Я присвятила цю сторінку найдивнішим запитанням, які можуть виникнути у Вас як у іноземця — адже колись я сама була на Вашому місці! Двадцять років тому я змінила Східну Європу на Італію, і, повірте, почувалася майже як Одрі Гепберн, яка мчить Римом на Vespa разом із Грегорі Пеком, а в голові — сотні запитань без відповіді.
Маючи 15 років серйозного досвіду у сфері нерухомості, я вирішила перетворити своє агентство на Vespa. Так, ми тут для того, щоб провести Вас через прекрасний — а іноді й хаотичний — світ купівлі нерухомості в Італії.
І ось моя обіцянка: якщо Ви не знайдете потрібної відповіді, просто напишіть мені. Я обіцяю відповісти й Вам!
Щоб було простіше, я розподілила всі ці запитання за кількома основними темами:
Навіщо купувати нерухомість в Італії?
Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Італії та які юридичні вимоги?
Іноземці цілком можуть купити нерухомість своєї мрії в Італії, якщо вони є громадянами ЄС/ЄАВТ, мають чинний дозвіл на проживання або відповідають відомому принципу "взаємності". По суті, це означає: якщо громадянин Італії може купити нерухомість у Вашій країні, то й Ви можете купити нерухомість в Італії.
Одна з основних вимог — італійський codice fiscale. Залежно від Вашого громадянства та імміграційного статусу, нотаріусу також може знадобитися перевірити Ваше право на купівлю відповідно до правил ЄС, чинного дозволу на проживання, принципу взаємності або застосовних міжнародних угод. Докладніше читайте у статті Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Італії?
Де і навіщо купувати
Скажіть мені, навіщо Ви хочете купити нерухомість в Італії, — і я покажу Вам правильне місце. Так, спочатку "навіщо", а вже потім "де". Кілька прикладів? Уявіть, що Ви п’єте еспресо на сонячній площі, повертаєтеся до свого коріння там, де Ваш прадід колись збирав виноград, вступаєте до університету без величезних витрат, реставруєте історичний кам’яний будинок для перепродажу, тікаєте від міського поспіху або користуєтеся перевагами спеціального податкового режиму Flat Tax.
Якою б не була Ваша причина для інвестиції, в Італії знайдеться локація, що відповідає Вашій мрії. Щоб визначитися швидше, перегляньте мій гід!
Чи можуть українці купувати нерухомість в Італії?
Так, громадяни України можуть купувати нерухомість в Італії, але конкретні умови залежать від їхнього статусу проживання та застосовних правил щодо взаємності. Для оформлення угоди Вам знадобиться codice fiscale, а нотаріус перевірить Ваше право на купівлю відповідно до італійського законодавства. Детальніше читайте у статті Купівля будинку в Італії для українців.
Де більшість людей знаходять агента з нерухомості?
В Італії багато людей знаходять агентів з нерухомості через професійні асоціації, такі як FIAIP або FIMAA, де можна знайти ліцензованих спеціалістів. Соціальні мережі — ще один популярний канал, особливо якщо Ви шукаєте агента, який працює з міжнародними клієнтами. І нагадування: обов’язково перевіряйте професійні дані агента через Торгово-промислову палату. Докладніше: Як знайти агента з нерухомості в Італії.
Юридичні аспекти купівлі нерухомості в Італії
Чи потрібен адвокат для купівлі нерухомості в Італії?
Більшість угод між італійцями відбуваються без окремого адвоката. Зазвичай агент з нерухомості координує значну частину угоди, а нотаріус незалежно проводить юридичні перевірки та перевірки права власності, необхідні для нотаріального акту. Для технічних і містобудівних перевірок можуть бути потрібні окремі кваліфіковані спеціалісти.
Юридичні спори у сфері італійської нерухомості трапляються нечасто, але... коли покупець іноземець, я рекомендую мати адвоката на своєму боці — особливо якщо нерухомість дорога або агент не має досвіду роботи з міжнародними клієнтами.
Ось моя порада, як вибрати найкращого адвоката з нерухомості для Вашої ситуації!
Який застосунок найкращий для купівлі нерухомості в Італії?
Для купівлі нерухомості в Італії застосунки Idealista.it та Immobiliare.it є одними з найпопулярніших і пропонують широкий вибір оголошень по всій країні. Вони найбільше нагадують знайомий багатьом Zillow і дають досить широке уявлення про італійський ринок. Якщо Ви шукаєте елітну нерухомість, варто також звернути увагу на LuxuryEstate.com.
Ці платформи допомагають орієнтуватися на доволі своєрідному італійському ринку нерухомості. Більше інформації — у повній статті.
Як знайти надійного адвоката з нерухомості в Італії?
Оскільки будь-який адвокат може раптом оголосити себе маестро з нерухомості, Вам доведеться трохи побути детективом.
