Ціни на оренду в Мілані [вартість, тенденції та поради]

Гаразд, одразу до суті: орендувати житло в Мілані дорого. Я живу тут понад 20 років, а як агентка з нерухомості щодня тримаю руку на пульсі ринку: спілкуюся з власниками, орендарями та інвесторами й уважно стежу за останніми тенденціями.

Моя мета? Розібратися в реальних цифрах, ринкових трендах і конкретних даних, не скочуючись у звичні cliché.

Останнім часом газети й телевізійні ток-шоу б’ють на сполох: “Ціни на оренду в Мілані вийшли з-під контролю!” Скандал! Жах! Але реальність трохи більш... передбачувана. Мілан просто дотримується старих добрих правил ринкової економіки: “Високий попит + обмежена пропозиція = зростання цін”.

І все ж місто не порожніє. Навпаки—орендні об’єкти розбирають дуже швидко, а міжнародні інвестори, здається, ніяк не можуть насититися Міланом.

А тепер до справи: скільки насправді коштує орендувати житло в Мілані? У чому різниця між традиційною та короткостроковою орендою? І питання на мільйон: оренда справді надто дорога… чи просто італійські зарплати надто низькі?

Якщо ви думаєте здавати свою нерухомість або, навпаки, шукаєте житло в оренду, залишайтеся зі мною. У цій статті багато цифр, фактів і кілька незручних—але необхідних—правд.

Меню:

•  Середні ціни на оренду в Мілані
•  Де орендувати житло в Мілані
•  Елітна оренда для іноземців
•  Оренда чи власне житло в Європі
•  Бум туристичної оренди
•  Підсумки

Середні ціни на оренду в Мілані

Не будемо прикрашати реальність: оренда в Мілані—це не жарти. У липні 2026 року середня запитувана орендна плата в місті становила приблизно €22-€22,4 за кв. м на місяць, тоді як середня вартість окремої кімнати становила близько €704 на місяць. Після кількох років різкого зростання ринок, однак, демонструє ознаки стабілізації—так, Мілан усе ще дорогий, але ціни вже не прискорюються однаково в кожному районі.

Мілан залишається найдорожчим великим ринком оренди в Італії і входить до числа найдорожчих європейських міст для орендарів. Точні європейські рейтинги суттєво відрізняються залежно від того, що саме порівнюють: кімнати, студії, мебльовані квартири чи орендну плату за квадратний метр. Але є одна проблема: якщо порівняти міланські ціни з відносно низькими італійськими зарплатами, легко зрозуміти, чому питання доступності житла викликає стільки суперечок.

Будьмо реалістами: одному офісному працівникові буде дуже непросто дозволити собі окрему квартиру в Мілані. Але перш ніж хапатися за вила, поставмо правильне запитання:

👉 Чи справді оренда в Мілані безглуздо дорога порівняно з тим, що місто пропонує з погляду сервісів і якості життя, чи справжня проблема в тому, що зарплати десятиліттями майже не зростали?

Бо якщо слухати деякі телевізійні програми, висока ціна за маленьку студію здається абсолютним божевіллям, але чомусь набагато менше людей дивується низьким зарплатам.

Якби оренда справді була абсолютно недоступною, люди масово тікали б із Мілана до дешевших містечок навколо нього.

Логічно, правда?

А от і ні.

Останні дані показують, що ринок оренди Мілана залишається дуже активним, хоча структура договорів змінюється. Цікавий приклад—зростання кількості договорів із погодженою орендною платою (“canone concordato”): з 4,471 у 2024 році приблизно до 8,000 у 2025 році. Іншими словами, в Мілані не просто зберігається сильний попит на оренду—змінюється й сама пропозиція житла.

Очевидно, що попри високі ціни люди продовжують приїжджати, а не тікати.

І цифри все ще розповідають цікаву історію:

• Мілан залишається головним італійським полігоном для Build-to-Rent та професійно керованого орендного житла.
• До кінця 2025 року в міланській агломерації було ідентифіковано понад 20 проєктів Build-to-Rent.
• Разом вони представляли приблизно 4,000 житлових одиниць.
• Приблизно половину цього житла планували завершити до кінця 2026 року.
• Кілька районів проходять масштабну міську реконструкцію, створюючи нові можливості і для орендарів, і для інвесторів.

