Аукционы недвижимости в Италии [как купить дом с торгов]

Представьте: Вы просматриваете объявления о недвижимости в Италии и вдруг видите объекты, которые продаются на аукционе. Заинтересовались? Вы не одни.

Аукцион действительно может дать возможность купить недвижимость дешевле обычного рынка. Но я бы сразу убрала из головы идею, что аукцион автоматически означает bargain.

И нет, я не говорю о тех знаменитых домах за €1 — лично я не считаю их сделкой века. Здесь я говорю о настоящих судебных аукционах недвижимости.

Я сама участвовала во многих аукционах вместе с клиентами — и даже со своим свёкром. Поэтому знаю, насколько быстро привлекательная стартовая цена может заставить человека забыть о документах, ремонте и здравом смысле.

Вот что я действительно советую знать до первой ставки.

Что такое аукцион недвижимости?

Судебный аукцион недвижимости (asta giudiziaria) является частью исполнительной или иной судебной процедуры, в рамках которой объект продается для удовлетворения требований кредиторов.

Деньги от продажи направляются в процедуру, а после оплаты и завершения необходимых формальностей право собственности передается покупателю посредством decreto di trasferimento.

Если недвижимость продается в рамках ликвидации компании или другой процедуры несостоятельности, юридический контекст может отличаться. Для покупателя поэтому всегда важно смотреть не только фотографии объекта, но и тип конкретной процедуры.

Vendita con incanto и vendita senza incanto

Если Вы представляете себе аукцион как в кино — зал, поднятые руки, быстрые ставки и молоток, — это ближе к традиционной vendita con incanto.

Сегодня в исполнительных продажах намного чаще встречается vendita senza incanto. При этом vendita con incanto не исчезла полностью, но применяется в более ограниченных случаях, предусмотренных процедурой.

• Vendita senza incanto: участники подают предложения по правилам, указанным в avviso di vendita. Если действительных предложений несколько, может начаться gara между оферентами.
• Vendita con incanto: традиционный формат торгов, который сегодня встречается значительно реже и проводится только при условиях, установленных судом.

Поэтому я бы не пыталась заранее выучить один “универсальный сценарий”. На практике всегда нужно читать Avviso di Vendita конкретного объекта.

Онлайн-аукционы: добро пожаловать в цифровую эпоху

Телематические продажи сегодня являются обычной частью итальянской системы судебных аукционов.

Предложение подается в соответствии с правилами конкретной процедуры и платформы, указанной в avviso. В зависимости от формата могут потребоваться цифровые инструменты идентификации, электронная подпись, PEC или другие технические средства, предусмотренные процедурой.

Как проходят телематические торги?

• Синхронные: участники делают ставки в реальном времени в течение установленного периода.
• Асинхронные: торги проходят в течение более длительного окна времени. Участники могут получать уведомления о новых ставках и решать, повышать предложение или выйти из торгов.
• Смешанные: правила могут сочетать телематическую и физическую форму участия.

Как участвовать в аукционе недвижимости в Италии

Два документа, которые нужно прочитать до ставки: Perizia и Avviso di Vendita

Первые документы, которые я открываю, — не фотографии и не красивый rendering.

Это:

• Perizia — экспертный отчет об объекте;
• Avviso di Vendita — условия конкретной продажи.

Именно эти два документа помогают понять, что Вы покупаете и как Вы должны покупать.

Что содержит Perizia?

Perizia обычно подготовлена назначенным в рамках процедуры специалистом — например, инженером, архитектором или geometra.

В ней, как правило, можно найти:

• описание и расположение недвижимости;
• площадь и кадастровые данные;
• информацию о планировке и состоянии объекта;
• данные о строительных разрешениях и выявленных urbanistic/cadastral несоответствиях;
• сведения о том, свободен объект, занят или сдан в аренду;
• фотографии;
• метод оценки и оценочную стоимость.

Именно поэтому старую фразу “Perizia точно показывает всё, что Вы покупаете” я сегодня бы смягчила.

Она показывает очень многое.

Но не обязательно абсолютно всё.

Что содержит Avviso di Vendita?

Avviso di Vendita — это Ваше практическое руководство по конкретному аукциону.

В нем обычно указаны:

• дата и формат продажи;
• prezzo base;
• offerta minima;
• минимальный шаг повышения ставки;
• размер и способ внесения cauzione;
• срок подачи предложения;
• правила участия;
• срок оплаты остатка цены;
• порядок осмотра недвижимости;
• другие условия конкретной процедуры.

Поэтому на вопрос:

“Сколько процентов нужно внести как cauzione?”

мой первый ответ:

откройте Avviso di Vendita.

Во многих процедурах встречается 10% от предложенной цены, но я не стала бы превращать это в универсальное правило.

