Как продать недвижимость в Италии [без проблем]

Давайте начнем с двух шокирующих истин:

1. "Продать дом проще, чем купить!" Почему? Все просто. Вам не нужно искать идеальную локацию, тратить часы на просмотры десятков объектов или разбираться во всех тонкостях итальянского процесса покупки. Если только вы не унаследовали дом, вы уже опытный профи в навигации по лабиринту итальянской недвижимости!
2. "Ошибки продавца обходятся гораздо дороже, чем ошибки покупателя!" Почему? Потому что если покупатель решит подать на вас в суд, попрощайтесь с этой сделкой—и со своим свободным временем—на годы! И это я еще не начинаю рассказывать о стоимости и эпической длительности судебных процессов в Италии.

Итак, логичный вывод здесь вполне очевиден: совершить ошибки слишком легко.

Но не переживайте—у меня, с моим более чем 15-летним опытом работы агентом по недвижимости, есть решение.

Позвольте мне взять на себя головную боль, документы и потенциальные подводные камни, а вы расслабьтесь и наслаждайтесь спокойной, бесстрессовой продажей. В конце концов, в недвижимости всегда лучше иметь профессионала на своей стороне!

Шаги для успешной продажи вашей недвижимости в Италии

Шаг 1] Найдите надежного агента по недвижимости

Продажа дома настолько рискованна, что я даже не могу допустить мысль, чтобы вы, иностранец, пытались пройти этот путь в одиночку. Поэтому в этой статье мои советы будут сосредоточены на том, чего вам следует ожидать от агента по недвижимости и какие шаги нужно пройти.

Если у вас еще нет проверенного агента, посмотрите мое руководство "Как найти агента по недвижимости в Италии” и обязательно проверьте его лицензию. В целом я рекомендую выбирать агента, который предлагает лучший маркетинг и самые тщательные проверки документов.

Вот что нужно согласовать с вашим агентом:

• Эксклюзивный или неэксклюзивный договор: Хотите иметь проблемы, работая сразу с несколькими агентами? Вряд ли. Поэтому я рекомендую договор “открытый эксклюзив”, при котором агент обязан сотрудничать с другими агентствами. Я работаю именно так, потому что не хочу, чтобы мои продавцы упускали возможности, если покупатель сотрудничает с моим коллегой.
• Комиссия: Обычно это 3-5% от финальной цены продажи. Если вы не уверены, загляните в мое краткое руководство "Комиссия риэлтора в Италии".
• Документы: Список необходимых документов довольно длинный. Ниже вы найдете частичный чек-лист.
• Маркетинговые действия: Ожидайте полный пакет: профессиональные фотосессии, видео с дрона, лучшие порталы недвижимости и рекламу в соцсетях.

Шаг 2] Оценка недвижимости и установка правильной цены

Надежный агент по недвижимости использует продвинутые системы, чтобы определить наиболее вероятную цену продажи вашего объекта. Эти системы включают сравнение с аналогичными объектами, анализ исторических ценовых трендов в районе и корректировки с учетом таких факторов, как доходность (если применимо) или качество строительных материалов.

Кроме того, я предлагаю специальную услугу “Rogiti in chiaro”, которая позволяет мне получить доступ ко всем нотариальным актам купли-продажи сопоставимых объектов в том же районе. Применяя корректирующие коэффициенты и сравнивая сопоставимые объекты, я могу дать вам чрезвычайно точную оценку.

Шаг 3] Подготовка дома к продаже (стейджинг и ремонт)

Чтобы сделать ваш объект неотразимым для покупателей, нужна небольшая стратегия—думайте как умный продавец.

Хоум-стейджинг первым приходит в голову, но я понимаю—люди часто воспринимают его как дополнительную трату или, что еще хуже, пустую потерю времени. Я не согласна, но понимаю.

Вот несколько недорогих советов, которые не отнимут у вас много времени:

• Перекрасьте стены, если это нужно.
• Ключевое слово—расхламление! Уберите все лишнее. Когда речь идет о продаже дома, “меньше значит больше”. Вспомните аккуратные минималистичные скандинавские дома—всё на своем месте и ничего лишнего.

