“Oh, mamma mia” — саме ці слова я найчастіше чую в Італії, коли мова заходить про податки на нерухомість!

До кінця цієї статті, обіцяю, я перетворю цей податковий хаос на щось, у чому ви швидко розберетеся—і для цього вам навіть не знадобиться келих вина.

Незалежно від того, купуєте ви, продаєте, здаєте в оренду, даруєте чи успадковуєте нерухомість, одне гарантовано: італійська держава завжди захоче свою частку.

Але не хвилюйтеся, я вам допоможу. Щоб усе було максимально зрозуміло, я розділила податки на нерухомість за видами операцій:

Три кубики з написом tax і розмиті руки на калькуляторі

Коротко про головне

  • IMU та TARI є основними податками на нерухомість в Італії, причому IMU завжди сплачується за елітну нерухомість, навіть якщо вона є основним місцем проживання.
  • Дохід від оренди оподатковується за системою IRPEF або через Cedolare Secca. Для звичайної житлової оренди за певних умов застосовуються ставки 21% або 10%, а для короткострокової оренди — 21% для одного обраного об’єкта та 26% для другого. З 2026 року режим короткострокової оренди застосовується максимум до двох квартир.
  • Купівля нерухомості передбачає такі податки, як реєстраційний податок, ПДВ, іпотечний та кадастровий податки, а їх розмір залежить від типу продавця (приватна особа або забудовник) і нерухомості (елітна або стандартна).
  • При продажу нерухомості протягом п’яти років може виникнути податок на приріст капіталу; після п’яти років він зазвичай не сплачується, за винятком окремих спеціальних випадків, зокрема певної нерухомості після робіт Superbonus.
  • Податки на спадщину та дарування залежать від ступеня спорідненості між сторонами, а ставки та неоподатковувані суми розраховуються з урахуванням кадастрової вартості нерухомості.
  • Нерезиденти повинні враховувати IMU, TARI та податки на дохід від оренди, при цьому для незаселених об’єктів у деяких випадках можливі пільги щодо TARI.
  • Елітна нерухомість відноситься до категорій A/1, A/8 або A/9. І хоча податки на такі об’єкти вищі, володіння елітною нерухомістю в Італії все одно може бути відносно доступним у порівнянні з іншими країнами.

Податки на володіння нерухомістю

Володіння нерухомістю в Італії має свою частку податків, але не хвилюйтеся—я постараюся зробити все це (майже) безболісним. Ось що потрібно знати, якщо вам пощастило володіти власним куточком Італії:

  • IMU “Муніципальний податок” — цей чудовий збір сплачується місцевому муніципалітету просто за володіння нерухомістю. Хороша новина, якщо це ваше основне місце проживання—IMU не сплачується! Ну, якщо тільки ваш будинок не належить до розкішних кадастрових категорій A1, A8 або A9 (особняки, вілли, замки). Розмір залежить від кадастрової вартості вашої нерухомості та ставки, яку вирішить встановити ваш муніципалітет.
  • TARI “Податок на відходи” сплачується для фінансування збору та утилізації відходів. Він залежить від площі нерухомості та кількості людей, які нею користуються. Якщо нерухомість здається в оренду більш ніж на шість місяців протягом одного календарного року, TARI зазвичай сплачує орендар. При коротшому користуванні податок залишається за власником або іншим власником права на нерухомість.

Приклад: якщо ви володієте квартирою в Мілані з кадастровим доходом € 1,000, ваш IMU у 2026 році становитиме € 1,915.20.

TASI був податком на муніципальні послуги, наприклад вуличне освітлення. Я говорю про нього в минулому часі, тому що з 2020 року TASI було включено до IMU.

“Перше житло”: якщо ви перенесли офіційне місце проживання до своєї нерухомості в Італії, ви не сплачуєте IMU, якщо тільки не живете в елітному будинку (кадастрова категорія A/1 — елітне житло, A/8 — вілли, A/9 — замки та палаци видатної художньої чи історичної цінності).

