Якщо ви читаєте цю статтю, найімовірніше, ви збираєтеся купити будинок і замислюєтеся, яких потенційних помилок варто уникати. Отже, ви з обережних.

А якщо ви читаєте її вже після того, як підписали безвідкличну пропозицію, і тепер вас мучать сумніви... ну що ж, обережності вам трохи забракло! Або ви просто емоційний покупець — майже як я.

За 15 років роботи у сфері нерухомості я бачила чимало пасток. Найпоширеніша? Поспішити з підписанням, не перевіривши все як слід.

А найдорожча у фінансовому сенсі помилка? Про неї я розповім ближче до кінця статті. (Спойлер: в інтернеті про це говорять рідко, але для вашої фінансової безпеки це надзвичайно важливо).

По дорозі я додам трохи іронії. А ви тим часом налийте собі келих червоного вина.

Коротко про головне

  • Поширені помилки: від сумнівних агентів до непроханих порад доброзичливих друзів — італійський ринок нерухомості може бути підступним, тож торгуйтеся, уникайте усних домовленостей і завжди перевіряйте ці химерні містобудівні правила.
  • Пропускати Due Diligence — погана ідея: приховані борги, конструктивні проблеми або несподіване відкриття, що ваша вілла взагалі незаконна, можуть обійтися дуже дорого. Трохи додаткової перевірки зараз здатні врятувати вас від величезного головного болю потім.
  • Найдорожча помилка: так, продавець може взяти ваш завдаток і продати нерухомість комусь іншому—але в мене є рішення!
Блондинка кричить

Усі ці пастки можна звести до трьох основних категорій. Ось короткий огляд:

1] Пастки менталітету

  • Шахрайський агент з нерухомості: Так, в Італії досі можна натрапити на людину, яка продає вам будинок, лише вдаючи із себе агента з нерухомості. Просте рішення? Перевірте, чи має вона ліцензію (ось як це зробити). А ви знали, що неліцензовані агенти навіть не мають права отримувати комісію?
  • Поради від некваліфікованих людей: Італійці щедрі й завжди готові допомогти, іноді навіть занадто! Проблема в тому, що дружня порада й кваліфікована професійна консультація — це дві зовсім різні речі. Коли на кону ваші гроші, переконайтеся, що ви розумієте, яку саме з них отримуєте.
  • Жодних переговорів: Погодитися на заявлену ціну без будь-якого торгу — рідкість, і зазвичай таке трапляється лише тоді, коли пропозиція нерухомості дуже обмежена. Перш ніж погоджуватися, перевірте стан ринку та скільки часу об’єкт уже виставлений на продаж (Days on Market).
  • Усні домовленості: Розумію. Читати договори буває нудно, але усні домовленості в країні художників? “No grazie”.
  • Недооцінка містобудівних правил: Особливо в історичних центрах часто не можна просто так побудувати новий басейн, додати вікно чи балкон або підняти дах. Якщо ви плануєте щось змінювати, перевірте правила до підписання. Розуміння цих норм зробить вас набагато досвідченішим покупцем.
Отримайте професійну консультацію! Зв’яжіться з нами до купівлі нерухомості. Замовте консультацію вже сьогодні!

2] Технічні пастки: відмова від Due Diligence

Щоразу, коли я продаю віллу, я наполегливо рекомендую своїм клієнтам інвестувати в повноцінну технічну та юридичну due diligence.

І я спеціально кажу "віллу", а не просто "нерухомість". Чому? Ризик невідповідності значно вищий для вілли, ніж для квартири. Погодьтеся, додати зайві 50 m² житлової площі у віллі набагато простіше, ніж у квартирі (якщо тільки в неї немає величезної тераси!).

Вартість due diligence зазвичай становить близько 1% вартості нерухомості (починаючи приблизно від €5,000), залежно від різних факторів. Але що саме включає цей процес?

