Я всегда говорю честно и по существу — без лишних слов, только факты. Иностранным покупателям часто сложно разобраться с терминами nuda proprietà и usufrutto — я объясняла их уже бесчисленное количество раз.
Но вот что интересно: эта необычная схема, когда один человек владеет стенами, а другой в них живёт, становится всё более популярной, в том числе среди международных покупателей.
В некоторых случаях это интересная долгосрочная инвестиция для покупателя. Для продавца — способ получить ликвидность, продолжая пользоваться своим домом. А в семейном планировании nuda proprietà и usufrutto позволяют разделить право собственности и право пользования ещё при жизни.
Не будем терять время — Andiamo!
Коротко о главном
- Nuda proprietà означает, что Вы являетесь собственником недвижимости, но право пользоваться ею принадлежит другому лицу до прекращения usufrutto.
- Usufruttuario может пользоваться недвижимостью и, как правило, получать от неё доход — например, сдавая её в аренду — в пределах установленного права.
- Стоимость nuda proprietà зависит прежде всего от стоимости полной собственности, продолжительности usufrutto и, при пожизненном usufrutto, возраста usufruttuario.
- Передача nuda proprietà не является автоматически «безналоговой»: налоговые последствия зависят от структуры сделки. Но последующее прекращение usufrutto в связи со смертью usufruttuario не является новой наследственной передачей самой nuda proprietà.
Nuda Proprietà и Usufrutto: как они работают в Италии
Итальянское гражданское право позволяет отделить право собственности на недвижимость от права фактически ею пользоваться.
В других странах похожие конструкции могут напоминать life estate или другие формы разделения ownership и right of use, но итальянские nuda proprietà и usufrutto регулируются собственными нормами Гражданского кодекса.
Перейдём к определениям.
Nuda proprietà — это право собственности на недвижимость без текущего права полноценно ею пользоваться. Usufrutto — это вещное право пользоваться чужим имуществом и получать от него выгоду, не изменяя его экономическое назначение.
Usufruttuario может жить в недвижимости, пользоваться ею и, в пределах закона и условий конкретного права, сдавать её в аренду и получать доход.
В этой конструкции есть две основные стороны:
- usufruttuario — человек, который сохраняет право пользования;
- nudo proprietario — собственник nuda proprietà, который получит полную собственность после прекращения usufrutto.
Usufrutto может быть пожизненным или установленным на определённый срок.
Если совсем просто
Nuda proprietà + Usufrutto = Полная собственность
Когда usufrutto прекращается, nuda proprietà объединяется с правом пользования, и nudo proprietario становится полноправным собственником.
Когда эта схема может быть полезна?
За годы работы я видела, что nuda proprietà и usufrutto особенно полезны в нескольких ситуациях:
- Пожилому собственнику нужна ликвидность: он продаёт nuda proprietà, но сохраняет право жить в доме пожизненно.
- Семейное планирование: родители передают nuda proprietà детям, сохраняя usufrutto.
- Долгосрочный инвестор: покупатель приобретает актив дешевле полной собственности и готов ждать прекращения usufrutto.
Дарение и Nuda Proprietà
Один из распространённых вариантов — передача nuda proprietà ребёнку при сохранении usufrutto за родителем.
Важно: это не автоматически безналоговая операция.
Дарение nuda proprietà может облагаться налогом на дарение, а для недвижимости могут применяться также ипотечный и кадастровый налоги. Ставки и необлагаемые пороги зависят от родства и конкретной структуры передачи.
Подробнее о наследовании и дарении: Наследование недвижимости в Италии.
Если родитель передаёт ребёнку nuda proprietà и сохраняет за собой usufrutto, ребёнок сразу становится собственником nuda proprietà, а родитель сохраняет право пользования. Когда usufrutto прекращается вследствие смерти родителя, полная собственность объединяется у nudo proprietario. Это объединение само по себе не является новой передачей nuda proprietà по наследству.
Для смертей, наступивших с 1 января 2025 года, кадастровое обновление после прекращения usufrutto, uso или abitazione по причине смерти осуществляется Agenzia delle Entrate автоматически, без отдельного заявления на voltura и без соответствующих налогов и сборов.
