто является собственником недвижимости и имеет право распоряжаться объектом
• какие ипотеки, аресты, сервитуты и другие записи существуют в Registri Immobiliari
• состояние condominio и возможные задолженности или утверждённые крупные работы
• соответствует ли кадастровый план фактическому состоянию
• соответствует ли объект градостроительной документации Comune и можно ли урегулировать обнаруженные расхождения
• Проверяйте профессиональную регистрацию агента.
• есть ли действующий APE и соответствует ли он объекту

Гонорар адвоката зависит от объёма поручения. Я бы заранее согласовала конкретный scope: договоры, legal due diligence, налоговая координация, доверенность или вся сделка.

Технический специалист оценивает видимое состояние здания и инженерных систем.

В Италии эту функцию часто выполняют geometra, архитектор или инженер. Для проверки инженерных сооружений предпочтительно пригласить геодезиста или, для более точного контроля, архитектора.

Geometra и архитектор работают с Comune и Catasto; Catasto сам по себе не доказывает право собственности.

Они могут проводить инспекции, но главным образом в их задачи входит:

• Комиссия не фиксирована законом; условия согласуются заранее.
• сравнение официального кадастрового плана с фактическим состоянием объекта
• презентация практики строительства в муниципалитете в случае планируемых изменений и реконструкции

НУ ВОТ МЫ И ПОДОШЛИ К САМОЙ ПОКУПКЕ

Адвокат не обязателен, но полезен в сложных международных, корпоративных или спорных сделках.

Это зависит от каждой конкретной ситуации. Его задача — защищать именно Ваши интересы.

Иностранцу иногда приходится специально приезжать на просмотры.

Но значительную часть поиска сегодня можно организовать дистанционно.

1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ
2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНТРАКТА

Это письменный документ, посредством которого покупатель делает своё предложение продавцу. Предложение связывает покупателя; продавец становится связан после принятия.

Lettera di interesse может выразить интерес без обязательства, если составлена именно так.

Preliminare обязывает стороны; нотариальная trascrizione даёт более сильную защиту покупателю. Trascrizione защищает от последующих продаж, ипотек и взысканий.

Именно поэтому её используют в более рискованных или длинных сделках.

Preliminare не передаёт собственность, но создаёт обязательство заключить rogito.

Какая информация содержится в ПД?

В ПД указаны все условия продажи, а именно:

• цена
• сумма к оплате и сроки выплаты (основная сумма, залог и тд)
• Техническую часть обычно ведёт geometra, архитектор или инженер.
• дата, когда покупатель получит ключи от дома

При caparra confirmatoria нарушивший покупатель может потерять задаток. При нарушении продавца покупатель может требовать двойную caparra при наличии условий.

На rogito право собственности переходит покупателю. Именно здесь мечта наконец превращается в юридический факт.

Окончательный договор должен быть оформлен в присутствии нотариуса и по-итальянски также называется Rogito. Если покупатель не понимает итальянский, нотариус определяет форму перевода.

Для иностранных документов отдельно проверяются перевод, апостиль и легализация.

После rogito нотариус оформляет переход права собственности: регистрирует и транскрибирует акт и выполняет voltura catastale.

Ключевые проверки лучше завершить до безусловного предложения.

Проблемы нужно знать до того, как Вы потеряете свободу выбора. Due diligence проверяет собственника, обременения, долги и документацию.

Особое внимание — градостроительным и кадастровым вопросам.

ПОГОВОРИМ О ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ И КАДАСТРОВЫХ НАРУШЕНИЯХ

Кадастровое соответствие и градостроительная законность — разные вещи.

В нотариальном акте должны присутствовать предусмотренные законом кадастровые данные и заявления о соответствии. Но покупателю этого недостаточно, чтобы автоматически считать весь объект градостроительно законным.

Техник сравнивает документы с фактическим состоянием объекта.

Некоторые кадастровые недостатки могут иметь серьёзные последствия для акта.

