FAQ
1. Что вы можете спросить у агента по недвижимости, помогающего вам купить дом в Италии?
Все! Итальянский агент по недвижимости, в соответствии с законом, должен работать с максимальной прозрачностью по отношению к продавцу и покупателю до заключения официального договора купли-продажи. В частности, еще до оформления предложения о покупке он должен получить все необходимые документы и соответствующую информацию, и предоставить ее вам. После того, как предложение о покупке принято, оно становится безотзывным: если владелец дома принял ваше предложение, вы не сможете больше вернуть задаток.
2. Должен ли я платить комиссию агенту по недвижимости, не зарегистрированному в Реестре Торгово-Промышленной Палаты?
Нет! Когда вы заказываете такси, вы не проверяете наличие у водителя водительских прав, однако в случае с приобретением дома подобное право у вас есть.
Право на получение комиссионного вознаграждения имеют только агенты по недвижимости, которые прошли обучение в Торгово-промышленной палате, сдали государственный экзамен и имеют соответствующую регистрацию. По итальянскому законодательству комиссионное вознаграждение агентству оплачивает продавец и покупатель, чтобы гарантировать нейтральное отношение к обоим клиентам. Для получения законного статуса агента по недвижимости специалист должен получить диплом и пройти квалификационный экзамен. Лица, не зарегистрированы в Реестре Торгово-Промышленной Палаты, занимаются продажей недвижимости нелегально.
3. Может ли агент по недвижимости выступать в роли свидетеля?
Нередки случаи, когда после подписания предварительного договора и предоплаты покупатель дома неожиданно узнает о его недостатках, ранее не сообщенных продавцом, к примеру, о потерях воды. В такой ситуации покупателю придется доказывать суду, что он не был уведомлен о подобной неприятности до подписания предварительного договора купли-продажи, что достаточно сложно. Принципиально важным в этом контексте становится наличие агента по недвижимости, который располагает полной информацией об объекте недвижимости, об условиях сделки и сохраняет нейтральную позицию. Очень часто именно наличие профессионального агента по недвижимости позволяет избежать ряда проблем.
4. Что должен проверить хороший агент для обеспечения безопасной покупки дома в Италии?
Основные проверки, которые должен выполнить каждый профессионал, следующие:
- Необходимо определить все характеристики, в том числе, планировку жилья, с помощью кадастрового плана и свидетельства о регистрации.
- Крайне важно также убедиться, что продавец является единственным правомерным владельцем дома.
- Для заключения надежной сделки нужно удостовериться и в законности строительства, наличии кадастровой карты, отсутствии непогашенного ипотечного кредита и нормальном статусе плательщика за коммунальные услуги.
Для того, чтобы все это проверить, необходимо ознакомиться со следующими документами:
- Документ, подтверждающий собственность, а также копии актов покупки, дарения, документов о вступлении в право наследства за последние 20 лет.
- Кадастровые документы и бумаги, касающиеся ипотечного кредитования.
- Градостроительные документы. Если процесс возведения дома был начат после 01.09.1967 г., то необходимо выяснить, когда было дано разрешение на строительство и какие именно документы, подтверждающие легальность этого процесса, были в свое время оформлены. Также стоит проверить свидетельство муниципалитета, подтверждающее, что недвижимый объект пригоден для проживания людей.
- Свидетельство о вступлении в брак продавца.
- Данные о коммунальных расходах, резолюции акционеров и правила внутреннего распорядка.
- Сертификаты, подтверждающие соответствие газовых, электрических, гидро-термо-санитарных, телевизионных и других сетей установленным нормам и требованиям.
Кроме того, мы советуем запросить коммерческое предложение с указанием общей стоимости сделки (включая стоимость услуг нотариуса и агента, самой недвижимости и налогов...).
5. Правда ли то, что предварительный договор должен быть зарегистрирован?
Предварительный договор – это письменный документ, обязывающий продавца и покупателя совершить сделку купли-продажи при выполнении определенных условий. Перед подписанием такого договора необходимо выполнить все проверки, касающиеся права собственности на жилье, градостроительных и прочих документов. В противном случае можно столкнуться с рядом неприятных сюрпризов, связанных с сервитутами, проблемами с правами владения, кадастровыми документами, а также судебными разбирательствами.
Другими словами, необходимо сохранить за собой право расторгнуть или переформулировать предварительный договор в том случае, если появятся непредвиденные затраты или дефекты недвижимого объекта. Стандартная формулировка звучит примерно следующим образом: «На дату передачи собственности новому владельцу он должен быть освобожден от людей и вещей, залогов, обременений, наносящих ущерб контрактов и ипотечных кредитов. Покупка произойдет только в случае соблюдения этих условий». Все необходимые проверки будет выполнять нотариус, однако советуем требовать, чтобы об этом позаботился ваш агент по недвижимости.