Почему Nuda Proprietà может быть интересной инвестицией
Инвестиция в nuda proprietà подходит прежде всего покупателю с долгосрочным горизонтом, которому не нужно пользоваться недвижимостью сразу.
Стоимость такой инвестиции может меняться по двум причинам:
- из-за изменения рыночной стоимости самой недвижимости;
- из-за сокращения ожидаемой продолжительности usufrutto с течением времени.
С другой стороны, продажа nuda proprietà может быть интересна собственнику, которому нужны деньги сейчас, но который не хочет покидать свой дом.
Это не инвестиция с гарантированным доходом и не всегда «лучше» полной собственности. Покупатель принимает специфический риск: он не знает точно, когда сможет пользоваться объектом, если usufrutto пожизненный.
Но для подходящего объекта и подходящего инвестора эта конструкция может быть интересной альтернативой обычной покупке.
Нужна ликвидность, но Вы хотите остаться в своём доме?
Продажа nuda proprietà может позволить получить капитал и сохранить право пользования недвижимостью.
Свяжитесь с нами, чтобы оценить конкретную ситуацию.
Как рассчитывается стоимость Nuda Proprietà
На стоимость влияют четыре основных фактора:
- Продолжительность usufrutto: он может быть пожизненным или установленным на определённый срок. Чем дольше право пользования, тем ниже стоимость nuda proprietà.
- Возраст usufruttuario: при пожизненном usufrutto чем моложе usufruttuario, тем ниже обычно стоимость nuda proprietà, поскольку право пользования потенциально продлится дольше.
- Рыночная стоимость полной собственности: это исходная точка. Нужно оценить объект с учётом локации, площади, состояния, здания, этажа и других характеристик.
- Фискальные коэффициенты и применимая процентная ставка: для налоговых целей используются официальные правила расчёта стоимости usufrutto и nuda proprietà.
Фискальная стоимость и рыночная стоимость
Очень важно различать фискальную стоимость и рыночную стоимость. Фискальный расчёт пожизненного usufrutto основывается на официальных коэффициентах и возрасте usufruttuario. Рыночная цена nuda proprietà, напротив, определяется переговорами и реальными условиями рынка.
Например, два usufruttuari одного возраста для налогового расчёта попадают в одну и ту же возрастную категорию.
Но инвестор на рынке может оценивать конкретную сделку иначе, учитывая объект, его ликвидность, продолжительность ожидания, условия usufrutto и общую инвестиционную стратегию.
Таблица фискальных коэффициентов на 2026 год
Для 2026 года расчёт регулируется Декретом Министерства экономики и финансов от 24 декабря 2025 года. Для налоговых целей используются официальные коэффициенты, связанные с возрастом usufruttuario.
Ниже приведено соотношение стоимости пожизненного usufrutto и nuda proprietà, используемое для фискального расчёта:
| ВОЗРАСТ USUFRUTTUARIO |
% ПОЖИЗНЕННОГО USUFRUTTO |
% NUDA PROPRIETÀ |
| 0 - 20 лет |
95% |
5% |
| 21 - 30 лет |
90% |
10% |
| 31 - 40 лет |
85% |
15% |
| 41 - 45 лет |
80% |
20% |
| 46 - 50 лет |
75% |
25% |
| 51 - 53 года |
70% |
30% |
| 54 - 56 лет |
65% |
35% |
| 57 - 60 лет |
60% |
40% |
| 61 - 63 года |
55% |
45% |
| 64 - 66 лет |
50% |
50% |
| 67 - 69 лет |
45% |
55% |
| 70 - 72 года |
40% |
60% |
| 73 - 75 лет |
35% |
65% |
| 76 - 78 лет |
30% |
70% |
| 79 - 82 года |
25% |
75% |
| 83 - 86 лет |
20% |
80% |
| 87 - 92 года |
15% |
85% |
| 93 - 99 лет |
10% |
90% |
Предположим, полная собственность для фискального расчёта оценивается в €1 000 000, а usufruttuario 83 года.
Для соответствующей возрастной категории usufrutto составляет 20%, а nuda proprietà — 80%.
