Налоги на недвижимость в Италии [упрощённо]

“Ой, mamma mia” — эти слова я слышу в Италии чаще всего, когда речь заходит о налогах на недвижимость!

К концу этой статьи обещаю: я превращу это налоговое безумие во что-то понятное за считанные минуты—и вам даже не понадобится бокал вина, чтобы справиться.

Покупаете ли вы, продаёте, сдаёте в аренду, дарите или наследуете недвижимость — одно гарантировано: итальянское государство всегда захочет свою долю.

Но не волнуйтесь — я вас прикрою. Чтобы всё стало кристально ясно, я разделила налоги по видам операций:

•  Налоги на владение недвижимостью (IMU, TASI, TARI и IUC) имущественные налоги
•  Налоги, связанные с доходом (доход от аренды)
•  Налог при покупке недвижимости в Италии (гербовый сбор, реестр, ипотечный, кадастровый, НДС)
•  Налог при продаже недвижимости в Италии (прирост капитала)
•  Налог на наследство
•  Налог на дарение
•  Налоги на недвижимость в Италии для нерезидентов (IMU, TARI, доход от аренды)
•  Налог на элитную недвижимость

Налоги на владение недвижимостью

Владение недвижимостью в Италии сопровождается своей долей налогов, но не переживайте—я постараюсь сделать это (почти) безболезненным. Вот что нужно знать, если вам посчастливилось владеть кусочком Италии:

• IMU “Муниципальный налог” — этот «прелестный» сбор платится вашему муниципалитету просто за факт владения недвижимостью. Хорошая новость, если это ваше основное жильё—IMU не платится! Ну, если только ваш дом не относится к «роскошным» кадастровым категориям A1, A8 или A9 (особняки, виллы, замки). Сумма зависит от кадастровой стоимости вашей недвижимости и ставки, которую решит установить ваш муниципалитет.
• TARI “Налог на вывоз мусора” — платится для финансирования услуг по сбору и утилизации отходов. Он зависит от площади недвижимости и количества проживающих. Если вы сдаёте объект в аренду — вам повезло: этот налог обычно платит арендатор!

Пример: если вы владеете квартирой в Милане с кадастровым доходом € 1,000, ваш IMU составит € 1,915.20 в 2024 году.

TASI был налогом на муниципальные услуги, например уличное освещение. Я говорю о нём в прошедшем времени, потому что с 2020 года TASI включён в IMU.

“Первый дом”: если вы перенесли официальное место жительства в вашу недвижимость в Италии, IMU не платится, если только вы не живёте в элитном доме (кадастровая категория A/1 — элитные дома, A/8 — жильё на виллах, A/9 — замки, дворцы, объекты выдающейся художественной или исторической ценности).

“Второй дом”: IMU, TASI и TARI всегда подлежат уплате.

Владельцы земли: если вы владеете земельным участком, IMU применяется, если только вы не фермер или сельскохозяйственный предприниматель.

Когда в Италии нужно платить налоги на недвижимость?

IMU платится дважды, обычно в июне и декабре каждого года, через форму F24, почтовый бюллетень или онлайн.

По TARI сроки устанавливает каждый муниципалитет; обычно это два платежа раз в полгода.

Нужна помощь с расчётом налогов?
Свяжитесь со мной для профессиональной консультации уже сегодня!

Налоги, связанные с доходом

Если ваша недвижимость приносит доход—например, вы сдаёте её в аренду—будьте готовы к налогам. И, как почти всё в Италии, это зависит от того, вы физическое лицо или компания. Вот разбор:

1. IRES (Imposta sul Reddito delle Società) – корпоративный налог на прибыль; компании платят фиксированные 24%. Просто, правда?
2. IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) – если вы физлицо (резидент или нет), любой доход от владения недвижимостью—домами, зданиями или землёй—облагается IRPEF. К сожалению, ставки IRPEF могут быть довольно высокими.
3. Cedolare secca – а вот тут становится интереснее! Вместо IRPEF можно выбрать cedolare secca — фиксированный налог 21% на доход от аренды жилой недвижимости (включая краткосрочную аренду). Поскольку IRPEF часто заметно выше, 99,9% итальянцев—и да, включая меня—выбирают этот вариант для своей арендной недвижимости. Это может сэкономить деньги и упростить налоговую ситуацию.

Плюсы и минусы “cedolare secca”:

• Более низкая ставка налога на доход от аренды
• Нет регистрационного налога и гербового сбора
• Доход от аренды не учитывается в общем налогооблагаемом доходе для IRPEF
• Нужно отказаться от любых повышений арендной платы на срок договора, даже если в контракте это предусмотрено. Так что никаких повышений «по ходу» аренды, увы!

