Итак, вы хотите оформить передачу права собственности на недвижимость в Италии?

Не паникуйте заранее — с правильными знаниями всё вполне управляемо.

У вас есть недвижимость; теперь давайте оформим её на другого человека, не теряя самообладания (и терпения!).

Готовы?

Руки нотариуса ставят штамп на документе

Поехали!

В Италии существует только один способ передать недвижимость: через акт (договор) купли-продажи, подписанный в присутствии итальянского нотариуса.
Чтобы передача была действительной, акт должен быть оформлен письменно и удостоверен итальянским публичным нотариусом, с последующей транскрипцией в Реестр недвижимости (Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari).

После подписания акта переход права собственности вступает в силу немедленно.

Передача недвижимости может быть оформлена как:

  • дарение (cessione a titolo gratuito) — без денежного перевода
  • продажа (cessione a titolo oneroso) — с денежным переводом

Правовые и налоговые последствия дарения существенно отличаются от продажи. Давайте посмотрим.

Дарение VS Продажа

  Акт дарения Акт купли-продажи
Денежный перевод Нет Да
Нотариальный акт и транскрипция Да Да
Налоги Налоги при дарении зависят от степени родства между дарителем и одаряемым. Например, в Италии предусмотрены льготы и пониженные ставки для близких родственников (супруга и детей). Однако объект всё равно облагается регистрационным, кадастровым и ипотечным налогами. Налоги при продаже — это НДС (если продавец является строительной компанией) либо регистрационный налог (если продавец — частное лицо) + ипотечный и кадастровый налоги. Ставка регистрационного налога зависит от типа недвижимости и её назначения (первое жильё, второе жильё и т. д.).
Правовые последствия Дарение может быть оспорено обязательными наследниками (дети, супруг, восходящие родственники), если оно затрагивает их обязательную долю наследства (“quota di legittima”). Наследники могут подать так называемый ‘иск о снижении’ (azione di riduzione), чтобы восстановить свою наследственную долю. Договор купли-продажи предполагает денежный перевод, поэтому сам по себе он не затрагивает доли наследников… если только продажа не совершена по цене, значительно ниже рыночной.

Продажа недвижимости, полученной в дар, означает столкнуться с рядом проблем, а именно:

  1. Риск исков о снижении со стороны наследников, которые могут потребовать свою обязательную долю. Этот риск делает покупателей более осторожными, так как они опасаются выселения, то есть потери недвижимости.
  2. Оформление страховых полисов или договорных гарантий увеличивает расходы для одаряемого и снижает (но не устраняет) риск исков о снижении со стороны наследников.
  3. Банки неохотно финансируют такую покупку, поэтому число потенциальных покупателей резко сокращается.

Для всего этого есть решение. Свяжитесь со мной для получения дополнительной информации.

Вы собираетесь купить дом и хотите узнать его реальную стоимость?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... и с услугой ‘Rogiti in chiaro’ вы получите нотариальные акты по объектам, проданным в этом же здании!

Расходы на передачу права собственности

В случае продажи основные расходы на передачу права собственности на недвижимость:

  • Налоги при покупке и продаже (оплачивает покупатель). При сделке между физическими лицами налоги: регистрационный налог (2% для первого жилья и 9% от кадастровой стоимости для второго жилья), ипотечный налог (50€ для первого жилья и 2% от стоимости недвижимости для второго жилья), кадастровый налог (50€ для первого жилья и 1% от стоимости недвижимости для второго жилья).
  • Нотариальный тариф, оплачивает покупатель (обычно от 1 000 до 3 000€).
  • Комиссия агентства недвижимости (если применимо), традиционно оплачивается продавцом и покупателем.

В случае дарения основные расходы на передачу права собственности:

  • Налоги при дарении, включающие несколько платежей, оплачиваются одаряемым. Во-первых, фиксированный регистрационный налог 200€ и гербовый сбор 230€. Налог на дарение рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости; ставки и необлагаемые суммы зависят от степени родства между дарителем и получателем (от 4% — применяется к сумме, превышающей 1 млн € на каждого получателя для супругов и родственников по прямой линии, до 8% без вычета). Наконец, ипотечный и кадастровый налоги рассчитываются соответственно по ставкам 2% и 1% от кадастровой стоимости недвижимости.
  • Нотариальный тариф, оплачивает одаряемый (обычно от 1 000 до 3 000€).

