Цены на аренду в Милане [сколько стоит снять квартиру]

Сразу к делу: аренда в Милане дорогая. Но сегодня мне гораздо интереснее другой факт: после нескольких лет резкого роста рынок перестал двигаться одинаково быстро во всех районах.

Я живу в Милане много лет и ежедневно вижу рынок с двух сторон — через владельцев, которые хотят получить максимальную арендную плату, и через иностранных арендаторов, которые готовы хорошо платить, но становятся всё более требовательными к качеству квартиры.

Поэтому вопрос уже не просто: «Сколько стоит аренда в Милане?»

Правильнее спрашивать: сколько стоит хороший объект в конкретном районе, для конкретного типа арендатора и с конкретным уровнем качества?

Последнее обновление: август 2026.

Сколько стоит аренда квартиры в Милане?

По данным Immobiliare.it, в июле 2026 года средняя запрашиваемая ставка по Милану составляла около €22,21/м² в месяц^[1].

Idealista в том же месяце показывал около €22,4/м²^[2].

Разница небольшая, но важен другой момент: оба источника говорят о ценах предложения.

Это не значит, что каждая квартира реально сдаётся по этой ставке.

Если просто умножить среднюю ставку на площадь, получится ориентир:

• 80 м² — около €1.780 в месяц;
• 120 м² — около €2.665 в месяц;
• 200 м² — около €4.440 в месяц.

Но это только арифметика.

Квартира 120 м² в обычном доме и luxury apartment 120 м² в Porta Nuova — два разных рынка.

Аренда в Милане растёт или уже стабилизировалась?

Здесь старые версии статьи уже вводили бы читателя в заблуждение.

Несколько лет рынок действительно рос очень быстро. Но в 2026 году ситуация стала спокойнее.

Idealista фиксировал в июле 2026 года около €22,4/м², что было примерно на 1,9% ниже, чем годом ранее. Immobiliare.it показывал около €22,21/м² и снижение примерно на 1,5% год к году.

То есть Милан остаётся чрезвычайно дорогим, но сегодня я бы не говорила, что цены «взрываются» во всём городе.

Рынок стал более избирательным.

Хорошие квартиры в правильной локации всё ещё сдаются быстро. Переоценённые объекты, плохие планировки и квартиры без света могут стоять заметно дольше.

Цены на аренду в Милане по районам

Разница между районами огромна. И именно поэтому средняя цифра по городу мало помогает иностранцу, который реально ищет квартиру.

Источник: Immobiliare.it, июль 2026. Это средние asking rents, а не гарантированные ставки подписанных договоров.

Если Вы хотите сравнить районы не только по аренде, но и по lifestyle, ликвидности и типу buyer, я отдельно разбираю лучшие районы Милана для покупки недвижимости.

Какие районы Милана самые дорогие для аренды?

Centro Storico

В центре Вы платите за scarcity, walkability и адрес.

Но внутри Centro огромная разница между обычной квартирой на шумной улице и идеально отремонтированным объектом с террасой, лифтом и красивым видом.

Для international executive, который живёт в Милане только часть месяца, высокая ставка может быть оправдана именно удобством.

Porta Nuova и Garibaldi

Это один из самых понятных рынков для международного арендатора.

Современные здания, concierge, security, Garibaldi, метро, рестораны, офисы, Bosco Verticale и Gae Aulenti.

Здесь легко объяснить, за что человек платит.

Для corporate tenant или executive turnkey apartment часто важнее, чем возможность сэкономить 10-15% в другом районе.

Palestro, Quadronno и Guastalla

Здесь luxury менее «новый» и более классический.

Большие квартиры, исторические здания, представительские подъезды, proximity к центру и зелени.

Это сильный сегмент для семей и HNWI, которые хотят много пространства, но не хотят жить в стеклянной башне.

Где аренда дешевле, но район остаётся интересным?

Я бы никогда не советовала выбирать район только потому, что €/м² ниже.

Но есть зоны, где баланс может быть интереснее.

Città Studi

Сильный университетский спрос, Politecnico, удобный транспорт и относительно более доступные ставки делают район интересным как арендаторам, так и небольшим инвесторам.

San Siro

Средний показатель выглядит намного ниже центра, но San Siro очень неоднороден.

Внутри района есть обычные квартиры, современные комплексы и luxury residences с бассейном, garden, security и concierge. Поэтому средняя ставка здесь особенно плохо описывает верхний сегмент.

Baggio и западная периферия

Здесь можно заметно снизить стоимость аренды, но нужно внимательно смотреть транспорт, метро и ежедневную логистику.

Если экономия в аренде превращается в два часа поездок каждый день, это уже не экономия.

Что сегодня ищут хорошие арендаторы?

Несколько лет назад достаточно было сказать: «Хороший район, нормальная квартира».

Сегодня международный tenant гораздо более требовательный.

Я вижу повторяющийся список:

• метро или хороший транспорт;
• свет;
• кондиционирование;
• энергоэффективность;
• балкон или терраса;
• пространство для smart working;
• качественная кухня;
• storage;
• garage для high-end segment;
• concierge/security для части международных клиентов.

И ещё один фактор, который владельцы часто недооценивают: меблировка.

Если квартира ориентирована на expat или corporate rental, мебель «что осталось после бабушки» сегодня редко работает.

Иногда правильная меблировка даёт владельцу больше, чем попытка поднять asking rent ещё на 5%.

Меблированная или пустая квартира: что сдаётся дороже?

Меблированный объект обычно имеет более высокий potential rent, особенно если целевой tenant — иностранный executive, temporary resident или corporate client.

Но выше ставка не всегда означает выше net return.

Мебель изнашивается.