Середні ціни на оренду в Мілані

Ціни на оренду суттєво відрізняються залежно від району, стану нерухомості, енергоефективності, меблювання та типу договору. У липні 2026 року середня запитувана орендна плата по Мілану становила приблизно €22,2-€22,4 за кв. м на місяць. У престижних центральних районах та luxury-сегменті ціни можуть бути значно вищими, тоді як на периферії вони зазвичай нижчі за середній показник по місту.

Отже, Мілан дорогий? Безумовно.

Чи переоцінений він? Це вже залежить від ситуації.

Одне можна сказати точно—люди не тікають. Якщо вже на те пішло, вони радше стають у чергу, щоб заплатити за вхідний квиток.

Маєте нерухомість у Мілані? Максимізуйте свій дохід від оренди за допомогою професійного аналізу та актуальних ринкових даних. Зв’яжіться з нами вже зараз!

Де орендувати житло в Мілані: райони, що зростають і дешевшають

Тепер, коли ми з’ясували, що міланська оренда точно не для слабкодухих, поговорімо про те, де можна отримати максимум за свої гроші. Ціни змінюються далеко не однаково в усіх районах, тому правильний вибір локації може мати величезне значення.

Тенденції оренди за районами у 2026 році

У 2026 році картина значно складніша, ніж просте “ціни ростуть усюди”. Останні дані щодо запитуваної орендної плати показують річне зростання, наприклад, у Corvetto-Rogoredo (+2,2%) та Forlanini (+1,4%). Водночас Garibaldi-Porta Venezia залишався майже стабільним (-0,1%), тоді як Lorenteggio-Bande Nere (-2,6%), Baggio (-8,9%) та Vigentino-Ripamonti (-8,1%) демонстрували зниження.

Висновок? Мілан усе ще дорогий, але вибір району важливіший, ніж будь-коли. Транспорт, міська реконструкція, енергоефективність та локальна пропозиція можуть створювати зовсім різні ринкові умови буквально за кілька станцій метро одна від одної.

Lorenteggio, зокрема, отримав значну перевагу після повного відкриття лінії метро M4 у жовтні 2024 року. Сьогодні вона з’єднує аеропорт Linate із San Cristoforo через 21 станцію, суттєво покращуючи сполучення між східною та західною частинами Мілана. Кращий транспорт може підтримувати попит на оренду—хоча, як завжди, він не гарантує автоматичного зростання цін у кожній мікрозоні.

Чого насправді хочуть орендарі?

Незалежно від району, сучасні договори оренди мають кілька спільних рис:

• Станція метро в межах 500 метрів – бо ніхто не хоче проводити життя в міланських заторах.
• Простір просто неба – балкон, тераса або сад сьогодні майже обов’язкові. Немає тераси? Наступний варіант!
• Енергоефективність – квартири з мінімальними тепловтратами виграють конкурентну боротьбу.
• Окреме місце для smart working – якщо у квартирі є додаткова кімната для дистанційної роботи, вітаю: ви щойно зірвали джекпот на міланському ринку оренди.

Тож незалежно від того, шукаєте ви вигідну ціну, зручність чи просто місце, де ваша зарплата не випарується миттєво, знання міланського ринку оренди допоможе прийняти розумніше рішення.

Елітна оренда для іноземців: міланське luxury-божевілля

Як я вже казала, якщо люди готові платити величезні гроші за маленьку студію в Мілані, це означає, що ринок сьогодні здатний підтримувати такі ціни. А коли справа доходить до великих і справді розкішних квартир, знайти зацікавлених орендарів іноді навіть легше.

Якщо в Мілані й існує район, який буквально кричить “сучасна розкіш”, то це CityLife—місце, де іноземні інвестори активно купують нерухомість. Я сама продавала тут об’єкти, і повірте: попит у prime-сегменті справді вражає.

Тепер до цифр:

• У ультралюксовому сегменті великі резиденції CityLife можуть наближатися до €30,000 на місяць. Серед актуальних prime-пропозицій можна знайти, наприклад, житло площею близько 280 кв. м із запитуваною орендною платою приблизно €27,500 на місяць.
• Це виняткові об’єкти, а не середня ціна району: зазвичай вони пропонують висококласну архітектуру, преміальне оздоблення, concierge-сервіс, охорону, великі тераси та широкий набір послуг.

Можна подумати, що такі астрономічні ціни різко обмежують попит. Насправді CityLife продовжує притягувати заможних міжнародних клієнтів, немов мед бджіл.

