О, Ви прихильник Роберта Кійосакі й хочете зануритися в італійський ринок нерухомості, щоб створити той самий солодкий пасивний дохід?

Вгадайте що? Я теж!

За 15 років роботи з нерухомістю я не лише відточила свої навички, а й допомогла власній родині знайти прибуткові інвестиційні можливості для купівлі та подальшої здачі в оренду. Можна сказати, що нерухомість уже стала для нас сімейним видом спорту.

А тепер дозвольте заощадити Вам трохи часу — моя експертиза стосується насамперед ринку Мілана.

І ні, я не буду розповідати Вам казки про швидку купівлю, ремонт і перепродаж будинків, як у телевізійних реаліті-шоу. Ми тут заради довгострокової гри, справжнього італійського досвіду, а не швидких драматичних схем. Я проведу Вас через усі плюси й мінуси інвестування в Мілані — одному з найприбутковіших і найстабільніших ринків Європи.

Тож пристебніть паски! Якщо Ви хочете розширити свій портфель і отримувати стабільну дохідність, Ви в правильному місці. Але якщо Ви все ще мрієте про "купити дешево й швидко перепродати дорого", можливо... ця розмова не зовсім для Вас.

Давайте без ілюзій, добре?

Коротко

  • Мілан — мій головний ринок нерухомості: якщо Ви мрієте про пасивний дохід завдяки надійним орендарям, Ви в правильному місці.
  • Виберіть правильну локацію — демографія, інфраструктура, безпека та університети мають вирішальне значення для залучення надійних орендарів: студентів, сімей або HNWI (High Net Worth Individuals — заможних приватних клієнтів). І так, Мілан відповідає всім цим критеріям.
  • Хочете стабільну дохідність? Очікуйте валову дохідність у межах 3–7%.
Замок на озері Комо з написом Buy to Let

Чому Італія є одним із найкращих напрямків для інвестицій у нерухомість

Коли я купую нерухомість для здачі в оренду, ще до розмови про дохідність моє золоте правило завжди одне: спочатку залучіть надійних орендарів. Моє кредо? "Краще стабільний і безпечний дохід, ніж удвічі більше грошей від ненадійних орендарів".

Під "надійними орендарями" я маю на увазі тих, хто платить вчасно, бережно ставиться до нерухомості та дотримується правил кондомініуму. Саме такі орендарі забезпечують стабільну й безпечну дохідність Вашої інвестиції. Просто, правда? Але знайти їх можна насамперед завдяки правильній локації.

Першокласна локація для інвестицій у нерухомість природно приваблює надійних орендарів. Зазвичай це райони з високим попитом, хорошою інфраструктурою, безпекою та необхідними сервісами.

Отже, що визначає справді сильну локацію? Розберімося.

Основні фактори, які роблять локацію привабливою для інвестицій:

  1. Демографія: чим швидше зростає населення, тим вищий попит на оренду. Більше людей — більше орендарів.
  2. Державні інвестиції в інфраструктуру: кращий транспорт, школи, лікарні. Моє правило? Якщо інвестує держава — інвестую і я.
  3. Зростання доходів населення: вищі зарплати означають більше орендарів, здатних платити оренду — і платити вчасно.
  4. Події та туристичні пам’ятки: активні міста приваблюють туристів, іноземців і цифрових кочівників, які шукають як короткострокове, так і довгострокове житло.
  5. Безпека: безпечний район дає орендарям спокій — і за це вони готові платити.
  6. Університети та великі компанії: близькість до навчальних закладів і великих роботодавців приваблює студентів, викладачів і професіоналів у робочих відрядженнях.
А тепер поговорімо про місто, яке, на мою думку, відповідає всім цим критеріям: Мілан. Спойлер — я тут живу!

Так, в Італії є міста, значно відоміші серед туристів, наприклад Флоренція, Венеція або Рим, і навіть цілі регіони, як-от Тоскана. Але все залежить від того, якого орендаря Ви хочете залучити.

Говорячи про орендарів, я зазвичай поділяю їх на такі групи:

  • Туристи: короткі строки проживання, швидка зміна гостей, добре підходить для туристичної оренди.
  • Клієнти елітного сегмента, особливо іноземці: HNWI — заможні приватні клієнти, які шукають добре організовані міста, де можна жити безпечно й користуватися вигідним податковим режимом.
  • Професіонали в тимчасових робочих відрядженнях: надійні орендарі, зазвичай на триваліший строк.
  • Італійські сім’ї: шукають житло у стабільних районах.
  • Студенти університетів: часто орендують на обмежений строк, але створюють стабільний попит в університетських містах.
  • Іноземні пенсіонери, цифрові кочівники та митці: Італія приваблює ці групи своїм способом життя та якістю життя.
Отже, суть така: Італія є одним із найкращих напрямків для інвестицій у нерухомість, тому що приваблює практично всі типи орендарів — від туристів, які приїжджають на кілька днів, до HNWI, які шукають довгострокову базу в добре організованому місті.

Якщо Ви ще не вирішили, де саме купувати нерухомість, цей гід допоможе зорієнтуватися серед найкращих місць для купівлі нерухомості в Італії.

І пам’ятайте: стабільна дохідність починається зі стабільних орендарів.

Почніть свій інвестиційний шлях уже сьогодні! Відкрийте для себе престижні можливості на ринку нерухомості Мілана з нашою професійною підтримкою.

