Могут ли иностранцы купить недвижимость в Италии [важные нюансы]

Италия всегда была синонимом “La Dolce Vita,” но в последние годы это стало чем-то большим, чем просто местом мечты. Она превращается в удобную страну для оформления резидентства. Привлекательный фиксированный налог для состоятельных лиц (HNWI), доступное образование и отличные возможности на рынке недвижимости привлекают внимание многих дальновидных инвесторов.

И мне это на руку!

Я тоже иностранка, которая 20 лет назад переехала из маленькой деревни в Восточной Европе на прекрасные холмы Тосканы. А потом любовь привела меня в Милан.

Так что поверьте, я прекрасно понимаю эмоции тех, кто хочет купить дом—эти навязчивые сомнения и бесконечные вопросы. Один из главных: “Могу ли я, как иностранец, вообще купить дом в Италии?”

Расслабьтесь. Глубоко вдохните. Я здесь, чтобы ответить на все ваши животрепещущие вопросы.

Forza (что-то вроде “Ну что, поехали”)!

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Италии?

Иными словами, любой иностранец может купить дом в Италии, если выполнено одно из следующих условий:

• У вас есть паспорт страны ЕС или ЕАСТ.
• У вас есть действующий итальянский вид на жительство.
• У вас любой паспорт, и вы соответствуете условию взаимности.

Чтобы было понятнее, вот список стран:

• Страны ЕС (27): Бельгия, Болгария, Чехия, Дания, Германия, Эстония, Ирландия, Греция, Испания, Франция, Хорватия, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Венгрия, Мальта, Нидерланды, Австрия, Польша, Португалия, Румыния, Словения, Словакия, Финляндия и Швеция.
• Страны ЕАСТ (4): Исландия, Лихтенштейн, Норвегия и Швейцария.

Что такое условие взаимности?

Могут ли австралийцы, канадцы или американцы покупать недвижимость в Италии?

Вот удобная таблица для вас. Если что-то непонятно или вашей страны нет в списке, смело свяжитесь со мной. В более сложных случаях я рекомендую обратиться к юристу по недвижимости.

Юридические и бюрократические аспекты

После того как вы подтвердили, что можете инвестировать в Италии, вам нужно будет пройти несколько юридических шагов. Позвольте дать вам краткий обзор.

1] Необходимые юридические документы

Вы не поверите, насколько это просто! Помимо паспорта, единственный обязательный документ для покупки недвижимости в Италии — это ваш итальянский налоговый код ("codice fiscale").

Где получить этот волшебный налоговый код? Если вы уже в Италии, просто обратитесь в Agenzia delle Entrate (Налоговое агентство Италии) — его выдадут сразу. Если вы еще за границей, вы можете запросить его в посольстве Италии или консульстве в вашей стране. Все, что вам понадобится, — это паспорт!

Помните: без налогового кода нотариус не сможет зарегистрировать договор, а значит, сделка не состоится.

2] Покупатели, не говорящие по-итальянски

Вот один из самых частых вопросов, которые мне задают: "Может ли иностранец, не говорящий по-итальянски, участвовать в нотариальном акте?"

Абсолютно! Вы можете купить недвижимость, даже если не говорите по-итальянски.

Если вы не говорите на языке, нотариус потребует присутствия двуязычного переводчика и подготовки всех документов на двух языках. Кроме того, при подписании документов требуются два свидетеля—один из которых должен говорить и на вашем языке, и на итальянском.

Если вы хотите избежать хлопот с переводчиками и свидетелями, вы можете оформить специальную нотариальную доверенность (procura speciale notarile).

Есть вопросы по любому из этих шагов?
Свяжитесь со мной и получите профессиональную консультацию уже сегодня!

3] Как перевести деньги

Чтобы завершить сделку, вы можете либо открыть банковский счет в итальянском банке, либо попросить нотариуса предоставить escrow-счет (conto Escrow), на который вы внесете средства.

Нотариус, выступая гарантом, организует перевод средств продавцу и проследит за выполнением всех формальностей. Я всегда рекомендую выбирать нотариальный escrow-счет для дополнительного спокойствия.

