Наследование недвижимости в Италии [что нужно знать иностранцу]

Если Вы унаследовали недвижимость в Италии, первое, что нужно понять: наличие дома в Италии ещё не означает, что вся наследственная процедура автоматически подчиняется итальянскому праву. Для иностранного владельца нужно отдельно определить применимое наследственное право, проверить наличие завещания и обязательных наследников, решить вопрос принятия наследства, подать декларацию и только затем заниматься продажей, разделом или дальнейшим управлением объектом.

И здесь есть одна типичная ошибка: иностранные семьи часто начинают с вопроса «сколько налогов мы заплатим?». Я бы начала раньше — с вопроса «кто вообще является наследником и по какому праву?».

Последнее обновление: август 2026.

Какое право применяется к наследству иностранца в Италии?

Представим довольно обычную для моей работы ситуацию. Клиент жил между Лондоном, Миланом и Женевой, имел квартиру в Милане и виллу на озере Комо, гражданство одной страны и налоговую резиденцию другой. После его смерти семья спрашивает: «Дом находится в Италии, значит применяется итальянское право?»

Не обязательно.

Для наследств, открывшихся 17 августа 2015 года и позднее, в большинстве стран ЕС действует Регламент (ЕС) № 650/2012. Общий принцип такой: наследство регулируется правом государства, где умерший имел обычное место жительства на момент смерти.

Но Регламент позволяет человеку заранее выбрать в качестве применимого наследственного права право государства своего гражданства. Если гражданств несколько, можно выбрать право одного из государств гражданства при соблюдении условий Регламента.

Регламент действует во всех участвующих государствах ЕС, кроме Дании и Ирландии, и предусматривает универсальное применение выбранного права. Поэтому в определённых ситуациях может применяться и право государства, которое вообще не является членом ЕС.

И ещё одна принципиальная вещь: Регламент 650/2012 не регулирует налоги. Можно прийти к выводу, что к распределению наследства применяется право одной страны, но при этом Италия всё равно будет взимать налог с имущества, которое подпадает под её налоговую юрисдикцию.

Кто наследует недвижимость в Италии?

Если к наследству применяется итальянское право, нужно различать три понятия:

• successione legittima — наследование по закону, когда завещания нет или оно регулирует не всё имущество;
• successione testamentaria — наследование по завещанию;
• successione necessaria — защита обязательных наследников, которым закон резервирует минимальную долю.

Без завещания наследство распределяется по правилам Гражданского кодекса Италии. Первыми в очереди находятся супруг и дети. Если детей нет, значение могут иметь родители, братья и сёстры, более дальние родственники. При полном отсутствии наследников имущество в конечном итоге может перейти государству.

Если есть завещание, свобода наследодателя шире — но при применении итальянского права она не безгранична.

Кто такие обязательные наследники — legittimari?

В Италии к ним относятся:

• супруг или супруга;
• дети и их потомки в предусмотренных законом случаях;
• при отсутствии детей — родители и другие восходящие родственники в случаях, предусмотренных законом.

Братья и сёстры могут наследовать по закону, но не относятся к legittimari. Это различие очень часто путают.

Например, если у человека есть супруг и один ребёнок, при итальянском праве нельзя просто написать в завещании: «всю виллу оставляю другу». Супруг и ребёнок имеют защищённые законом доли. Завещание, нарушающее эти права, может стать предметом azione di riduzione.

Как распределяются обязательные доли?

В международном наследстве эту таблицу нельзя применять автоматически. Сначала нужно понять, действительно ли применяется итальянское право.

Европейский сертификат наследования: когда он полезен?

Если наследство действительно международное — например, наследник живёт во Франции, умерший имел обычное место жительства в Германии, а квартира находится в Милане — может быть полезен Европейский сертификат наследования, или Certificato Successorio Europeo.

Это документ, введённый Регламентом ЕС 650/2012. Он позволяет наследникам, легатариям, исполнителям завещания и управляющим наследством подтверждать свой статус и полномочия в других участвующих государствах ЕС без отдельной процедуры признания в каждой стране.