“Друге житло”: IMU, як правило, сплачується, а TARI застосовується відповідно до фактичного користування нерухомістю та правил конкретного муніципалітету.

Власники землі: якщо ви володієте землею, IMU застосовується, якщо тільки ви не є фермером або сільськогосподарським підприємцем.

Порада: найміть бухгалтера, щоб він займався всім цим. Повірте, воно того варте.

Коли потрібно сплачувати податки на нерухомість в Італії?

IMU сплачується двічі на рік, зазвичай у червні та грудні, через форму F24, поштовий платіжний документ або онлайн.

Строки сплати TARI кожен італійський муніципалітет визначає самостійно; зазвичай передбачено два платежі протягом року.

Потрібна допомога з розрахунком податків?
Зв’яжіться зі мною та отримайте професійну консультацію вже сьогодні!

Податки на доходи

Якщо ваша нерухомість приносить вам гроші—наприклад, ви здаєте її в оренду—приготуйтеся мати справу з податками. І, як майже все в Італії, усе залежить від того, чи ви фізична особа, чи компанія. Ось як це працює:

  1. IRES (Imposta sul Reddito delle Società) – Це податок на прибуток компаній із фіксованою ставкою 24%. Просто, правда?
  2. IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) – Якщо ви фізична особа (резидент чи нерезидент), будь-який дохід від володіння нерухомістю—будинками, будівлями або землею—підлягає оподаткуванню IRPEF. На жаль, ставки IRPEF можуть бути досить відчутними.
  3. Cedolare secca – А ось тут стає цікаво! Замість IRPEF у передбачених законом випадках можна обрати cedolare secca. Для звичайної житлової оренди стандартна ставка становить 21%, а для певних договорів canone concordato може застосовуватися ставка 10%. Для короткострокової оренди ставка становить 21% для одного об’єкта, обраного платником податків, і 26% для другого. З 2026 року цей режим короткострокової оренди застосовується лише тоді, коли таким способом здаються не більше двох квартир. Якщо об’єктів більше, діяльність вважається підприємницькою. Оскільки IRPEF потенційно може бути вищим, багато власників—і так, я теж—віддають перевагу цьому режиму, коли він доступний.

Переваги та недоліки “cedolare secca”:

  • Нижча ставка податку на дохід від оренди
  • Відсутність реєстраційного податку та гербового збору
  • Дохід від оренди не включається до загального оподатковуваного доходу для IRPEF
  • Ви повинні відмовитися від будь-якого підвищення орендної плати протягом строку договору, навіть якщо в договорі передбачено інше. Тож ніякого підвищення оренди посеред строку, вибачте!
Важливе застереження: якщо ви здаєте нерухомість у короткострокову оренду через платформи на кшталт Airbnb, для одного обраного вами об’єкта може застосовуватися ставка cedolare secca 21%, а для другого — 26%. З 2026 року цей податковий режим короткострокової оренди застосовується максимум до двох квартир; якщо їх більше, діяльність вважається підприємницькою. Тож плануйте свої Airbnbs з розумом!

Податки при купівлі нерухомості в Італії

Коли ви передаєте право власності на нерухомість в Італії —продаєте, купуєте, успадковуєте чи даруєте її—приготуйтеся, адже податки вже на підході.

Ось короткий гід щодо податків, з якими ви зіткнетеся, якщо вирішите купити нерухомість в Італії:

  1. Imposta di registro (реєстраційний податок): цей податок сплачується за реєстрацію договору. Якщо операція підлягає ПДВ, реєстраційний податок усе одно сплачується у фіксованому розмірі, передбаченому для таких операцій.
  2. IVA (ПДВ): ПДВ може застосовуватися при продажі нерухомості будівельною компанією залежно від передбачених законом умов. Якщо операція підлягає ПДВ, ставка залежить від типу нерухомості: 4% для "першого житла", 10% для "другого житла", 22% для елітної нерухомості (наприклад, кадастрових категорій A/1, A/8 та A/9).
  3. Imposta ipotecaria (іпотечний податок): сплачується за реєстрацію договору в публічних реєстрах, відомих як “Conservatoria”.
  4. Imposta catastale (кадастровий податок): покриває внесення змін до кадастрових даних.

