Договор аренды в Италии [виды, сроки и правила]

Вы собираетесь подписать договор аренды в Италии? Подождите минуту.

Я понимаю: читать договоры примерно так же увлекательно, как наблюдать за сохнущей краской. Но точно знать, какой именно договор Вы подписываете, на какой срок и какие права он даёт, не менее важно, чем проверить, есть ли у квартиры терраса, парковка или красивый вид.

Итальянский рынок аренды регулируется довольно подробно. Здесь существуют минимальные сроки, автоматические продления, специальные правила для расторжения договора и разные модели аренды в зависимости от того, кто снимает жильё и зачем.

Моя семья тоже инвестирует в недвижимость для сдачи в аренду в Италии, поэтому я смотрю на договор не только как агент, но и как собственник.

А теперь — andiamo.

Последнее обновление: август 2026.

Какие договоры аренды существуют в Италии?

В Италии существует несколько моделей жилой аренды. Коммерческую аренду магазинов, офисов, гостиниц и других business properties я здесь сознательно не рассматриваю.

Для жилой недвижимости чаще всего встречаются:

На практике большинство моих клиентов в Милане сталкиваются прежде всего с 4+4, 3+2, временным договором или corporate lease.

Договор аренды 4+4

Минимальный срок

Классический договор canone libero имеет первоначальную продолжительность не менее 4 лет.

После первой четырёхлетней фазы он, как правило, продлевается ещё на 4 года, если не возникает одна из предусмотренных законом ситуаций, позволяющих собственнику отказать в первом продлении.

Именно поэтому его называют договором 4+4.

Стороны могут предусмотреть первоначальный срок длиннее четырёх лет, но не короче установленного законом минимума.

Может ли собственник расторгнуть 4+4 раньше?

Не по принципу «я передумал и хочу квартиру обратно».

Итальянское законодательство серьёзно ограничивает возможность собственника прекратить обычную долгосрочную аренду до предусмотренной договором и законом даты.

При первой четырёхлетней échéance собственник может отказать в продлении только по причинам, предусмотренным статьёй 3 Закона 431/1998.

Среди них, при соблюдении всех условий закона, могут быть:

• намерение использовать недвижимость для себя или определённых членов семьи;
• необходимость проведения определённых существенных работ;
• отдельные случаи, связанные с фактическим неиспользованием жилья арендатором или наличием у него другого подходящего жилья;
• намерение продать объект при соблюдении специальных требований закона.

Причина должна быть конкретно указана в уведомлении.

А арендатор может уйти раньше?

Да, его позиция гибче.

Закон предусматривает возможность recesso арендатора при наличии gravi motivi, как правило с уведомлением за шесть месяцев. Кроме того, сам договор может предоставить арендатору более широкое право досрочного выхода.

Поэтому я часто советую международным арендаторам внимательно читать именно этот пункт.

Если Вы приехали в Милан по рабочему контракту на два-три года, подписывать 4+4 без понятной exit clause — не моя любимая идея.

Что происходит после восьмого года?

Ко второй échéance — то есть обычно после восьми лет — каждая сторона может инициировать процедуру прекращения договора или предложить новые условия, соблюдая предусмотренный законом срок уведомления.

Если никто этого не делает, договор может продлиться на тех же условиях.

Как устанавливается арендная плата в 4+4?

В договоре canone libero размер rent свободно согласовывается между собственником и арендатором.

То же касается периодичности оплаты: ежемесячно, ежеквартально и т.д., если договорённость не нарушает обязательные нормы.

На luxury rentals я часто предпочитаю более структурированную систему платежей и дополнительные гарантии, особенно когда арендатор недавно приехал в Италию и его местную financial history сложно проверить.

Deposito cauzionale: сколько можно запросить?

Гарантийный денежный депозит не должен превышать трёх месячных арендных платежей.

Это классический deposito cauzionale, используемый для покрытия возможного ущерба или других обязательств арендатора в пределах закона и договора.

Итальянское законодательство также предусматривает начисление законных процентов на такой депозит.

Но deposito — не единственный инструмент защиты.

В зависимости от сделки собственник может рассматривать:

• банковскую гарантию;
• страховую fideiussione;
• корпоративную гарантию;
• гаранта;
• предварительную оплату части rent, если она структурирована корректно и не маскирует незаконное увеличение deposito cauzionale.

Deposit и fideiussione — не одно и то же.

Право преимущественной покупки арендатора

Арендатор жилой недвижимости не имеет универсального права первого отказа каждый раз, когда собственник решает продать квартиру.

Но при первой échéance договора 4+4, если собственник отказывает в продлении именно потому, что намерен продать объект, и выполнены специальные требования статьи 3 Закона 431/1998, у арендатора может возникнуть предусмотренное законом право преимущественной покупки.

Это важное уточнение, потому что фраза «у арендатора всегда есть prelazione» — неверна.

Canone concordato 3+2

Договор 3+2 имеет базовую продолжительность три года с последующим двухлетним продлением.

Главное отличие от 4+4 — rent не определяется совершенно свободно.