Он не нужен в каждой successione и не заменяет национальные процедуры, налоговую декларацию или регистрацию недвижимости. Но когда активы находятся в нескольких странах, сертификат может значительно упростить доказательство того, кто именно является наследником и какие у него полномочия.

Что делать, если Вы унаследовали дом или квартиру в Италии?

Я бы не начинала с продажи и тем более не подписывала бы никаких обязательств перед потенциальным покупателем. Сначала нужно привести наследственную ситуацию в порядок.

Практически я бы шла в таком порядке:

1. Проверить завещание — итальянское и, если умерший жил за рубежом, иностранное.
2. Определить применимое наследственное право и компетентный орган.
3. Определить всех наследников и проверить обязательные доли.
4. Проверить активы и долги умершего.
5. Выбрать форму принятия наследства или отказаться от него.
6. Подать dichiarazione di successione и выполнить налоговые обязанности.
7. Обновить кадастровые и регистрационные данные и только после этого готовить объект к продаже или разделу.

Принять наследство или отказаться?

Вот здесь начинается часть, которую многие наследники недооценивают.

Наследство — это не только вилла, квартира или банковский счёт. Вместе с активами могут перейти долги, обязательства, судебные споры, ипотека, налоговые задолженности и другие проблемы.

Поэтому до принятия наследства стоит проверить не только стоимость недвижимости, но и общую картину наследственной массы.

Простое принятие наследства

При accettazione pura e semplice наследственное имущество и личное имущество наследника фактически перестают быть разделёнными с точки зрения ответственности по долгам наследства. В неблагоприятной ситуации наследник может отвечать перед кредиторами не только полученным наследством.

Принятие с beneficio d’inventario

Если есть сомнения в долгах, особенно при сложном наследстве, существует accettazione con beneficio d’inventario. Она позволяет сохранить разделение между наследственным и личным имуществом и ограничить ответственность стоимостью полученного наследства при соблюдении процедуры.

Для несовершеннолетних и некоторых защищённых категорий такая форма принятия является обязательной.

Можно ли отказаться от наследства?

Да. Отказ — rinuncia all’eredità — должен быть оформлен в предусмотренной законом форме, обычно перед нотариусом или в канцелярии компетентного суда. Простого письма родственникам «мне ничего не нужно» недостаточно.

В общем случае право принять наследство существует до десяти лет, но для наследника, который уже владеет наследственным имуществом, и особенно при beneficio d’inventario, действуют гораздо более короткие процессуальные сроки. Поэтому откладывать решение на годы я бы не советовала.

Декларация о наследстве в Италии

Dichiarazione di successione сообщает Agenzia delle Entrate состав наследства, данные наследников и сведения, необходимые для расчёта налогов.

В общем случае декларация должна быть представлена в течение 12 месяцев со дня открытия наследства, который обычно совпадает с датой смерти.

Декларация подаётся электронно и может включать запрос на кадастровую перерегистрацию — voltura catastale. Для международной семьи нередко потребуются иностранные документы: свидетельства о рождении и браке, свидетельство о смерти, завещание, документы о гражданстве и резиденции. В зависимости от страны могут понадобиться апостиль или легализация и перевод на итальянский язык.

Для наследств, открывшихся с 1 января 2025 года, в Италии действует новая система: налог на наследство рассчитывается и декларируется самим налогоплательщиком — autoliquidazione. Налог, рассчитанный по декларации, должен быть уплачен в сроки, установленные действующей системой; при определённых суммах предусмотрена возможность рассрочки.

Какие документы понадобятся иностранному наследнику?

Конкретный список зависит от семьи и страны происхождения документов, но для недвижимости в Италии я бы заранее собрала как минимум следующее:

• свидетельство о смерти;
• завещание и документы о его публикации или регистрации, если оно существует;
• документы о гражданстве и последнем обычном месте жительства умершего;
• свидетельства о браке, рождении и иные документы, подтверждающие родство;
• брачный договор или сведения о режиме имущества супругов, если он имеет значение;
• итальянский codice fiscale наследников;
• документ, по которому умерший приобрёл недвижимость в Италии;
• кадастровые данные и выписки из Registri Immobiliari;
• сведения об ипотеке, долгах, банковских счетах и других активах;
• доверенность, если наследник не будет лично заниматься процедурой в Италии.

