Италия всегда ассоциировалась с «La Dolce Vita», но в последние годы она стала не только мечтой для путешествий. Она превращается в удобное место для проживания. Привлекательный фиксированный налог FLAT TAX для лиц с высоким доходом (HNWI), доступное образование и отличные возможности на рынке недвижимости привлекают внимание многих опытных инвесторов.
Мне повезло!
Я тоже иностранка, которая 20 лет назад переехала из маленькой деревушки в Восточной Европе на красивые холмы Тосканы. А затем любовь привела меня в Милан.
Так что поверьте, я прекрасно понимаю эмоции тех, кто хочет купить дом, — навязчивые сомнения и бесконечные вопросы. Один из главных: «Могу ли я, как иностранец, вообще купить дом в Италии?»
Расслабьтесь. Сделайте глубокий вдох. Я здесь, чтобы ответить на все ваши волнующие вопросы.
Forza! Поехали!
В двух словах
- Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Италии! Если у вас есть паспорт ЕС/ЕАСТ, действующий вид на жительство или вы соответствуете правилу "взаимности", вы готовы к вашему итальянскому приключению.
- Спойлер: покупка дома не даст вам вида на жительство. Извините! Но это может помочь в оформлении некоторых виз. Граждане стран, не входящих в ЕС, не забывайте, что вам понадобится вид на жительство, если вы планируете оставаться дольше 90 дней.
- Документы: вам потребуется итальянский налоговый код. Если итальянский язык не ваша сильная сторона, не переживайте! Нотариус предоставит двуязычного переводчика и свидетелей, или вы можете использовать доверенность.
- Процесс покупки: Представьте это как итальянскую оперу: от письма о намерениях до окончательного договора купли-продажи, с нотариусом в роли дирижера, который следит за соблюдением всех юридических нюансов.
- Сколько времени это займет? Это может занять от 30 дней до 6 месяцев, в зависимости от готовности продавца (например, документов на здание).
- Хорошая новость: вам не нужен итальянский банковский счет! Просто используйте эскроу-счет нотариуса для вашей покупки и оплачивайте коммунальные услуги с вашего зарубежного счета. Легко!
- Сдача вашего дома в аренду? Безусловно! Вы будете платить налоги, но виды и доход от аренды того стоят. Бонусы покупки в Италии? Культура, вино, великолепные пейзажи — и я упомянула вино?
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Италии?
Иностранцы, проживающие в Италии с действующим видом на жительство, граждане ЕС или ЕАСТ, а также иностранцы, для которых соблюдается условие "взаимности", могут покупать недвижимость в Италии.
Другими словами, любой иностранец может купить дом в Италии, если выполнено одно из следующих условий:
- У вас есть паспорт страны ЕС или ЕАСТ.
- У вас есть действующий итальянский вид на жительство.
- У вас есть любой другой паспорт, и выполняется условие взаимности.
Чтобы прояснить, вот список стран:
- Страны ЕС (27): Бельгия, Болгария, Чехия, Дания, Германия, Эстония, Ирландия, Греция, Испания, Франция, Хорватия, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Венгрия, Мальта, Нидерланды, Австрия, Польша, Португалия, Румыния, Словения, Словакия, Финляндия, Швеция.
- Страны ЕАСТ (4): Исландия, Лихтенштейн, Норвегия, Швейцария.
Что такое условие взаимности?
Условие взаимности гласит, что иностранец может купить дом в Италии, если итальянский гражданин может купить недвижимость в стране проживания этого иностранца. Для проверки, применяется ли это условие к вашей стране, вы можете посетить веб-сайт Министерства иностранных дел Италии [
1].
Могут ли австралийцы, канадцы или американцы покупать недвижимость в Италии?
