Налоги на недвижимость в Италии [покупка, владение и продажа]

“Ой, mamma mia” — примерно такая реакция бывает у многих иностранных клиентов, когда мы впервые начинаем говорить о налогах на недвижимость в Италии.

Но на практике система гораздо понятнее, чем кажется. Нужно просто разделить налоги по моментам: что Вы платите при покупке, во время владения, при сдаче в аренду и при продаже. И тогда итальянское налоговое «безумие» становится вполне управляемым — даже без бокала вина.

Покупаете ли Вы, продаёте, сдаёте в аренду, дарите или наследуете недвижимость — налоги будут разными. И именно здесь чаще всего возникают ошибки: люди смешивают налог при покупке с ежегодным IMU, «prima casa» с основным местом жительства и считают, что для иностранца существуют какие-то отдельные ставки.

Поэтому давайте без паники. Я разделила всё по типу операции, чтобы Вы сразу могли перейти к той части, которая относится именно к Вашей ситуации:

•  Налоги на владение недвижимостью (IMU и TARI; TASI больше не является отдельным налогом)
•  Налоги, связанные с доходом (доход от аренды)
•  Налог при покупке недвижимости в Италии (гербовый сбор, реестр, ипотечный, кадастровый, НДС)
•  Налог при продаже недвижимости в Италии (прирост капитала)
•  Налог на наследство
•  Налог на дарение
•  Налоги на недвижимость в Италии для нерезидентов (IMU, TARI, доход от аренды)
•  Налог на элитную недвижимость

Налоги на владение недвижимостью

После покупки налоги становятся намного спокойнее: в большинстве случаев Вам нужно следить прежде всего за IMU и TARI. Но здесь есть одно важное различие — «prima casa» при покупке и «abitazione principale» для IMU являются разными понятиями.

• IMU “Муниципальный налог” — ежегодный налог на владение недвижимостью. Основное жильё обычно освобождается от IMU, если выполняются условия «abitazione principale», но исключение не действует для категорий A/1, A/8 и A/9. Сумма рассчитывается исходя из кадастровых данных недвижимости и ставки, установленной конкретным муниципалитетом.
• TARI “Налог на вывоз мусора” — финансирует сбор и утилизацию отходов. Правила и тарифы устанавливаются муниципалитетом и обычно учитывают площадь объекта и количество пользователей. При обычной долгосрочной аренде TARI, как правило, ложится на арендатора; при кратком использовании или особых ситуациях правила могут отличаться.

Пример: две квартиры с одинаковой рыночной ценой могут иметь разный IMU, потому что расчёт зависит не от цены объявления, а от кадастровой базы и муниципальной ставки. Поэтому старый расчёт из прошлогодней статьи я бы никогда не использовала для бюджета новой покупки.

TASI действительно существовал как отдельный налог на муниципальные услуги. Но с 2020 года отдельной TASI больше нет: её механизм был объединён с новой IMU. Поэтому если Вы видите старые статьи про «IMU + TASI + TARI = IUC», не используйте их как актуальную схему.

“Основное жильё” для IMU: освобождение связано с понятием «abitazione principale», а не просто с тем, что Вы когда-то купили объект с льготой «prima casa». Для категорий A/1, A/8 и A/9 IMU сохраняется даже при основном месте жительства.

“Второй дом”: IMU обычно подлежит уплате. Отдельной TASI больше нет, а TARI зависит от использования объекта и правил соответствующего муниципалитета.

Владельцы земли: земельные участки тоже могут подпадать под IMU, но освобождения зависят от типа земли, её местоположения и статуса владельца. Поэтому для сельскохозяйственной земли я всегда проверяла бы конкретный муниципалитет и кадастровую ситуацию.

Когда в Италии нужно платить налоги на недвижимость?

IMU обычно уплачивается двумя платежами — авансом в июне и окончательным расчётом в декабре — с использованием предусмотренных способов оплаты, включая форму F24.

По TARI единого календаря для всей Италии нет: сроки и количество платежей определяет муниципалитет. Поэтому после покупки я советую сразу проверить местные уведомления и правила.