Иностранные документы могут потребовать апостиль или консульскую легализацию и перевод на итальянский язык. Здесь я бы не действовала по принципу «переведём всё подряд»: сначала нотариус или адвокат должен сказать, какой именно документ нужен и в какой форме.

Сколько налогов платит наследник недвижимости в Италии?

Налоговая часть гораздо понятнее, если разделить её на две группы:

• imposta di successione — собственно налог на наследство;
• imposta ipotecaria и imposta catastale — налоги, связанные с недвижимостью.

Налог на наследство рассчитывается по стоимости чистой доли, полученной каждым наследником, с учётом степени родства и предусмотренных законом франшиз.

Для наследника с тяжёлой инвалидностью, признанной в соответствии с итальянским законодательством, предусмотрена специальная франшиза €1.500.000.

Если в наследство входит недвижимость, обычно применяются также:

• ипотечный налог — 2%;
• кадастровый налог — 1%.

Если выполнены условия льготы prima casa, ипотечный и кадастровый налоги могут применяться в фиксированном размере.

Для расчёта недвижимости используется налоговая стоимость, связанная с кадастровыми данными. Если хотите понять сам механизм, я отдельно объясняю, как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости в Италии.

Что происходит с иностранцем-нерезидентом?

Для итальянского налога на наследство важна резиденция умершего, а не только наследника.

Если умерший был налогово резидентен в Италии, итальянская система в общем случае рассматривает имущество и права, находящиеся как в Италии, так и за рубежом. Если умерший не был резидентом Италии, итальянский налог обычно применяется только к имуществу и правам, считающимся находящимися в Италии.

Именно поэтому международную successione нельзя рассчитывать, посмотрев только на адрес виллы.

Более подробно налоги я рассматриваю в отдельной статье «Налоги на недвижимость в Италии».

Можно ли продать унаследованную недвижимость?

Да, конечно. Но покупателю и его нотариусу потребуется увидеть непрерывную и понятную цепочку перехода права собственности.

До продажи обычно нужно убедиться, что:

• наследство принято в форме, позволяющей подтвердить право наследника;
• декларация о наследстве подана;
• кадастровые данные обновлены;
• при необходимости выполнена транскрипция принятия наследства;
• все наследники и их доли определены;
• нет неурегулированного спора о завещании или обязательной доле;
• проверены ипотека, аресты и иные обременения;
• техническая и градостроительная документация недвижимости готова к продаже.

Я особенно обращаю внимание на последний пункт. Наследники часто знают дом с детства и уверены, что «там всё нормально». Но вера семьи в законность старой веранды не заменяет документы Comune.

Если объект готовится к продаже, полезно также проверить, как оформляется переход права собственности на недвижимость в Италии.

Дарение недвижимости или наследство: что лучше?

Старый вариант этой статьи практически ставил между наследством и дарением знак равенства. Сегодня я бы так не делала.

Налоговые ставки действительно во многом похожи, но юридически это совершенно разные инструменты.

Дарение недвижимости — donazione — происходит при жизни собственника и требует нотариального акта. Наследство открывается только после смерти. Кроме того, дарение может влиять на будущие обязательные доли наследников.

Для семей с дорогой недвижимостью в Италии это не те решения, которые я бы принимала исключительно ради экономии нескольких тысяч евро налога.

Поэтому вопрос «что дешевле?» я бы всегда заменяла вопросом «какую цель семья хочет решить?»: передать имущество сейчас, сохранить право пользования, распределить активы между детьми или просто заранее организовать наследство.

Что изменилось для подаренной недвижимости?

Здесь произошло очень важное изменение. Реформа 2025 года изменила правила обращения недвижимости, полученной по дарению.

Раньше покупатели и банки часто относились к такой недвижимости осторожно: наследник, чья обязательная доля была нарушена дарением, при определённых условиях мог требовать возврата объекта даже от последующего третьего приобретателя.