На практике до rogito технический специалист должен проверить, например:

• корректность кадастровых данных и идентификации объекта
• соответствие текущего состояния кадастровому плану
• наличие необходимых градостроительных титулов и документов
• можно ли исправить обнаруженные расхождения до сделки и какой будет стоимость

Поэтому покупатель должен отдельно проверить строительную историю объекта.

Не ограничивайтесь заявлениями продавца. При дорогом объекте я хочу видеть документы и технический отчёт, а не только услышать «всё всегда было так».

А если продавец не в курсе того факта, что недвижимость стала объектом строительных злоупотреблений?

Это, кстати, не такая уж редкая ситуация...

Старые изменения могли быть сделаны без корректных документов.

Проверить это может техник через документы Comune и Catasto.

Какие нарушения указывают на несоответствия?

Учитывая, что злоупотребления весьма разнообразны, их следует разделить на 3 категории:

1. Собственность полностью не законна Иностранный покупатель часто начинает дистанционно — через объявления или доверенного агента.

2. Небольшие внутренние изменения Даже внутренние перепланировки могут требовать проверки.

3. Изменения с увеличением объема Увеличение площади или смена назначения — более серьёзный риск.

Что делать, если вы обнаружили нарушения?

Способ урегулирования зависит от конкретного нарушения.

После rogito проблема уже становится проблемой нового собственника.

Серьёзные нарушения могут требовать санкций и восстановления.

Если нарушение исправимо, договор должен определить сроки, расходы и ответственного.

Поэтому техническую проверку делают до покупки.

Вот почему возникла необходимость шага 1 (Предложение о покупке) и шага 2 (Предварительный договор) прежде, чем подписать Договор о покупке.

Предложение сначала связывает покупателя; продавец становится связан после принятия.

Но имейте в виду:этот процесс может занять недели или даже месяцы.

6. Налоги и расходы при покупке

Налоги на недвижимость в Италиилучше считать по конкретной сделке.

Для покупателя я разделяю налоговую картину на три группы:

• Налоги при приобретении
• Для покупателя достаточно разделить их на три группы:
• Налоги на доход и возможную продажу

Налог при покупке обычно уплачивается через нотариуса.

Ставки зависят прежде всего от двух вещей:

• облагается ли конкретная продажа IVA или регистрационным налогом
• Prima casa — льгота с конкретными требованиями, а не просто «первый дом».

Категории A/1, A/8 и A/9 имеют отдельные правила.

В сделке без IVA обычно применяются registro 9% или 2% prima casa плюс фиксированные налоги.

Пример всегда считайте по конкретным кадастровым данным; отдельно полезно понимать, как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости в Италии.

При prezzo-valore регистрационный налог может считаться от кадастровой стоимости. Налог при покупке зависит от продавца, IVA и льготы prima casa.

После покупки основными местными налогами являются IMU и TARI. Старой схемы IUC с отдельной TASI больше нет.

На практике нужно проверить: IMU -IMU обычно касается второго дома и других облагаемых объектов. TASI -больше не существует как отдельный налог; её механизм был объединён с IMU ТАРИ -налог на отходы

IMU и TARI зависят от объекта и Comune.

Кроме того, учитывается и то, из скольких человек состоит ваша семья.

Налоговую резидентность нельзя сводить к одной цифре дней. В сделке без IVA обычно применяются registro 9% или 2% prima casa + фиксированные налоги.и критерии резиденции, домицилия и физического присутствия.

Итальянская налоговая система предусматривает 2 вида налогов:

• IRPEF, налог на доходы физических лиц
• IRES, налог на прибыль предприятия для юридических лиц

Не смешивайте налог на недвижимость с налогом на личный доход.

