Думаете о покупке дома в Италии, но уже чувствуете себя потерянными в море юридических терминов, налогов и сложных переводов?
Не бойтесь, вы не одни!
С правильным агентом по недвижимости на вашей стороне процесс станет проще и, осмелюсь сказать, почти приятным!
Надежный, лицензированный агент по недвижимости в Италии — не просто ищет дома, а сопровождает вас как важный проводник через сложность страны и культурные нюансы.
Хорошая новость: В Италии насчитывается 40 000 зарегистрированных агентов, так что вы обязательно найдете того, кто поддержит вас!
Плохая новость: Многие работают в микроагентствах, а некоторые из них не имеют официальной сертификации.
В этом руководстве я объясню все, что вам нужно знать, чтобы найти подходящего агента по недвижимости в Италии.
Из личного опыта могу сказать, что каждая покупка имеет свои уникальные особенности. Работая в сфере элитной недвижимости уже много лет, я помогла многим покупателям, таким как вы, преодолеть эти трудности и насладиться процессом.
В двух словах
- В Италии покупка недвижимости — это не прогулка в парке. Скорее это «полоса препятствий» с обязательными нотариусами, юридически обязательными контрактами и достаточным количеством документов, чтобы закружилась голова — поверьте, вам понадобится лицензированный агент, чтобы провести вас через этот лабиринт.
- При выборе агента в Италии убедитесь, что он легален — лицензирован, хорошо знает район и имеет опыт в международных сделках.
- Не доверяйте просто тому, у кого красивая визитка — проверьте его через Торговую палату. Затем проведите исследование — почитайте отзывы или спросите других, прежде чем доверить ему свое будущее.
- Найти лицензированного русскоговорящего риелтора в Италии, — это не только о том, чтобы избежать жестов руками во время переговоров. Это о том, чтобы найти кого-то, кто сможет перевести не только язык, но и культуру, обеспечивая плавность сделок и отсутствие недопониманий. Профессиональные ассоциации агентов по недвижимости станут вашими лучшими друзьями!
Как найти русскоговорящего риэлтора
Найти агента по недвижимости, который говорит на вашем языке — это больше, чем просто вопрос языка; это также вопрос культурного понимания… мост между вами и местными продавцами.
Например, переговоры в Италии обычно менее агрессивны, чем в некоторых других странах, и наличие агента, который понимает перспективы обеих сторон, может значительно повлиять на результат.
Обратите внимание на профессиональные ассоциации, такие как FIAIP и FIMAA — эти специалисты знают свое дело и имеют каталоги агентов. Многие из них специализируются на помощи иностранным покупателям и говорят на нескольких языках, включая русский.
Другой все более эффективный способ найти русскоговорящего агента, — через платформы социальных сетей, такие как Instagram. Все больше агентов по недвижимости в Италии сейчас используют Instagram для демонстрации своей недвижимости и связи с потенциальными покупателями. Обязательно проверяйте лицензию агента по недвижимости!
Поиск по хэштегам часто помогает найти агентов, говорящих по-русски и имеющих глубокое понимание международного рынка недвижимости. Но часто они без лицензии.
Ключевые качества агента по недвижимости в Италии
Как лицензированный агент, я знаю, что Италия — это страна с множеством нюансов!
Поэтому… надежный агент — это ваш проводник через юридические, финансовые и культурные аспекты сделки.
Есть три ключевых качества, которые следует искать при выборе агента:
- Аккредитация: Итальянские агенты по недвижимости — это не просто посредники; это профессионалы, регулируемые законом и зарегистрированные в местной Торговой палате. Регистрация гарантирует, что агент прошел определенные юридические и образовательные требования, включая экзамен, и имеет полное страхование ответственности.
- Местная экспертиза: Италия имеет уникальные регионы, каждый из которых имеет свои особенности рынка недвижимости, юридические соображения и культурные нюансы. Как международному покупателю, вам потребуется информация о лучших районах для покупки с учетом таких факторов, как рост стоимости недвижимости, потенциал аренды и инфраструктура сообщества. Поэтому важно выбрать агента, который специализируется на регионе или типе недвижимости, который вас интересует.
- Опыт международных сделок: Международные сделки приносят дополнительные сложности, включая налоговые последствия, обменные курсы и юридические рамки. Поэтому надежный агент по недвижимости должен иметь опыт в международных сделках, чтобы вы могли избежать типичных ловушек и ненужных осложнений.
Знали ли вы, что:
- В Италии около 40 000 агентов по недвижимости, и 94% из них работают в агентствах с менее чем двумя сотрудниками. Италия — страна индивидуализма и микро-предприятий.
- Незарегистрированные агенты не имеют права получать комиссии.
Шаги по поиску подходящего агента по недвижимости
Первый и, возможно, самый важный шаг — это убедиться, что агент по недвижимости, которого вы рассматриваете, имеет правильную лицензию и квалификацию.
В Италии все агенты по недвижимости обязаны быть зарегистрированы в Административно-экономическом реестре (Repertorio Economico Amministrativo - REA), который создан при местной Торговой палате. Эта регистрация гарантирует, что они сдали необходимые экзамены и имеют страхование профессиональной ответственности, что обеспечивает их соответствие юридическим требованиям для работы.
Агент может быть зарегистрирован как индивидуальный профессионал или как агентство недвижимости. Например, я — Елена Манжос, лицензированный агент по недвижимости и совладелец компании Luxvita.
Преимущества работы с надежным лицензированным агентом по недвижимости включают наличие надежной сети местных профессионалов, таких как нотариусы, инженеры и подрядчики, что является неоценимым при покупке.