І ось найцікавіше: усі ці податки ви сплачуєте нотаріусу, а він потім перераховує їх італійській державі від вашого імені. Тож так, ваш нотаріус — це не просто свідок підписання—він ще й ваш офіційний збирач податків!

ПРОДАВЕЦЬ ТИП НЕРУХОМОСТІ ПДВ (IVA) РЕЄСТРАЦІЙНИЙ ПОДАТОК (IMPOSTA REGISTRO) ІПОТЕЧНИЙ (IPOTECARIA) КАДАСТРОВИЙ (CATASTALE)
Фізична особа Перше житло n.a. 2% € 50 € 50
Фізична особа Друге житло n.a. 9% € 50 € 50
Фізична особа Елітна нерухомість (A/1, A/8, A/9) n.a. 9% € 50 € 50
Забудовник Перше житло 4% € 200 € 200 € 200
Забудовник Друге житло 10% € 200 € 200 € 200
Забудовник Елітна нерухомість (A/1, A/8, A/9) 22% € 200 € 200 € 200
Увага: коли ви купуєте нерухомість у приватної особи в Італії, реєстраційний податок розраховується на основі кадастрової вартості нерухомості—яка завжди нижча за фактичну ціну купівлі (вам пощастило!). Однак якщо ви купуєте нерухомість у забудовника, усе змінюється: ПДВ розраховується від самої ціни купівлі. Ой!

Порада: будьте готові не лише до податків—купівля будинку в Італії має чимало прихованих витрат. Ось із чим ви можете зіткнутися: нотаріальні витрати, розмір яких залежить від вартості та складності угоди, комісія агентства нерухомості (зазвичай 2-5% від вартості нерухомості), витрати на переклад і, можливо, довіреність, due diligence (Property Survey), адвокат.

Ви збираєтеся купити будинок і хочете дізнатися його реальну вартість?
Зв’яжіться зі мною прямо зараз... завдяки сервісу ‘Rogiti in chiaro’ ви отримаєте нотаріальні акти щодо об’єктів, проданих у тому самому будинку!

Податки при продажу нерухомості в Італії

Коли ви продаєте нерухомість дорожче, ніж колись її придбали, ви отримуєте приріст капіталу—і в деяких випадках цей прибуток оподатковується.

  • Якщо продавець — компанія, приріст капіталу завжди оподатковується. Без винятків.
  • Якщо продавець — фізична особа і володіла нерухомістю понад п’ять років, ось найприємніше: за звичайними правилами податку на приріст капіталу немає! Так, ви все правильно прочитали—нуль податку, за винятком окремих спеціальних правил, зокрема щодо певних об’єктів після робіт Superbonus.
  • Якщо продавець — фізична особа і продає нерухомість протягом п’яти років після купівлі, приріст капіталу оподатковується. Ви сплачуєте податок або за системою IRPEF, або фіксований замінюючий податок 26%.
  • Окреме правило для Superbonus: для певної нерухомості, щодо якої виконувалися роботи Superbonus, продаж протягом 10 років після завершення робіт може призвести до виникнення оподатковуваного приросту капіталу навіть поза звичайним п’ятирічним періодом. При цьому законом передбачені спеціальні винятки.

Розгляньмо це на прикладі:

  • Нерухомість продана у 2024 році за €300,000.00
  • Нерухомість придбана у 2021 році за €250,000.00
  • Супутні витрати (наприклад, нотаріус, агентські комісії тощо): €23,000.00
  • Приріст капіталу: €300,000.00 - €250,000.00 - €23,000.00 = €27,000.00 оподатковуваного приросту капіталу

Якщо ви перепродаєте нерухомість у межах п’ятирічного періоду, цей приріст капіталу в розмірі €27,000 оподатковуватиметься за відповідною ставкою.