Налог при покупке недвижимости в Италии

Когда вы переоформляете право собственности на недвижимость в Италии —будь то продажа, покупка, наследование или дарение—приготовьтесь: налоги уже на подходе.

Вот краткий гид по налогам, с которыми вы столкнётесь при покупке недвижимости в Италии:

1. Imposta di registro (гербовый сбор / регистрационный налог): этот налог уплачивается за регистрацию договора и придание ему юридической силы. Это альтернатива НДС—платите либо одно, либо другое, но не оба сразу.
2. IVA (НДС): НДС применяется, если продавец — строительная компания. Ставка зависит от типа недвижимости: 4% для "первого дома", 10% для "второго дома", 22% для элитной недвижимости (например, кадастровые категории A/1, A/8 и A/9).
3. Imposta ipotecaria (ипотечный налог): уплачивается за регистрацию сделки в публичных реестрах (так называемая “Conservatoria”).
4. Imposta catastale (кадастровый налог): покрывает передачу данных в кадастровые органы.

И вот в чём фокус: все эти налоги вы платите нотариусу, а он затем перечисляет их итальянскому государству от вашего имени. Так что да — нотариус в Италии не просто свидетель подписи—он ещё и ваш официальный «сборщик налогов»!

Совет: Готовьтесь не только к налогам—при покупке дома в Италии есть немало скрытых расходов. Вот с чем вы можете столкнуться: гонорар нотариуса (от 1,500 евро до 1% от цены объекта), комиссия агентства недвижимости (обычно 2–5% от цены), расходы на перевод и, возможно, на доверенность, due diligence (техническая проверка объекта), юрист.

Собираетесь купить дом и хотите узнать его реальную стоимость?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... и с услугой ‘Rogiti in chiaro’ вы получите нотариальные акты по объектам, проданным в этом же здании!

Налог при продаже недвижимости в Италии

Когда вы продаёте недвижимость дороже, чем купили, вы получаете прирост капитала—и в некоторых случаях этот прирост облагается налогом.

• Если продавец — компания, прирост капитала всегда облагается налогом. Без исключений.
• Если продавец — физическое лицо и объект находится в собственности более пяти лет, самое приятное: налога на прирост капитала нет! Да, вы всё правильно прочитали—ноль налога.
• Если продавец — физическое лицо и продаёт объект в течение пяти лет с момента покупки, прирост капитала будет облагаться налогом. Вы заплатите либо по системе IRPEF, либо фиксированный замещающий налог 26%.

Разберём на примере:

• Недвижимость продана в 2024 году за €300,000.00
• Недвижимость куплена в 2021 году за €250,000.00
• Сопутствующие расходы (например, нотариус, комиссия агентства и т. п.): €23,000.00
• Прирост капитала: €300,000.00 - €250,000.00 - €23,000.00 = €27,000.00 налогооблагаемый прирост капитала

Если вы перепродаёте в течение пяти лет, эти €27,000 прироста капитала будут обложены по применимой ставке.

Agenzia delle Entrate (Национальная налоговая служба) позволяет уменьшить налогооблагаемый прирост капитала, вычитая различные сопутствующие расходы. Это могут быть нотариальные расходы, комиссии агентства недвижимости, регистрационные сборы, налоги на недвижимость, страховые полисы и любые чрезвычайные расходы по кондоминиуму. После расчёта налогооблагаемой суммы—в нашем примере, €27,000—у вас есть два варианта:

1. Заплатить замещающий налог 26% (в этом случае это будет €7,020), или
2. Добавить прибыль к вашему IRPEF (подоходному налогу) и платить согласно вашей налоговой категории.

Обычно 26% замещающий налог — более выгодный вариант. Но если вы иностранный инвестор без доходов в Италии, стоит внимательно оценить вашу ситуацию по IRPEF.

Когда налог на прирост капитала не взимается:

• Правило 5 лет: налог на прирост капитала не платится, если вы владеете объектом более пяти лет.
• Первый дом: если недвижимость была вашим (или родственника) основным местом жительства большую часть времени между покупкой и продажей.
• Другие исключения: налог на прирост капитала не взимается, если объект получен через: наследство, usucaption (приобретение права собственности через непрерывное владение), или передачу имущества между супругами при раздельном проживании или разводе.
• Дарение: налог на прирост капитала всё равно возможен, но правило 5 лет отсчитывается от даты покупки объекта дарителем, а не от даты дарения.

Так что, если вы разбираетесь в налоговой системе Италии, эти исключения могут сэкономить вам круглую сумму!