Как проверить лицензию риэлтора в Италии
Чтобы проверить лицензию агента, вы можете:
- Посетить сайт «Cercacasa», который принадлежит FIAIP (крупнейшая ассоциация профессиональных агентов по недвижимости в Италии) и содержит список всех лицензированных агентов и агентств. Посетите Cercacasa [1] и найдите агента по имени или местоположению. К сожалению, сайт доступен только на итальянском языке.
- Попросить агента предоставить его регистрационный номер и проверить его в Торговой палате [2];
- Найти агента через профессиональные ассоциации, такие как FIAIP [3] (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) или FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari). Членство в этих ассоциациях указывает на то, что агент придерживается строгих профессиональных стандартов и требований к постоянному образованию.
Еще один ключевой шаг — это сбор рекомендаций и чтение отзывов от других клиентов, хотя "сарафанное радио" остается мощным способом найти надежных агентов в Италии.
Если у вас есть друзья или знакомые, которые уже покупали недвижимость в Италии, спросите их об их опыте. Личные рекомендации часто помогают найти надежных агентов, которые уже доказали свою компетентность.
Помимо личных рекомендаций, отзывы в интернете являются бесценным ресурсом.
Страховой полис
По закону, все лицензированные агенты по недвижимости должны иметь страховой полис профессиональной ответственности, покрывающий ущерб, который может быть причинен в процессе их работы.
Мой совет: если вы столкнулись с недобросовестным агентом, самый большой риск, который вы несете, — это отсутствие защиты в случае финансового ущерба. Я рекомендую сообщить об этом в офис UNAF ассоциации FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) [
4].
Нелегальные риелторы в Италии распространены больше, чем вы можете себе представить. Нелегальная деятельность наказывается по закону (Статья 348 Уголовного кодекса [5] и Статья 12 Закона №3/2018).
Доверие имеет значение на итальянском рынке недвижимости
Лицензированный и опытный агент по недвижимости имеет большое значение на итальянском рынке, так как процесс покупки значительно отличается:
- Нотариус: В Италии нотариус (notaio) обязателен и действует как беспристрастное должностное лицо, которое гарантирует соответствие продажи законодательным требованиям, уплату всех налогов, связанных со сделкой, проверяет статус собственности и оформляет окончательный договор купли-продажи (rogito). Роль нотариуса в других странах обычно ограничена, так как общий процесс сделки часто контролируется юристами или эскроу-агентами, в зависимости от страны.
- Агент: Итальянские агенты по недвижимости должны быть зарегистрированы в Торговой палате, что гарантирует соблюдение ими определенных юридических и образовательных требований. По закону, агенты обязаны защищать покупателей и продавцов от мошенничества и обеспечивать высокий уровень профессионализма.
- Предварительный договор: Предварительный договор (compromesso / preliminare) очень распространен и является обязательным соглашением между покупателем и продавцом, которое устанавливает условия продажи до заключения окончательного договора. На этом этапе обычно выплачивается аванс в размере от 10 до 30%. Если покупатель отказывается от сделки, он теряет аванс. Если продавец отказывается, он обязан вернуть покупателю двойной размер аванса.
Вы собираетесь купить дом и хотите знать его реальную стоимость?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... с помощью услуги «Rogiti in chiaro» вы получите нотариальные акты проданных объектов в том же здании!
- Юрист: Обычно личный юрист не требуется, так как нотариус и агент представляют обе стороны. Однако в сложных сделках или для иностранных покупателей мы рекомендуем нанять юриста для получения юридической консультации.
- Окончательный договор: Окончательный договор купли-продажи (rogito) должен быть подписан в присутствии нотариуса, который обеспечивает выполнение всех юридических формальностей. Обычно покупатель и продавец должны присутствовать при подписании или быть представлены по доверенности. После подписания нотариус регистрирует передачу собственности в соответствующих органах.
- Ипотека и финансирование: В Италии получение ипотеки — это длительный процесс, особенно для нерезидентов. Одобрение займа происходит только после того, как покупатель делает предложение, в то время как предварительное одобрение является стандартной практикой.
- Оговорки и проверки: В Италии у покупателей нет установленного срока для проведения проверки жилья и переговоров о ремонте или корректировке цены. Эти действия должны быть завершены до подписания предварительного договора (compromesso). После подписания предварительного договора продажа становится обязательной.
- Налоги и сборы на недвижимость: Покупатель несет ответственность за уплату нескольких налогов при закрытии сделки, включая налоги на недвижимость, налог на передачу, налог на регистрацию земли и кадастровый налог (налоги не разделяются между покупателем и продавцом). Налоги зависят от статуса резидента покупателя и от того, является ли недвижимость основным местом жительства (prima casa) или вторым домом. Сборы нотариуса и агента также лежат на покупателе.
Итак… надежный агент по недвижимости поможет вам разобраться в зонировании, понять налоги на недвижимость и убедиться, что имущество свободно от юридических споров, таких как незавершенные ипотеки или нарушения в строительстве.
Моя рекомендация: Попросите вашего надежного итальянского агента провести тщательную комплексную проверку, убедиться, что выбранное вами имущество не имеет юридических препятствий, и провести вас через каждый этап процесса покупки — от первоначального предложения до заключительного договора купли-продажи (известного как «rogito»).
Опытный агент также будет хорошо разбираться в законах о владении иностранцами, таких как необходимость получения налогового кода (codice fiscale) и проверки соглашений о взаимности между Италией и вашей страной. Эти элементы крайне важны и при их неправильной обработке могут поставить под угрозу всю вашу покупку.