Предварительный договор необходимо зарегистрировать в налоговом управлении в течение 20 дней с момента подписания (в случае, если был составлен нотариальный акт – в течение 30 дней). Регистрация влечет за собой дополнительные расходы (фиксированный размер налога, транскрипционные права и гонорар нотариуса). Предварительный договор, офомленный у нотариуса, защищает покупателя.
6. Какой срок лучше всего указать продавцу в Предложении о покупке?
В предложении о покупке покупатель предлагает продавцу ту стоимость дома, которую он готов выплатить за его недвижимость. Но насколько много времени должен иметь в своем распоряжении продавец для того, чтобы решить, принять ему или отклонить ваше предложение о покупке? Мы советуем вам указывать короткий срок действия. Небольшой промежуток времени не даст продавцу возможность получить альтернативные, более выгодные для него предложения, а также окажет на него некоторое давление, заставляя принять ваш запрос быстрее.
7. Что произойдет при приобретении недвижимости, которая не соответствует своему кадастровому плану?
1 июля 2010-го года вступил в силу декрет 78/2010, который требует проверки соответствия объекта недвижимости его кадастровому плану перед заключением сделки.
Нотариус обязан:
- убедиться в том, что недвижимость зарегистрирована в кадастре на имя владельца;
- потребовать от сторон заявления о том, что реальное состояние недвижимости и параметры кадастрового плана соответствуют.
Отсутствие таких заявлений влечет за собой признание акта продажи недействительным. Таким образом невозможна продажа дома, кадастровая карта которого устарела, или состояние которого не соответствует кадастровой планировке. Обязательно нужно обновить планировку, если были перераспределены внутренние пространства, созданы новые туалеты, построены мезонины, модифицированы балконы или террасы.
8. В чем разница между предоплатой (acconto prezzo) и задатком (caparra confirmatoria)?
В соответствии со статьей 1385 C.V., задаток (caparra confirmatoria) выполняет три основные функции: подтверждение (факта существования договора), авансовый платеж, а также компенсация. Предоплата (acconto prezzo) функцию компенсации не выполняет.
Задаток (caparra confirmatoria) - денежная сумма, внесенная будущим покупателем продавцу в момент предварительного договора. Если после внесения задатка покупатель откажется от сделки, то он потеряет эту сумму. Если же от заключения окончательного договора купли-продажи откажется продавец, то он будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
9. Как убедиться, что один и тот же дом не будет продан двоим клиентам?
В большинстве случаев при приобретении недвижимости совершаются три операции с финансами: внесение залога (небольшая сумма) при принятии предложения о покупке, внесение задатка при подписании предварительного договора, а также внесение оставшейся суммы при подписании окончательного договора купли-продажи. Но что, если продавец, получивший залог от одного покупателя, предложит недвижимость также и другому человеку, и получит залог и от него? Риск возникновения подобной ситуации достаточно велик, в настоящее время итальянские суды по несколько лет рассматривают немалое число подобных дел.
Недобросовестный продавец может не только предложить дом третьей стороне, но и предоставить ей другие права, сдать дом в аренду или зарегистрировать на него ипотеку. В любых подобных случаях вы не сможете обратиться в суд с прошением об аннулировании продажи – возможно будет только подать иск о возмещении причиненного ущерба. Чтобы не допустить подобные ситуации, есть только одно решение - обязательная регистрация предварительного договора, которое защитит вас от всех вышеперечисленных случаев. Стоимость услуг нотариуса при оформлении подобного документа возрастет, но, возможно, оно того стоит.
10. Что произойдет, если продавец или покупатель передумает покупать недвижимость и не придет на заключение сделки у нотариуса?
Если одна из сторон откажется подписать нотариальный акт купли-продажи, то другая сторона сможет обратиться в суд, потребовав подписания договора или его расторжения с возмещением ущерба. Если во время подписания предварительного договора был внесен задаток (caparra confirmatoria), то в случае неисполнения сделки по вине покупателя продавец вправе забрать эту сумму, а в случае отказа от продажи продавцом он будет обязан вернуть покупателю удвоенный задаток.
11. В чем заключаются обязанности нотариуса?
Как правило, нотариус при покупке недвижимости в Италии выбирается покупателем, которому предстоит уплатить издержки по оформлению покупки.