Agenzia delle Entrate (Національне податкове бюро) дозволяє зменшити оподатковуваний приріст капіталу шляхом віднімання різних супутніх витрат. До них можуть належати нотаріальні витрати, комісії агентств нерухомості, реєстраційні збори, податки на нерухомість, страхові поліси та надзвичайні витрати кондомініуму. Після розрахунку оподатковуваної суми—у нашому прикладі €27,000—у вас є два варіанти:

  1. Сплатити замінюючий податок 26% (у цьому випадку €7,020), або
  2. Додати прибуток до доходу, що оподатковується IRPEF (податком на доходи фізичних осіб), і сплатити податок відповідно до своєї податкової ставки.

Зазвичай замінюючий податок 26% є більш вигідним варіантом. Але якщо ви іноземний інвестор без доходів в Італії, варто уважно оцінити свою ситуацію з IRPEF.

Важлива примітка: якщо ви є податковим резидентом Італії, приріст капіталу від нерухомості за кордоном також підпадає під ці правила.

Податок на приріст капіталу не сплачується, якщо:

  • Правило 5 років: за загальним правилом податок на приріст капіталу не сплачується, якщо ви володіли нерухомістю понад п’ять років, за винятком випадків, коли застосовуються спеціальні правила, зокрема щодо певних об’єктів після Superbonus.
  • Перше житло: якщо нерухомість була вашим (або вашого родича) основним місцем проживання протягом більшої частини періоду між купівлею та продажем.
  • Інші винятки: податок на приріст капіталу не сплачується, якщо нерухомість була отримана через: спадщину, usucapione (набуття права власності через безперервне володіння) або передачу нерухомості між подружжям під час роздільного проживання чи розлучення.
  • Дарування: приріст капіталу все одно оподатковується, але п’ятирічний строк починається з дати, коли дарувальник придбав нерухомість, а не з дати дарування.

Тож якщо ви намагаєтеся розібратися в італійській системі податків на нерухомість, ці винятки можуть заощадити вам чималу суму!

Податки на спадщину

Якщо ви успадковуєте нерухомість від родича, податок на спадщину в Італії розраховується на основі кадастрової вартості нерухомості та вашого ступеня спорідненості з покійним.

Таблиця ставок і неоподатковуваних сум залежно від ступеня спорідненості

Ступінь спорідненості з покійним Ставка Неоподатковувана сума
Прямі родичі: чоловік/дружина, діти, батьки, онуки по прямій лінії 4% € 1.000.000
Брати та сестри 6% € 100.000
Інші родичі до 4-го ступеня та до 3-го ступеня по боковій лінії 6% -
Особи, які не є родичами 8% -
  • Для прямих родичів (наприклад, батьків, дітей) ставка становить 4% від кадастрової вартості з неоподатковуваною сумою €1,000,000.
  • Для братів і сестер ставка зростає до 6% з неоподатковуваною сумою €100,000.
  • Для інших родичів до 4-го ступеня (наприклад, двоюрідних братів і сестер) та до 3-го ступеня по боковій лінії ставка становить 6% без неоподатковуваної суми.
  • А для осіб, які не є родичами, ставка становить чималі 8% без будь-яких неоподатковуваних сум.

Приклад: якщо ви успадковуєте від одного з батьків віллу з кадастровою вартістю €1,200,000, податок на спадщину розраховується так:

  1. Кадастрова вартість: €1,200,000
  2. Неоподатковувана сума: €1,000,000
  3. Оподатковувана сума: €200,000
  4. Ставка податку (4%): €8,000
Порада професіонала: маєте справу зі спадщиною як іноземець? Це непросто! Кожен випадок відрізняється залежно від громадянства померлого та законодавства країни його останнього місця проживання. Після двох десятиліть у сфері нерухомості можу впевнено сказати: помилки у спадкових справах трапляються регулярно. Тож якщо ви іноземець і займаєтеся спадщиною в Італії, зробіть собі послугу: зверніться до експерта з міжнародного спадкового права. Якщо вам потрібна допомога, напишіть мені—я із задоволенням познайомлю вас із потрібним фахівцем.