Нужны replacement, maintenance, inventory и более активное управление.

Для долгосрочной итальянской семьи пустая или частично меблированная квартира может быть гораздо логичнее.

Поэтому сначала нужно решить, кому Вы сдаёте, и только потом оформлять объект.

Luxury rentals в Милане: это отдельный рынок

Средняя ставка €22 в luxury-сегменте почти бесполезна.

CityLife — хороший пример.

В августе 2026 года среди открытых предложений CityLife были квартиры около 240-280 м² с asking rent примерно €25.000-€27.500 в месяц^[3].

Это не «средняя цена CityLife».

Это редкие ultra-prime properties.

Но они хорошо показывают, насколько отдельным является этот рынок.

Что покупает такой tenant?

• архитектуру;
• безопасность;
• concierge;
• parking;
• террасы;
• современное оборудование;
• privacy;
• возможность въехать завтра без ремонта и организации бытовых деталей.

Как владельцу определить правильную арендную ставку?

Я бы не начинала с вопроса: «Сколько просит сосед?»

Я бы сделала пять шагов.

1. Определить реальных конкурентов.
   Не весь район, а квартиры похожей площади, качества и positioning.
2. Проверить состояние предложения.
   Сколько похожих объектов реально доступно сегодня?
3. Определить tenant profile.
   Italian family, student, expat, corporate executive, HNWI?
4. Посчитать полный cost для арендатора.
   Rent + condominium charges + heating + parking могут изменить perception цены.
5. Проверить скорость рынка.
   Высокая ставка, которая оставляет квартиру пустой два месяца, может дать меньше дохода, чем правильная ставка с быстрым occupancy.

Это очень похоже на продажу: максимальная asking price не всегда максимизирует результат.

Asking rent и реальный canone: почему это не одно и то же

Все публичные данные по районам, которые мы используем выше, основаны главным образом на объявлениях.

Это полезно, потому что показывает текущую конкуренцию.

Но владелец может попросить любую сумму.

Реальный signed rent зависит от:

• качества объекта;
• срочности владельца;
• финансового профиля арендатора;
• длины договора;
• меблировки;
• расходов condominium;
• наличия garage;
• гибкости по сроку въезда;
• конкретного спроса в момент выхода на рынок.

Именно поэтому я бы не строила investment model только на portal asking rents.

Как считать доходность квартиры в Милане?

Для инвестора rent — это только верхняя строка.

Грубая доходность считается просто: годовой canone делится на стоимость покупки.

Но реальный результат должен учитывать:

• периоды vacancy;
• condominium expenses, которые остаются на владельце;
• maintenance;
• страхование;
• управление;
• налоги;
• ремонт и furniture replacement;
• стоимость покупки и transaction costs.

Поэтому объект с формально более высокой gross yield не обязательно является лучшей инвестицией.

Мне часто больше нравится квартира с немного меньшей доходностью, но лучшей ликвидностью, более сильным tenant profile и меньшим maintenance risk.

Если хотите понять не арендную ставку, а стоимость самого объекта, используйте отдельный гид «Как оценить недвижимость в Милане».

Стоит ли иностранцу сначала арендовать, а потом покупать?

Очень часто — да.

Особенно если Вы переезжаете в Милан впервые.

Шесть или двенадцать месяцев аренды могут дать больше понимания города, чем десять weekend trips.

Вы поймёте:

• какой район действительно удобен;
• сколько занимает school run;
• нужна ли машина;
• насколько важен outdoor space;
• какой транспорт Вы реально используете;
• что Вам нравится в итальянских домах, а что раздражает.

После этого покупка обычно становится намного точнее.

Текущие объекты на продажу можно посмотреть в разделе недвижимость в Милане.

FAQ — аренда недвижимости в Милане

Сколько стоит аренда квартиры в Милане?

В июле 2026 года средняя запрашиваемая ставка по городу была около €22-22,4/м² в месяц. Реальная стоимость зависит от района, площади, состояния, меблировки и качества здания.

Какой район Милана самый дорогой для аренды?

По данным Immobiliare.it, в июле 2026 года самым дорогим был Centro — около €31,31/м² в месяц. Garibaldi-Moscova-Porta Nuova был близок к €30/м².

Где в Милане аренда дешевле?

На периферии ставки заметно ниже. Например, в зоне Bisceglie-Baggio-Olmi средний asking rent составлял около €15,77/м² в месяц. Но нужно учитывать транспорт и ежедневную логистику.

Сколько стоит luxury apartment в Милане?

Диапазон огромен. В prime CityLife отдельные крупные резиденции в августе 2026 года выставлялись примерно за €25.000-€27.500 в месяц. Это ultra-prime asking prices, а не средний уровень района.

Какой район лучше для аренды студенту?

Città Studi, Bicocca, Porta Romana и части Navigli могут быть логичными в зависимости от университета. Но близость к конкретному кампусу и метро важнее общего рейтинга района.

Что выгоднее инвестору: центр или периферия?

Центр обычно даёт более высокую абсолютную аренду и сильную international liquidity, но цена покупки тоже значительно выше. На периферии gross yield может выглядеть лучше, однако tenant risk, vacancy и resale liquidity нужно анализировать отдельно.

Можно ли определить арендную плату только по объявлениям?

Нет. Объявления показывают asking rents и конкуренцию. Для реальной оценки нужно учитывать характеристики объекта, скорость сдачи аналогов, расходы и профиль арендатора.

Снижаются ли сейчас цены на аренду в Милане?

В 2026 году рынок скорее стабилизировался после нескольких лет сильного роста. Средний уровень остаётся очень высоким, но годовая динамика в середине 2026 года была слегка отрицательной, а различия между районами стали заметнее.