Як і багато хто з вас, я іноземка в Італії. Понад 20 років тому я переїхала сюди зі Східної Європи, а ця прекрасна країна подарувала мені чоловіка та успішну кар’єру в нерухомості. Останні 15 років я допомагаю таким людям, як ви, знаходити тут будинки своєї мрії.

Принаймні, я думала, що займаюся саме цим. Дозвольте пояснити.

Одного разу під час вечері з іноземними клієнтами мене осяяло. Я не просто агент з нерухомості—я провідник, який допомагає людям освоїти новий спосіб життя в Італії. Йдеться не лише про пошук будинку; потрібно зрозуміти нову податкову систему, влаштувати дітей до школи, розібратися з документами та адаптуватися до нових законів.

Тому я вирішила написати цю статтю для вас, мій український друже, якщо ви думаєте про купівлю будинку в Італії (а якщо ви не громадянин України, не хвилюйтеся—для вас у мене теж є окремий гід: "Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Італії?" [1]).

Але спочатку розвіємо одне велике непорозуміння. Купівля будинку в Італії автоматично не дає вам громадянства, резидентства чи будь-якого спеціального імміграційного статусу. Купівля нерухомості, право на проживання та податкова резиденція—це різні питання. Нижче я розберу кожне з них.

Коротко про головне

  • Так, громадяни України можуть купувати нерухомість в Італії. Для житлової та комерційної нерухомості принцип взаємності загалом дозволяє це робити.
  • Вам не потрібно бути резидентом Італії, щоб купити тут будинок.
  • Купівля нерухомості не дає автоматичного права на проживання і сама по собі не створює права на тимчасовий захист.
  • Якщо ви відповідаєте вимогам і переносите резиденцію до Італії, ви можете скористатися податковими пільгами Prima casa.
  • А якщо ви стаєте податковим резидентом Італії, можуть виникнути податкові зобов’язання щодо ваших доходів з усього світу. Тож тут краще не імпровізувати!

Закони про нерухомість в Італії для громадян України

Чи можуть українці купувати нерухомість в Італії?

Так. Абсолютно так.

Громадяни України можуть купувати житлову та комерційну нерухомість в Італії. Для таких операцій принцип взаємності між Україною та Італією загалом виконується.

А от із земельними ділянками ситуація може бути складнішою, оскільки в Україні діють окремі обмеження щодо придбання певних категорій землі іноземцями. Саме тому, якщо ви купуєте не просто будинок чи квартиру, а земельну ділянку або об’єкт із великою земельною складовою, я рекомендую перевірити конкретну ситуацію з нотаріусом.

Принцип взаємності між Україною та Італією

Принцип взаємності означає, що Італія перевіряє, чи має громадянин Італії аналогічне право здійснити відповідну операцію в країні іноземного покупця. Офіційну інформацію щодо України можна знайти в матеріалах Міністерства закордонних справ Італії [2].

Водночас для деяких громадян країн поза ЄС, які законно проживають в Італії на підставі відповідного дозволу, правила можуть застосовуватися інакше. Тому завжди важливо дивитися не лише на паспорт, а й на ваш конкретний статус проживання.

Мрієте про власний будинок в Італії? Замовте консультацію і почнімо пошук разом!

Юридичні вимоги для громадян країн поза ЄС

Щоб купити будинок в Італії, іноземець повинен мати законне право здійснити таку операцію. Залежно від конкретної ситуації це може бути пов’язано з громадянством, статусом проживання в Італії, принципом взаємності або відповідною міжнародною угодою.

Для громадянина України, який купує звичайну житлову нерухомість, головне практичне питання зазвичай значно простіше: вам потрібен codice fiscale та правильно оформлена угода.

Як отримати Codice Fiscale

Codice fiscale — це італійський податковий код, без якого купівля нерухомості практично неможлива.

Отримати його можна кількома способами:

  • Варіант 1: подати заяву через Посольство або Консульство Італії.
  • Варіант 2: звернутися до Agenzia delle Entrate в Італії з необхідними документами.
  • Якщо ви подаєте заяву на тимчасовий захист в Італії: остаточний codice fiscale може бути присвоєний Questura в межах процедури оформлення відповідного дозволу на проживання.