Условный фискальный расчёт: €800 000 для nuda proprietà.
Это не означает, что именно €800 000 является её рыночной ценой. Фактическая цена может отличаться в зависимости от объекта, спроса, условий usufrutto и переговоров.
Важно: перед сделкой всегда нужно проверять актуальные коэффициенты на год, в котором оформляется операция.
Хотите понять рыночную стоимость nuda proprietà?
Одной налоговой таблицы недостаточно: сначала нужно оценить полную стоимость недвижимости, а затем условия конкретного usufrutto.
Запросите консультацию.
Виды Usufrutto
До сих пор мы рассматривали простую ситуацию: один usufruttuario и один nudo proprietario.
Но usufruttuari могут быть несколько.
Usufrutto congiuntivo
Право usufrutto может принадлежать нескольким лицам одновременно.
Что произойдёт после смерти одного из них, зависит от того, как именно право было создано и предусмотрено ли accrescimento.
Поэтому нельзя автоматически утверждать, что после смерти одного из двух usufruttuari nudo proprietario сразу получает полную собственность на 50%.
Usufrutto con accrescimento
Если в титуле предусмотрено право прирощения, после смерти одного usufruttuario его доля может увеличивать право оставшегося usufruttuario.
В таком случае nudo proprietario получает полную возможность пользоваться недвижимостью только после прекращения usufrutto всех соответствующих титуляриев.
Последовательный Usufrutto
Конструкции последовательного usufrutto требуют особенно внимательной нотариальной проверки.
Итальянское право ограничивает возможность создавать последовательные usufrutti, особенно через завещательные конструкции, поэтому нельзя исходить из того, что usufrutto свободно «передаётся по наследству» от одного usufruttuario к следующему.
Usufrutto и право проживания: в чём разница?
Usufrutto и diritto di abitazione — не одно и то же.
Право проживания позволяет человеку жить в недвижимости в пределах собственных потребностей и потребностей своей семьи. Оно значительно более ограничено, чем usufrutto, и не может быть передано или сдано в аренду другому лицу.
Usufrutto шире: usufruttuario может пользоваться объектом и получать его плоды, включая rental income, при соблюдении закона и условий конкретного права.
Usufrutto также может быть передан другому лицу на срок, который не превышает первоначальную продолжительность самого usufrutto.
Если usufruttuario — юридическое лицо, продолжительность usufrutto не может превышать 30 лет.
Что лучше: usufrutto или diritto di abitazione?
Зависит от цели.
Diritto di abitazione более узкое право, предназначенное прежде всего для проживания.
Usufrutto даёт больше экономической свободы, потому что позволяет получать доход от объекта.
При этом имущественная защита и возможность обращения взыскания зависят от природы конкретного права и обстоятельств, поэтому при наличии кредиторов этот вопрос нужно проверять отдельно с юристом или нотариусом.
Стоит ли иностранцу покупать Nuda Proprietà?
Для иностранного покупателя nuda proprietà может быть интересна прежде всего в двух ситуациях:
- Долгосрочная инвестиция: Вы не планируете пользоваться объектом сейчас и готовы ждать прекращения usufrutto.
- Семейное и имущественное планирование: нужно разделить ownership и right of use между членами семьи.
Но есть важный вопрос:
зачем иностранному покупателю нужна недвижимость, которой он пока не сможет пользоваться?
Если цель — переехать в Италию через год, nuda proprietà, скорее всего, не подходит.
Если горизонт — 10, 15 или больше лет и объект действительно редкий, логика может быть совершенно другой.
Для меня nuda proprietà — это не «дешёвая недвижимость». Это недвижимость, где часть стоимости сегодня заменяется временем ожидания.
Когда собственнику может быть выгодно продать Nuda Proprietà?
Чаще всего — когда собственнику нужна ликвидность, но он хочет сохранить право жить в своём доме.
Например, пожилой владелец может продать nuda proprietà, получить капитал сейчас и сохранить пожизненный usufrutto.
Это может быть полезно и для семейного планирования, но налоговые и наследственные последствия нужно оценивать индивидуально.