Надійного англомовного адвоката з нерухомості можна шукати через FIAIP або FIMAA — дві основні італійські професійні федерації у сфері нерухомості.
Наприклад, адвокат нашого агентства не лише має багаторічний досвід, а й викладає для FIAIP — майже справжній гуру нерухомості. Інший варіант — Ordine degli Avvocati di Milano, де можна знайти перевірених адвокатів.
Як оформити довіреність?
Етапи оформлення довіреності (PoA) в Італії:
-
Якщо Ви перебуваєте в Італії, зверніться до нотаріуса з паспортом, італійським податковим кодом (codice fiscale), документом особи, яка діятиме від Вашого імені, та її податковим кодом. Процедура досить швидка, оскільки потрібен лише підпис довірителя, а представник не зобов’язаний бути присутнім.
-
Якщо Ви перебуваєте за межами Італії, потрібно звернутися до місцевого нотаріуса та оформити PoA, після чого документ перекладається італійською мовою. Апостиль потрібен, якщо країна є учасницею Гаазької конвенції 1961 року. В іншому випадку документ потрібно легалізувати в італійському консульстві.
Чи можна провести технічне обстеження?
Безумовно! Геодезичне обстеження важливе для точного визначення меж земельної ділянки, і в Італії його зазвичай проводить geometra — спеціалізований технічний фахівець. Він також може зафіксувати перепади висот рельєфу, щоб Ви точно розуміли, з чим маєте справу.
Як довго може діяти пропозиція про купівлю?
Стандартний строк дії пропозиції про купівлю становить 7 днів. Однак у спеціальних випадках його можна продовжити — наприклад, якщо продавець перебуває за кордоном або якщо власників кілька. Урешті-решт усе зводиться до практичності: що коротший строк пропозиції, то менше часу має продавець, щоб знайти вигідніший варіант.
Не соромтеся ставити запитання! Напишіть нам зараз, і ми швидко дамо Вам потрібні відповіді.
Зв’язатися з нами
У чому різниця між умовою (“Condizione”) та пунктом договору (“Clausola”)?
Ці терміни часто плутають, але вони досить різні. Пункт договору — це погоджене сторонами договірне положення, тоді як умова пов’язує набрання чинності або припинення дії угоди з майбутньою та невизначеною подією.
У чому різниця між резолютивною клаузулою та відкладальною умовою?
Умови в пропозиції про купівлю можуть бути резолютивними або відкладальними. Резолютивна клаузула скасовує пропозицію при настанні певної події, тоді як відкладальна умова призупиняє її дію до настання певної події. Наприклад, якщо покупцеві потрібне схвалення іпотеки, пропозиція залишається чинною лише за умови, що банк схвалить кредит до визначеної дати.
У чому різниця між завдатком (caparra) та авансовим платежем (acconto)?
Авансовий платіж (“Acconto”) — це просто частина остаточної ціни, сплачена наперед. Якщо угода не відбудеться, продавець повинен повернути цю суму — якщо, звичайно, не вирішить вимагати відшкодування збитків через невиконання договору, але це вже інша історія!
А завдаток (“Caparra”) — зовсім інша річ. Це не лише частина ціни, сплачена наперед, а й механізм захисту для обох сторін. Якщо Ви відмовляєтеся від угоди, продавець залишає завдаток собі. Якщо угоду зриває продавець, він повинен повернути Вам подвійну суму завдатку!
З мого досвіду, майже в кожній угоді використовується підтверджувальний завдаток, а не звичайний авансовий платіж. Чому? Є дві прості причини:
- Це зрозумілий спосіб захистити обидві сторони, якщо щось піде не так.
- За правилами, чинними з 2025 року, для попередніх договорів, які не обкладаються ПДВ, зазвичай застосовується однакова ставка реєстраційного податку 0,5% як до підтверджувального завдатку, так і до авансових платежів.
У чому різниця між підтверджувальним завдатком (“Caparra confirmatoria”) та відступним завдатком (“Caparra Penitenziale”)?
Підтверджувальний завдаток дає стороні, яка не порушила договір, право вимагати компенсацію додаткових збитків і навіть примусового виконання договору купівлі або продажу нерухомості. Відступний завдаток, навпаки, обмежується грошовою компенсацією — без додаткових збитків і без примусового виконання угоди. Усе залежить від того, чи хочете Ви мати можливість вимагати більше, якщо щось піде не так!
Чи можна відмовитися від пропозиції про купівлю?
Пропозиція про купівлю — це зобов’язання покупця придбати нерухомість. Після того як продавець її приймає, покупець уже не може просто відмовитися без наслідків.
Однак поки продавець не прийняв пропозицію, покупець може передумати. Тому продавець може розглядати інші пропозиції, доки не прийме одну з них.