Але чому Мілан? Чому не вілла на пляжі десь у Карибському басейні?

Чудове запитання! Якщо ваш банківський рахунок дозволяє нескінченну пенсію з мохіто на приватному острові, навіщо взагалі обирати Мілан?

Усе просто: Мілан—одні з головних воріт Європи.

Іноземці, які можуть дозволити собі CityLife, не просто багаті—вони мобільні. Це міжнародні професіонали, які постійно переміщуються між зустрічами, компаніями та європейськими столицями.

І Мілан робить це надзвичайно легко. Завдяки відмінній транспортній доступності місто є не лише красивим місцем для життя, а й стратегічною базою для тих, хто частіше буває на executive meeting, ніж на власній кухні.

Шукаєте елітне житло в оренду в Мілані? Відкрийте для себе ексклюзивну нерухомість та преміальні локації. Знайдіть дім своєї мрії вже сьогодні!

Розкіш, зручність і квиток першого класу до решти Європи? Саме тому Мілан залишається однією з улюблених адрес глобальної еліти.

Але зачекайте, це ще не все!

І тут з’являється Flat Tax—один із найвідоміших італійських стимулів для нових заможних резидентів.

• Для осіб, які переносять податкове резидентство до Італії з 1 січня 2026 року, замінний податок на відповідні іноземні доходи становить €300,000 на рік.
• Для членів сім’ї, які відповідають умовам і приєднуються до режиму, встановлений щорічний замінний податок у розмірі €50,000 на особу.
• Особи, які увійшли до режиму раніше, можуть продовжувати застосовувати суму, передбачену для їхньої відповідної когорти.
• Режим спрощує італійське оподаткування відповідних іноземних доходів, але італійські доходи, податки, сплачені за кордоном, та міжнародні податкові угоди все одно потрібно враховувати.

По суті, якщо ви заможний іноземець і розглядаєте переїзд до Мілана, італійський режим для нових резидентів може бути дуже привабливим із погляду податкового планування. Але “flat” не означає “tax-free”: режим іноземних доходів, італійських доходів, податків у країні джерела та міжнародних податкових угод завжди потрібно уважно перевіряти перед переїздом.

Тож ласкаво просимо, HNWIs! Насолоджуйтеся дизайнерськими апартаментами, rooftop-терасами та п’ятизірковим concierge-сервісом—а податкове планування краще залишити професіоналам, щоб воно не зіпсувало aperitivo.

Оренда чи власне житло в Європі: велика пристрасть до нерухомості

Власний дім завжди був справжньою італійською мрією—пристрастю, настільки глибокою, що з нею може конкурувати хіба що любов до улюбленої футбольної команди. І знаєте що? Це бажання мати власне житло давно поширилося далеко за межі Італії.

Але не будемо все пояснювати лише культурою. Наднизькі процентні ставки протягом попереднього десятиліття зробили купівлю житла особливо привабливою. У 2026 році ситуація вже інша: позичати гроші більше не можна майже безкоштовно, як колись. Навесні 2026 року вартість нових італійських кредитів на купівлю житла становила приблизно 3,5%. Отже, сьогодні вибір між купівлею та орендою виглядає зовсім інакше, ніж кілька років тому.

Оренда чи власне житло в Європі

Власне житло все ще домінує в більшій частині Європи. За даними Eurostat, у 2024 році близько 68% населення ЄС проживало у власному житлі, тоді як приблизно 32% орендували його.

А потім є Німеччина—великий європейський виняток. Це єдина країна ЄС, де орендарі становлять більшість: приблизно 53% населення. Тож так, Німеччина все ще помітно відрізняється від решти Європи.

Чому німці так часто орендують житло?

Це не тому, що вони просто обожнюють оренду. Одна з причин—висока вартість купівлі житла та історично сильний, добре розвинений ринок оренди.

Більшість країн ЄС за цей період зафіксували суттєве подорожчання нерухомості.

Італія при цьому залишалася одним із небагатьох винятків, де довгострокове зростання цін на національному рівні було дуже слабким. Звісно, середні показники по країні приховують величезні локальні відмінності—і Мілан є найочевиднішим італійським прикладом.

Тож поки в багатьох частинах Європи покупці спостерігали значне зростання вартості житла, італійський ринок рухався набагато нерівномірніше. І, як завжди в нерухомості, location, location, location вирішує майже все.