Рынок Nuda Proprietà в Италии
По данным исследования Immobiliare.it Insights, опубликованного в сентябре 2025 года, интерес к nuda proprietà продолжает расти.
- Спрос: в первой половине 2025 года вырос примерно на 12% по сравнению с первой половиной 2024 года и на 36% по сравнению с первой половиной 2021 года.
- Средняя asking price: около €2 034/м².
- Милан: более €4 100/м².
- Рим: около €2 648/м².
Эти цифры показывают интерес рынка, но не заменяют оценку конкретного объекта: nuda proprietà одной квартиры в Brera и обычной квартиры на периферии — это две совершенно разные инвестиции.
Продайте дом и продолжайте в нём жить.
Если Вам нужна ликвидность, но Вы не хотите покидать недвижимость, продажа nuda proprietà с сохранением usufrutto может быть одним из вариантов.
Давайте обсудим Вашу ситуацию.
FAQ
Кто платит IMU при Nuda Proprietà?
Как правило, плательщиком IMU является usufruttuario, то есть обладатель вещного права usufrutto, а не nudo proprietario.
Если объект соответствует условиям основной резиденции usufruttuario, может применяться освобождение от IMU. Для luxury-категорий A/1, A/8 и A/9 действуют отдельные правила и освобождение основной резиденции не применяется полностью.
Кто оплачивает condominium expenses?
По общему правилу usufruttuario несёт обычные расходы по содержанию и управлению.
Nudo proprietario отвечает за extraordinary repairs структурного характера, предусмотренные статьёй 1005 Гражданского кодекса.
Если чрезвычайный ремонт стал необходим из-за того, что usufruttuario не выполнял обычное обслуживание, распределение расходов может измениться.
Кто оплачивает ремонт внутри недвижимости?
Обычный maintenance относится преимущественно к usufruttuario. Крупные структурные extraordinary repairs — к nudo proprietario, если только необходимость этих работ не возникла из-за неисполнения обязанностей usufruttuario.
Можно ли продать Nuda Proprietà?
Да. Nudo proprietario может продать своё право третьему лицу. Usufrutto при этом продолжает существовать на прежних условиях.
Покупатель приобретает именно nuda proprietà, а не свободную полную собственность.
Может ли Usufruttuario сдавать недвижимость в аренду?
Да, usufruttuario в принципе может сдавать объект в аренду и получать доход, если это соответствует природе и условиям его права.
При прекращении usufrutto последствия для существующих договоров аренды зависят от конкретной ситуации и правил Гражданского кодекса.
Можно ли продать Usufrutto?
Как правило, usufruttuario может передать своё право другому лицу, если это не запрещено титулом, которым usufrutto был создан. Но передача не может продлить первоначальный срок usufrutto.
Что происходит после смерти Usufruttuario?
При пожизненном usufrutto право прекращается со смертью usufruttuario, и полная собственность объединяется у nudo proprietario.
Для смертей с 1 января 2025 года соответствующее кадастровое обновление осуществляется Agenzia delle Entrate д’ufficio, без отдельной voltura и без соответствующих налогов и сборов.
Что происходит, если Usufruttuari два и один умирает?
Это зависит от акта, которым был создан usufrutto.
Если предусмотрено accrescimento, право умершего может перейти к оставшемуся usufruttuario. Если accrescimento не предусмотрено, последствия могут быть другими. Поэтому нельзя использовать универсальное правило «50% автоматически переходит nudo proprietario».
Когда прекращается Usufrutto?
Среди основных причин:
- истечение установленного срока;
- смерть usufruttuario при пожизненном usufrutto;
- объединение usufrutto и nuda proprietà у одного лица;
- отказ от права;
- полная гибель имущества;
- неиспользование права в течение 20 лет;
- другие случаи, предусмотренные законом.
Является ли Nuda Proprietà хорошей инвестицией?
Она может быть интересной для долгосрочного инвестора, но не является автоматически более выгодной, чем полная собственность.
Нужно оценивать discount к полной собственности, возраст и структуру usufrutto, ликвидность самого объекта, возможный срок ожидания и альтернативную доходность капитала.