Доходы, в свою очередь, подразделяются на 6 видов:

1. При prezzo-valore база регистрационного налога может рассчитываться от кадастровой стоимости. При сделке с IVA налог обычно считается от цены: 4%, 10% или 22% по ситуации.
2. Доход с прироста капитала и инвестиционных доходов (от владения акциями, государственными облигациями и т.д.)
3. Доход от трудоустройства - то есть наши доходы в качестве работника или с пенсии
4. Ежегодно проверяйте IMU и TARI. - полученный от земельной собственности
5. Доход от предпринимательской деятельности
6. TASI как отдельного налога больше нет. - это те доходы, которые не относятся с перечисленным категориям (например, оплата за услуги или выигрыш в лотерею)

Вычеты и режимы зависят от конкретного профиля налогоплательщика.

Давайте оставим эту главу налоговым экспертам и бухгалтерам. И только лишь посмотрим, какие бывают ставки налоговых выплат.

IMU зависит от объекта, использования и муниципальной ставки.

Чем больше вы зарабатываете, тем более высокие налоги вас ждут.

Вместо старых налоговых скобок я бы запомнила пять вещей:

В любом случае, хорошо бы связаться с добросовестным бухгалтером, чтобы понять, на какую сумму выплат вам настраиваться.

HNWI отдельно стоит проверить Flat Tax в Италии.

Для резидента Италия в общем случае облагает мировой доход.

Это режим для новых налоговых резидентов с иностранными доходами.

Он создан для привлечения состоятельных международных резидентов.

Для новых резидентов 2026: €300 000 + €50 000 за соответствующего члена семьи.

Ключевое условие: новый резидент не должен был быть налоговым резидентом Италии как минимум 9 из предыдущих 10 налоговых периодов. И последнее - данной налоговой льготой вы можете пользоваться максимум 15 лет.

7. Управление недвижимостью после покупки

Если Вы дошли сюда — поздравляю, дом уже Ваш.

Finalmente! Наконец, у вас есть дом в Италии! После rogito остаются несколько практических задач. Их лучше организовать сразу.

Итальянский счёт полезен, но не всегда обязателен. Он упрощает регулярные платежи.

Нерезиденту счёт открыть можно, но KYC/AML иногда занимает время.

Выбирайте банк по реальным условиям, а не географии филиалов.

Обычно нужны паспорт, codice fiscale и документы Source of Funds.

Коммунальные услуги переоформите после передачи владения.

Что нужно сделать?

Проверьте электричество, газ, воду и интернет.

Скучно, но необходимо. Провайдеры запросят документы и данные объекта.

Автоплатёж снижает риск просрочек.

Страхование подбирайте под риски конкретного объекта.

Для аренды особенно важна ответственность перед третьими лицами.

Сравните покрытия, исключения и лимиты. Бренд страховщика важнее красивой рекламы.

Выбирайте договор, который действительно понимаете.

И да! Для иностранца англоязычная документация часто удобнее.

Property Management полезен, если Вы живёте за пределами Италии.

Ключи, счета, сад, бассейн и уборку должен кто-то контролировать.

Агент может организовать или рекомендовать такого управляющего.

Цена вопроса?

Цена зависит от набора услуг, а не от универсального процента.

Если планируете аренду, считайте её до покупки.

Особенно если речь о туристических периодах. или ... B&B — уже отдельная модель бизнеса.

Разумеется, вы не единственный иностранец, кто принял такое решение.

Сначала проверьте, разрешена ли нужная модель аренды.

Аренда может покрывать часть расходов, но не гарантированно.

Для short lets учитывайте CIN, местные правила, безопасность и налоги.

Считайте чистую, а не валовую доходность.

Управление можно делегировать.

Hospitality-проект проверяйте до покупки.

Региональные и муниципальные требования различаются.

Реконструкция дома в Италии? Вот здесь начинаются сюрпризы.

И иностранцы, и итальянцы знают это чувство.

Главное — проверить возможности до покупки.

Расскажите о планах ремонта ещё на этапе выбора объекта.

Техник должен подтвердить, какие работы реально разрешены.

Вот тогда можно вдохновляться Pinterest.

Нужны проект, разрешения и понятная ответственность за стройку.

