Мечтаете о доме в Италии? Великолепно! Только не забывайте о «скрытых сокровищах»—налоге при покупке, нотариальных расходах и комиссии агента—ведь ценник—лишь начало приключения!
Продаёте свой дом? Сюрприз! За агента платите тоже вы—да, платят обе стороны.
Подождите, что? То есть агент получает оплату дважды?
О да, добро пожаловать в Италию, где система комиссий в недвижимости задумана как справедливая и прозрачная, обеспечивая спокойную и безопасную сделку для всех сторон!
Конечно, интернет—это джунгли невероятных историй о недвижимости, от которых голова идёт кругом. Как агент по недвижимости с опытом более 15 лет, я решила пролить свет на всё, что касается комиссий агентств недвижимости.
В двух словах
- В Италии комиссию агенту платят и покупатель, и продавец; обычно это 2%–5% (+22% НДС, если применимо) от цены продажи объекта.
- В крупных городах, таких как Милан, Рим и Флоренция, комиссии обычно выше, особенно в люксовых или сложных международных сделках.
- Комиссия подлежит оплате, когда сделка считается заключённой, обычно после принятия предварительного договора, если только не действуют отлагательные условия (например, одобрение ипотеки).
- Комиссия не причитается, если сделка не была заключена в результате участия агента.
- Хорошие новости! Если ваш агент не имеет лицензии, он не может требовать ни цента—хотя, возможно, стоит вообще пересмотреть такой выбор!
Что такое комиссия агента по недвижимости в Италии?
В Италии комиссия агентства недвижимости рассчитывается от цены продажи, а конкретный процент согласовывается сторонами в каждом случае отдельно. Средняя комиссия составляет 3%, хотя обычно она колеблется от 2% до 5% (возможны исключения—ставки могут быть как выше, так и ниже этого среднего значения).
Например:
- Цена в объявлении: 3,500,000 euros
- Фактическая цена продажи: 3,000,000 euros
- Согласованная комиссия: 3% + VAT = 3,000,000 * 3% = 90,000 euros + 22% VAT = 109,800 euros.
В случае аренды комиссия может соответствовать одному месяцу аренды или 15% годовой арендной платы (рассчитывается только за первый год).
Комиссия при покупке на аукционе составляет 3% плюс НДС, рассчитанный от цены присуждения объекта. Часто сверху добавляют фиксированный первоначальный сбор за сбор документации.
Спойлер: опыт научил меня, что работа риэлтора ещё полезнее, когда речь идёт о выигрыше объекта на аукционе, потому что там рассматриваемые аспекты и документация для анализа обычно довольно сложны.
Нужна помощь в поиске подходящего специалиста для вашей сделки? Узнайте всё необходимое в моём руководстве "Как найти агента по недвижимости в Италии"!
Нужна помощь с комиссиями риэлторов в Италии?
Свяжитесь со мной — получите экспертную консультацию уже сегодня!
Что происходит при отсутствии соглашения?
При отсутствии соглашения с агентом по недвижимости вы можете ориентироваться на обычаи и практику, опубликованные Торгово-промышленными палатами (в качестве примера здесь приведён Милан [1]); в крайних случаях комиссию определяет судья по справедливости.
Облагается ли комиссия НДС (Value Added Tax)?
Да, комиссия облагается НДС 22%, даже если вы иностранный гражданин и не проживаете в Италии. Но есть исключение... помните: Италия—страна миллиарда нюансов! Если агент работает по упрощённой системе (“regime forfettario”), НДС не применяется!
Почему комиссии различаются?
Комиссии агентств недвижимости зависят от рыночных законов. В крупных городах, таких как Милан, Рим и Флоренция, комиссии, как правило, выше.
Тот же эффект наблюдается в международных сделках или при продаже объектов класса люкс, таких как виллы или исторические здания, потому что они требуют более сложного маркетинга и переговоров.
Напротив, комиссии по стандартным квартирам в менее населённых районах обычно ниже среднего (например, на Сицилии или в Апулии).