Налоги на наследство

Если вы наследуете недвижимость от родственника, налог на наследство в Италии рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта и вашей степени родства с умершим.

Таблица ставок и вычетов по степени родства

• Для прямых родственников (например, родителей, детей) ставка составляет 4% от кадастровой стоимости, с вычетом €1,000,000.
• Для братьев/сестёр ставка повышается до 6% при вычете €100,000.
• Для других родственников до 4-й степени (например, двоюродных) и до 3-й степени по боковой линии — 6% и нулевой вычет.
• А для не родственников ставка составляет 8% без вычетов.

Пример: Если вы наследуете виллу от родителя с кадастровой стоимостью €1,200,000, налог на наследство будет рассчитан так:

1. Кадастровая стоимость: €1,200,000
2. Вычет: €1,000,000
3. Налогооблагаемая база: €200,000
4. Ставка (4%): €8,000

Налоги при дарении

Как и налоги на наследство, налоги на дарение в Италии зависят от степени родства между дарителем и получателем. Ставки и вычеты идентичны наследственным, но есть ещё несколько налогов, о которых важно помнить. Вот разбор налогов при дарении:

• Гербовый сбор: €230
• Фиксированный регистрационный налог: €200
• Ипотечный налог: 2% от кадастровой стоимости
• Кадастровый налог (реестр): 1% от кадастровой стоимости
• Фиксированный ипотечный налог: €90
• Налог на дарение: зависит от степени родства, как указано в таблице по наследству.

Пример: Рассмотрим случай, когда отец дарит сыну виллу с кадастровой стоимостью €1,200,000. Вот как выглядят налоги:

• Гербовый сбор: €230
• Фиксированный регистрационный налог: €200
• Ипотечный налог: €1,200,000 × 2% = €24,000
• Кадастровый налог (реестр): €1,200,000 × 1% = €12,000
• Фиксированный ипотечный налог: €90
• Налог на дарение: рассчитывается с налогооблагаемой базы €200,000 после вычета €1,000,000 (4%), то есть €8,000.

1-й дом: Если подаренная недвижимость является первым домом получателя, некоторые льготы и скидки могут существенно снизить суммы регистрационного, ипотечного и кадастрового налогов.

Так что, хоть дарение и выглядит щедро, убедитесь, что вы готовы к сопутствующим расходам—или воспользуйтесь льготами для первого дома!

Налоги на недвижимость в Италии для нерезидентов

Предположим, вы — нерезидент, владеющий недвижимостью в Италии, независимо от гражданства; основные налоги, с которыми вам придётся иметь дело, — это IMU (муниципальный налог на недвижимость), TARI (налог на вывоз мусора) и налоги на доход от аренды (если вы сдаёте недвижимость и получаете прибыль).

Совет по TARI: Некоторые итальянские муниципалитеты предоставляют скидки или даже освобождение от TARI, если недвижимость не заселена—то есть в ней нет подключённых коммунальных услуг и она не меблирована. Однако важно всё оформить правильно, поскольку в каждом городе свои правила.

Налог на элитную недвижимость

Начнём с определения элитной недвижимости.

Недвижимость считается элитной, если она относится к кадастровым категориям A/1 (элитные дома), A/8 (жильё на виллах) или A/9 (замки, дворцы выдающейся художественной или исторической ценности).

Владение элитной недвижимостью в Италии может звучать как серьёзное финансовое обязательство, но налоги не так пугают по сравнению с другими странами. Вот краткий разбор:

• Налоги на владение (IMU): всегда подлежат уплате, даже если это основное место жительства.
• Налоги, связанные с доходом: без отличий.
• Налог при покупке недвижимости: 9% от кадастровой стоимости + 100 евро при покупке у частного лица; 22% от согласованной цены + 600 евро при покупке у застройщика.
• Налог при продаже недвижимости: без отличий.
• Наследство: без отличий.
• Дарение: без отличий.

Хотя при владении или покупке элитной недвижимости есть дополнительные расходы — особенно из-за IMU и более высокой ставки НДС при покупке у застройщика — система налогообложения элитной недвижимости в Италии всё же сравнительно умеренная по сравнению со многими странами. Так что элитный дом в Италии? Не так дорого, как может показаться!

Елена Манжос — лицензированный риэлтор в Италии с более чем 15-летним опытом в сфере элитной недвижимости.
Сопровождает международных клиентов при покупке объектов в Милане, на побережье Сардинии и Лигурии, а также на озёрах Комо, Гарда и Маджоре, обеспечивая полную юридическую поддержку.
Fiaip, Linkedin, Instagram, Facebook.