Шаг 4] Маркетинг вашей недвижимости (онлайн-платформы и привлечение международных покупателей)

Вы когда-нибудь замечали, что объекты в верхней части порталов недвижимости почти всегда с качественными фотографиями? Это не случайность... конечно же нет. Объявления с профессиональными фото получают на 118% больше просмотров—они не только привлекают больше кликов, но и дольше удерживают людей на странице.

Инвестиции в профессиональные фото и видео—это не только про эстетику; это важнейшая маркетинговая тактика для повышения видимости и привлекательности вашего объекта. А если у вашей виллы красивые внешние пространства, аэросъемка с дрона обязательна. Что касается видео, я предпочитаю короткие и вирусные—не длиннее 30 секунд. Спойлер: я не продаю маркетинговые услуги.

Шаг 5] Переговоры по предложениям и закрытие сделки

Ваш агент по недвижимости наконец выходит на финишную прямую, тот самый славный момент, когда он почти чувствует сладкий запах успеха, пока сделка складывается. Заинтересованный покупатель найден, и теперь всё сводится к тем самым волшебным словам, которые зажгут сделку.

На этом этапе я могла бы перечислить кучу переговорных техник. Но честно? Великими переговорщиками рождаются, а не становятся. Это как суперсила—у кого-то ее с избытком, а у кого-то… ну, скажем так, не очень.

Фух, ну и тренировка!

И всё же я никогда не теряю чувство юмора… даже когда хочется сбежать с криком!

Есть вопросы о продаже?
Свяжитесь со мной и получите профессиональную консультацию уже сегодня!

Юридические требования при продаже недвижимости в Италии

Ключевые документы, которые нужно подготовить

Чтобы упростить вам жизнь, вот таблица с основными документами, которые вам понадобятся (хотя список не исчерпывающий и не охватывает все возможные случаи), а также где их можно получить:

Это базовый минимум, поэтому убедитесь, что всё готово еще до того, как вы вообще подумаете о публикации объявления!

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, включая:

• Сертификаты соответствия инженерных систем (например, электрика, сантехника, газ)
• Разрешение на строительство (Titolo edificatorio abilitativo)
• Картографическая выписка (Estratto di mappa)
• Градостроительный сертификат (Certificato di destinazione urbanistica)
• Регламент кондоминиума (Regolamento di condominio)
• Разрешение органов по охране культурного наследия или ландшафта (Autorizzazione dei beni culturali o Paesaggistica)
• Договор аренды (если объект сдан третьим лицам)

Если объект был унаследован, то есть вы получили его по наследству, перед продажей нужно подготовить нотариальный акт под названием "молчаливое принятие наследства" (trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità).

По сути, нотариус должен уведомить Реестр недвижимости о том, кто принял наследство. Это можно сделать одновременно с продажей объекта, при условии что вы предоставите:

• Оригинал свидетельства о смерти
• Декларацию о наследстве с соответствующей налоговой квитанцией
• Завещание, если оно существует.

Убедитесь, что эти документы готовы, чтобы избежать задержек в процессе продажи!

Особый документ, который стоит рассмотреть: доверенность на продажу (procura a vendere)

Она необходима, если вы, продавец, не можете присутствовать лично и хотите назначить доверенное лицо, которое будет действовать от вашего имени.

Самое очевидное преимущество доверенности в том, что акт можно оформить полностью на итальянском языке, без необходимости готовить перевод на другой язык, привлекать сертифицированных переводчиков и свидетелей. Это может показаться парадоксом, но в данном случае доверенность может сэкономить вам деньги. Кроме того, как иностранный продавец, вы экономите время и деньги, потому что вам не нужно лететь в Италию для подписания акта.

Самый распространенный тип, используемый в сделках с недвижимостью, — это специальная доверенность (procura speciale), при которой назначенный представитель (procuratore) получает полные полномочия исключительно по вопросам, связанным с продажей объекта. Это включает принятие безотзывных предложений, подписание предварительного договора и оформление окончательного акта купли-продажи. Разумеется, доверенность должна быть оформлена нотариусом.