Чи можна відмовитися від попереднього договору?
Так, від попереднього договору можна відмовитися, підписавши угоду про взаємне розірвання — “risoluzione consensuale”, яка припиняє дію договору. Якщо відкладальна умова не виконана, штрафів немає. В інших випадках зазвичай застосовуються санкції, найчастіше в розмірі завдатку, як передбачено договором.
Чи ризиковано купувати нерухомість в Італії?
Купівля нерухомості в Італії може мати ризики, але з правильними знаннями Ви можете уникнути основних пасток. Серед типових помилок — робота з сумнівними агентами, поради від некваліфікованих осіб і відмова від комплексної перевірки. Важливо ретельно перевіряти приховані борги, конструктивні проблеми та незаконні будівельні роботи. Поспішне підписання обов’язкових пропозицій без перевірок теж може призвести до фінансових втрат.
При підтверджувальному завдатку, якщо саме покупець порушує договір, продавець зазвичай може залишити завдаток собі; якщо порушення допускає продавець, покупець зазвичай може вимагати повернення подвійної суми завдатку, не втрачаючи інших передбачених законом способів захисту.
Підготуйтеся, проведіть перевірки й завжди залучайте професіоналів, щоб зробити купівлю максимально безпечною.
Не впевнені, як працює процес купівлі в Італії? Ми розвіємо Ваші сумніви й проведемо Вас крок за кроком.
Запитайте нас про будь-що
Фінансові аспекти та витрати
Чи є купівля нерухомості в Італії хорошою інвестицією?
Так, купівля нерухомості в Італії може бути хорошою інвестицією, особливо в районах із високим попитом, таких як Мілан. Італія приваблює різні категорії орендарів — від студентів до професіоналів і пенсіонерів — і може забезпечувати стабільні можливості для доходу від оренди.
Середня валова дохідність від оренди становить приблизно 3–7% залежно від розташування. Демографія, інфраструктура та близькість до університетів можуть робити окремі райони особливо привабливими. Для довгострокових інвесторів, орієнтованих на пасивний дохід, стабільний орендний ринок Італії може забезпечувати передбачувану дохідність.
Реєстрація пропозиції про купівлю
Реєстрація — це податковий етап між прийнятою пропозицією про купівлю та остаточним продажем. Після того як продавець приймає пропозицію, її потрібно зареєструвати в Agenzia delle Entrate протягом 30 днів із моменту прийняття.
Реєстрація передбачає:
- фіксований реєстраційний податок у розмірі €200,
- 0,5% від сум, сплачених як підтверджувальний завдаток або авансовий платіж, якщо застосовуються чинні правила для попередніх договорів, що не обкладаються ПДВ,
- і, звичайно, гербовий збір €16 за кожні 100 рядків пропозиції про купівлю та відповідних додатків.
Реєстрація виконує відповідні податкові формальності та надає угоді формально зафіксовану дату, але її не слід плутати з транскрипцією в Реєстрі нерухомості, яка забезпечує сильніший захист від третіх осіб.
Які податки сплачуються при купівлі нерухомості в Італії?
Податки при купівлі нерухомості в Італії залежать від продавця, режиму ПДВ конкретної угоди та від того, чи має покупець право на пільгу для першого житла. При угодах, які обкладаються реєстраційним податком, ставка зазвичай становить 2% за наявності пільги “prima casa” або 9% в інших випадках. Якщо продаж житлової нерухомості підлягає ПДВ, залежно від обставин і кадастрової категорії можуть застосовуватися ставки 4%, 10% або 22%. Податки й збори зазвичай сплачуються через нотаріуса, який оформлює необхідні платежі.
Хто оплачує витрати на завершення угоди в Італії?
В Італії всі витрати на завершення угоди лежать на покупцеві. Це включає податки при купівлі та нотаріальні витрати. Додатково можуть виникнути витрати на агента з нерухомості, перекладача, адвоката, довіреність, оцінку нерухомості, комплексну перевірку та навіть конвертацію валюти.
Чи потрібен італійський банківський рахунок?
Ні! Вам фактично не потрібен італійський банківський рахунок для купівлі нерухомості. Кожен нотаріус в Італії має спеціальний рахунок, на який можна внести необхідні кошти. Потім нотаріус проводить платежі від Вашого імені.
Чи можна торгуватися щодо заявленої ціни?
У більшості випадків — так! Ціни на нерухомість часто є предметом переговорів, хоча кожна локація та кожен об’єкт мають свої неписані правила. Перед початком переговорів я завжди рекомендую клієнтам отримати професійну оцінку нерухомості. Так у Вас буде міцна відправна точка для пропозиції.
Потрібна професійна консультація щодо нерухомості? Наша команда готова відповісти на Ваші запитання без жодних зобов’язань.