Транскрипция VS регистрация

Существует огромная разница между транскрипцией в Реестре недвижимости (Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari) и регистрацией в Налоговой службе (Agenzia delle Entrate).

Транскрипция — это действие, которое делает нотариально удостоверенный документ публичным, внося его в реестры недвижимости (Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari). Единственная функция этого процесса — сделать акт и его последствия известными каждому, кто обращается к реестрам.

Например, если вы продаёте дом, нотариус транскрибирует акт в реестрах недвижимости, чтобы всем было известно о новом владельце.

Регистрация же — это налоговая процедура, которая осуществляется в Налоговой службе (Agenzia delle Entrate) и предполагает уплату налогов, причитающихся по нотариальному акту, таких как регистрационный налог, НДС или другие налоги, связанные со сделкой.

Регистрация необходима, чтобы придать нотариальному акту определённую дату и подтвердить, что налоговые обязательства выполнены.

FAQ

Итальянские нотариусы выполняют и транскрипцию, и регистрацию актов?

Да, итальянские нотариусы по закону обязаны выполнять обе функции: они транскрибируют акты (делая их публичными и доступными в Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari) и регистрируют их (обеспечивая уплату налогов, причитающихся Agenzia delle Entrate). Таким образом акт приобретает юридическую и фискальную силу.

Можно ли подарить / оформить дарение недвижимости в Италии?

Да, в Италии можно подарить или оформить дарение недвижимости. Этот процесс называется “donazione” и должен быть оформлен через акт дарения (atto di donazione), который передаёт право собственности от дарителя к одаряемому. Акт должен быть зарегистрирован и транскрибирован, чтобы стать публичным.

Что делать, если вы наследуете недвижимость в Италии?

Если вы наследуете недвижимость в Италии, обычно следует:

  1. Получить итальянский налоговый код (codice fiscale), если вы ещё не являетесь резидентом Италии.
  2. Проверить наличие долгов или ипотек, связанных с недвижимостью.
  3. Официально принять наследство.
  4. Подать декларацию о наследовании (dichiarazione di successione) в течение 12 месяцев со дня смерти.
  5. Уплатить налог на наследство — в зависимости от родства с наследодателем и стоимости наследства.
  6. Зарегистрировать недвижимость в земельном кадастре (Catasto) и в публичном реестре недвижимости (Conservatoria dei Registri Immobiliari).

Что происходит в Италии, если человек умирает без завещания?

Если человек умирает без завещания в Италии, имущество распределяется между ближайшими родственниками в соответствии с правилами наследования по закону. Супруг(а) и дети делят имущество, причём доли зависят от числа детей. Если детей нет, супруг(а) может унаследовать всё или разделить с родителями или братьями/сёстрами умершего. Если нет ни супруга(и), ни детей, имущество переходит к родителям, братьям/сёстрам или более дальним родственникам. Если родственников нет, имущество переходит государству.

Как оформить передачу недвижимости при разводе в Италии?

В Италии передача недвижимости при разводе обычно включает несколько шагов:

  • Сначала стороны должны договориться о разделе имущества — это можно оформить через соглашение о разводе по взаимному согласию или в ходе судебной медиации.
  • После достижения соглашения его необходимо закрепить в решении о разводе.
  • Затем нотариус готовит акт передачи (atto di trasferimento), чтобы официально передать право собственности от одного супруга к другому. Этот акт подписывается, удостоверяется нотариусом и регистрируется.

Как изменить имя в итальянском нотариальном акте?

Процедура изменения имени в акте зависит от вида акта, в частности:

  • Предварительный договор: благодаря оговорке ‘reservation of title’ (riserva di nomina) большинство предварительных договоров позволяют изменить имя покупателя в нотариальном акте передачи права собственности. Нотариус может взимать небольшую дополнительную плату.
  • Договор купли-продажи: единственный способ изменить имя в акте в Италии — оформить новый акт купли-продажи, подписанный и удостоверенный итальянским нотариусом. Он должен быть оформлен письменно и транскрибирован в Реестр недвижимости и вступает в силу немедленно после подписания — будь то дарение (без денежного перевода) или продажа (с денежным переводом).