Собираетесь продавать дом и хотите узнать его реальную стоимость?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... с услугой ‘Rogiti in chiaro’ вы получите нотариальные акты по объектам, проданным в том же здании!

Понимание роли нотариуса в Италии

В Италии нотариус — это государственное должностное лицо, которое по закону обязано действовать беспристрастно между сторонами сделки, обеспечивая законность и безопасность операции. Обычно нотариуса выбирает и оплачивает покупатель, а в его обязанности входит:

• Составление и удостоверение договора купли-продажи;
• Проверка того, что продавец является законным собственником объекта и что объект свободен от обременений и ипотек;
• Регистрация и подача договора в соответствующие органы;
• Расчет и уплата налогов, связанных со сделкой, таких как регистрационный налог, НДС и кадастровый налог.

Именно поэтому вам стоит внимательно прочитать следующий раздел!

Как избежать юридических ловушек в процессе продажи

Позвольте привести практический пример.

Вы наконец нашли покупателя, готового купить ваш дом (возможно, с ипотекой). Вы подписываете предварительный договор купли-продажи и получаете задаток.

Что произойдет, если после предварительного договора оценщик банка обнаружит, что ваш объект не соответствует градостроительным нормам?

Все просто... в лучшем случае продажа будет отложена до предоставления необходимых документов. В худшем случае продажа отменяется, и вы, продавец, вынуждены вернуть двойной задаток или, что еще хуже, платить убытки по затяжному судебному делу, которое остановит продажу вашего дома на годы.

Почему?

Потому что одна из обязанностей продавца — заявить в окончательном акте, что объект полностью соответствует текущему градостроительному статусу—включая любые изменения или нарушения, сделанные предыдущими владельцами.

Как проверить градостроительное соответствие?

Сертифицированный технический специалист должен проверить документы в Муниципальном архиве и сравнить их с фактическим состоянием объекта, чтобы подтвердить соответствие.

Внимание: В настоящее время сроки ожидания в Милане могут достигать 6 месяцев!

Понимание процесса покупки

Вы, вероятно, уже знаете процесс продажи, но, как говорили латиняне, “Repetita iuvant”—повторение помогает. Процесс покупки недвижимости в Италии обычно состоит из четырех шагов:

1. LOI (Letter of Intent), необязательный документ.
2. Безотзывное предложение о покупке, которое после принятия становится обязательным Предварительным договором купли-продажи. Важно: предварительный договор имеет обязательную силу.
3. Предварительный договор купли-продажи, подписанный в присутствии нотариуса, потому что он регистрируется в Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari (Реестр недвижимости).
4. Окончательный акт купли-продажи.

Эти четыре шага иногда можно сократить до трех, двух или даже одного: Окончательного акта купли-продажи!

Налоги и расходы при продаже недвижимости в Италии

Налоги при покупке и гонорар нотариуса оплачивает покупатель. Повезло вам! Однако как продавцу, вам все же, возможно, придется покрыть некоторые расходы:

• Налог на прирост капитала: Каждый раз, когда вы продаете объект дороже, чем купили, возникает прирост капитала. Хорошая новость? Если вы частное лицо и с момента покупки прошло более пяти лет, налог платить не нужно. Подробнее см. в статье: “Налог при продаже недвижимости в Италии”.
• Гонорар и комиссия агента по недвижимости: В Италии агенты по недвижимости беспристрастны, как и нотариус, а их услуги оплачиваются обеими сторонами — и покупателем, и продавцом. Средняя комиссия составляет 3-5%, с некоторыми исключениями.
• Другие расходы при продаже, которые стоит учитывать: есть ряд дополнительных возможных затрат, таких как гербовые сборы, юридические расходы, сертификаты, переезд, конвертация валюты и расходы на доверенность. Изучить эти расходы крайне важно при подготовке к продаже вашей недвижимости!

Особенности продажи элитной недвижимости в Италии

Ориентация на международных покупателей

Продать дом в наши дни непросто, и текущая экономическая ситуация в Италии не помогает. Если вы продаете элитную недвижимость, круг потенциальных покупателей сужается еще сильнее. Но это не значит, что вы обязаны ждать годами и наблюдать, как стоимость объекта теряется.