Он рассчитывается в соответствии с территориальными соглашениями, заключёнными организациями собственников и арендаторов, с учётом параметров конкретной недвижимости: зоны, площади, состояния, оборудования, этажности и других характеристик.

Поэтому «3+2» нельзя сделать, просто написав эти цифры в заголовке договора.

Нужно проверить применимое местное соглашение и соблюсти соответствующие требования.

Почему собственнику может быть интересен 3+2?

Потому что при выполнении условий он может давать налоговые преимущества.

Для определённых договоров canone concordato режим cedolare secca может применяться по ставке 10%, вместо стандартных 21% для обычных жилых договоров.

Но налоговый результат зависит от конкретного договора, муниципалитета и ситуации собственника.

Договор transitorio

Временный договор предназначен для реальной временной жилищной потребности собственника или арендатора.

Он может использоваться, например, когда человек временно переезжает по работе или находится в городе ограниченный период по другой документируемой причине.

Максимальная продолжительность такого договора составляет 18 месяцев.

Для договоров, которые превышают 30 дней, должны соблюдаться требования применимых национальных правил и территориального соглашения.

Самое важное:

нельзя использовать transitorio просто потому, что собственнику не нравится обязательство 4+4.

Если реальной временной причины нет или она оформлена неправильно, существует риск переквалификации договорных отношений.

Договор аренды для студентов

Для студентов университетов существует отдельная модель.

По действующим национальным правилам продолжительность составляет от 6 месяцев до 3 лет.

Она используется в университетских городах и других предусмотренных правилами населённых пунктах для студентов, которые учатся не в своём обычном месте проживания.

Rent определяется по применимым территориальным соглашениям.

В Милане это очень важный рынок, но я бы никогда не рассматривала student lease просто как способ получить более высокий rent за маленькую квартиру.

Нужно соблюдать именно ту договорную модель, которая соответствует требованиям.

Что такое contratto foresteria?

Foresteria часто встречается в Милане и других деловых центрах, когда жильё арендует компания для проживания своих сотрудников или managers.

Для собственника это может быть очень интересный tenant profile.

Но я бы не описывала foresteria как единый «стандартный договор» с универсально свободной продолжительностью и одинаковым налоговым режимом.

Нужно смотреть:

• кто является фактическим conduttore;
• кто проживает в объекте;
• какова реальная цель аренды;
• как сформулирован договор;
• какой налоговый режим применим к собственнику.

Особенно осторожно нужно оценивать возможность применения cedolare secca, если арендатором выступает компания.

Аренда luxury-объектов A/1, A/8 и A/9

Для недвижимости кадастровых категорий A/1, A/8 и A/9, а также некоторых объектов, подпадающих под режим исторической охраны, Закон 431/1998 предусматривает более гибкую правовую конструкцию.

В ряде случаев такие договоры регулируются преимущественно положениями Гражданского кодекса, если стороны не используют одну из договорных моделей, предусмотренных самим Законом 431/1998.

Именно поэтому я бы не копировала обычный шаблон 4+4 для luxury villa автоматически.

На объектах высокого уровня имеет смысл адаптировать договор под:

• мебель и произведения искусства;
• сад, бассейн и персонал;
• maintenance;
• страхование;
• гарантии;
• corporate use;
• subletting;
• срок проживания;
• порядок досрочного выхода.

Туристическая и краткосрочная аренда

Туристическую аренду нельзя смешивать с обычной долгосрочной жилой арендой.

Если отдельный договор не превышает 30 дней, он обычно не требует обязательной регистрации в Agenzia delle Entrate. Но если несколько договоров между теми же сторонами в течение года в совокупности превышают 30 дней, возникают соответствующие регистрационные обязанности.

Кроме того, к locazioni brevi и locazioni per finalità turistiche сейчас применяются отдельные национальные и местные требования.

В частности, для таких объектов действует Codice Identificativo Nazionale — CIN.

Министерство туризма подтверждает, что CIN обязателен для жилых единиц, предназначенных для туристической или краткосрочной аренды, и должен указываться в соответствующих объявлениях.

Поэтому short-term rental сегодня — это уже не просто «поставить квартиру на Airbnb».

Cedolare secca или IRPEF?

Для собственника-физического лица это один из основных налоговых вопросов.

Cedolare secca — это заменяющий налоговый режим, который при соблюдении условий заменяет IRPEF и соответствующие дополнительные налоги, а также регистрационный и гербовый сбор по договору.

Я часто вижу, что частные собственники выбирают cedolare secca из-за простоты.

Но я бы не писала, что она «всегда лучше».

Налоговый выбор зависит от доходов собственника, типа договора, арендатора и других обстоятельств.

Подробнее о налогообложении недвижимости я разбираю в статье «Налоги на недвижимость в Италии».

Нужно ли регистрировать договор аренды?

В большинстве случаев — да.

Agenzia delle Entrate указывает, что договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован в течение 30 дней с момента подписания или с более ранней даты начала аренды.

