Могут ли граждане России сегодня покупать недвижимость в Италии? В общем случае — да.
Но после введения санкций ЕС ответ уже нельзя свести к простому «да» или «нет».
Если покупатель не находится под персональными санкциями и сама операция не нарушает действующие ограничения, общего запрета на покупку или продажу недвижимости в Италии для граждан России нет. На практике сложность чаще возникает не с правом купить дом, а с банком, маршрутом платежа, проверкой источника средств и санкционным screening.
Именно поэтому российскому покупателю я бы советовала начинать не с предложения о покупке, а с проверки того, может ли конкретная сделка технически и юридически быть оплачена и завершена.
Коротко о главном
- Российское гражданство само по себе не означает запрет на покупку недвижимости в Италии.
- Если покупатель или его компания находятся в санкционном списке ЕС, действуют замораживание активов и запрет предоставлять им денежные средства или экономические ресурсы.
- Лимит €100.000 на банковские депозиты — это не лимит стоимости недвижимости. Это отдельное ограничение на определённые банковские депозиты.
- Даже когда покупка юридически допустима, банк и нотариус проводят AML/KYC-проверки и могут запросить подробные документы об источнике средств.
- Покупка дома не даёт автоматически вид на жительство, визу или гражданство Италии.
Последнее обновление: август 2026.
Могут ли россияне покупать недвижимость в Италии?
Да, в общем случае могут.
Между Италией и Российской Федерацией действует соглашение о поощрении и взаимной защите инвестиций. В его определение инвестиций прямо включены движимые и недвижимые активы и права на них.
Итальянское Министерство иностранных дел также указывает, что при наличии действующего двустороннего соглашения о защите инвестиций проверка обычного принципа взаимности по вопросам, охваченным соглашением, как правило, не требуется.
Кроме того, итальянский Notariato отдельно анализировал сделки с российскими гражданами после введения санкций и пришёл к важному выводу: для граждан России, которые не включены в санкционные списки, меры ЕС не устанавливают общего запрета на покупку или продажу недвижимости.
Но именно слово «общего» здесь ключевое.
Каждую сделку всё равно нужно проверять индивидуально: кто покупатель, где он живёт, через какой банк идут деньги, кому принадлежит компания-покупатель, откуда поступают средства и не затронуты ли стороны или финансовые учреждения санкциями.
Главная ошибка — спрашивать только: «Может ли россиянин купить дом в Италии?» Правильный вопрос звучит так: «Может ли именно этот покупатель, с этим источником средств и через этот банк законно завершить именно эту сделку?»
Кто не может свободно совершить обычную сделку?
Первое, что я бы проверила ещё до предложения о покупке, — находится ли покупатель, продавец, бенефициар или связанная компания в действующих санкционных списках ЕС.
Для лиц и организаций, включённых в соответствующие списки, применяются, в частности:
- замораживание активов;
- запрет предоставлять им денежные средства;
- запрет предоставлять им экономические ресурсы прямо или косвенно.
Недвижимость является экономическим ресурсом. Поэтому обычную покупку нельзя просто провести, проигнорировав санкционный статус стороны.
В отдельных случаях законодательство ЕС предусматривает специальные разрешения или исключения, но это уже вопрос для нотариуса и специалиста по санкционному праву, а не для стандартного договора агентства.
Что изменилось после 21-го пакета санкций ЕС?
23 июля 2026 года Европейский союз принял 21-й пакет санкций против России.
Он ещё сильнее затронул финансовую инфраструктуру: под запрет операций попали дополнительные российские и некоторые иностранные финансовые учреждения. По данным Европейской комиссии, общее число российских банков, затронутых такими transaction bans, превысило 100.
Для покупателя недвижимости практический вывод простой:
даже если сам покупатель не находится под санкциями, банк, через который он планирует переводить средства, может оказаться ограниченным.
Поэтому банковский маршрут нужно проверять до подписания обязательного предложения и до перевода caparra.
Правда ли, что россиянин не может держать в банке ЕС больше €100.000?
Здесь возникает очень много путаницы.
Регламент ЕС №833/2014 устанавливает ограничение на принятие кредитными учреждениями депозитов российских граждан, лиц, проживающих в России, и некоторых связанных юридических лиц, если общая сумма депозитов превышает €100.000 на одно кредитное учреждение.
Но это не означает:
- что россиянин может купить недвижимость только до €100.000;
- что цена дома ограничена €100.000;
- что любой перевод свыше €100.000 автоматически запрещён;
- что все российские граждане находятся в одинаковой ситуации.
В самом Регламенте предусмотрено важное исключение: эти ограничения не применяются, в частности, к гражданам ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, а также к физическим лицам с временным или постоянным видом на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии.
€100.000 — это банковское санкционное правило, а не «максимальная цена дома для россиянина». Для покупки недвижимости важна вся структура платежа и статус покупателя, а не одна цифра.
Можно ли перевести деньги из России на покупку дома в Италии?
Иногда да, иногда нет.
И я бы никогда не обещала ответ до проверки конкретных банков.