4] Юридические этапы покупки недвижимости в Италии

Процесс покупки недвижимости в Италии довольно сильно отличается от англосаксонских и некоторых других стран. Обычно он включает следующие шаги:

1. LOI (Letter of Interest) – Это необязательный документ, в котором вы, как иностранный инвестор, выражаете заинтересованность в начале переговоров о покупке конкретного объекта. По сути, это отправная точка переговоров, позволяющая провести due diligence, если ваш агент по недвижимости еще не сделал этого. На этом этапе все условия, включая цену, остаются предметом переговоров.

2. Безотзывное предложение о покупке (Offerta irrevocabile di acquisto) – В отличие от LOI, этот документ является официальным, юридически обязательным и безотзывным, обычно с внесением первоначального задатка. Как только продавец принимает ваше предложение, он получает согласованный задаток, и предложение становится предварительным договором. На этом этапе ваш агент по недвижимости должен зарегистрировать предварительный договор в Agenzia delle Entrate (Налоговое агентство Италии) и уплатить соответствующие налоги.

3. Нотариальный предварительный договор (preliminare notarile или compromesso) – Для дополнительной защиты покупки я рекомендую подписывать предварительный договор в присутствии нотариуса. На этом этапе обычно вносится дополнительный задаток, как правило около 20% от цены покупки. Нотариус снова зарегистрирует предварительный договор в Agenzia delle Entrate (налоговое ведомство) и в Conservatoria dei Pubblici Registri (Реестр недвижимости). Эта вторая регистрация не позволяет продавцу сдать или продать объект другому лицу. Теперь вы понимаете, почему этот шаг так важен!

4. Финальный договор купли-продажи (Atto di Compravendita) – Это заключительный и самый простой этап, если все предыдущие шаги были выполнены правильно. Финальный акт подписывается в присутствии нотариуса, который занимается регистрацией, внесением записи и уплатой налогов.

Кроме того, роли ключевых участников сделки отличаются от других стран:

• Нотариус играет центральную роль в Италии, заменяя функции юриста по недвижимости и escrow-агента.
• Агент по недвижимости должен иметь лицензию и по закону обязан действовать беспристрастно.
• Самый важный и обязательный договор — это "предварительный договор" или "compromesso", в котором прописываются все условия будущей продажи.
• В Италии технические осмотры или переговоры о ремонте и корректировке цены должны быть завершены до подписания предварительного договора.
• Обычно у покупателей нет личного юриста, потому что нотариус и агент по недвижимости представляют обе стороны. Однако я рекомендую иностранцам нанимать адвоката для защиты своих интересов.

Нужна ясность по правилам покупки недвижимости в Италии?
Свяжитесь со мной для персональной консультации по требованиям к иностранным покупателям.

5] Понимание налогов и сборов

Покупка дома в Италии связана с рядом расходов. Вот их список – надеюсь, ничего не забуду!

• Регистрационный налог за предварительный договор
• Налоги при покупке (нажмите здесь для подробностей)
• Гонорар нотариуса
• Комиссия агента по недвижимости
• Налоги на недвижимость

И как раз тогда, когда вам показалось, что это всё, вот еще несколько сюрпризов, с которыми вы можете столкнуться:

• Банковские комиссии и комиссии за обмен валюты
• Расходы на due diligence
• Гонорар адвоката
• Доверенность
• Расходы на перевод
• Свидетели
• Расходы на подключение коммунальных услуг
• Страхование
• Платежи кондоминиума
• Расходы на ремонт

Я что-то упустила? Смело дайте мне знать!

6] Финансирование

Скажу прямо: это та часть моей работы, которую я терпеть не могу. И чтобы было еще веселее, итальянские банки печально известны своей неохотой выдавать ипотеку иностранцам, особенно если у вас нет дохода в Италии.

Мой совет всем клиентам? Обратитесь в Auxilia Finance [2], финансовому брокеру, полностью принадлежащему FIAIP. Они предлагают бесплатную предварительную оценку возможности получения кредита, и это хорошая отправная точка.

Но не слишком радуйтесь заранее—даже с предварительным одобрением бюрократический путь к получению ипотеки в Италии будет сложнее, чем в вашей стране (какой бы она ни была).

Удачи!