Обязанность регистрации отсутствует для договоров, которые между теми же сторонами не превышают в совокупности 30 дней в течение года.

Регистрацию можно оформить через сервис RLI Agenzia delle Entrate или через уполномоченного специалиста.

Кто отвечает за регистрацию?

Закон 431/1998 возлагает на собственника обязанность зарегистрировать договор в установленный срок и сообщить арендатору данные о регистрации.

При обычном налоговом режиме расходы по imposta di registro распределяются между сторонами в соответствии с применимыми правилами; при cedolare secca регистрационный и гербовый сбор по договору не взимаются.

Что происходит, если договор не зарегистрирован?

Последствия могут быть серьёзными — как налоговыми, так и гражданско-правовыми.

Закон 431/1998 прямо требует письменную форму для действительных договоров жилой аренды и содержит специальные правила против незарегистрированных или фиктивных договорных конструкций.

Я бы поэтому не рассчитывала на схемы вроде:

• «давайте напишем меньший rent, а остальное наличными»;
• «регистрировать не будем, так проще»;
• «это временный договор, хотя временной причины нет».

Такие решения могут создать намного более дорогую проблему, чем налог или правильный договор.

Что обязательно проверить в договоре аренды?

Каким бы ни был тип договора, я всегда внимательно смотрю на:

• точные данные собственника и арендатора;
• описание недвижимости и pertinenze;
• срок;
• rent и сроки оплаты;
• deposito cauzionale и другие гарантии;
• condominium expenses;
• utilities;
• maintenance;
• состояние мебели;
• subletting;
• наличие животных, если это релевантно;
• правила досрочного выхода;
• inventory и фотографии;
• порядок возврата объекта.

Именно здесь обычно рождаются будущие споры.

Inventory и фотографии: скучно, но необходимо

Если объект меблирован, я всегда рекомендую сделать подробный verbale di consegna.

Не «диван в гостиной», а:

• марка и состояние мебели;
• существующие царапины;
• техника;
• ключи;
• показания счётчиков;
• фотографии помещений;
• состояние стен, пола и санузлов.

Это защищает обе стороны.

Через четыре года никто не помнит, была ли эта царапина на parquet до аренды или появилась после.

7 ошибок при аренде недвижимости в Италии

1. Выбрать неправильный тип договора.
2. Использовать transitorio без реальной временной причины.
3. Не прописать право арендатора на досрочный выход.
4. Путать deposito cauzionale с другими гарантиями.
5. Не определить condominium expenses и maintenance.
6. Не составить inventory для меблированной квартиры.
7. Не зарегистрировать договор, когда регистрация обязательна.

Какой договор я бы выбрала?

Универсального ответа нет.

Если семья хочет жить в Милане много лет — я сначала смотрю на 4+4.

Если есть условия для согласованной аренды — оцениваю 3+2.

Если существует реальная ограниченная во времени потребность — transitorio.

Для студента — специальный student contract.

Для international executive, которого селит компания, — рассматриваю корректно структурированный corporate/foresteria lease.

Для trophy apartment или villa — договор нужно адаптировать к конкретному luxury asset.

А для туристической аренды — отдельная модель со своими регистрационными, налоговыми и CIN-требованиями.

FAQ — договор аренды в Италии

Какой самый распространённый договор аренды в Италии?

Для обычной долгосрочной жилой аренды наиболее типичен договор canone libero 4+4: минимум четыре года с последующим четырёхлетним продлением в соответствии с Законом 431/1998.

Можно ли заключить обычный жилой договор всего на один год?

Не просто потому, что собственник этого хочет. Для более короткой аренды нужно проверить, подходит ли transitorio или другая предусмотренная законом модель и существуют ли необходимые основания.

Сколько составляет максимальный deposito cauzionale?

Для денежного гарантийного депозита действует лимит в три месячных rent. Банковские, страховые или корпоративные гарантии являются другими инструментами обеспечения.

Чем 3+2 отличается от 4+4?

В 4+4 rent обычно определяется свободно. В 3+2 условия и размер canone формируются в рамках применимого территориального соглашения; при выполнении требований могут действовать налоговые преимущества.

Сколько может длиться transitorio?

До 18 месяцев. Но договор должен соответствовать реальной временной потребности и применимым правилам.

Сколько длится договор для студентов?

По национальным правилам — от 6 месяцев до 3 лет, с использованием специальной модели и территориальных соглашений.

Нужно ли регистрировать аренду?

Как правило, да, в течение 30 дней. Исключение касается договоров, которые между теми же сторонами не превышают 30 дней в совокупности за год.

Нужен ли CIN для туристической аренды?

Да. Национальные правила предусматривают CIN для жилых единиц, сдаваемых для туристических целей или в краткосрочную аренду, с обязанностью указывать его в соответствующих объявлениях.

Что выгоднее: cedolare secca или IRPEF?

Зависит от конкретной ситуации. Cedolare secca проще и предусматривает ставки 21% или, при выполнении условий, 10%, но налоговый выбор стоит оценивать применительно к собственнику и договору.