Причины очевидны:
- часть российских банков находится под transaction ban;
- некоторые каналы финансовых сообщений и платёжные услуги ограничены;
- европейский банк должен провести санкционный screening;
- банк обязан выполнить AML/KYC-проверку;
- внутренняя risk policy банка может быть строже минимальных требований закона.
Важно и другое: ограничения ЕС на определённые платёжные услуги не означают общего запрета на исполнение всех обычных банковских переводов. Но на практике конкретная транзакция всё равно должна пройти проверки всех банков, участвующих в цепочке.
Поэтому перед тем как подписывать proposta, я бы хотела получить подтверждение, что предполагаемый способ оплаты реалистичен.
Нужен ли российскому покупателю банковский счёт в Италии?
Наличие итальянского банковского счёта не является универсальным условием для приобретения права собственности.
Но банковская логистика сделки должна быть согласована заранее.
В зависимости от структуры операции деньги могут поступать из иностранного банка в порядке, согласованном с нотариусом и банками. В некоторых случаях наличие счёта в Италии значительно упрощает будущие платежи, налоги, condominium expenses и управление недвижимостью.
Но открыть счёт российскому гражданину сегодня может быть заметно сложнее, чем несколько лет назад. Поэтому я не строила бы всю покупку на предположении: «Сначала подпишем дом, потом как-нибудь откроем счёт».
Source of Funds: какие документы могут попросить?
Для российских клиентов это сейчас одна из самых важных частей сделки.
Банк, нотариус и другие обязанные лица должны выполнять требования по противодействию отмыванию денег и финансированию терроризма.
Это означает проверку личности клиента, бенефициарного владельца, цели операции, экономической логики сделки и происхождения денежных средств.
В зависимости от источника денег могут потребоваться, например:
- банковские выписки;
- налоговые декларации;
- договор продажи бизнеса или недвижимости;
- документы о дивидендах;
- документы о наследстве;
- финансовая отчётность компании;
- подтверждение происхождения капитала;
- документы, показывающие путь средств между счетами.
Чем крупнее сделка и сложнее структура капитала, тем раньше я бы начала собирать этот пакет.
Если €3 млн появились на счёте неделю назад после цепочки переводов через несколько стран, вопрос «откуда деньги?» точно возникнет.
Proof of Funds и Source of Funds — не одно и то же. Proof of Funds показывает, что деньги существуют. Source of Funds объясняет, откуда они законно появились.
Проверяет ли происхождение денег нотариус?
Да.
Итальянский нотариус является одним из субъектов системы antiriciclaggio.
Он идентифицирует клиента и бенефициарного владельца, оценивает операцию и при наличии предусмотренных законом признаков обязан направлять сообщения о подозрительных операциях в UIF — итальянское подразделение финансовой разведки при Banca d’Italia.
Поэтому аргумент «мой банк уже всё проверил» не отменяет проверок нотариуса.
Стоит ли проверять банк до выбора дома?
Не обязательно до первой фотографии на Idealista.
Но обязательно до юридически обязательного предложения, если Вы покупаете за средства, связанные с Россией.
Моя последовательность была бы такой:
- Проверить санкционный статус покупателя и бенефициаров.
- Определить источник средств.
- Понять, где деньги находятся сейчас.
- Проверить банки, через которые будет проходить платёж.
- Обсудить структуру с итальянским нотариусом.
- Только после этого согласовывать caparra и сроки платежей в proposta.
Это намного менее романтично, чем выбирать виллу на озере Комо.
Зато значительно дешевле, чем сначала подписать договор на €4 млн, а потом обнаружить, что деньги не могут пройти.
Нужен ли Codice Fiscale?
Да.
Для покупки недвижимости иностранному покупателю понадобится итальянский налоговый код — codice fiscale.
Это обычный идентификационный номер для итальянских налоговых и административных процедур.
Он не означает, что Вы становитесь налоговым резидентом Италии, и сам по себе не создаёт дополнительных иммиграционных прав.
Нужно ли быть резидентом Италии?
Нет.
Право владеть недвижимостью и право проживать в Италии — разные вещи.
Покупка квартиры, виллы или даже очень дорогого исторического palazzo сама по себе не даёт:
- вид на жительство;
- долгосрочную визу;
- итальянское гражданство.
Для въезда и пребывания действуют отдельные иммиграционные и визовые правила.
Какие налоги платит российский покупатель?
Налоги при покупке недвижимости в Италии определяются прежде всего типом продавца, типом недвижимости и применимым налоговым режимом, а не российским паспортом.
Например, при покупке жилой недвижимости могут применяться:
- imposta di registro;
- imposta ipotecaria;
- imposta catastale;
- либо IVA, если конкретная продажа облагается НДС.
При выполнении установленных законом условий иностранный покупатель также может иметь право на режим Prima casa. Элитные кадастровые категории A/1, A/8 и A/9 из этой льготы исключены.
Подробно налоги я разбираю отдельно в статье о налогах на недвижимость в Италии.
Можно ли получить ипотеку в Италии?
Теоретически гражданство России само по себе не превращает ипотеку в юридически запрещённый продукт для каждого клиента.
