Как узнать кадастровую стоимость недвижимости в Италии [просто!]

Итак, вы нашли виллу своей мечты в Италии и готовы нырнуть с головой в la dolce vita.

Но подождите… есть ещё одна маленькая деталь, которую нужно выяснить: кадастровая стоимость вашей недвижимости.

"Кадастровая стоимость? Что это такое?"

Это волшебное число, по которому итальянские налоговые органы определяют, сколько вы заплатите при покупке, наследовании недвижимости и других приятных сюрпризах. Спойлер: к реальной рыночной цене вашего объекта это не имеет никакого отношения.

Поверьте, это число часто шокирующе низкое по сравнению с фактической рыночной стоимостью.

Да, вы всё правильно услышали.

Итальянское государство щедро создало систему, в которой ваш налог рассчитывается исходя из величины, которая обычно значительно ниже реальной стоимости вашей виллы.

В этом руководстве вы узнаете, что такое кадастровая стоимость вашей недвижимости, что она означает для налогов и как она рассчитывается.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости в Италии

Кадастровая стоимость ни в коей мере не является рыночной стоимостью. Это два совершенно разных понятия.

Наиболее распространённая ошибка — путать кадастровую стоимость объекта с его рыночной стоимостью. Если эта очаровательная вилла обошлась вам, скажем, в 2 миллиона евро, это не означает, что её кадастровая стоимость равна той же сумме, потому что сделки с недвижимостью, как и в любой экономической системе, подчиняются законам спроса и предложения. Кадастровая стоимость же — это заранее установленная величина, определяемая земельным кадастром (Catasto).

Хотите узнать кадастровую стоимость недвижимости?
Просто напишите мне! Я могу рассчитать её в любой точке Италии!

Однако.

Кадастровая стоимость играет решающую роль при установлении минимальной цены продажи и аренды недвижимости, чтобы избежать налоговой проверки (начисления).

Объясню.

Как лицензированный агент по недвижимости, я ни разу не продавала объект по цене ниже его кадастровой стоимости.

К счастью!

Ещё одно распространённое недопонимание — путаница между кадастровой стоимостью и кадастровым доходом (rendita catastale). Но поскольку эти две величины в некоторой степени связаны, чуть позже я приведу практический пример.

Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости в Италии

А сейчас я вас удивлю.

Расчёт кадастровой стоимости на удивление прост!

Примечание: “rendita catastale” не имеет отношения к буквальному смыслу слова “доход”. Не путайтесь. Это просто теоретический кадастровый доход.

Коэффициенты позволяют адаптировать кадастровую стоимость к конкретной функции недвижимости, учитывая её тип и назначение.

Я уже представляю вопрос... “Как найти кадастровый доход (rendita catastale)?”

Вы можете найти “rendita catastale” в “visura catastale” (см. пример в следующем абзаце), в декларации по подоходному налогу (dichiarazione dei redditi), которую ваш итальянский бухгалтер готовит ежегодно, или на портале Sister Агентства налоговых поступлений (Agenzia delle Entrate) [1].

Нужно скачать вашу "Visura catastale"?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... вы получите её очень скоро!

Или вы можете спросить меня (Contact me — обращайтесь за любой необходимой помощью)!

Пример расчёта для жилой недвижимости

В “Visura catastale” (кадастровой выписке) ниже квартира относится к категории A/2, а “rendita catastale” (кадастровый доход) составляет 1 328,59 евро.

Кадастровая стоимость квартиры равна:

• Кадастровая стоимость “основного жилья” = 1 328,59 x 115,5 = 153 452,15 евро.
• Кадастровая стоимость “второго жилья” = 1 328,59 x 126 = 167 402,34 евро.

Вы уже знаете это... но вот разница между основным и вторым жильём.

Основное жильё (prima casa) — это место постоянного проживания, расположенное в коммуне вашей регистрации (residenza) или там, куда вы планируете переехать в течение 18 месяцев после покупки, тогда как второе жильё — это любая недвижимость, которая не является вашим основным местом проживания и используется для отдыха, инвестиций или сдачи в аренду.

Распространённые ошибки, которых стоит избегать

1] Неверная Rendita Catastale

Ранее я сказала, что rendita catastale — фиксированная величина. Это лишь отчасти правда.

Rendita catastale может измениться, если объект перестраивают, ремонтируют, расширяют, либо если Agenzia delle Entrate (Налоговое агентство) не принимает значение, предложенное вашим техником (у Налогового агентства есть 12 месяцев, чтобы пересмотреть значение).

Если вы пропустите обновление rendita catastale или не проверите её корректность, вы можете недоплачивать или переплачивать налоги. Со временем это может привести к пеням, штрафам или, в худшем случае, к спору с налоговыми органами.