Вот удобная таблица для вас. Если что-то неясно или вашей страны нет в списке, не стесняйтесь связаться со мной. Для более сложных случаев я рекомендую проконсультироваться с юристом по недвижимости.
| СТРАНА |
МОГУТ ЛИ ПОКУПАТЬ? |
| Американцы |
Да, могут |
| Аргентинцы |
Да, могут |
| Австралийцы |
Да, могут |
| Белорусы |
Могут купить жилую и коммерческую недвижимость, кроме пустующих и застроенных земель |
| Бразильцы |
Да, могут, за исключением сельских зданий |
| Британцы |
Да, могут |
| Канадцы |
Нет, не могут. С 1 января 2023 года Канада ввела закон «О запрете покупки жилой недвижимости иностранцами», который ввел двухлетний запрет на прямую или косвенную покупку жилой недвижимости иностранцами |
| Израильтяне |
Да, могут |
| Казахстанцы |
Могут купить коммерческую и промышленную недвижимость, а также жилую, если являются резидентами Италии, за исключением сельскохозяйственных земель |
| Новозеландцы |
Нерезиденты не могут покупать недвижимость в Италии с исключениями |
| Русские |
Из-за вторжения в Украину для российских граждан введены ограничения на покупку недвижимости в Италии |
| Швейцарцы |
Да, могут, если площадь квартиры меньше 200 кв. м, с другими ограничениями |
Юридические и бюрократические аспекты
Как только вы подтвердите возможность инвестировать в Италию, вам предстоит пройти несколько юридических этапов. Позвольте мне дать вам краткий обзор.
1] Необходимые юридические документы
Вы не поверите, насколько это просто! Помимо вашего паспорта, единственный необходимый документ для покупки недвижимости в Италии — это ваш итальянский налоговый код («codice fiscale»).
Где получить этот волшебный налоговый код? Если вы уже находитесь в Италии, просто зайдите в Agenzia delle Entrate (Агентство доходов Италии) для мгновенной выдачи. Вы можете запросить его в посольстве или консульстве Италии в вашей стране, если вы все еще за границей. Все, что вам нужно, — это ваш паспорт!
Помните, без налогового кода нотариус не сможет зарегистрировать договор, а сделка не состоится.
2] Покупатели, не говорящие по-итальянски
Вот один из самых распространенных вопросов, которые мне задают: «Может ли иностранец, который не говорит по-итальянски, участвовать в нотариальной сделке?»
Абсолютно! Вы можете купить недвижимость, даже если не говорите по-итальянски.
Если вы не владеете языком, нотариус потребует присутствия двуязычного переводчика и подготовки всех документов на двух языках. Кроме того, при подписании документов должны присутствовать два свидетеля, один из которых должен говорить как на вашем языке, так и на итальянском.
Если вы хотите избежать хлопот с переводчиками и свидетелями, вы можете воспользоваться специальной нотариальной доверенностью (procura speciale notarile).
Есть вопросы по этим шагам?
Свяжитесь со мной, чтобы получить профессиональную консультацию сегодня!
3] Как перевести деньги
Чтобы завершить сделку, вы можете либо открыть счет в итальянском банке, либо попросить вашего нотариуса предоставить эскроу-счет (conto Escrow), на который вы можете перевести средства.
Нотариус, выступая в качестве гаранта, переведет средства продавцу и обеспечит выполнение всех формальностей. Я всегда рекомендую выбирать нотариальный эскроу-счет для дополнительного спокойствия.
4] Юридические этапы покупки недвижимости в Италии
Процесс покупки недвижимости в Италии существенно отличается от стран англосаксонского мира и других. Обычно этапы следующие:
-
Письмо о намерениях – это необязывающий документ, в котором вы, как иностранный инвестор, выражаете интерес к началу переговоров о покупке конкретной недвижимости. По сути, это отправная точка для переговоров, позволяющая провести комплексную проверку, если ваш агент по недвижимости еще этого не сделал. На этом этапе все условия, включая цену, все еще подлежат обсуждению.