Планируете покупку и хотите заранее понимать налоговую картину?
Свяжитесь со мной — мы поможем собрать данные по объекту и скоординировать сделку с нотариусом и профильным налоговым специалистом.

Налоги, связанные с доходом

Если недвижимость приносит доход, налоговая картина меняется. И здесь первое, что нужно понять: кто сдаёт объект — физическое лицо или компания — и какой именно договор используется.

1. IRES (Imposta sul Reddito delle Società) – корпоративный налог; для компаний базовая ставка IRES составляет 24%, но итоговое налогообложение бизнеса нельзя сводить только к одной этой цифре.
2. IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) – для физического лица доход от итальянской недвижимости может облагаться по обычным правилам IRPEF. Для нерезидента Италия также может облагать доход от недвижимости, расположенной на её территории.
3. Cedolare secca – для физического лица, сдающего жилую недвижимость вне предпринимательской деятельности, при выполнении условий можно выбрать замещающий налог вместо обычного IRPEF. Наиболее известная ставка — 21%, а для некоторых договоров с согласованной арендной платой может применяться 10%. Что выгоднее именно Вам, зависит от договора и Вашей налоговой ситуации.

Плюсы и минусы “cedolare secca”:

• Потенциально более предсказуемое налогообложение дохода от аренды
• Нет регистрационного налога и гербового сбора
• Доход, облагаемый cedolare secca, не суммируется с обычным доходом для расчёта IRPEF по прогрессивным ставкам
• Нужно отказаться от любых повышений арендной платы на срок договора, даже если в контракте это предусмотрено. Так что никаких повышений «по ходу» аренды, увы!

Налог при покупке недвижимости в Италии

При покупке недвижимости в Италии налоги очень сильно зависят от продавца и режима сделки. Поэтому фраза «налог при покупке в Италии составляет X%» почти всегда слишком упрощённая.

Вот четыре налога, которые чаще всего встречаются в нотариальном расчёте. И ещё одно обновление: если Вы покупаете новое жильё с льготой «prima casa», уже имея прежний объект, приобретённый с этой льготой, в предусмотренных законом случаях срок на продажу прежнего объекта увеличен до двух лет.

1. Imposta di registro (регистрационный налог): при покупке у частного лица или при продаже компании, освобождённой от НДС, это основной пропорциональный налог — обычно 9% или 2% при льготе «prima casa». При сделке с НДС регистрационный налог всё равно существует, но уплачивается в фиксированной сумме.
2. IVA (НДС): НДС применяется не просто потому, что продавец является компанией, а когда конкретная продажа облагается НДС. Ставка обычно составляет 4% при льготе «prima casa», 10% для обычного жилья без этой льготы и 22% для категорий A/1, A/8 и A/9.
3. Imposta ipotecaria (ипотечный налог): уплачивается за регистрацию сделки в публичных реестрах (так называемая “Conservatoria”).
4. Imposta catastale (кадастровый налог): покрывает передачу данных в кадастровые органы.

Практически покупателю не приходится бегать по разным ведомствам: налоги, связанные с нотариальным актом, обычно собирает нотариус и перечисляет государству. В Италии нотариус — точно не просто человек, который смотрит, как Вы ставите подпись.

Совет: Не ограничивайте бюджет только налогами. При покупке могут возникнуть гонорар нотариуса, комиссия агентства недвижимости, расходы на перевод, доверенность, техническую и градостроительную due diligence и, при необходимости, юриста. Эти суммы зависят от объекта и сделки, поэтому я предпочитаю считать их заранее, а не после предложения о покупке.

Собираетесь купить дом и хотите узнать его реальную стоимость?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... и с услугой ‘Rogiti in chiaro’ вы получите нотариальные акты по объектам, проданным в этом же здании!

Налог при продаже недвижимости в Италии

Когда Вы продаёте недвижимость дороже, чем купили, разница может образовать налогооблагаемый прирост капитала. Но правило «продал дороже = обязательно заплатил налог» в Италии тоже не работает автоматически.