Практически всё зависит от банка, резидентности, валюты и страны дохода, кредитной истории, санкционного профиля и источника средств.
Поэтому если покупка зависит от финансирования, я бы не подписывала безусловное предложение, предполагая, что «банк потом одобрит».
Вопрос ипотеки должен быть отражён в структуре предложения или preliminare соответствующим условием, если оно необходимо покупателю.
Особенно внимательно с proposta и preliminare
Для российского покупателя это критически важно.
Принятое продавцом предложение о покупке в Италии может уже создать юридически обязательный предварительный договор, если содержит необходимые элементы и принятие надлежащим образом сообщено покупателю.
Поэтому нельзя сначала:
подписать → заплатить caparra → а затем начинать выяснять, пройдут ли деньги через банк.
Сначала банковская и санкционная feasibility.
Потом договор.
Подробнее: Предварительный договор купли-продажи недвижимости в Италии.
Если источник средств связан с Россией, банковская проверка должна стать частью due diligence покупателя ещё до caparra. Проверять нужно не только дом — нужно проверить и способность сделки закрыться.
Можно ли купить недвижимость в Италии дистанционно?
Да.
Если покупатель не может или не хочет присутствовать лично на каждом этапе, можно использовать procura speciale — специальную доверенность.
Представитель может получить точно определённые полномочия, например подписать preliminare или окончательный rogito от имени покупателя.
Для международной сделки текст доверенности лучше сначала согласовать с итальянским нотариусом и только потом подписывать её за границей с необходимыми формальностями.
Подробнее: Доверенность на покупку недвижимости в Италии.
Покупать лично или через компанию?
Использование компании не является способом «обойти» санкции или AML.
Наоборот, структура через юридическое лицо добавляет вопросы:
- кто конечный бенефициар;
- где зарегистрирована компания;
- кому принадлежит более 50%;
- откуда поступают средства;
- какие банки участвуют в операции;
- имеет ли структура экономический смысл.
Если покупка через компанию действительно нужна по инвестиционным, наследственным или корпоративным причинам, структуру лучше согласовать с нотариусом и налоговым консультантом до предложения о покупке.
Мой порядок действий для российского покупателя
- Sanctions screening покупателя, компаний и бенефициаров.
- Source of Funds — собрать документы заранее.
- Banking feasibility — определить реальный маршрут денег.
- Получить codice fiscale.
- Выбрать недвижимость и провести техническую и юридическую due diligence.
- Согласовать структуру proposta и caparra.
- При необходимости использовать нотариальный preliminare и его транскрипцию.
- Заранее предоставить нотариусу документы по AML.
- Подтвердить финальный платёжный маршрут до rogito.
- Подписать окончательный акт лично или через procura speciale.
Полный процесс покупки я подробно описываю в статье «Как купить недвижимость в Италии: пошаговый гид для иностранцев».
FAQ — покупка недвижимости в Италии для россиян
Может ли гражданин России купить квартиру в Италии в 2026 году?
В общем случае — да, если покупатель не находится под применимыми персональными санкциями и конкретная сделка, её финансирование и участвующие банки не нарушают действующие ограничения.
Есть ли общий запрет ЕС на покупку домов россиянами?
Нет. Итальянский Notariato прямо указывает, что меры ЕС не устанавливают общего запрета на покупку и продажу недвижимости для российских граждан, не находящихся в санкционных списках. Но применяются отдельные финансовые и персональные ограничения.
Можно ли купить недвижимость дороже €100.000?
Да. Порог €100.000 относится к определённым банковским депозитам в кредитном учреждении, а не к максимальной цене недвижимости.
Что если у меня ВНЖ в Италии или другой стране ЕС?
Это может существенно изменить применение отдельных банковских ограничений. Например, предусмотренное Регламентом ограничение на депозиты свыше €100.000 не применяется к физическим лицам с временным или постоянным видом на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии.
Обязательно ли открывать итальянский банковский счёт?
Не существует универсального правила, что право собственности можно приобрести только при наличии итальянского счёта. Но способ оплаты и банковскую цепочку нужно заранее согласовать с нотариусом и участвующими банками.
Что такое Source of Funds?
Это документы, подтверждающие законное происхождение денег: например, доход, дивиденды, продажу бизнеса или недвижимости, наследство и другие источники. Одного банковского баланса может быть недостаточно.
Даст ли покупка недвижимости вид на жительство?
Нет. Владение недвижимостью не создаёт автоматически права на проживание, визу или гражданство Италии.
Можно ли купить дом без приезда в Италию?
Да, в подходящей ситуации сделку можно завершить через специальную доверенность — procura speciale.
Платит ли россиянин специальные повышенные налоги при покупке?
Само российское гражданство не создаёт отдельной ставки налога на покупку недвижимости. Налог зависит от типа сделки, продавца, объекта и возможных льгот.
Нужен ли адвокат?
Адвокат не является обязательным участником каждой покупки, но при санкционных, корпоративных или сложных международных вопросах его участие может быть особенно полезным. Нотариус при этом остаётся независимым публичным должностным лицом, а не персональным адвокатом покупателя.