Prezzo base и Offerta minima: в чем разница?

Prezzo base — базовая цена конкретного эксперимента продажи.

Offerta minima — минимальная сумма, с которой предложение может быть признано допустимым по условиям конкретной процедуры.

Очень часто offerta minima составляет 75% prezzo base.

Например:

Prezzo base: €800.000
Offerta minima: €600.000

Выглядит как €200.000 скидки?

Не спешите.

Это только разница между двумя цифрами внутри аукционной процедуры. Она ничего не говорит о том, сколько недвижимость действительно стоит на свободном рынке.

Нашли интересный объект на аукционе и хотите понять его реальную стоимость? Свяжитесь с нами до подачи ставки.

Как работает аукцион?

Если поступает только одно действительное предложение, дальнейший результат зависит от его размера и условий процедуры.

Если предложений несколько, участники могут быть приглашены к торгам, начиная с наиболее высокой действительной оферты и повышая ее с шагом, установленным в Avviso di Vendita.

И здесь начинается психологически самая сложная часть.

Потому что после третьей ставки Вы уже можете перестать покупать недвижимость и начать просто пытаться победить другого человека.

Это две совершенно разные вещи.

Что происходит, если предложений нет?

Если продажа остается без предложений, может быть назначен новый эксперимент.

При новой продаже суд может изменить условия и снизить базовую цену. Итальянское процессуальное законодательство допускает снижение до 25% по сравнению с предыдущей базовой ценой, а после нескольких неудачных попыток возможны и более значительные корректировки.

Но это не означает:

“После каждого пустого аукциона цена автоматически падает ровно на 25%”.

Следующая цена определяется конкретным новым распоряжением о продаже.

Кто участвует в судебном аукционе?

У каждой процедуры свои детали, но покупателю полезно знать три роли.

• Esperto / Perito: специалист, который готовит отчет по объекту и его оценке, анализируя технические, кадастровые, urbanistic и другие аспекты в пределах своего задания.
• Delegato alla Vendita: профессионал, которому могут быть делегированы операции продажи. Это может быть нотариус, адвокат или commercialista, включенный в соответствующие списки.
• Custode Giudiziario: отвечает за управление объектом в ходе процедуры и, в частности, организует осмотры и взаимодействие по вопросам фактического владения.

Их работа делает процедуру организованной и прозрачной.

Но ни один из этих участников не заменяет Ваш собственный анализ покупки.

На аукционе особенно важно отличать красивую цену входа от хорошей покупки. Поговорите с нами, если хотите оценить конкретный объект до ставки.

Как выиграть аукцион недвижимости

Если Вы открыли этот раздел в надежде найти секретную формулу победы — боюсь, вечной молодости здесь тоже не будет.

Но есть несколько вещей, которые я действительно считаю полезными.

Трюк №1: знайте свои цифры

Именно здесь наш подход “Rogiti in Chiaro” особенно полезен.

Я смотрю на реальные сделки по квартирам в том же здании или по максимально сопоставимым объектам поблизости, чтобы понять:

• площадь;
• характеристики объекта;
• реальную цену сделки;
• разницу между конкретными объектами.

После этого я корректирую стоимость с учетом:

• этажа;
• состояния;
• вида;
• террасы;
• парковки;
• ремонта;
• рисков процедуры.

И только потом появляется MAX BID.

Подробнее о том, как мы определяем реальную рыночную стоимость недвижимости.

Трюк №2: смотрите и учитесь

Если Вы никогда не участвовали в аукционе, сначала изучите несколько реальных процедур.

Читайте Avviso, Perizia, смотрите, как организованы telematic sales, задавайте вопросы delegato или custode в предусмотренном порядке.

Я по-прежнему считаю это очень хорошей “бесплатной школой”.

Финальный трюк: не позволяйте другим участникам определить Вашу цену

В старой версии статьи я советовала ждать до последней секунды и неожиданно повышать ставку.

Сегодня я сформулировала бы это иначе.

На телематических торгах правила времени и возможного продления определяет конкретная процедура. Поэтому “последняя секунда” не является магической стратегией.

Но один принцип я оставляю:

не втягивайтесь в чужую борьбу.

Вы можете наблюдать, ждать удобного момента и делать ставку только тогда, когда она вписывается в Ваш план.

Как только цена превышает MAX BID — выходите.

Частые вопросы об аукционах недвижимости в Италии

Сколько времени длится аукционная процедура?

Универсального среднего срока, на который я бы советовала ориентироваться, нет. Продолжительность зависит от конкретной процедуры, количества неудачных экспериментов продажи, работы суда, состояния объекта и других факторов.

Сколько времени бывший владелец может оставаться в недвижимости?