Без codice fiscale нотаріус не зможе належним чином завершити оформлення вашої купівлі. Тож це один із перших документів, про який варто подбати.

Податкові пільги при купівлі Prima casa

Італійська держава пропонує цікаві податкові пільги для купівлі так званої "Prima casa". Але перш ніж перейти до приємної частини—економії—варто зрозуміти, що це означає.

Prima casa — це спеціальний податковий режим для купівлі житлової нерухомості за умови виконання встановлених вимог. Як правило, нерухомість має знаходитися в муніципалітеті, де ви вже проживаєте або куди переносите свою резиденцію протягом 18 місяців після купівлі.

Якщо ви відповідаєте вимогам, економія може бути суттєвою (елітні об’єкти кадастрових категорій A/1, A/8 та A/9 виключені):

  • 2% замість 9% від кадастрової вартості, якщо ви купуєте у приватного продавця.
  • 4% VAT замість 10% від погодженої ціни, якщо продаж підлягає VAT і ви відповідаєте вимогам режиму Prima casa.

Розгляньмо це на цифрах:

  • Кадастровий дохід: €1,328.59
  • Ціна продажу: €550,000

Якщо ви купуєте у приватного продавця:

  • Кадастрова вартість для “Prima casa” = 1,328.59 x 115.5 = €153,452.15.
  • Реєстраційний податок для “Prima casa” = 2% від €153,452.15 = €3,069.04.
  • Кадастрова вартість для “second home” = 1,328.59 x 126 = €167,402.34.
  • Реєстраційний податок для “second home” = 9% від €167,402.34 = €15,066.21.
  • Економія: €15,066.21 - €3,069.04 = €11,997.17.

Якщо ви купуєте у забудовника й продаж підлягає VAT:

  • VAT для “Prima casa” = 4% від €550,000 = €22,000.
  • VAT для “second home” = 10% від €550,000 = €55,000.
  • Економія: €55,000 - €22,000 = €33,000.

Непогано, правда?

Щоб скористатися пільгами Prima casa, потрібно виконати передбачені законом умови, зокрема:

  1. Перенести резиденцію до муніципалітету, де розташована нерухомість, протягом 18 місяців після купівлі, якщо це необхідно у вашій ситуації.
  2. Не мати несумісного попереднього використання пільги Prima casa або, коли правила це дозволяють, продати попереднє житло, придбане з цією пільгою, протягом двох років після нової купівлі.
  3. Не володіти іншою нерухомістю в тому самому муніципалітеті за умов, що виключають право на пільгу.
Важливо: Prima casa та abitazione principale — не зовсім одне й те саме. Якщо куплена нерухомість стає вашою кваліфікованою основною резиденцією (abitazione principale), IMU зазвичай не сплачується, за винятком об’єктів кадастрових категорій A/1, A/8 та A/9. Але питання податкової резиденції — окрема історія.

Проживання в Італії для громадян України

Чи дає купівля будинку право жити в Італії?

Ні. І це один із найважливіших моментів.

Купівля квартири, вілли чи навіть замку в Італії не створює автоматичного права на проживання. Право володіти нерухомістю та імміграційний статус — це дві різні речі.

Короткострокове перебування

Для звичайних безвізових короткострокових поїздок громадяни України з відповідним біометричним паспортом можуть перебувати в Шенгенській зоні за правилами короткого перебування — як правило, до 90 днів протягом будь-якого 180-денного періоду.

Володіння нерухомістю цей строк не продовжує.

Тимчасовий захист для українців

Для громадян України, які відповідають установленим умовам, існує окремий режим тимчасового захисту. На рівні ЄС його продовжено до 4 березня 2028 року.

Цей статус може надавати право на проживання, роботу, медичну допомогу, освіту для дітей та інші передбачені законом права.

Але важливо: купівля нерухомості не дає вам тимчасового захисту, і тимчасовий захист не є обов’язковою умовою для купівлі будинку. Це дві окремі юридичні площини.

Чи варто переносити резиденцію до Італії?

Це залежить від ваших планів.

Якщо ви хочете просто мати будинок для відпочинку, переносити резиденцію зовсім не обов’язково.

Якщо ж ви фактично переїжджаєте до Італії, працюєте тут, живете більшу частину року або переносите сюди центр своїх особистих та економічних інтересів, питання податкової резиденції потрібно оцінювати дуже уважно.