Перевірки охоплюють юридичні, містобудівні та кадастрові аспекти:

  • Хто насправді є власником нерухомості (іноді це не так очевидно, як здається).
  • Борги, іпотеки, обтяження, сервітути або права третіх осіб.
  • Містобудівна та будівельна відповідність дозволам, погодженням і документам про придатність до проживання, виданим місцевим муніципалітетом.
  • Договори оренди з можливим правом викупу або переважної купівлі.
  • Екологічні, історичні чи ландшафтні обмеження та можливі права проходу чи проїзду.
  • Перевірка конструкцій (не забувайте, Італія — сейсмічно активна країна).
  • Перевірка електрики, водопроводу, опалення та кондиціонування.
  • Виявлення небезпечних матеріалів, таких як азбест, свинець або пліснява, а також оцінка вартості їх видалення.
А тепер дозвольте вас здивувати:
  • Навіть сьогодні в Італії продаються об’єкти, які є повністю незаконними, тобто були побудовані взагалі без дозволу на будівництво! Так, існують цілі незаконні будівлі!
  • Не припускайте, що дешевший будинок автоматично має електрику, каналізацію або систему опалення.

3] Процедурні пастки

А тепер переходимо до найцікавішого—і повірте, останній пункт вас здивує.

  • LOI vs Offer: В Італії необов’язковий Letter of Intent (LOI) часто вважають марною тратою часу й зазвичай не використовують у невеликих угодах (я особисто використовую його лише для нерухомості вартістю в мільйони). Натомість пропозицію про купівлю часто складають як безвідкличну на визначений строк, і вона зазвичай передбачає внесення завдатку. Після того як продавець приймає достатньо повну пропозицію, а покупця повідомляють про прийняття, вона, як правило, стає юридично обов’язковим попереднім договором. Підписати пропозицію, сплатити завдаток і лише потім почати перевіряти документи — чудовий рецепт для поганої пригоди. Після того як договір стає обов’язковим, змінити ціну можна лише за згодою обох сторін. А це трапляється нечасто. Висновок: усі перевірки потрібно провести до того, як ви візьмете на себе юридично обов’язкові зобов’язання.
  • Ставити віз попереду коня: Починати перегляд нерухомості, не маючи чіткого розуміння, чого саме ви хочете, навіщо купуєте й де саме, — гарантований спосіб витратити купу часу й, можливо, пропустити ідеальну можливість.
  • Купувати кота в мішку: Зізнаюся — навіть я під час COVID продавала нерухомість через відеодзвінки без фізичного огляду. Відверто кажучи, я не прихильниця такого підходу. Звісно, бувають рідкісні ситуації, коли можна купити без особистого візиту: наприклад, якщо ви чудово знаєте місцевість, повністю довіряєте своєму агенту й не можете приїхати до Італії. Але в більшості випадків я категорично не рекомендую цього робити. У нерухомості є душа, особлива енергія, яку не передасть навіть найкращий відеодзвінок.
    • Переконайтеся, що ваша інвестиція в безпеці – почніть із професійної Due Diligence!
  • Неправильно розрахований бюджет: Розумію, ціна нерухомості — головне, про що ви думаєте. Але не забудьте додати нотаріальні витрати, податки при купівлі, які можуть суттєво відрізнятися залежно від типу нерухомості, продавця та доступних податкових пільг, агентську комісію (зазвичай 3-5% + VAT) та витрати на due diligence. Інші можливі витрати? Переклади, довіреність, іпотека, ремонт, меблі тощо. Як приблизне правило для планування бюджету я часто раджу мати в запасі ще 10-15% понад ціну купівлі, але фактичні витрати можуть бути як нижчими, так і вищими. Так ви отримаєте значно реалістичніший бюджет.
  • Другий завдаток: Нарешті ми дісталися теми, про яку майже ніхто не говорить. Поясню на прикладі. Ви знали, що нечесний продавець після отримання вашого завдатку може продати нерухомість комусь іншому й отримати ще один завдаток? Або здати в оренду будинок, який ви вже збираєтеся купити? Щоб захистити себе, я рекомендую підписати попередній договір у нотаріуса та транскрибувати його в Registri Immobiliari. Реєстрація договору в Agenzia delle Entrate та його транскрипція в Реєстрах нерухомості — це дві різні процедури. Саме транскрипція надає покупцеві потужний захист від подальшого продажу нерухомості, іпотек чи інших несумісних записів, здійснених після попереднього договору. Іншими словами, вона захищає ваші права від наступних суперечливих угод або реєстрацій з боку продавця. Якщо маєте сумніви, зв’яжіться зі мною.

Тепер, озброївшись цими інсайдерськими знаннями, ви готові підкорювати італійський ринок нерухомості—вперед!