Отже, Ви вирішили вирушити в пригоду під назвою «пошук будинку мрії в Італії»? Чудовий вибір! Але перш ніж розслабитися, на Вас чекає невелике зіткнення з реальністю.
Італійський ринок нерухомості — це не зовсім те, що можна назвати “простим і зрозумілим”. Зовсім ні. Це прекрасний хаос — фрагментований, своєрідний і, звичайно ж, без MLS. Весело, правда?
Але не хвилюйтеся! Я допоможу Вам пройти через цей лабіринт, починаючи з найкращих сайтів для старту пошуку: Idealista.it або Immobiliare.it — це найближче до Zillow, що є в Італії, і, повірте, вони швидко стануть Вашими новими найкращими друзями.
Готові?
Коротко
- Найкращі сайти для початку пошуку? Idealista.it та Immobiliare.it для загальних оголошень, а LuxuryEstate.com — для елітної нерухомості. Ці сайти охоплюють 80% ринку.
- В Італії немає централізованих даних про продажі нерухомості, а одні й ті самі оголошення часто повторюються на різних сайтах із різними цінами та деталями — яка плутанина!
Відмінності між ринками нерухомості Італії та США
Почнімо з невеликого уроку історії, добре?
У 1861 році Італія народилася внаслідок об’єднання семи незалежних держав, але з X до XVI століття вона радше нагадувала сукупність сотень маленьких міст-держав — згадайте Флоренцію, Венецію, Мілан, Геную, Амальфі, Пізу чи Сієну — кожне з яких контролювали впливові родини або місцеві правителі, які часто ворогували між собою.
Тому Італія — це не зовсім історія про “одну країну й одну ідентичність”, як у Сполучених Штатах. Швидше це прекрасна й хаотична мозаїка мікродержав, кожна з яких переконана, що вона краща за сусідню.
А тепер поговорімо про нерухомість. Історія Італії досі дуже добре відчувається на її ринку нерухомості, і ось що це означає для Вас:
- Фрагментований ринок – в Італії працює 40 000 зареєстрованих агентів із нерухомості в 27 000 агентствах. Так, це менше ніж 1,5 людини на одне агентство. Можете собі уявити?
- Немає MLS – на відміну від США, Італія так і не освоїла Multiple Listing Service. Американські мережі намагалися його запровадити, але… скажімо так, ідея не прижилася. Кожен агент тут трохи вважає себе маленьким Леонардо да Вінчі.
- Немає централізованих даних про продажі – через вимоги приватності та юридичні обмеження в країні немає загальнонаціональної системи збору та обміну даними про продажі. Саме тому я створила “Rogiti in chiaro” — свій маленький спосіб отримувати всі нотаріальні акти щодо нещодавно проданої нерухомості в конкретній зоні.
- Немає ексклюзивних оголошень – більшість об’єктів тут не продаються за ексклюзивним договором, тому Ви можете побачити один і той самий будинок у рекламі кількох агентів — із різними описами, фотографіями, деталями, а іноді навіть цінами! Мене це зводить з розуму. Уявіть: Ви приїжджаєте показувати будинок, а клієнт каже: “Зачекайте, я ж учора вже дивився його з іншим агентом!” Абсурд, правда?
- Самостійний пошук – якщо Ви любите гострі відчуття, можна спробувати пройти весь ринок без агента. Але я цього не рекомендую, якщо тільки Вам не подобаються фільми жахів, де жертва — це Ви. Серйозно: процес настільки відрізняється, що краще працювати з надійним агентом і уникнути численних пасток.
Коротко кажучи, фрагментованість італійського ринку нерухомості призводить до браку прозорості та ефективності, тому особливо важливо покладатися на хорошого агента або, якщо Вам пощастило, на особисті контакти!
Як шукати нерухомість в Італії
Італійські аналоги Zillow
Одне з найчастіших запитань, яке я чую: “Чи є в Італії сайт на кшталт Zillow?”
Хороша новина — так! В Італії є чотири основні сайти, схожі на Zillow: Idealista.it, Immobiliare.it, Casa.it та LuxuryEstate.com.
