Покупаете дом в Италии? Тогда я бы сразу заложила в бюджет не только цену объекта. Налоги, нотариус, техническая проверка и комиссия агентства недвижимости могут существенно изменить итоговую стоимость сделки.
Продаёте недвижимость? В классической итальянской модели комиссию может платить и продавец, и покупатель.
И здесь иностранные клиенты почти всегда задают один и тот же вопрос: «То есть агент получает комиссию с обеих сторон?»
Да, это возможно. Но процент не установлен законом, и стороны могут согласовать разные условия. Поэтому я всегда советую выяснить размер комиссии и момент её оплаты до подписания предложения, а не после.
В интернете на эту тему удивительно много мифов. Поэтому я объясню, как комиссия работает на практике: кто платит, сколько, когда возникает право на неё и в каких случаях платить действительно не нужно.
В двух словах
- В Италии по классической модели комиссию могут платить обе стороны. Закон не устанавливает фиксированный процент: на практике часто встречается диапазон 2%–5% + НДС, если он применяется.
- Размер комиссии зависит от рынка, объекта, объёма услуг и сложности сделки. Международная или luxury-сделка может требовать существенно больше работы, чем стандартная продажа.
- Право на комиссию возникает, когда сделка юридически считается заключённой в результате деятельности посредника; это может произойти уже до нотариального акта. При действующем отлагательном условии право обычно возникает после его выполнения.
- Комиссия не возникает автоматически только потому, что агент показывал объект: должна существовать причинная связь между его деятельностью и заключением сделки.
- Если посредник не имеет необходимой профессиональной квалификации и не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, право на комиссию может отсутствовать. Для меня это ещё одна причина проверять агента до начала сделки.
Что такое комиссия агента по недвижимости в Италии?
В Италии нет установленной законом комиссии 3%, 4% или 5%. Размер вознаграждения определяется соглашением сторон; при его отсутствии могут учитываться профессиональные обычаи, а в спорных случаях размер может определить суд. На практике в жилых сделках часто встречаются комиссии примерно от 2% до 5%, но это не государственный тариф.
Например:
- Цена в объявлении: €3,500,000
- Фактическая цена продажи: €3,000,000
- Согласованная комиссия покупателя: 3% + IVA = €3,000,000 × 3% = €90,000 + 22% IVA = €109,800.
При аренде единого национального тарифа тоже нет. На практике комиссия может быть выражена в количестве месячных платежей или в проценте от годовой арендной платы, в зависимости от рынка и соглашения.
При покупке на аукционе комиссия консультанта или агентства также не является фиксированной законом на уровне 3%. Вознаграждение и возможный отдельный сбор за анализ документации должны быть заранее согласованы письменно.
Мой совет: именно на аукционе я бы меньше всего выбирала специалиста только по цене. Perizia, занятость объекта, обременения и расходы после присуждения могут быть гораздо важнее самой комиссии.
Нужна помощь в поиске подходящего специалиста для вашей сделки? Узнайте всё необходимое в моём руководстве "Как найти агента по недвижимости в Италии"!
Покупаете или продаёте недвижимость в Италии и хотите понимать условия агентства заранее?
Свяжитесь со мной — разберём комиссию, обязанности сторон и структуру сделки до подписания документов.
Что происходит при отсутствии соглашения?
Если размер комиссии не согласован, итальянское право предусматривает обращение к профессиональным обычаям и практике. Например, Торговая палата Милана публикует таблицы местных обычаев [1]. Это не обязательный тариф для каждой сделки: при отсутствии соглашения, тарифа или применимого обычая размер может быть определён судом по справедливости.
Облагается ли комиссия НДС (Value Added Tax)?
Если агент или агентство работает в обычном режиме IVA, к комиссии обычно добавляется 22% IVA. Иностранное гражданство покупателя само по себе этого не отменяет. Если же профессионал применяет режим, при котором IVA на счёте не начисляется, например соответствующий regime forfettario, итог будет другим. Поэтому смотрите не только на процент, но и на то, указано ли в соглашении «+ IVA».
Почему комиссии различаются?
Комиссия зависит не только от города. Имеют значение цена объекта, ликвидность, объём маркетинга, эксклюзивность, количество специалистов, участвующих в сделке, и конкретный набор услуг.
В международных и luxury-сделках работа часто включает квалификацию иностранных покупателей, многоязычные переговоры, NDA, Proof of Funds, координацию технических специалистов, нотариуса, юристов и налоговых консультантов. Это уже совсем не просто «открыть дверь и показать виллу».