Варианты резидентства при покупке недвижимости в Италии

Чтобы упростить, вот несколько ключевых моментов, которые чаще всего сбивают моих клиентов с толку – давайте сделаем всё предельно ясно:

• Покупка недвижимости в Италии не дает вам резидентство.
• Гражданин не из ЕС (например, американец) может находиться в Италии не более 90 дней.
• Граждане ЕС могут находиться сколько угодно в любой стране ЕС.
• Граждане не из ЕС, которые хотят оставаться дольше 90 дней, должны подать заявление на вид на жительство.
• Владение недвижимостью само по себе не дает права на вид на жительство, но может помочь гражданам не из ЕС при получении некоторых типов виз.
• Золотая виза позволяет иностранцам въезжать и проживать в Италии, если они инвестируют не менее €2 миллионов в государственные облигации Италии, €1 миллиона в итальянские компании, €500,000 в инновационные итальянские стартапы или пожертвуют не менее €1 миллиона на проекты общественного интереса.

А теперь приготовьтесь к следующей фразе – она неприятная, но необходимая:

Я работаю в недвижимости 15 лет, но визы не являются моей специализацией. Пожалуйста, обратитесь к юристу, специализирующемуся на иммиграции, за дальнейшей помощью.

Извините!

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Италии без гражданства

Да, вы можете купить недвижимость в Италии без гражданства, при условии что у вас есть паспорт ЕС или ЕАСТ, действующий вид на жительство или любой паспорт с подтвержденной взаимностью.

Как выбрать нотариуса

Мой совет всегда один: выбирайте нотариуса рядом с вами—или, точнее, рядом с вашей недвижимостью в Италии—который говорит на вашем языке (или хотя бы по-английски), отвечает быстро и подробно и берет гонорар в рамках рыночного уровня. Вы можете посмотреть сайт Notariato [3] со списком всех нотариусов Италии.

Как выбрать юриста

Мой совет — убедиться, что ваш юрист специализируется на праве недвижимости. Настоящий эксперт в этой сфере. Я работаю с юристом, который также сотрудничает с FIAIP [4], крупнейшей ассоциацией агентов по недвижимости в Италии, и поддерживает меня уже более 10 лет. Если вам нужны подробности, смело свяжитесь со мной!

Собираетесь купить дом и хотите узнать его реальную стоимость?
Свяжитесь со мной прямо сейчас... с услугой ‘Rogiti in chiaro’ вы получите нотариальные акты по объектам, проданным в том же здании!

Нужен ли мне итальянский банковский счет?

Нет, итальянский банковский счет вам не нужен. Наоборот, в последние годы открыть счет как нерезиденту стало сложнее из-за ужесточения банковских правил. Чтобы перевести деньги для покупки недвижимости, вы можете использовать escrow-счет нотариуса, а для оплаты коммунальных услуг — иностранный банковский счет.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Италии?

Все зависит от того, есть ли у продавца все необходимые документы, особенно разрешения на строительство.

Иногда получение этих разрешений в местном управлении градостроительства может занять месяцы. В Милане мне приходилось ждать до 6 месяцев; в других муниципалитетах Италии сроки составляют около 30-60 дней!

В среднем покупка недвижимости в Италии занимает 3 месяца. В лучшем случае (если вся документация готова) это может занять 30 дней, а в худшем случае процесс может затянуться на 6 месяцев и более.

Можно ли сдавать свою недвижимость в Италии?

Конечно! Вы можете сдавать свою недвижимость, но доход от аренды будет облагаться налогом. Подробнее смотрите в статье "Налоги, связанные с доходом"

Какие преимущества дает покупка недвижимости в Италии?

Покупка недвижимости в Италии дает много преимуществ, включая доступ к богатой культуре и истории, высокому качеству жизни, сильному туристическому потенциалу для арендного дохода, благоприятному климату, очень доступной недвижимости в некоторых регионах, налоговым льготам и захватывающим природным пейзажам. Мой личный фаворит? Качество жизни и красное вино!

Получаете ли вы резидентство при покупке недвижимости в Италии?

НЕТ! Покупка недвижимости в Италии не дает вам резидентство автоматически, но может помочь в некоторых случаях.

Елена Манжос — лицензированный риэлтор в Италии с более чем 15-летним опытом в сфере элитной недвижимости.
Сопровождает международных клиентов при покупке объектов в Милане, на побережье Сардинии и Лигурии, а также на озёрах Комо, Гарда и Маджоре, обеспечивая полную юридическую поддержку.
Fiaip, Linkedin, Instagram, Facebook.