Окрім цих чотирьох великих порталів, існує безліч маленьких спеціалізованих сайтів — наприклад, той, який Ви зараз читаєте. Але, відверто кажучи, я зазвичай навіть не витрачаю на них час, тому що там надто мало оголошень. Якщо Ви серйозно шукаєте нерухомість, саме на цих чотирьох сайтах Ви знайдете 80% оголошень про нерухомість в Італії.
Щоб Вам було простіше, нижче я підготувала порівняльну таблицю — дані за жовтень 2024 року — із глобальним трафіком, трафіком зі США та кількістю сторінок кожної платформи. Готові? Саме тут починається Ваш пошук нерухомості в Італії!
| Сайти |
Глобальний трафік |
Трафік зі США |
Сторінки |
| Idealista.it [1] |
4,000,000 |
60,200 |
480,321 |
| Immobiliare.it [2] |
3,600,000 |
19,100 |
381,027 |
| Casa.it [3] |
1,200,000 |
8,600 |
239,822 |
| LuxuryEstate.com [4] |
117,000 |
14,900 |
69,421 |
Кілька слів про головних гравців італійського ринку нерухомості!
- Idealista.it: усе почалося у 2000 році, коли два іспанські брати, Хесус і Фернандо Енсінар, разом із Сесаром Отеса заснували портал в Іспанії. Невдовзі вони вийшли на ринки Португалії та Італії, купуючи сайти, що спеціалізувалися на продажу та оренді нерухомості. Сьогодні Idealista.it — портал №1 в Італії, особливо після придбання Casa.it у 2020 році, третього за масштабом порталу.
- Immobiliare.it: друге місце, але все одно дуже серйозний гравець. Immobiliare.it запустили у 2007 році як розвиток eureKasa.it. Портал швидко виріс за кількістю оголошень і відвідувачів, хоча англомовний трафік усе ще відносно невеликий. Сьогодні платформа також працює із забудовниками та пропонує користувачам додаткову підтримку, зокрема консультації щодо іпотеки.
- Casa.it: перший великий італійський портал нерухомості, створений у 1996 році. Колись він домінував на ринку, але з роками втратив позиції. Водночас портал розширився від продажу житлової нерухомості до будинків для відпочинку та оренди.
- LuxuryEstate.com: якщо Вам подобається елітна нерухомість, це саме той сайт. Запущений у 2011 році, LuxuryEstate.com є провідним порталом елітної нерухомості та пропонує об’єкти по всій Італії від €500,000.
Поради:
- Елітна нерухомість: знайти престижний будинок в Італії іноді непросто. Частина об’єктів рекламується на спеціалізованих сайтах, інші продаються off-market і доступні лише через ключові професійні контакти — наприклад, юристів або бухгалтерів. Для таких прихованих можливостей я дуже рекомендую працювати з надійним фахівцем із пошуку нерухомості.
- Аукціони: якщо Ви полюєте за угодою всього життя, офіційний італійський портал публічних аукціонів, яким керує Міністерство юстиції, — саме те місце, де можна знайти нерухомість, виставлену на торги по всій країні. Вдалого полювання за вигідною покупкою!
Як не заплутатися в численних дубльованих оголошеннях
У США є MLS — одна величезна база даних, де зібрана нерухомість на продаж, а також безліч сайтів на кшталт Realtor.com, Trulia.com і Zillow.com, де все акуратно рекламується. А в Італії? MLS? Немає: “No grazie”!
Тому, коли я шукаю нерухомість для одного зі своїх клієнтів — як і має робити будь-який хороший фахівець із пошуку нерухомості — я використовую професійний сервіс, доступний лише фахівцям, який збирає оголошення з різних джерел по всій країні.
Чому це важливо?
Тому що більшість агентів публікують свої об’єкти на чотирьох основних сайтах, які я вже згадувала, і дуже часто один і той самий будинок рекламують кілька агентств. Результат? Повний хаос. Уявіть, що Ви п’ять разів бачите один і той самий будинок, але з різними описами, цінами й фотографіями. Ласкаво просимо на італійський ринок нерухомості!