Нова європейська пристрасть до нерухомості: бум Multifamily

Німеччина, ох Німеччина. Країна з величезним ринком оренди та високою купівельною спроможністю стала одним із природних домів для моделі multifamily.

То про що йдеться? Multifamily—це цілі житлові комплекси, які будують великі професійні або міжнародні інвестори не для продажу окремих квартир, а спеціально для довгострокової оренди. Це стандартне ринкове житло, а не social housing. Йдеться про якісні квартири з професійним управлінням та сервісами.

У міжнародному масштабі ця бізнес-модель давно не нова, але Італія увійшла до сегмента Build-to-Rent пізніше, ніж багато країн Північної Європи.

І здогадайтеся, де ця тенденція розвивається найактивніше?

Правильно—у Мілані.

До кінця 2025 року в міланській агломерації було ідентифіковано понад 20 Build-to-Rent проєктів приблизно на 4,000 житлових одиниць, причому близько половини цього обсягу планували завершити до кінця 2026 року. Інвестори дедалі частіше розглядають Мілан як головний італійський тестовий ринок для професійно керованого орендного житла.

Хто виграє від Multifamily?

Сьогодні? Потенційно досить багато людей.

• Іпотечні ставки залишаються значно вищими, ніж у період наддешевих кредитів попереднього десятиліття, тому для тих, хто цінує гнучкість, оренда може залишатися привабливішою.
• Купівля також потребує значного початкового капіталу, включно з податками, нотаріальними витратами та іншими витратами на угоду.
• Кар’єри стають дедалі мобільнішими—люди частіше переїжджають між містами та країнами й відкладають рішення про купівлю житла.

Подумайте: якщо сьогодні ви працюєте в Берліні, а наступного року вже в Мадриді, чи справді є сенс купувати житло? Можливо, ні.

Тож поки одні продовжують мріяти про власний дім (і нехай мріють!), інші дедалі активніше приймають rental lifestyle. А в Мілані multifamily може зробити цей стиль життя ще привабливішим.

Інвестуйте в елітний ринок оренди Мілана! Максимізуйте дохідність за допомогою професійної експертизи у premium-сегменті. Почніть зараз!

Бум туристичної оренди: як житло для відпочинку перетворилося на офіс

Перш ніж завершити, поговорімо про туристичну оренду—бо коли йдеться про ціни, справа не лише в попиті та пропозиції. Іноді свою роль відіграють і маленькі культурні революції.

Коли люди думають про туристичну оренду, зазвичай уявляють:

• Затишну квартиру на Airbnb на 3-4 ночі.
• Будинок біля моря в серпні для літньої відпустки.

Але реальність після COVID додала новий формат: workation.

Так, я знаю—працювати під час відпустки звучить як оксюморон. Але якщо ви працюєте дистанційно, то чудово розумієте ідею. Навіщо дивитися на стіни міської квартири, якщо можна відкрити ноутбук на сонячному балконі з видом на море?

Так виникла популярність South Working—сезонного переїзду дистанційних працівників із північних офісних міст до південних приморських локацій.

І ось що цікаво: так живуть далеко не лише італійці.

Скільки коштує туристична оренда?

Єдиної змістовної “середньої ціни за тиждень” для туристичної оренди по всій Італії просто не існує. Тарифи надзвичайно різняться залежно від локації, сезону, типу нерухомості та строку бронювання. Літня квартира на узбережжі, елітна вілла й тимчасова оренда в Мілані належать до зовсім різних цінових світів.

Зрозуміло одне: workation створив новий тип орендаря—часто міжнародного, мобільного й готового платити за гнучкість, хороший інтернет та якість життя, поєднуючи роботу з невеликою порцією dolce vita.

Підсумки: оренда—не ворог

Зізнаюся—я писала цю статтю з певною місією.

• По-перше, щоб розвіяти міф, ніби високі орендні ставки Мілана є виключно результатом якоїсь злої спекуляції. Значною мірою вони є наслідком дуже конкурентного ринку нерухомості.
• По-друге, щоб ненав’язливо показати, що оренда—чи то через multifamily, чи через South Working—далеко не завжди погана річ. У сучасному мобільному світі вона іноді має більше сенсу, ніж купівля.

Так, нерухомість усе ще залишається однією з улюблених інвестицій в Італії, але оренда не є тим лиходієм, яким її іноді малюють. Іноді справжня розкіш—це саме гнучкість.