Податкова резиденція: Україна чи Італія?

Купівля будинку сама по собі не робить вас податковим резидентом Італії.

Але якщо ви починаєте фактично жити в Італії та відповідаєте критеріям італійської податкової резиденції, Італія може оподатковувати ваші доходи з усього світу.

Податкова резиденція не визначається лише паспортом або володінням будинком. В Італії враховуються встановлені законом критерії, серед яких можуть бути резиденція, domicilio та фізична присутність протягом більшої частини податкового року.

Між Італією та Україною діє конвенція про уникнення подвійного оподаткування. Вона допомагає визначити, яка держава має право оподатковувати певні види доходів і як уникнути подвійної сплати податку на один і той самий дохід.

Це одна з тих тем, де я завжди кажу своїм клієнтам одне й те саме: я агент з нерухомості, а не податковий консультант. Якщо ви реально переносите життя з України до Італії, поговоріть із фахівцем до того, як податковий сюрприз поговорить із вами.

Хочете зрозуміти, з чого почати купівлю нерухомості в Італії? Зв’яжіться зі мною прямо зараз!

Податкові сценарії

  • Ви живете переважно в Україні: володіння нерухомістю в Італії може створювати італійські податкові зобов’язання, наприклад IMU, TARI та податок на дохід від оренди, якщо ви здаєте будинок.
  • Ви стаєте податковим резидентом Італії: Італія може оподатковувати ваші доходи з усього світу. При цьому для координації оподаткування між Україною та Італією застосовуються внутрішні правила та міжнародна податкова конвенція.
  • Ви перебуваєте в Італії під тимчасовим захистом: сам факт такого статусу не дає універсальної відповіді щодо податкової резиденції. Необхідно оцінювати вашу фактичну ситуацію за відповідними податковими критеріями.

Купівля нерухомості під час тимчасового захисту

Якщо ви перебуваєте в Італії на підставі тимчасового захисту, це саме по собі не заважає вам купувати нерухомість, якщо у вашій конкретній ситуації виконуються юридичні вимоги для угоди.

При цьому купівля будинку не замінює ваш дозвіл на проживання та не змінює автоматично ваш імміграційний статус.

Маєте запитання про купівлю нерухомості в Італії? Запитайте мене прямо зараз!

FAQ для українців, які купують нерухомість в Італії

Чи потрібно бути резидентом Італії, щоб купити нерухомість?

Абсолютно ні! Ви можете залишатися резидентом іншої країни та володіти нерухомістю в Італії.

Які податки потрібно сплачувати на нерухомість?

Залежно від конкретної ситуації власник нерухомості в Італії може сплачувати IMU (муніципальний податок на нерухомість), TARI (податок на відходи) та, якщо нерухомість здається в оренду, податки на орендний дохід.

Для кваліфікованої abitazione principale IMU зазвичай не сплачується, за винятком певних елітних кадастрових категорій.

Чи складно українцю купити нерухомість в Італії?

Насправді процес цілком реальний і зрозумілий, якщо ви правильно підготуєте документи та проведете перевірки. Вам знадобиться codice fiscale, а далі ключову роль відіграють агент з нерухомості, технічні спеціалісти та нотаріус.

Скільки часу українець може перебувати в Італії, якщо володіє нерухомістю?

Сам факт володіння нерухомістю не продовжує дозволений строк перебування.

Для звичайних короткострокових безвізових поїздок діють правила Шенгенської зони, як правило, до 90 днів протягом будь-якого 180-денного періоду. Якщо ви маєте право на тимчасовий захист або інший дозвіл на проживання, ваше право перебувати в Італії визначається відповідним статусом.

Чи потрібно переносити резиденцію до Італії?

Ні. Українці можуть купувати нерухомість в Італії без обов’язкового перенесення резиденції. Але якщо ви хочете скористатися певними пільгами Prima casa або фактично переїхати до Італії, питання резиденції стає важливішим.

Чи дає купівля будинку тимчасовий захист або дозвіл на проживання?

Ні. Купівля нерухомості та імміграційний статус — окремі юридичні питання.

Чи може громадянин України купити будинок в Італії?

Так, громадяни України можуть купувати житлову нерухомість в Італії за умови виконання застосовних вимог.