Когда и как оплачивается комиссия?
Итальянское законодательство (ст. 1755 Гражданского кодекса [2]) гласит: “Посредник имеет право на комиссию от каждой из сторон, если сделка заключена в результате его вмешательства. Размер комиссии и доля, в которой она должна быть оплачена каждой из сторон, при отсутствии соглашения, профессиональных тарифов или обычая, определяются судьёй по справедливости”.
Следовательно, комиссия агенту по недвижимости подлежит оплате после того, как сделка считается заключённой—то есть когда агент сообщает о принятии продавцом предварительного договора. Если предусмотрено отлагательное условие, например одобрение ипотеки, комиссия причитается только при выполнении условия; в противном случае платить не нужно.
Можно ли договориться о размере комиссии?
Да, комиссия обсуждаема. Однако по моему опыту, фокус на всё более качественном сервисе для клиентов часто приносит больше ценности, чем торг по комиссии.
Правовые аспекты и права сторон
Ситуации, когда комиссия не причитается
Комиссия не причитается, когда:
- Сделка не была заключена в результате участия агента.
- Сделка оформлена после истечения срока, указанного в поручении агентству, и между лицами, с которыми агент не знакомил стороны.
- Покупателя держат в неведении относительно ключевой информации об объекте, например о наличии ипотеки или об отсутствии регистрации в Земельном реестре.
- Агент по недвижимости не квалифицирован и, следовательно, не зарегистрирован в REA.
- Подписанный сторонами договор нельзя считать предварительным договором купли-продажи и, следовательно, он не создаёт обязательств для сторон.
- Предварительный договор купли-продажи содержит отлагательное условие, которое ещё должно быть выполнено.
Кто по закону обязан платить комиссию?
В Италии комиссию агенту по недвижимости оплачивают и продавцы, и покупатели.
Вы собираетесь купить дом и хотите узнать его реальную стоимость?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... с сервисом ‘Rogiti in chiaro’ вы получите нотариальные акты по объектам, проданным в том же здании!
Комиссия в случае несостоявшейся продажи
Как правило, если риэлтор не смог продать объект, комиссия не причитается (если не согласовано иное).
Я подчёркиваю слова “как правило”, потому что некоторые агенты добавляют приложения к договору, предусматривающие возмещение понесённых расходов в случае несостоявшейся продажи.
Примеры «модных» расходов, подлежащих возмещению: фотоотчёт, видеосъёмка объекта дроном, стоимость публикации объявлений на порталах.
Что будет, если я больше не хочу продавать свой дом?
Сейчас объясню.
Что происходит, если вы поручаете агентству продать ваш дом в течение следующих 12 месяцев и спустя 3 месяца передумываете и больше не хотите продавать (досрочный отказ)?
И снова советую: прочитайте поручение на продажу, которое вы подписали. Без специальных условий вы, как продавец, ничего агенту не должны.
В большинстве случаев продавец, который досрочно отказывается, всё же обязан оплатить финансовое возмещение, пропорциональное проделанной работе и, в любом случае, меньшее, чем комиссия при успешной продаже.
Можно ли вычесть расходы на комиссию агентству недвижимости?
Расходы на комиссию агентству недвижимости можно вычесть в редких случаях, например при расчёте прироста капитала.
Допустим, вы как физическое лицо купили дом в Италии 2 года назад за 1,000,000 euros, а сегодня продаёте его за 1,400,000 euros.
Да, но налоговые органы хотят свою долю с прироста капитала в размере 400,000 euros.
В этом конкретном случае вы можете вычесть стоимость уплаченной комиссии из суммы прироста капитала.
Елена Манжос — лицензированный риэлтор в Италии с более чем 15-летним опытом в сфере элитной недвижимости.
Сопровождает международных клиентов при покупке объектов в Милане, на побережье Сардинии и Лигурии, а также на озёрах Комо, Гарда и Маджоре, обеспечивая полную юридическую поддержку.
Fiaip,
Linkedin,
Instagram,
Facebook.