• Если продавец — компания, результат продажи обычно учитывается в налогооблагаемом доходе бизнеса по правилам, применимым к компании.
• Если продавец — физическое лицо и объект находится в собственности более пяти лет, обычная plusvalenza от продажи как правило, не облагается налогом. Но с 2024 года существует отдельная специальная норма для некоторых объектов, на которых были завершены работы Superbonus в течение предыдущих десяти лет.
• Если продавец — физическое лицо и продаёт объект в течение пяти лет после покупки, прирост капитала может облагаться налогом, если не применяется исключение. В зависимости от ситуации он может попасть под обычное налогообложение либо под замещающий налог 26%, если для него доступны соответствующие условия.

Разберём на примере:

• Недвижимость продана в 2026 году за €300,000.00
• Недвижимость куплена в 2023 году за €250,000.00
• Сопутствующие расходы (например, нотариус, комиссия агентства и т. п.): €23,000.00
• Прирост капитала: €300,000.00 - €250,000.00 - €23,000.00 = €27,000.00 налогооблагаемый прирост капитала

Если вы перепродаёте в течение пяти лет, эти €27,000 прироста капитала будут обложены по применимой ставке.

При расчёте налогооблагаемой plusvalenza стоимость приобретения может быть увеличена на документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением и объектом — например, определённые нотариальные и регистрационные расходы, комиссию посредника и капитальные улучшения. Не каждый расход, который Вы когда-либо понесли на дом, автоматически уменьшает plusvalenza. После определения налогооблагаемой суммы — в нашем упрощённом примере €27,000 — возможны два основных варианта:

1. Заплатить замещающий налог 26% (в этом случае это будет €7,020), или
2. Добавить прибыль к вашему IRPEF (подоходному налогу) и платить согласно вашей налоговой категории.

Я бы не называла 26% замещающий налог автоматически более выгодным. Нужно сравнить его с Вашей конкретной налоговой ситуацией до подписания акта, потому что выбор может зависеть от дохода, статуса резидента и самой природы plusvalenza.

Когда налог на прирост капитала не взимается:

• Правило 5 лет: для обычной продажи физическим лицом plusvalenza, как правило, не облагается после пяти лет владения. Но отдельно проверьте специальное правило для недвижимости после определённых работ Superbonus, где может иметь значение период до десяти лет после завершения работ.
• Основное жильё: существует важное исключение, когда недвижимость большую часть периода между покупкой и продажей использовалась как основное место жительства владельца или членов его семьи.
• Наследство и другие особые случаи: для унаследованной недвижимости существуют специальные исключения; отдельные правила могут действовать и для иных способов приобретения или передачи права собственности. Такие случаи лучше проверять по документам, а не по общей формуле.
• Дарение: налог на прирост капитала всё равно возможен, но правило 5 лет отсчитывается от даты покупки объекта дарителем, а не от даты дарения.

Главный вывод? До того как согласовать цену продажи, проверьте дату и способ приобретения, использование объекта, подтверждённые расходы и наличие работ Superbonus. Иногда один документ меняет весь налоговый результат.

Налоги на наследство

Если Вы наследуете недвижимость в Италии, налог на наследство зависит прежде всего от налогооблагаемой стоимости имущества и степени родства с умершим. Для недвижимости кадастровые данные играют важную роль, но международное наследство нельзя сводить только к одной кадастровой цифре.

Таблица ставок и вычетов по степени родства

• Для прямых родственников (например, родителей, детей) ставка составляет 4% от кадастровой стоимости, с вычетом €1,000,000.
• Для братьев/сестёр ставка повышается до 6% при вычете €100,000.
• Для других родственников до 4-й степени (например, двоюродных) и до 3-й степени по боковой линии — 6% и нулевой вычет.
• А для не родственников ставка составляет 8% без вычетов.

Пример: Если вы наследуете виллу от родителя с кадастровой стоимостью €1,200,000, налог на наследство будет рассчитан так:

1. Кадастровая стоимость: €1,200,000
2. Вычет: €1,000,000
3. Налогооблагаемая база: €200,000
4. Ставка (4%): €8,000

Налоги при дарении

Как и при наследовании, налог на дарение зависит от степени родства между дарителем и получателем. Основные ставки и франшизы соответствуют правилам наследства, а при дарении недвижимости дополнительно возникают ипотечный и кадастровый налоги.