Это зависит от статуса владения и документации конкретного объекта. Недвижимость может быть свободной, занятой должником, третьим лицом или арендатором. Поэтому я не использовала бы универсальное обещание “30–60 дней”. Сначала нужно прочитать Perizia и Avviso и понять правовой статус фактического пользователя объекта.

Что такое Saldo e Stralcio Immobiliare?

Saldo e stralcio — это соглашение, при котором должник и кредиторы могут договориться о погашении задолженности на согласованных условиях, иногда через продажу недвижимости до завершения судебной продажи.

Это не означает автоматического “обнуления” всей кредитной истории или гарантии, что ситуация исчезнет без последствий. Конкретная структура зависит от кредиторов, долга и достигнутого соглашения.

Можно ли получить ипотеку на недвижимость с аукциона?

Да. Банковское финансирование возможно и для покупки на аукционе.

Но я бы начала разговор с банком заранее. После присуждения объекта сроки оплаты определяет процедура, а не скорость Вашего банка.

Для нерезидента или иностранного покупателя проверки дохода, AML/KYC и происхождения средств могут занять больше времени.

Где искать аукционы недвижимости в Италии?

Официальная отправная точка — Portale delle Vendite Pubbliche Министерства юстиции Италии.

Кроме него существуют авторизованные сайты и платформы gestori delle vendite telematiche. Но финальные условия я всегда сверяла бы с официальной документацией конкретной процедуры.

Можно ли перепродать недвижимость, купленную на аукционе?

Да. После перехода права собственности недвижимость можно перепродать.

Но утверждение “купил на аукционе — обязательно продал дороже и заплатил capital gains tax” слишком упрощает ситуацию.

Налоговые последствия зависят от срока владения, обстоятельств приобретения, режима объекта и других условий.

Подробнее о продаже недвижимости в Италии.

Какие объекты продаются на аукционах?

На судебных продажах можно встретить:

• квартиры;
• виллы и дома;
• гаражи;
• офисы и магазины;
• промышленные объекты;
• земельные участки;
• другую недвижимость.

Я сознательно не привожу здесь старые проценты вроде “70% жилых объектов” или “250.000 аукционов в год”, если для них нет надежной и актуальной статистики за тот же период.

Могут ли нерезиденты участвовать в аукционах недвижимости в Италии?

Иностранный нерезидент может участвовать, если он имеет право приобрести соответствующую недвижимость в Италии и выполняет условия конкретной процедуры.

Могут иметь значение:

• гражданство;
• условие взаимности, если оно применимо;
• codice fiscale;
• идентификация покупателя;
• AML/KYC;
• источник и маршрут денежных средств.

Читайте: могут ли иностранцы покупать недвижимость в Италии?

Какие налоги платит покупатель на аукционе?

Покупка через судебную продажу не освобождает объект от налогов на переход права собственности.

Конкретная сумма зависит от типа объекта, налогового режима передачи и возможности применить соответствующие льготы.

Подробнее: налоги на недвижимость в Италии.

Какие риски есть при покупке недвижимости на аукционе?

Главные риски, на которые я смотрю:

• ограниченные возможности инспекции;
• скрытые физические дефекты;
• urbanistic или cadastral несоответствия;
• стоимость ремонта или sanatoria;
• занятость объекта;
• договоры аренды;
• сроки освобождения;
• недооцененный полный бюджет;
• эмоциональная переплата во время торгов.

Могу ли я поручить кому-то участвовать от моего имени?

В некоторых случаях участие через представителя возможно, но форма полномочий и допустимый представитель зависят от конкретной процедуры и применимых правил.

Поэтому я не стала бы автоматически оформлять “обычную доверенность” без предварительной проверки Avviso и требований delegato.

Подробнее о Procura Speciale в Италии.

Есть ли дополнительные расходы на аукционе?

Да. Помимо цены объекта нужно учитывать налоги, расходы процедуры, возможное финансирование, профессиональные консультации, технические проверки, ремонт, освобождение объекта и другие расходы, которые зависят от конкретной недвижимости.

Стоит ли покупать недвижимость на аукционе?

Иногда — да, и очень.

Но я никогда не оцениваю сделку по одной offerta minima.

Представим:

Рыночная стоимость объекта после проверки: €800.000.

Ремонт: €150.000.

Неопределенные технические расходы: еще €50.000.

Если Вы выигрываете его за €700.000, это уже не выглядит как “скидка 25%”.

А если объект действительно стоит €800.000, технически понятен, свободен и Вы покупаете его за €520.000 — тогда разговор совсем другой.

Поэтому мой порядок всегда один:

1. прочитать Perizia;
2. прочитать Avviso di Vendita;
3. осмотреть недвижимость;
4. понять реальную рыночную стоимость;
5. посчитать ремонт и риски;
6. установить MAX BID;
7. не превышать его.