-
Безотзывное предложение о покупке (Offerta irrevocabile di acquisto) – в отличие от LOI, этот документ является официальным, юридически обязательным и безотзывным, обычно включает авансовый платеж. После того как продавец примет ваше предложение, он получит согласованный аванс, и предложение становится предварительным контрактом. На этом этапе ваш агент по недвижимости должен зарегистрировать предварительный контракт в Agenzia delle Entrate (Агентство доходов Италии) и уплатить соответствующие налоги.
-
Предварительное нотариальное соглашение (preliminare notarile или compromesso) – для дополнительной гарантии покупки я рекомендую подписывать предварительное соглашение в присутствии нотариуса. На этом этапе вы обычно оплачиваете дополнительный депозит, обычно около 20% от стоимости покупки. Нотариус снова зарегистрирует предварительный контракт в Agenzia delle Entrate (налоговая служба) и в Conservatoria dei Pubblici Registri (реестр публичных записей). Эта вторая регистрация предотвращает сдачу или продажу недвижимости продавцом другому лицу. Теперь вы понимаете, почему этот этап так важен!
-
Окончательное соглашение о продаже (Atto di Compravendita) – это последний и самый простой этап, если все предыдущие шаги были выполнены правильно. Окончательный акт подписывается в присутствии нотариуса, который займется регистрацией, транскрипцией и уплатой налогов.
Примечание: Эти четыре этапа иногда могут магическим образом сжаться до трех, двух или даже одного. Таким образом, процесс покупки недвижимости не имеет жестко фиксированных правил.
Кроме того, роли основных участников сделки отличаются от других стран:
- Нотариус играет центральную роль в Италии, заменяя роли юристов по недвижимости и агентов по эскроу.
- Агент по недвижимости должен быть лицензирован и юридически обязан действовать беспристрастно.
- Самый важный и обязательный контракт — это «предварительный контракт» или «compromesso», в котором оговариваются все условия будущей продажи.
- В Италии осмотры жилья или переговоры о ремонте и корректировке цены должны быть завершены до подписания предварительного контракта.
- Покупатели обычно не имеют личного юриста, поскольку нотариус и агент по недвижимости представляют обе стороны. Однако я рекомендую иностранцам нанимать адвоката для защиты своих интересов.
Нужна ясность в итальянских правилах покупки недвижимости?
Свяжитесь со мной для персональной консультации по требованиям к иностранным владельцам.
5] Понимание налогов и сборов
Покупка дома в Италии сопровождается рядом затрат. Вот их список — надеюсь, я ничего не забыла!
- Регистрационный налог на предварительное соглашение
- Налоги на покупку
- Нотариальные сборы
- Комиссия агента по недвижимости
- Налоги на недвижимость
И как только вы подумали, что все закончилось, вот еще несколько сюрпризов, с которыми вы можете столкнуться:
- Банковские сборы и сборы за обмен валют
- Расходы на проведение комплексной проверки
- Гонорар юриста
- Доверенность
- Расходы на перевод
- Свидетели
- Сборы за подключение коммунальных услуг
- Страхование
- Сборы за кондоминиум
- Затраты на ремонт
Я что-то упустила? Дайте знать!
6] Финансирование
Буду откровенна: это часть моей работы, которую я терпеть не могу. Чтобы было еще «веселее», итальянские банки крайне неохотно предоставляют ипотеку иностранцам, особенно если у вас нет дохода в Италии.
Мой совет всем моим клиентам? Обратитесь в Auxilia Finance [2], финансового брокера, полностью принадлежащего FIAIP. Они предлагают бесплатную услугу предварительной квалификации, что является хорошей отправной точкой.
Но не спешите радоваться — даже с предварительной квалификацией бюрократический путь к получению ипотеки в Италии будет сложнее, чем в вашей родной стране (где бы это ни было).
Удачи!
Варианты получения резидентства при покупке недвижимости в Италии
Чтобы все было просто, вот основные моменты, которые сбивают с толку большинство моих клиентов — давайте разберемся:
- Покупка недвижимости в Италии не дает вам резидентства.
- Граждане стран, не входящих в ЕС (например, американцы), могут находиться в Италии не более 90 дней.