• Налог на дарение: 4%, 6% или 8% в зависимости от степени родства и применимой франшизы
• Ипотечный налог: обычно 2% от налоговой стоимости недвижимости
• Кадастровый налог: обычно 1% от налоговой стоимости недвижимости
• Льгота «prima casa»: при выполнении условий ипотечный и кадастровый налоги могут применяться в фиксированной сумме
• Нотариальные расходы: рассчитываются отдельно и зависят от акта и стоимости сделки
• Другие фиксированные сборы: могут применяться в зависимости от формы и регистрации конкретного акта

Пример: Рассмотрим случай, когда отец дарит сыну виллу с кадастровой стоимостью €1,200,000. Вот как выглядят налоги:

• Налог на дарение: на €200,000 после франшизы €1,000,000 = €8,000
• Кадастровый налог: €1,200,000 × 1% = €12,000
• Ипотечный налог: €1,200,000 × 2% = €24,000
• При льготе «prima casa»: ипотечный и кадастровый налоги вместо процентных ставок могут составить по €200
• Нотариус и фиксированные сборы: рассчитываются отдельно
• Итог: без льготы «prima casa» к налогу на дарение добавятся пропорциональные ипотечный и кадастровый налоги, поэтому предварительный расчёт обязателен.

Льгота «prima casa»: если получатель соответствует требованиям, ипотечный и кадастровый налоги по недвижимости могут применяться в фиксированной сумме по €200 каждый. Но сама льгота не отменяет автоматически налог на дарение.

Дарение может выглядеть проще продажи, но с точки зрения будущей перепродажи, наследства и финансирования оно часто требует больше предварительной проверки, чем клиенты ожидают. Я бы принимала такое решение только после разговора с нотариусом.

Налоги на недвижимость в Италии для нерезидентов

Если Вы — нерезидент и владеете недвижимостью в Италии, паспорт сам по себе не освобождает от итальянских налогов на итальянский объект. В обычной ситуации Вам нужно проверить IMU, TARI и налогообложение дохода от аренды, если недвижимость сдаётся.

Совет по TARI: Для действительно неиспользуемого объекта в некоторых муниципалитетах возможны уменьшения или исключения, но критерии очень местные. Отсутствие владельца в Италии само по себе не означает автоматическое освобождение от TARI.

Налог на элитную недвижимость

Начнём с определения элитной недвижимости.

Недвижимость считается элитной, если она относится к кадастровым категориям A/1 (элитные дома), A/8 (жильё на виллах) или A/9 (замки, дворцы выдающейся художественной или исторической ценности).

Для элитной недвижимости важно не путать маркетинговое слово «luxury» с налоговой классификацией. Для многих налоговых правил решающими являются именно кадастровые категории A/1, A/8 и A/9. Вот что это меняет на практике:

• Налоги на владение (IMU): всегда подлежат уплате, даже если это основное место жительства.
• Налоги, связанные с доходом: без отличий.
• Налог при покупке недвижимости: в сделке без НДС обычно 9% регистрационного налога + по €50 ипотечного и кадастрового налога; при допустимом «prezzo-valore» база может быть кадастровой. В сделке с НДС для A/1, A/8 и A/9 применяется 22% от цены + по €200 регистрационного, ипотечного и кадастрового налога.
• Налог при продаже недвижимости: применяются общие правила plusvalenza, включая специальные случаи после Superbonus.
• Наследство: без отличий.
• Дарение: без отличий.

Элитный объект в Италии действительно может иметь более высокую налоговую нагрузку — особенно из-за IMU на основное жильё A/1, A/8 и A/9 и НДС 22% в сделках, облагаемых НДС. Но я бы всё равно не оценивала покупку по одной ставке. Для виллы стоимостью несколько миллионов гораздо важнее заранее посчитать всю сделку: налоги, нотариуса, техническую проверку, ежегодные расходы и будущую ликвидность. Именно тогда «дорого» или «выгодно» становятся реальными цифрами, а не ощущением.