Итак, вы хотите оформить передачу права собственности на недвижимость в Италии?
Эй, не паникуйте заранее — с правильными знаниями всё вполне управляемо.
У вас есть недвижимость; теперь давайте оформим её на другого человека, не теряя самообладания (и терпения!).
Готовы?
Поехали!
В Италии существует только один способ передать недвижимость: через акт (договор) купли-продажи, подписанный в присутствии итальянского нотариуса.
Чтобы передача была действительной, акт должен быть оформлен письменно и удостоверен итальянским публичным нотариусом, с последующей транскрипцией в Реестр недвижимости (Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari).
После подписания акта переход права собственности вступает в силу немедленно.
Передача недвижимости может быть оформлена как:
- дарение (cessione a titolo gratuito) — без денежного перевода
- продажа (cessione a titolo oneroso) — с денежным переводом
Правовые и налоговые последствия дарения существенно отличаются от продажи. Давайте посмотрим.
Дарение VS Продажа
| |
Акт дарения |
Акт купли-продажи |
| Денежный перевод |
Нет |
Да |
| Нотариальный акт и транскрипция |
Да |
Да |
| Налоги |
Налоги при дарении зависят от степени родства между дарителем и одаряемым. Например, в Италии предусмотрены льготы и пониженные ставки для близких родственников (супруга и детей). Однако объект всё равно облагается регистрационным, кадастровым и ипотечным налогами. |
Налоги при продаже — это НДС (если продавец является строительной компанией) либо регистрационный налог (если продавец — частное лицо) + ипотечный и кадастровый налоги. Ставка регистрационного налога зависит от типа недвижимости и её назначения (первое жильё, второе жильё и т. д.). |
| Правовые последствия |
Дарение может быть оспорено обязательными наследниками (дети, супруг, восходящие родственники), если оно затрагивает их обязательную долю наследства (“quota di legittima”). Наследники могут подать так называемый ‘иск о снижении’ (azione di riduzione), чтобы восстановить свою наследственную долю. |
Договор купли-продажи предполагает денежный перевод, поэтому сам по себе он не затрагивает доли наследников… если только продажа не совершена по цене, значительно ниже рыночной. |
Продажа недвижимости, полученной в дар, означает столкнуться с рядом проблем, а именно:
- Риск исков о снижении со стороны наследников, которые могут потребовать свою обязательную долю. Этот риск делает покупателей более осторожными, так как они опасаются выселения, то есть потери недвижимости.
- Оформление страховых полисов или договорных гарантий увеличивает расходы для одаряемого и снижает (но не устраняет) риск исков о снижении со стороны наследников.
- Банки неохотно финансируют такую покупку, поэтому число потенциальных покупателей резко сокращается.
Для всего этого есть решение. Свяжитесь со мной для получения дополнительной информации.
Вы собираетесь купить дом и хотите узнать его реальную стоимость?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... и с услугой ‘Rogiti in chiaro’ вы получите нотариальные акты по объектам, проданным в этом же здании!
Расходы на передачу права собственности
В случае продажи основные расходы на передачу права собственности на недвижимость:
- Налоги при покупке и продаже (оплачивает покупатель). При сделке между физическими лицами налоги: регистрационный налог (2% для первого жилья и 9% от кадастровой стоимости для второго жилья), ипотечный налог (50€ для первого жилья и 2% от стоимости недвижимости для второго жилья), кадастровый налог (50€ для первого жилья и 1% от стоимости недвижимости для второго жилья).
- Нотариальный тариф, оплачивает покупатель (обычно от 1 000 до 3 000€).
- Комиссия агентства недвижимости (если применимо), традиционно оплачивается продавцом и покупателем.
В случае дарения основные расходы на передачу права собственности:
- Налоги при дарении, включающие несколько платежей, оплачиваются одаряемым. Во-первых, фиксированный регистрационный налог 200€ и гербовый сбор 230€. Налог на дарение рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости; ставки и необлагаемые суммы зависят от степени родства между дарителем и получателем (от 4% — применяется к сумме, превышающей 1 млн € на каждого получателя для супругов и родственников по прямой линии, до 8% без вычета). Наконец, ипотечный и кадастровый налоги рассчитываются соответственно по ставкам 2% и 1% от кадастровой стоимости недвижимости.
- Нотариальный тариф, оплачивает одаряемый (обычно от 1 000 до 3 000€).
Транскрипция VS регистрация
Существует огромная разница между транскрипцией в Реестре недвижимости (Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari) и регистрацией в Налоговой службе (Agenzia delle Entrate).