Нотариус – это свободный специалист, выполняющий публичную функцию с целью обеспечить законность контрактов, заключенных в его присутствии. Перед каждой сделкой нотариус обязан изучить обстоятельства сделки, оформить акт, после чего выполнить его регистрацию, транскрипцию и заверение. Работе нотариуса сопутствует выплата клиентами регистрационных сборов (через налоговую инспекцию), ипотечных взносов (проверка на ипотеку), а также кадастровых сборов (для проверки кадастровых документов и кадастровых планов).
12. Что такое справка о годности к эксплуатации (certificato di agibilità) и справка о пригодности жилья (certificato di abitabilità)?
В прошлом требовали два документа: справка о годности к эксплуатации (certificato di agibilità) и справка о пригодности жилья (certificato di abitabilità). Сегодня справку о пригодности жилья больше не требуют.
Справка о годности к эксплуатации (certificato di agibilità) - административный акт, выданный муниципалитетом, удостоверяющий соответствие объекта недвижимости стандартным параметрам, касающимся санитарно- гигиенических требований для помещений, безопасности, предусмотренных для других видов эксплуатации, отличных от жилья. Этот документ не является обязательным при купле-продаже недвижимости, но лучше иметь его.
13. Покупка у строителя - как защитить себя от возможных рисков при приобретении строящегося дома?
Первая выплата денег при покупке еще не достроенного объекта часто осуществляется за несколько месяцев до завершения строительства, на протяжении которых покупатель остается без права собственности на имущество, а также подвергается высоким рискам. В соответствии с Законом 210/2004 и Законодательным Декретом 122/2005, в случае приобретения строящегося здания существуют точные гарантии в защиту покупателей, входящие в обязанности продавцов, такие как гарантии, которые при подписании предварительного договора строитель обязан предоставить покупателю на сумму, соответствующую полученным строителем суммам. Невыдача такого типа гарантии дает право покупателю объявить контракт недействительным с возвратом денег и ущерба. Кроме того, строитель обязан предоставить покупателю страховой полис, который в течении не менее десяти лет защитит его от ущерба вследствии возможного разрушения здания или наличии строительного брака при проведении работ.
14. Квартира, которую я хочу приобрести, сдается в аренду. Хозяин уверил меня, что после заключения сделки жильцы съедут. Как я могу защитить себя?
Крайне желательно получить копию договора аренды и собрать как можно больше информации, чтобы еще до подписания окончательного договора купли-продажи узнать, когда завершается срок аренды квартиры нынешними жильцами. Кроме того, советуем добавить один пункт в предварительный договор, который позволит ануллировать договор, если квартира не будет свободна на момент подписания договора купли-продажи.
15. Существует ли минимальная цена на продаваемые дома?
С юридической точки зрения стоимость недвижимости в Италии является результатам соглашения, заключенного между сторонами в результате переговоров. Следовательно, минимальной цены, ниже которой продавать дом нельзя, не существует.
Налоговые органы имеют право проверить цену на недвижимость, заявленную сторонами, на основе имеющихся у них статистических данных (стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в этом же районе). При продаже жилой недвижимости между физлицами важно, чтобы цена, заявленная в договоре, была выше кадастровой стоимости.
16. Я собираюсь купить квартиру и хочу выяснить, как происходит оплата обычных и непредвиденных кондоминиальных расходов.
Разбивка обычных расходов осуществляется пропорционально количеству дней пребывания квартиры в собственности. Продавец должен оплачивать связанные с продаваемой недвижимостью расходы вплоть до перехода ее в собственность покупателя. Непредвиденные расходы также оплачивает продавец, если они были приняты до подписания акта купли-продажи, даже если работы еще не начались.
После приобретения жилья покупатель может столкнуться с требованием оплатить расходы, которые должен был выплатить продавец, однако не сделал этого. Поэтому перед подписанием договора необходимо потребовать документы с указанием суммы задолженности по платежам до момента покупки квартиры.
17. Может ли иностранная фирма приобрести недвижимость в Италии?
Иностранная фирма, (при желании анонимная компания), может приобрести любое имущество на территории Италии и выплатить соответствующие налоги. Точнее, зарубежная фирма должна оформить себя как налогоплательщика при наличии постоянного представительства в Италии. В этой роли часто выступают учредители компании или дипломированный бухгалтер, который будет решать налоговые вопросы. Каждый год компания должна будет предоставлять налоговые декларации. Также потребуется открытие собственного текущего счета в одном из итальянских банков и из этого счета оплачивать все коммунальные услуги (электричество, газ, телефон и т.д.).