Есть решение: обратиться к гораздо более широкой аудитории потенциальных покупателей—международным покупателям!

Максимизируйте стоимость вашей недвижимости.
Свяжитесь с нашей командой уже сегодня

Определение элитной недвижимости

С фискальной точки зрения дом считается "элитным", если он относится к одной из следующих кадастровых категорий:

• A/1: Дворянские резиденции,
• A/8: Виллы,
• A/9: Замки или объекты значительной исторической/художественной ценности.

С коммерческой точки зрения элитная недвижимость определяется по локации, отделке, площади, размеру участка и уникальным характеристикам.

Что считается уникальной характеристикой?

• Панорамные виды, близость к морю или озеру в пешей доступности,
• Недавняя реновация с энергетическим классом A или B,
• Более 200 квадратных метров для квартир и 500 квадратных метров для вилл.

Уникальные маркетинговые стратегии для премиальных объектов

Элитная недвижимость заслуживает отдельной маркетинговой стратегии, которая учитывает такие факторы, как:

• Высококачественный визуальный контент: Профессиональные фото, съемка с дрона и виртуальные туры.
• Таргетированная цифровая реклама: Выход на правильную международную аудиторию.
• Использование международных сетей недвижимости: Продвижение вашего объекта на международных платформах.
• Персонализированный клиентский опыт: Индивидуальные показы, приватные туры и сервис высокого уровня.

Распространенные ошибки, которых стоит избегать

За мои 15 лет опыта я снова и снова вижу одни и те же ошибки:

• Обращаться к юристу или агенту по недвижимости после подписания безотзывного предложения о покупке.
• Устанавливать цену слишком высокой и сжигать эффект “нового объявления”.
• Неправильно продвигать объект, забывая об иностранных покупателях.
• Продавать кирпич, а не эмоцию—люди хотят купить образ жизни, а не просто дом.
• Недооценивать культурные различия и их влияние на продажу.

Если вы избежите этих ловушек, вы будете на верном пути к тому, чтобы найти подходящего международного покупателя для вашей элитной недвижимости.

FAQ

Могу ли я продать свою недвижимость, не находясь в Италии?

Да, конечно! Вам нужно будет оформить нотариальную доверенность на продажу (procura notarile a vendere), чтобы назначить человека, которому вы доверяете, для ведения продажи от вашего имени.

Сколько времени занимает продажа недвижимости в Италии?

Срок зависит от локации, типа объекта (квартира, вилла, замок) и цены. По данным FIAP [2], средний срок продажи недвижимости в Италии составляет 7.6 месяца, и только 15% продаются в течение трех месяцев. Срок часто дольше для вилл, особенно элитных, где продажи превышают 12 месяцев.

Почему нужно собирать документы до появления покупателя?

Потому что если вы обнаружите нерешенную проблему за несколько дней до сделки, вам, возможно, придется вернуть двойной задаток или, что еще хуже, столкнуться с многолетними судебными разбирательствами. Всегда лучше предотвратить, чем лечить!

Трудно ли продать недвижимость в Италии?

Продажа недвижимости в Италии — это действительно непростая задача! Для иностранцев самый сложный аспект — это бюрократия и юридические требования. Однако хороший агент по недвижимости может решить все эти проблемы, понимая текущие рыночные условия, привлекая иностранных покупателей и эффективно используя онлайн-платформы.

Когда нельзя продать недвижимость?

Вы не можете продать недвижимость в следующих случаях:

• Отсутствуют кадастровые данные,
• Нет кадастрового плана (planimetria catastale),
• Кадастровые данные не совпадают с данными в Реестре недвижимости (включая налоговый код),
• Кадастровый план не соответствует фактической планировке объекта,
• Отсутствует декларация соответствия от продавца!

Елена Манжос — лицензированный риэлтор в Италии с более чем 15-летним опытом в сфере элитной недвижимости.
Сопровождает интернациональных клиентов при покупке объектов в Милане, на озерах Комо, Маджоре и Гарда, на побережье Сардинии и Лигурии, обеспечивая полную юридическую поддержку.
Fiaip, Linkedin, Instagram, Facebook.