Фінансові аспекти buy-to-let в Італії

Очікувана дохідність і прибутковість оренди

Коли я розглядаю купівлю нерухомості для здачі в оренду, я завжди зосереджуюся на трьох ключових показниках: валовій дохідності, зростанні вартості нерухомості та чистій дохідності.

А коли справа доходить до чистої дохідності, завжди знайдеться хтось, хто захоче шматок Вашого пирога — італійська держава. До цього я ще повернуся, коли говоритимемо про податки.

У середньому валова дохідність від оренди в Італії становить від 3% до 7%. Так, навіть у Мілані очікувані показники приблизно такі самі.

І ось цікавий момент: чим далі Ви віддаляєтеся від центру міста, тим вищою зазвичай стає дохідність. Тому якщо Ви мрієте про статусний об’єкт — скажімо, пентхаус із чудовим видом на Duomo — доведеться погодитися на нижчу дохідність.

Є й другий тип доходу — те, що я називаю "віртуальним" доходом, — зростання вартості нерухомості. Я називаю його віртуальним, тому що, як уже сказала, швидкий перепродаж — не моя стратегія.

Але для тих, хто цим займається, є приємний нюанс: для приватних осіб загальне правило полягає в тому, що приріст капіталу не оподатковується, якщо нерухомість продається більш ніж через п’ять років після купівлі, хоча можуть застосовуватися окремі винятки, зокрема щодо певної нерухомості, на якій проводилися роботи за програмою Superbonus.

Іпотека та варіанти фінансування

А тепер зануримося у світ банків і фінансів.

Приготуйтеся, тому що італійська банківська система приблизно така ж сучасна, як кнопковий телефон. Єдиного споживчого кредитного рейтингу на кшталт американського FICO в Італії немає. Банки натомість використовують кредитну історію, кредитні бази даних і власні внутрішні системи оцінки.

Середньому італійцю потрібно близько 70–80 днів, щоб отримати іпотеку. Тож уявіть, скільки це може зайняти у Вас як у іноземця!

Якщо Ви надзвичайно терплячі й любите рухатися зі швидкістю равлика, я рекомендую звертатися до банківської системи лише після того, як отримаєте попередню оцінку можливості фінансування. Куди звернутися? Спробуйте Auxilia Finance [1] — брокера, який на 100% належить FIAIP, найбільшій асоціації італійських агентів із нерухомості, і пропонує безкоштовну попередню кваліфікацію.

Ваша ідеальна інвестиційна нерухомість уже чекає. Дозвольте нашій команді допомогти Вам знайти нерухомість із високим попитом на динамічному ринку Мілана!

Податки для орендодавців

А ось і Ваш мовчазний партнер — італійська держава, готова забрати свою частку доходу.

Я детально розібрала всі види податків у цій статті. Але тут зосередьмося саме на податках із доходу, з якими стикаються орендодавці.

Незалежно від Вашого громадянства чи податкового резидентства, якщо Ви здаєте нерухомість в оренду в Італії, дохід від оренди оподатковується в Італії.

Близько 90% моїх клієнтів — і я сама також — обирають cedolare secca. Це фіксований податок у розмірі 21%, який замінює стандартний IRPEF — італійський податок на доходи фізичних осіб. IRPEF, до речі, вигідніший лише в дуже рідкісних випадках, тому “cedolare secca” зазвичай є очевидним вибором.

Увага! Якщо Ви володієте більш ніж одним об’єктом і здаєте їх за договорами короткострокової оренди, одну обрану Вами нерухомість можна оподатковувати за ставкою 21%, а для інших об’єктів ставка становить 26%. Agenzia delle Entrate роз’яснила це у 2024 році [2]. Також пам’ятайте: якщо для короткострокової оренди використовується понад чотири об’єкти, така діяльність презюмується підприємницькою.

Договори та умови оренди

В Італії існує чимало видів договорів оренди — залежно від того, що саме Вам потрібно:

  • 4+4 роки: оренда за вільною ринковою ставкою
  • 3+2 роки: договір оренди за узгодженою ставкою
  • До 18 місяців: договір тимчасової житлової оренди, який укладається за наявності конкретних тимчасових потреб і відповідно до застосовних місцевих правил
  • 6 місяців – 3 роки: оренда для студентів
  • Корпоративна та туристична оренда: регулюються окремими правилами, відмінними від стандартної житлової оренди; строк і орендна плата залежать від конкретної юридичної структури
  • Елітне житло (A/1, A/8, A/9): вільний строк і орендна плата

Особисто я в Мілані віддаю перевагу довгостроковим договорам — 4+4 роки, але вони потребують особливої уваги. Я рекомендую залучити юриста, щоб правильно скласти договір.

Ось кілька професійних порад для здачі Вашої нерухомості в оренду:

  • Виберіть правильний тип договору: це допоможе уникнути бюрократичних і податкових кошмарів.
  • Перевіряйте орендарів майже як детектив. Просіть рекомендації та кілька місяців орендної плати наперед — краще перестрахуватися!
  • Документуйте все за допомогою детального опису майна та фотографій.
  • Передбачте умову дострокового виходу з договору — про всяк випадок.
  • Не забудьте про страхування.

І ще одне: фінансова надійність орендаря має вирішальне значення в Італії. Судові процедури через несплачену оренду можуть тривати дуже довго, тому, повірте мені, профілактика тут означає все!