Я предпочитаю, чтобы lavori контролировал архитектор или geometra.

Мда.. Контроль — критически важен.

Иначе результат легко отклоняется от проекта.

Во время работ часто обнаруживаются скрытые инженерные проблемы.

Результат? Небольшой ремонт легко превращается в большой.

Не оставляйте стройку без независимого контроля.

Сроки в Италии нередко растягиваются.

Поэтому закладывайте резерв времени и бюджета.

Формат turnkey удобен, если ответственность за результат действительно определена.

Хороший местный специалист здесь очень важен.

8. ВНЖ, школы и жизнь после покупки

Итак, у Вас есть собственное жильё в Италии. Но собственность не даёт автоматического права жить в Италии.

После покупки отдельно решаются резидентство, школа, медицина и бытовые вопросы.

Для граждан стран вне ЕС долгосрочное проживание связано с подходящим визовым основанием и, когда требуется, permesso di soggiorno. Недвижимость может подтвердить наличие жилья, но сама по себе не создаёт ВНЖ в Италии.

Для долгосрочного проживания маршрут определяют до переезда.

Основные основания:

После въезда оформляется соответствующий permesso di soggiorno.

Он связан с тем же основанием, что и виза.

Продление требует сохранения условий.

Иммиграционные вопросы лучше проверять с профильным специалистом.

Для семьи школа может определять район покупки сильнее, чем вид из окна.

В Италии много международных школ. Чаще всего обучение идёт на английском или билингвально.

Большинство международных школ частные.

Есть программы от preschool до secondary school.

Самый широкий выбор — в Милане и Риме.

Проверяйте commute до школы до выбора дома.

Доступ к SSN зависит от статуса проживания.

Но ...

Для семейного врача нужна соответствующая регистрация. TEAM и SSN зависят от конкретного статуса.

Частная страховка остаётся альтернативой или дополнением. Покрытие выбирайте по реальным медицинским потребностям.

Наследство недвижимости в Италиилучше обсудить ещё при крупной покупке.

Главный вопрос:

Кто наследует недвижимость, купленную в Италии?
Какой закон регулирует правопреемство дома в Италии, если его владельцем является иностранный гражданин? Завещание — только один из инструментов.

Международное наследство зависит от гражданства, резидентства и семьи.

Не стройте структуру только ради предполагаемой экономии налога. Налог и применимое наследственное право — разные вопросы.

Да, тема неприятная. Но для дорогой недвижимости важная.

Что я советую сделать при крупной покупке?

Обсудите структуру владения с нотариусом и международным юристом.

Одного решения для всех не существует.

Для международного наследования в ЕС базовым ориентиром является Regulation (EU) 650/2012В ЕС ориентиром служит обычное место жительства умершего.

Регламент позволяет при соблюдении условий выбрать право государства своего гражданстваПри условиях можно выбрать право государства гражданства.

При переезде проверьте правила регистрации автомобиля и прав.

Они зависят от резидентства и страны выдачи. Иностранную машину можно временно использовать по соответствующим правилам.

Но ...

Главное — проверить Ваш конкретный статус.

Для прав ЕС/ЕЭЗ действуют европейские правила.

Обновление регулируется итальянскими нормами. Не полагайтесь на старые общие советы.

Для прав, выданных вне ЕС/ЕЭЗ, срок использования после установления резидентстваКонвертация зависит от соглашения с конкретной страной.

Может понадобиться международное удостоверение или перевод. Срок использования иностранных прав после резидентства ограничен правилами.

На сайте http://www.aci.it/. Актуальные условия ищите на официальных транспортных ресурсах.

9. Ошибки при покупке недвижимости в Италии

Хоть опыт - и сын! Но вы же не зря дочитали до конца это Руководство. И теперь узнаете о еще 3 важных моментах, над которым горит красная лампочка с надписью “Ты туда не ходи!”

Итак, 3 ошибки, которые могут иметь разрушительные последствия для вашего кошелька: