Покупка недвижимости в Италии для сдачи в аренду

О, Вы поклонник Роберта Кийосаки и хотите использовать итальянскую недвижимость для создания пассивного дохода?

Прекрасно. Я тоже люблю недвижимость как долгосрочную инвестицию.

За годы работы на рынке я не только помогала клиентам покупать объекты для сдачи в аренду, но и участвовала в подобных инвестициях для своей семьи. Можно сказать, что недвижимость у нас давно стала семейным видом спорта.

Но сразу сэкономлю Вам время: мой основной рынок — Милан. Поэтому именно на примере Милана я покажу, как я оцениваю buy-to-let инвестицию. Общие принципы применимы и в других городах Италии, но цифры, спрос и тип арендатора могут отличаться очень сильно.

И нет, я не буду рассказывать сказки про «купить дешево, быстро отремонтировать и перепродать дорого», как в телевизионных шоу. Мне гораздо ближе долгосрочная стратегия: правильный объект, хороший арендатор и предсказуемый доход.

Последнее обновление: август 2026.

Стоит ли покупать недвижимость в Италии для сдачи в аренду?

Да, buy-to-let может быть хорошей стратегией в Италии. Но только если Вы сначала ответите на три вопроса:

1. Кто будет Вашим арендатором?
2. Почему этот человек выберет именно эту локацию?
3. Какой чистый доход останется после всех расходов и налогов?

Мне часто показывают квартиру и говорят: «Она даёт 5%».

Мой первый вопрос всегда один:

5% чего?

От asking rent? От фактически подписанного договора? До налогов? После IMU? С учётом condominium fees? С учётом пустующих месяцев? От цены покупки или от всех вложенных денег?

Пока мы этого не знаем, процент почти ничего не означает.

Моё правило №1: сначала надёжный арендатор

Ещё до разговора о yield моё золотое правило звучит так:

лучше стабильный и безопасный доход, чем вдвое больший доход от ненадёжного арендатора.

Для меня хороший tenant — это человек или компания, которые:

• имеют понятный и проверяемый источник дохода;
• платят вовремя;
• бережно относятся к недвижимости;
• понимают правила condominium;
• имеют реалистичный срок проживания.

Именно поэтому выбор инвестиционной недвижимости начинается не с красивой кухни и даже не с €/m².

Он начинается с профиля будущего арендатора.

Что делает локацию сильной для buy-to-let?

Я смотрю прежде всего на следующие факторы:

1. Рабочие места. Крупные компании, финансовый сектор, консалтинг, медицина, fashion, technology и международные организации создают стабильный спрос.
2. Транспорт. Метро, железнодорожные станции, аэропорты и удобный доступ к деловым районам часто важнее красивого вида.
3. Университеты и международные школы. Они формируют отдельные рынки арендаторов — студентов, преподавателей, иностранных семей и executives.
4. Безопасность и качество района. Особенно важны для семей и международных клиентов.
5. Ликвидность. Хорошая инвестиция должна быть не только легко сдаваемой, но и понятной следующему покупателю, когда Вы решите продать.
6. Баланс между ценой покупки и реальной арендной ставкой. Дорогой район не всегда плох для инвестиции, а дешёвый не всегда хорош.

Каких арендаторов я рассматриваю?

В Италии один и тот же объект нельзя одинаково хорошо сдавать всем.

Я обычно разделяю спрос на несколько групп:

• международные executives и professionals — часто ищут качественно меблированные квартиры на средний или длительный срок;
• HNWI и иностранные семьи — ценят безопасность, парковку, школы, сервис и качество здания;
• итальянские семьи — чаще ориентированы на стабильные районы, транспорт и школы;
• студенты — создают высокий и устойчивый спрос возле университетов, но требуют другой тип объекта;
• туристы — могут давать высокий оборот, но это уже другой бизнес с другой операционной нагрузкой;
• corporate tenants — интересны для определённых объектов, но договор нужно структурировать правильно.

Пентхаус в Brera и двухкомнатная квартира возле университета — это не две версии одной инвестиции. Это два разных бизнеса.

Как я считаю доходность buy-to-let

Gross rental yield

Валовая доходность считается просто:

годовая аренда ÷ цена покупки × 100.

Например:

• Цена покупки: €800.000
• Аренда: €2.800 в месяц
• Годовая аренда: €33.600

Gross yield:

€33.600 ÷ €800.000 = 4,2%

Выглядит неплохо.

Но это ещё не Ваша реальная доходность.

Net rental yield

Теперь начинаем вычитать то, что обычно отсутствует в рекламной презентации:

• IMU, если применяется;
• condominium expenses, которые нельзя переложить на арендатора;
• ремонт и техническое обслуживание;
• страхование;
• периоды без арендатора;
• управление недвижимостью;
• комиссии за поиск арендатора;
• бухгалтерские и административные расходы;
• налоги на арендный доход.

Простой пример реальной доходности

Возьмём тот же условный объект за €800.000.

Годовой rent — €33.600.

Предположим, что до налога на доход у нас есть следующие ежегодные расходы:

• неперекладываемая часть condominium: €2.400;
• резерв на maintenance: €4.000;
• страхование: €600;
• ожидаемый vacancy / turnover reserve: €1.400.

Итого до налогообложения остаётся примерно €25.200.

Это уже около 3,15% от цены недвижимости.

Но инвестор заплатил не только €800.000. Были налоги при покупке, нотариус, агент, due diligence и, возможно, мебель.

Если общий вложенный капитал составил, например, €880.000, доход €25.200 соответствует уже примерно 2,86% до налога на арендный доход и финансирования.

Это только иллюстративный пример, а не прогноз доходности конкретного объекта.

Вот почему красивое «4,2%» и реальный инвестиционный результат могут быть очень разными.

Какая доходность считается хорошей?

Я бы не использовала универсальное правило вроде «в Италии нормальная доходность — 3–7%».

Диапазон слишком зависит от:

• города;
• района;
• качества недвижимости;
• типа арендатора;
• срока договора;
• операционной модели;
• стоимости покупки.

В prime и luxury сегменте Милана gross yield часто будет ниже, чем у маленькой квартиры в менее дорогом районе.

Но luxury asset может давать другое преимущество: более высокий уровень арендатора, меньшую операционную нагрузку, лучшую долгосрочную ликвидность или более сильный потенциал сохранения капитала.

Поэтому вопрос не:

«Где я получу самый высокий процент?»

А:

«Какой баланс доходности, риска и ликвидности подходит именно моей стратегии?»

Рост стоимости недвижимости — второй источник дохода?

Да, но я отношусь к нему осторожно.

При buy-to-let инвестор может получить два экономических результата:

1. арендный доход;
2. рост стоимости недвижимости со временем.

Второй я иногда называю «виртуальным доходом», потому что до продажи его невозможно положить на банковский счёт.

Я не покупаю объект только потому, что «через пять лет он точно подорожает».

Но ликвидная недвижимость в сильной локации даёт инвестору дополнительную возможность получить прирост капитала при будущей продаже.

Для частного лица итальянское налогообложение возможной plusvalenza зависит от срока владения и конкретной ситуации; общее правило после пяти лет имеет важные исключения, поэтому налоговую оценку лучше делать отдельно перед продажей.

Нужна ли ипотека для buy-to-let?

Финансирование может повысить return on equity, но одновременно повышает риск.

Для иностранного покупателя я бы выясняла возможность получения кредита до того, как инвестиционная модель начинает зависеть от него.

Банк будет оценивать доходы, активы, существующие обязательства, резидентство, происхождение средств и саму недвижимость.

Поэтому я бы не строила buy-to-let модель на предположении: «потом итальянский банк точно даст мне 60–70%».

Какие налоги платит арендодатель?

Если недвижимость находится в Италии, доход от её аренды входит в итальянскую налоговую систему независимо от гражданства владельца. Конкретное налогообложение зависит от статуса собственника, вида договора и выбранного режима.

Для физических лиц при определённых условиях может применяться cedolare secca.

Для обычных жилых договоров ставка cedolare secca составляет 21%, а при выполнении установленных условий для определённых договоров canone concordato применяется ставка 10%. Официальные инструкции Agenzia delle Entrate подтверждают обе ставки.

Это не означает, что cedolare secca автоматически является лучшим вариантом для каждого собственника. Иногда нужно сравнивать её с обычным режимом IRPEF вместе с налоговым консультантом.

Подробнее о налогах я разбираю в статье «Налоги на недвижимость в Италии».

А что с краткосрочной арендой?

Краткосрочная аренда может давать более высокий gross revenue, но требует намного больше управления.

Нужно учитывать:

• частую смену гостей;
• уборку;
• check-in и check-out;
• комиссии платформ;
• сезонность;
• local regulations;
• CIN и другие применимые требования;
• больший износ недвижимости.

Налоговые правила тоже отличаются.

По действующим правилам для краткосрочной аренды физического лица при использовании cedolare secca ставка 21% применяется к одной выбранной налогоплательщиком единице недвижимости, а для остальных объектов, сдаваемых в краткосрочную аренду, ставка составляет 26%. Если для краткосрочной аренды используется более четырёх квартир в течение налогового периода, такая деятельность презюмируется предпринимательской. Это подтверждается Agenzia delle Entrate.

Поэтому short-term rental — не просто «долгосрочная аренда с более высокой ценой за ночь».

Это другая операционная модель.

Какие договоры аренды существуют в Италии?

Здесь я дам только обзор, потому что договор аренды заслуживает отдельной статьи.

• 4+4 — классический договор свободной жилой аренды;
• 3+2 — договор canone concordato при соблюдении соответствующих правил;
• transitorio — временная аренда при наличии предусмотренной временной потребности;
• studenti universitari — специальные договоры для студентов;
• locazioni brevi — аренда продолжительностью не более 30 дней для целей соответствующего налогового режима;
• туристическая аренда — отдельная категория, которая не должна автоматически смешиваться с обычной жилой арендой.

Закон №431/1998 предусматривает стандартную модель минимум 4+4 для обычной свободной жилой аренды и отдельную модель canone concordato с базовой продолжительностью 3+2. Для объектов категорий A/1, A/8 и A/9 действуют специальные правила, поэтому luxury lease нужно структурировать отдельно.

Почему я предпочитаю долгосрочную аренду в Милане

Лично мне нравится долгосрочная модель.

Не потому, что она всегда даёт максимальный процент.

А потому, что хороший долгосрочный tenant может дать:

• предсказуемый cash flow;
• меньше vacancy;
• меньше управления;
• меньший износ;
• меньше зависимости от туристического сезона.

Для инвестора, который живёт за пределами Италии, это особенно важно.

Если Вы хотите сравнить актуальные asking rents по районам, я отдельно разбираю их в статье «Цены на аренду в Милане».

Как я проверяю потенциального арендатора

Красивая квартира не защищает Вас от плохого tenant.

Перед подписанием я хочу понять финансовую устойчивость арендатора и, в зависимости от профиля, проверить:

• работодателя или компанию;
• доход;
• предыдущую rental history, когда она доступна;
• гаранта или корпоративную гарантию;
• срок предполагаемого проживания;
• соответствие выбранному типу договора.

Я также рекомендую:

• сделать подробный inventory;
• сфотографировать состояние объекта;
• правильно оформить deposit и гарантии;
• проверить страхование;
• не использовать шаблон договора, который не соответствует конкретной ситуации.

В Италии проблема невыплаченной аренды может быть намного дороже нескольких недель дополнительного поиска арендатора.

Поэтому я лучше оставлю квартиру пустой немного дольше, чем отдам её первому человеку, который готов заплатить высокий rent.

7 ошибок buy-to-let инвестора

1. Покупать процент доходности, а не недвижимость.
2. Считать gross yield как чистую прибыль.
3. Не учитывать все деньги, вложенные при покупке.
4. Переоценивать возможную арендную ставку.
5. Покупать trophy asset и ожидать доходность периферийного объекта.
6. Выбирать short-term rental только потому, что цена за ночь выглядит высокой.
7. Недооценивать качество арендатора.

Как я бы выбирала buy-to-let объект

1. Определить инвестиционную цель: cash flow, сохранение капитала или их комбинация.
2. Определить профиль арендатора.
3. Выбрать город и микрорайон.
4. Проверить реальные achievable rents, а не только объявления.
5. Рассчитать gross yield.
6. Добавить все acquisition costs и ежегодные расходы.
7. Рассчитать net yield до и после налогов.
8. Проверить техническое и юридическое состояние недвижимости.
9. Оценить будущую ликвидность объекта.
10. Только после этого делать предложение.

Если Вы ещё не определились с локацией, начните с моего обзора «Где купить недвижимость в Италии». А перед подписанием предложения рекомендую также прочитать «Ошибки при покупке недвижимости в Италии».

FAQ — buy-to-let в Италии

Можно ли иностранцу купить недвижимость в Италии и сдавать её?

Во многих случаях да. Возможность покупки зависит от гражданства, статуса покупателя и применимых правил, а доход от недвижимости в Италии подлежит итальянскому налоговому режиму.

Как рассчитать gross rental yield?

Разделите годовой валовой rent на цену покупки и умножьте на 100. Но для инвестиционного решения обязательно рассчитайте и net yield.

Что нужно вычесть из gross yield?

Как минимум IMU, применимые condominium costs, maintenance, insurance, vacancy, management, комиссии и налоги. Для более точного return on investment стоит учитывать и первоначальные расходы на приобретение.

Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда?

Универсального ответа нет. Short-term может давать больший оборот, но требует больше управления и несёт большую сезонность. Long-term обычно проще и предсказуемее.

Какой тип недвижимости лучше покупать для аренды в Милане?

Это зависит от арендатора. Международной семье, executive, студенту и HNWI нужны совершенно разные объекты и районы. Поэтому я начинаю с tenant profile, а не с квартиры.

Всегда ли cedolare secca составляет 21%?

Нет. Для некоторых договоров canone concordato при выполнении условий применяется ставка 10%, а для краткосрочной аренды при нескольких объектах действуют ставки 21% и 26% в зависимости от количества и выбора налогоплательщика.

Стоит ли покупать дорогую luxury-квартиру для сдачи?

Может стоить, если Ваша цель — не максимальный yield, а сочетание качественного арендатора, ликвидности, сохранения капитала и более пассивного управления. У trophy assets процент доходности обычно не является единственным критерием.

Ищете недвижимость в Италии не просто для покупки, а как инвестицию? Мы можем помочь оценить локацию, потенциального арендатора, реальную арендную ставку и риски объекта до предложения. Свяжитесь с нами.