Цей сервіс дозволяє мені бачити на одному екрані всі об’єкти, які відповідають критеріям мого клієнта, — без дублів. Він також показує корисні дані, такі як DOM (Days on Market — кількість днів на ринку) і всі зміни ціни, а це дуже важлива інформація під час переговорів.
Так я заощаджую величезну кількість часу й можу бути впевненою, що не пропустила жодного оголошення.
Хочете отримати доступ до цього сервісу? Зв’яжіться зі мною, і я допоможу Вам зорієнтуватися на італійському ринку нерухомості як професіонал!
Який найкращий спосіб знайти нерухомість в Італії?
Звернутися до фахівця з пошуку нерухомості — один із найефективніших способів знайти будинок в Італії. Але якщо Ви належите до тих людей, які люблять усе досліджувати самостійно, найкращою відправною точкою буде Idealista.it або Immobiliare.it — чесно кажучи, за кількістю оголошень вони майже взаємозамінні.
Для елітної нерухомості я б рекомендувала LuxuryEstate.com. Ці сайти дадуть Вам хороше початкове уявлення про ціни та характеристики.
Якщо ж Ви вже перейшли до другого етапу пошуку — точно знаєте, де і навіщо хочете купити нерухомість в Італії — тоді настав час звернутися до спільноти іноземців або місцевих контактів. Саме вони можуть допомогти знайти off-market можливості, яких немає у відкритій рекламі.
Коли Ви звузили вибір до 2-3 об’єктів, не забудьте використати Google Maps, Street View та Google Earth, щоб дистанційно дослідити район. Повірте, Вам не захочеться приїхати до будинку й лише на місці зрозуміти, що потяг проходить трохи надто близько!
Зрештою, як кажуть: “На вартість Вашої нерухомості впливають Ваші сусіди”.
Чого очікувати при купівлі нерухомості в Італії
Е-хе-хе… ось тут і починається найцікавіше!
Купуєте будинок в Італії? Готуйтеся до викиду адреналіну. Цей ринок нерухомості не для слабкодухих — тут кожен грає свою сольну партію, а сюрпризів вистачає.
На відміну від інших країн, в Італії комісія агента з нерухомості становить від 2% до 5%, і знаєте що? Її сплачують і покупець, і продавець. Так, Ви правильно прочитали — двічі краще, ніж один раз!
І це ще не все... Комісія агентства зазвичай оподатковується ПДВ у розмірі 22%, коли це застосовується.
Розберімо на прикладі: якщо нерухомість коштує €1,000,000, комісія агента в розмірі 3% становитиме €30,000, а з ПДВ сума зросте до €36,600. Весело, правда?
Що ще робить Італію особливою?
- Юристи з нерухомості та агенти ескроу тут практично відсутні. Натомість нейтральною стороною, яка супроводжує угоду, є нотаріус.
- Італійська банківська система? Скажімо так: це справжнє втілення “Dolce Vita”. Отримання іпотеки або фінансування потребує значно більше часу й терпіння.
- Умови та технічні перевірки потрібно врегулювати до підписання безвідкличної пропозиції про купівлю або включити як умови до попереднього договору.
- Після того як продавець приймає пропозицію, він отримує депозит, а пропозиція перетворюється на юридично обов’язковий попередній договір. Будь-які подальші зміни повинні бути погоджені обома сторонами; інакше Ви вже зв’язані домовленістю.
- Право агента на комісію зазвичай виникає, коли угода юридично укладена, часто на етапі прийнятої пропозиції або попереднього договору, залежно від документів і наявності відкладальних умов.
- Покупець, як правило, несе податки та витрати, пов’язані з купівлею, тоді як поточні податки на володіння нерухомістю регулюються окремими правилами.
- Переговори? Звичайно, вони цілком можливі.
Якщо Ви дочитали до цього місця, значить, Вам подобається мій стиль. Чудово! Тоді чому б не прочитати 11 пасток, яких варто уникати при купівлі нерухомості в Італії? Не пошкодуєте!