После реформы действие restitutoria против третьего приобретателя отменено. Защита legittimari сохраняется, но их требование направляется прежде всего против получателя дарения как денежное требование в пределах нарушенной доли.

Иными словами, если Вы читаете старые статьи, где написано «никогда не покупайте недвижимость, полученную продавцом по дарению», такая формулировка уже устарела.

Стоит ли иностранцу составлять завещание на недвижимость в Италии?

Если у Вас одна небольшая квартира и простая семейная ситуация, ответ может быть очень простым.

Если же у Вас есть вилла в Италии, недвижимость или компании в нескольких странах, дети от разных браков, несколько гражданств или Вы живёте не в стране своего гражданства — я бы вопрос завещания точно не откладывала.

Хорошо составленное международное завещание может:

• указать, какое наследственное право Вы выбираете, если такой выбор допустим;
• снизить риск конфликтов между национальными системами;
• ясно определить бенефициаров свободной части наследства;
• упростить работу нотариуса и наследников;
• согласовать итальянскую недвижимость с активами в других странах.

Но завещание нужно координировать с существующими завещаниями в других странах. Два документа, каждый из которых начинается словами «я отменяю все предыдущие завещания», могут создать довольно дорогую семейную головоломку.

Что я бы проверила ещё при покупке недвижимости

Наследование кажется вопросом «на потом». Именно поэтому о нём почти никто не хочет говорить во время покупки виллы.

А зря.

При крупной покупке иностранным клиентом я бы заранее задала пять вопросов:

1. Кто именно станет собственником — один супруг, оба супруга, компания?
2. Какой семейный и имущественный режим действует между супругами?
3. Где покупатель реально живёт и где планирует жить дальше?
4. Есть ли завещание и в какой стране оно составлено?
5. Кто должен получить эту недвижимость в будущем?

Ответы могут изменить способ оформления покупки, структуру владения и наследственное планирование.

FAQ — наследование недвижимости в Италии

Покупка недвижимости в Италии означает, что к наследству всегда применяется итальянское право?

Нет. Для международного наследства сначала нужно определить применимое право. По Регламенту ЕС 650/2012 общим критерием обычно является обычное место жительства умершего, при этом при соблюдении условий можно выбрать право государства гражданства.

Нужно ли подавать декларацию о наследстве, если наследник живёт за границей?

Если наследство подпадает под итальянскую обязанность декларирования, иностранное место жительства наследника само по себе от неё не освобождает. В общем случае dichiarazione di successione подаётся в течение 12 месяцев.

Подача dichiarazione di successione означает принятие наследства?

Нет. Это налоговая декларация. Принятие наследства — отдельный гражданско-правовой вопрос.

Можно ли отказаться от наследства, если у умершего много долгов?

Да. Можно отказаться либо, если это подходит ситуации, рассмотреть принятие с beneficio d’inventario, которое позволяет отделить наследственное имущество от личного имущества наследника.

Какой налог платят дети, наследующие недвижимость?

Для детей и других родственников по прямой линии основная ставка налога на наследство составляет 4% на часть чистой доли каждого наследника, превышающую франшизу €1.000.000. Для недвижимости дополнительно применяются ипотечный и кадастровый налоги.

Можно ли продать квартиру сразу после получения в наследство?

Продажа возможна, но сначала нужно привести в порядок наследственную и регистрационную цепочку: определить наследников, оформить принятие, подать декларацию, обновить кадастровые данные и подготовить документы, необходимые нотариусу покупателя.

Дарение выгоднее наследства?

Не существует универсального ответа. Налоговые ставки могут быть похожими, но последствия для обязательных наследников, контроля над имуществом и семейного планирования различаются. После реформы 2025 года обращение подаренной недвижимости стало существенно безопаснее для последующих покупателей, но дарение всё равно требует индивидуального анализа.

Если Вы наследуете недвижимость в Италии или хотите заранее структурировать передачу семейного объекта, начните не с налогового калькулятора, а с карты семьи, гражданств, резиденций, завещаний и активов. После этого нотариус, адвокат по международному наследственному праву и налоговый консультант смогут выстроить процедуру без догадок.