Поэтому две сделки одинаковой стоимости могут иметь совершенно разную комиссию. Я бы сравнивала не только процент, а что именно агент обязуется сделать за эти деньги.
Когда и как оплачивается комиссия?
Основное правило содержится в ст. 1755 Гражданского кодекса [2]) гласит: “Посредник имеет право на комиссию от каждой из сторон, если сделка заключена в результате его вмешательства. Размер комиссии и доля, в которой она должна быть оплачена каждой из сторон, при отсутствии соглашения, профессиональных тарифов или обычая, определяются судьёй по справедливости”.
Самая частая ошибка иностранного покупателя — думать, что комиссия возникает только на нотариальном акте. Это не так. Право на неё может возникнуть раньше, когда между сторонами уже сформировался юридически обязательный договор. Если договор зависит от отлагательного условия, например получения ипотеки, право на комиссию возникает при выполнении такого условия.
Можно ли договориться о размере комиссии?
Да. Процент, база расчёта, IVA и момент оплаты можно согласовать заранее. Но я бы не торговалась за 0,5% до того, как поняла, какую работу агент реально выполняет и какие риски он помогает снять. Дешёвая комиссия на плохой сделке обходится очень дорого.
Правовые аспекты и права сторон
Ситуации, когда комиссия не причитается
Комиссия не причитается, когда:
- Сделка не была заключена либо отсутствует необходимая причинная связь между деятельностью агента и заключённой сделкой.
- Сделка заключена после окончания поручения между сторонами, которые не были связаны между собой деятельностью этого агента.
- Наличие серьёзного нарушения обязанностей агента может иметь юридические последствия, но не каждое нарушение автоматически означает отсутствие комиссии: конкретную ситуацию нужно оценивать отдельно.
- Посредник не имеет необходимых профессиональных требований и не зарегистрирован/не указан в Registro Imprese или REA в предусмотренном порядке.
- Между сторонами ещё не возник юридически обязательный договор, достаточный для того, чтобы считать сделку заключённой.
- Договор зависит от отлагательного условия, которое ещё не выполнилось.
Кто по закону обязан платить комиссию?
Статья 1755 предусматривает право посредника на комиссию от каждой стороны, если сделка заключена благодаря его участию. Но это не означает, что обе стороны всегда обязаны платить одинаковый процент: соглашение может предусматривать разные суммы или иную структуру.
Вы собираетесь купить дом и хотите проверить не только цену объявления, но и реальную рыночную стоимость?
Свяжитесь со мной — с сервисом ‘Rogiti in chiaro’ мы анализируем реальные нотариальные сделки по сопоставимым объектам, когда такие данные доступны.
Комиссия в случае несостоявшейся продажи
Если сделка не заключена, обычная комиссия за успешное посредничество, как правило, не возникает. Но договор с агентством может отдельно регулировать расходы, услуги или иные суммы.
Именно поэтому я всегда читаю поручение до подписи: в нём могут быть предусмотрены возмещение документированных расходов, отдельные услуги, штрафные или компенсационные положения.
Фотосъёмка, drone video, advertising portals, home staging или техническая документация могут быть включены в комиссию либо оплачиваться отдельно. Это должно быть понятно заранее.
Что будет, если я больше не хочу продавать свой дом?
Здесь всё решает договор.
Допустим, Вы поручили агентству продать Ваш дом на 12 месяцев, но через 3 месяца решили снять объект с продажи. Что Вы должны агентству?
Ответ находится в поручении на продажу. Нельзя универсально утверждать, что продавец «ничего не должен»: нужно проверить условия отказа, эксклюзивность, понесённые расходы и возможные компенсации.
Поэтому перед подписью я всегда отдельно смотрела бы на recesso anticipato: сколько он стоит, как рассчитывается сумма и в каких случаях можно прекратить поручение без дополнительных платежей.
Можно ли вычесть расходы на комиссию агентству недвижимости?
Да, но нужно различать налоговую detrazione для покупателя и учёт комиссии при расчёте возможной plusvalenza продавца.
Если физическое лицо покупает объект, который станет его основным жильём, при наличии требований итальянское законодательство предусматривает 19% detrazione по расходам на посредничество в пределах установленной налоговой базы.
Отдельно, при расчёте налогооблагаемой plusvalenza от продажи недвижимости документально подтверждённая комиссия, связанная с приобретением или продажей, может иметь значение при определении налогооблагаемого результата.
Но это не означает, что любой иностранный покупатель автоматически получает налоговый вычет на всю комиссию. Налоговый эффект зависит от Вашего статуса, типа недвижимости, назначения объекта и конкретной операции.