Транскрипция — это действие, которое делает нотариально удостоверенный документ публичным, внося его в реестры недвижимости (Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari). Единственная функция этого процесса — сделать акт и его последствия известными каждому, кто обращается к реестрам.
Например, если вы продаёте дом, нотариус транскрибирует акт в реестрах недвижимости, чтобы всем было известно о новом владельце.
Регистрация же — это налоговая процедура, которая осуществляется в Налоговой службе (Agenzia delle Entrate) и предполагает уплату налогов, причитающихся по нотариальному акту, таких как регистрационный налог, НДС или другие налоги, связанные со сделкой.
Регистрация необходима, чтобы придать нотариальному акту определённую дату и подтвердить, что налоговые обязательства выполнены.
FAQ
Итальянские нотариусы выполняют и транскрипцию, и регистрацию актов?
Да, итальянские нотариусы по закону обязаны выполнять обе функции: они транскрибируют акты (делая их публичными и доступными в Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari) и регистрируют их (обеспечивая уплату налогов, причитающихся Agenzia delle Entrate). Таким образом акт приобретает юридическую и фискальную силу.
Можно ли подарить / оформить дарение недвижимости в Италии?
Да, в Италии можно подарить или оформить дарение недвижимости. Этот процесс называется “donazione” и должен быть оформлен через акт дарения (atto di donazione), который передаёт право собственности от дарителя к одаряемому. Акт должен быть зарегистрирован и транскрибирован, чтобы стать публичным.
Что делать, если вы наследуете недвижимость в Италии?
Если вы наследуете недвижимость в Италии, обычно следует:
- Получить итальянский налоговый код (codice fiscale), если вы ещё не являетесь резидентом Италии.
- Проверить наличие долгов или ипотек, связанных с недвижимостью.
- Официально принять наследство.
- Подать декларацию о наследовании (dichiarazione di successione) в течение 12 месяцев со дня смерти.
- Уплатить налог на наследство — в зависимости от родства с наследодателем и стоимости наследственной массы.
- Зарегистрировать недвижимость в земельном кадастре (Catasto) и в публичном реестре недвижимости (Conservatoria dei Registri Immobiliari).
Что происходит в Италии, если человек умирает без завещания?
Если человек умирает без завещания в Италии, имущество распределяется между ближайшими родственниками в соответствии с правилами наследования по закону. Супруг(а) и дети делят имущество, причём доли зависят от числа детей. Если детей нет, супруг(а) может унаследовать всё или разделить с родителями или братьями/сёстрами умершего. Если нет ни супруга(и), ни детей, имущество переходит к родителям, братьям/сёстрам или более дальним родственникам. Если родственников нет, имущество переходит государству.
Как оформить передачу недвижимости при разводе в Италии?
В Италии передача недвижимости при разводе обычно включает несколько шагов:
- Сначала стороны должны договориться о разделе имущества — это можно оформить через соглашение о разводе по взаимному согласию или в ходе судебной медиации.
- После достижения соглашения его необходимо закрепить в решении о разводе.
- Затем нотариус готовит акт передачи (atto di trasferimento), чтобы официально передать право собственности от одного супруга к другому. Этот акт подписывается, удостоверяется нотариусом, транскрибируется и регистрируется.
Как изменить имя в итальянском нотариальном акте?
Процедура изменения имени в акте зависит от вида акта, в частности:
- Предварительный договор: благодаря оговорке ‘reservation of title’ (riserva di nomina) большинство предварительных договоров позволяют изменить имя покупателя в нотариальном акте передачи права собственности. Нотариус может взимать небольшую дополнительную плату.
- Договор купли-продажи: единственный способ изменить имя в акте в Италии — оформить новый акт купли-продажи, подписанный и удостоверенный итальянским нотариусом. Он должен быть оформлен письменно и транскрибирован в Реестр недвижимости и вступает в силу немедленно после подписания — будь то дарение (без денежного перевода) или продажа (с денежным переводом).
Елена Манжос: мама двоих прекрасных детей, жена и агент по недвижимости уже более 15 лет. Честно говоря, я не знаю, что сложнее. Более 20 лет назад я переехала в Италию из Восточной Европы, где преподавала английский. У меня всегда была глубокая страсть к домам; в детстве — к домику Барби, а теперь, как профессионал в сфере недвижимости, моя любовь к роскошным объектам неизменна.
Fiaip,
Linkedin,
Instagram,
Facebook.