- Граждане ЕС могут находиться в любой стране ЕС столько, сколько захотят.
- Граждане стран, не входящих в ЕС, которые хотят остаться дольше 90 дней, должны подать заявление на вид на жительство.
- Владение недвижимостью не дает права на получение вида на жительство, но может помочь гражданам стран, не входящих в ЕС, в получении определенных типов виз.
- Золотая виза позволяет иностранцам въезжать и проживать в Италии, если они инвестируют не менее €2 млн в итальянские государственные облигации, €1 млн в итальянские компании, €500,000 в инновационные итальянские стартапы или пожертвуют не менее €1 млн на проекты общественного интереса.
А теперь приготовьтесь к следующей строке — она неприятная, но необходимая:
Я работаю в сфере недвижимости уже 15 лет, но визы не входят в мою компетенцию. Пожалуйста, обратитесь к юристу, специализирующемуся на вопросах миграции, за дальнейшей помощью.
Извините!
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Италии без гражданства?
Да, вы можете приобрести недвижимость в Италии без гражданства, если у вас есть паспорт ЕС или ЕАСТ, действующий вид на жительство или любой другой паспорт при условии взаимности.
Как выбрать нотариуса?
Мой совет всегда таков: выберите нотариуса рядом с вами — или, точнее, рядом с вашей недвижимостью в Италии — который говорит на вашем языке (или хотя бы на английском), отвечает оперативно и подробно, а также взимает комиссию, соответствующую рыночной. Вы можете ознакомиться со списком всех итальянских нотариусов на сайте Notariato [3].
Как выбрать юриста?
Мой совет: убедитесь, что ваш юрист специализируется на законах о недвижимости. Настоящий эксперт в своей области. Я работаю с юристом, который также сотрудничает с FIAIP [4], крупнейшей ассоциацией агентов по недвижимости в Италии, и поддерживает меня уже более 10 лет. Если вам нужны дополнительные детали, не стесняйтесь связаться со мной!
Вы собираетесь купить дом и хотите знать его реальную стоимость?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... с помощью услуги «Rogiti in chiaro» вы получите нотариальные акты проданных объектов в том же здании!
Нужен ли мне итальянский банковский счет?
Нет, вам не нужен итальянский банковский счет. На самом деле, в последние годы открытие банковского счета для нерезидентов стало сложнее из-за ужесточения банковских правил. Для перевода средств на покупку недвижимости вы можете воспользоваться эскроу-счетом нотариуса, а для оплаты коммунальных услуг использовать зарубежный банковский счет.
Сколько времени занимает покупка недвижимости в Италии?
Все зависит от того, есть ли у продавца все необходимые документы, особенно разрешения на строительство.
Иногда получение этих разрешений в местном офисе планирования может занять месяцы. В Милане я ждала до 6 месяцев; в других муниципалитетах Италии сроки составляют около 30-60 дней!
В среднем покупка недвижимости в Италии занимает 3 месяца. В лучшем случае (если вся документация готова) это может занять 30 дней, а в худшем случае процесс может затянуться на 6 месяцев или дольше.
Можно ли сдавать свою недвижимость в Италии в аренду?
Абсолютно! Вы можете сдавать свою недвижимость в аренду, но доход от аренды будет облагаться налогом. Для получения более подробной информации ознакомьтесь с "налогами, связанными с доходами".
Каковы преимущества покупки недвижимости в Италии?
Покупка недвижимости в Италии имеет множество преимуществ, включая доступ к богатой культуре и истории, высокое качество жизни, сильный туристический потенциал для дохода от аренды, благоприятный климат, очень доступные объекты недвижимости в некоторых регионах, налоговые льготы и потрясающие природные пейзажи. Мой личный фаворит? Качество жизни и красное вино!
Дает ли покупка недвижимости в Италии право на резидентство?
НЕТ! Покупка недвижимости в Италии автоматически не дает вам резидентства, но может помочь в некоторых случаях.