Чтобы избежать этой ошибки, важно следить, чтобы кадастровые документы всегда были актуальными, особенно после существенных изменений в недвижимости. Такой подход заранее защитит вас от возможных налоговых проблем.

2] Использование рыночной стоимости вместо кадастровой

Ещё одна частая ошибка возникает, когда покупатели и продавцы путают рыночную стоимость с кадастровой. Некоторые люди, особенно иностранные покупатели, считают, что налоги рассчитываются исходя из рыночной стоимости, которая может быть значительно выше.

Это недопонимание может привести к ошибкам при планировании бюджета покупки или продажи и вызвать лишний финансовый стресс. Если вы сомневаетесь, лучше проконсультироваться с профессиональным риэлтором или нотариусом, чтобы точно не ошибиться.

3] Кадастровая стоимость для расчёта IMU

Кадастровая стоимость, используемая для расчёта налога IMU, отличается от той, что применяется для сделок купли-продажи, дарения, наследования и минимальных налогов по аренде.

Это всё так же простое умножение "Rendita catastale" (кадастрового дохода), но коэффициент будет другим.

Для простоты предлагаю эту таблицу.

Чтобы рассчитать сумму налога IMU (Imposta Municipale Unica), нужно знать долю собственности на объект и ставку, установленную коммуной, где находится недвижимость.

Вы также можете вычесть из полученного значения льготы — например, для основного жилья или для квартир, переданных в безвозмездное пользование родственникам первой степени (в этом случае снижение составляет 25% от установленной арендной платы).

Вы собираетесь купить дом и хотите знать его реальную стоимость?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... с услугой ‘Rogiti in chiaro’ вы получите нотариальные акты объектов, проданных в том же здании!

FAQ

Как обновляется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость в Италии обновляется Catasto / Agenzia delle Entrate двумя основными способами:

• По запросу собственника при существенных изменениях, таких как ремонт, расширение или смена назначения (например, из отеля в виллу или из квартиры в офис). В этом случае собственник назначает квалифицированного специалиста (геометра, архитектора или инженера), который подаёт декларацию о внесении изменений;
• По инициативе Catasto, если объект классифицирован неверно, либо после национальных или местных кадастровых пересмотров.

Влияет ли кадастровая стоимость на ипотечные налоги?

Кадастровая стоимость не влияет на ипотечные налоги, которые при договоре купли-продажи составляют от 50 до 200 евро.

Как вы оцениваете недвижимость в Италии?

Чтобы оценить недвижимость в Италии, обычно анализируют недавние продажи аналогичных объектов в районе (мы, лицензированные риэлторы, можем получать нотариальные акты по проданным поблизости объектам), чтобы оценить рыночную стоимость с учётом таких факторов, как площадь, расположение и состояние.

Потенциальный доход от аренды и доходность инвестиций играют очень важную роль для арендной недвижимости.

Иногда (и редко) можно использовать затратный подход.

Кадастровая стоимость не подходит для точной оценки.

Как найти сведения о недвижимости в Италии?

Только лицензированные специалисты — такие как агенты по недвижимости, нотариусы, геометры (техники) или юристы — имеют право получать доступ к реестрам недвижимости. Реестры содержат информацию об объектах, владельцах, ипотеках, обременениях, ограничениях и истории сделок.

Как узнать владельца недвижимости

Чтобы узнать, кто владеет недвижимостью в Италии, можно обратиться либо в Catasto, либо в Conservatoria dei Registri Immobiliari. Catasto предоставляет не имеющую юридической силы информацию, такую как планы этажей и фискальные данные, но они могут требовать обновления. Conservatoria же необходима для юридически значимых сведений о собственности, поскольку в ней фиксируются все сделки и претензии по объекту.

Как переоформить право собственности на недвижимость

Для переоформления права собственности на недвижимость в Италии необходимо оформить нотариальный акт (deed), подписанный у итальянского нотариуса. Это можно сделать через продажу или дарение (пожалуйста, учитывайте налоги и правовые последствия!). Затем акт вносится в Реестр недвижимости и регистрируется в налоговом ведомстве для окончательного оформления сделки и уплаты соответствующих налогов.

Елена Манжос — лицензированный риэлтор в Италии с более чем 15-летним опытом в сфере элитной недвижимости.
Сопровождает международных клиентов при покупке объектов в Милане, на побережье Сардинии и Лигурии, а также на озёрах Комо, Гарда и Маджоре, обеспечивая полную юридическую поддержку.
Fiaip, Linkedin, Instagram, Facebook.