Податки на дарування

Як і податки на спадщину, податки на дарування в Італії залежать від ступеня спорідненості між дарувальником та одержувачем. Ставки та неоподатковувані суми ідентичні тим, що застосовуються до спадщини, але слід враховувати ще кілька додаткових податків. Ось перелік податків, які сплачуються при даруванні:

  • Гербовий збір: €230
  • Фіксований реєстраційний податок: €200
  • Іпотечний податок: 2% від кадастрової вартості
  • Кадастровий податок: 1% від кадастрової вартості
  • Фіксований іпотечний податок: €90
  • Податок на дарування: залежить від ступеня спорідненості, як зазначено в таблиці для спадщини.

Приклад: розгляньмо випадок, коли батько дарує синові віллу з кадастровою вартістю €1,200,000. Податки виглядатимуть так:

  • Гербовий збір: €230
  • Фіксований реєстраційний податок: €200
  • Іпотечний податок: €1,200,000 × 2% = €24,000
  • Кадастровий податок: €1,200,000 × 1% = €12,000
  • Фіксований іпотечний податок: €90
  • Податок на дарування: розраховується від оподатковуваної суми €200,000 після віднімання неоподатковуваної суми €1,000,000 (4%), тобто становить €8,000.

Перше житло: якщо подарована нерухомість є першим житлом одержувача, певні пільги та знижки можуть суттєво зменшити суму реєстраційного, іпотечного та кадастрового податків.

Тож хоча дарування нерухомості може здаватися щедрим жестом, переконайтеся, що ви готові до пов’язаних із ним витрат—або скористайтеся пільгами для першого житла!

Податки на нерухомість в Італії для нерезидентів

Якщо ви нерезидент і володієте нерухомістю в Італії, незалежно від вашого громадянства, основні податки, які вам доведеться враховувати, — це IMU (муніципальний податок на нерухомість), TARI (податок на відходи) та податки на дохід від оренди (якщо ви здаєте нерухомість і отримуєте дохід).

Порада щодо TARI: деякі італійські муніципалітети пропонують знижки або навіть звільнення від TARI, якщо нерухомість не заселена—тобто не підключена до комунальних послуг і не мебльована. Однак важливо правильно перевірити всі умови, оскільки кожне місто має власні правила.

Порада професіонала: попросіть свого бухгалтера звернутися до місцевого муніципалітету та перевірити умови можливих знижок або звільнень. Місцеві правила можуть суттєво відрізнятися, тож це варто з’ясувати!

Податки на елітну нерухомість

Почнімо з визначення елітної нерухомості.

Нерухомість вважається елітною, якщо вона належить до кадастрових категорій A/1 (елітне житло), A/8 (вілли) або A/9 (замки та палаци видатної художньої чи історичної цінності).

Володіння елітною нерухомістю в Італії може здаватися серйозним фінансовим зобов’язанням, але податки тут не такі страшні, як у деяких інших країнах. Ось короткий огляд:

  • Податки на володіння нерухомістю (IMU): сплачуються завжди, навіть якщо це ваше основне місце проживання.
  • Податки на доходи: без відмінностей.
  • Податки при купівлі нерухомості: 9% від кадастрової вартості + 100 євро, якщо ви купуєте у приватної особи; 22% від узгодженої ціни + 600 євро, якщо купуєте у забудовника.
  • Податки при продажу нерухомості: без відмінностей.
  • Спадщина: без відмінностей.
  • Дарування: без відмінностей.

Хоча володіння або купівля елітної нерухомості передбачає додаткові витрати, зокрема IMU та вищу ставку ПДВ при купівлі у забудовника, система оподаткування елітної нерухомості в Італії все одно залишається відносно помірною порівняно з багатьма іншими країнами. Тож власний елітний будинок в Італії? Не так дорого, як ви могли подумати!