Зв’яжіться з нами зараз
Скільки коштуватиме реставрація?
Вартість реконструкції в Італії може суттєво відрізнятися — приблизно від €500 до €3,000 за квадратний метр. Усе залежить від типу робіт, якості матеріалів і розташування нерухомості. Незалежно від того, чи плануєте Ви просте оновлення чи дорогу комплексну реконструкцію, саме ці фактори формуватимуть Ваш бюджет.
Чи потрібно сплачувати податок на приріст капіталу при продажу нерухомості в Італії?
Приріст капіталу виникає щоразу, коли Ви продаєте нерухомість дорожче, ніж купили її.
За загальним правилом приватна особа не сплачує в Італії податок на приріст капіталу, якщо продає нерухомість більш ніж через п’ять років після купівлі, хоча можуть застосовуватися окремі винятки, зокрема щодо певних об’єктів, на яких проводилися роботи за програмою Superbonus. Для юридичних осіб приріст капіталу оподатковується за відповідними правилами.
Яку комісію зазвичай беруть агенти з нерухомості?
В Італії більшість агентів з нерухомості беруть комісію приблизно від 2% до 5% ціни продажу + ПДВ. Однак ставка може відрізнятися залежно від локації та типу нерухомості, особливо в елітному сегменті або міжнародних угодах, де вона може бути вищою. Більше інформації — у повній статті.
Додаткові запитання для міжнародних покупців
Чи можу я купити автомобіль в Італії?
Іноземець може купити та зареєструвати автомобіль в Італії, але необхідні документи й правила реєстрації залежать від резидентства, громадянства та імміграційного статусу. Потрібен codice fiscale, а також відповідні документи, що посвідчують особу, резидентство або імміграційний статус.
У чому різниця між residence і domicile?
Для цілей італійського податку на доходи domicile — це насамперед місце, де зосереджені особисті та сімейні відносини людини. Це відрізняється від residence, яке пов’язане з місцем постійного проживання.
Як знайти англомовного property finder в Італії?
Щоб знайти англомовного property finder в Італії, можна звернутися до FIAIP, однієї з найбільших професійних асоціацій агентів з нерухомості в Італії. Шукайте спеціаліста з досвідом роботи з міжнародними клієнтами, чинною ліцензією та професійним страхуванням. Це допоможе заощадити час і зменшити ризики.
Як передати право власності на нерухомість в Італії?
Для передачі права власності на нерухомість в Італії потрібно підписати нотаріальний акт у італійського нотаріуса, який забезпечує його внесення до Реєстру нерухомості. Є два основні способи передачі: дарування — без оплати — або продаж — за оплату. Обидва потребують нотаріального посвідчення та передбачають податки.
Спадкоємці можуть оскаржувати дарування, тоді як договір купівлі-продажу зазвичай створює менше ризиків для покупця. Робота з нотаріусом забезпечує юридичну та податкову чинність процедури.
Докладніше читайте у повній статті.
Як дізнатися, хто є власником нерухомості в Італії?
Є два способи дізнатися, хто є власником нерухомості в Італії: можна запросити Visura Catastale в Agenzia delle Entrate або звернутися до Conservatoria dei Registri Immobiliari. Увага: дані кадастру можуть бути неактуальними й самі по собі не мають доказової сили щодо права власності.
Як дізнатися кадастрову вартість нерухомості в Італії?
Щоб визначити кадастрову вартість нерухомості в Італії, Вам знадобиться Visura Catastale, яка містить основні дані про об’єкт, включно з кадастровим доходом. Її можна отримати через Agenzia delle Entrate онлайн або особисто. Вам знадобиться адреса нерухомості або кадастровий ідентифікатор. Кадастрова вартість важлива для розрахунку податків, таких як IMU, а також реєстраційних платежів.
Які запитання потрібно поставити при купівлі нерухомості в Італії?
Перш ніж поспішати з купівлею нерухомості в Італії, поставте ключові запитання, щоб уникнути проблем. З’ясуйте, хто є власником і чи власників кілька, оскільки це може ускладнити угоду. Запитайте, як довго нерухомість продається та чи були попередні пропозиції. Уточніть містобудівну відповідність, кондомініальні витрати та спеціальні обмеження. Також перевірте сейсмічні ризики й конструктивні дефекти.
Розуміння цих деталей допоможе Вам прийняти обґрунтоване інвестиційне рішення.
Які документи потрібно запросити перед підписанням пропозиції?
Atto di Provenienza підтверджує історію права власності, тоді як сертифікат кадастрової відповідності підтверджує відповідність планування офіційним даним. Сертифікат придатності до проживання підтверджує можливість законного проживання, а Visura Catastale містить інформацію про категорію та місцезнаходження нерухомості. Нарешті, перевірте Planimetria Catastale — офіційний кадастровий план.