Предварительный договор купли-продажи недвижимости в Италии

Самая опасная ошибка иностранного покупателя в Италии — думать, что настоящий договор начинается у нотариуса.

Очень часто всё становится серьёзным намного раньше.

Вы подписали предложение о покупке. Продавец его принял. Все основные условия уже согласованы. И внезапно документ, который казался «просто оффером», может превратиться в юридически обязательный предварительный договор.

Именно поэтому я всегда говорю иностранным клиентам: не подписывайте предложение о покупке так, будто это безобидный первый шаг.

В Италии preliminare — или, как его часто называют, compromesso — может определить почти всю будущую сделку: цену, сроки, caparra, условия, документы, передачу недвижимости и последствия, если одна из сторон передумает.

Последнее обновление: август 2026.

Что такое предварительный договор купли-продажи в Италии?

Итальянский contratto preliminare — это договор, по которому продавец и покупатель обязуются в будущем заключить окончательный договор купли-продажи.

На практике Вы встретите два слова:

• preliminare — юридически точный термин;
• compromesso — обычное разговорное название того же документа.

Главное: preliminare не делает Вас собственником.

Право собственности переходит только при окончательном нотариальном акте — rogito.

Но preliminare уже создаёт обязательство заключить этот rogito на согласованных условиях.

Предложение о покупке и preliminare — в чём разница?

Вот здесь иностранцы чаще всего путаются.

Обычная схема выглядит так:

1. Proposta d’acquisto — покупатель делает письменное предложение.
2. Продавец принимает предложение.
3. Preliminare / compromesso — стороны окончательно фиксируют условия.
4. Rogito — нотариальный акт и переход собственности.

Но реальная практика часто короче.

Если предложение уже содержит объект, цену, сроки, платежи и другие существенные условия и продавец принимает его в соответствии с предусмотренной процедурой, оно может уже сформировать обязательный договор между сторонами.

То есть отдельный «compromesso через месяц» не всегда является первым настоящим договором.

Когда предложение становится обязательным?

Многие предложения оформляются как irrevocable offer на определённый срок.

До истечения этого срока покупатель обычно не может просто забрать предложение обратно, если прямо обязался сохранять его безотзывным.

Когда продавец принимает предложение и принятие надлежащим образом доведено до сведения покупателя, договор может считаться заключённым в соответствии с общими правилами статьи 1326 Гражданского кодекса Италии.

Именно поэтому формулировка предложения имеет значение.

Фраза «это всего лишь offer» юридически ничего не решает.

Обязательно ли подписывать preliminare?

Нет.

Технически стороны могут перейти непосредственно к rogito, если готовы закрыть сделку сразу.

Но на практике preliminare полезен, когда нужно время:

• для проверки документов;
• для получения ипотеки;
• для освобождения недвижимости;
• для исправления кадастровых или градостроительных вопросов;
• для получения недостающих разрешений;
• для организации покупки иностранным покупателем;
• для согласования передачи мебели, garage или других принадлежностей.

Он не является бюрократической формальностью.

Хороший preliminare — это карта того, что должно произойти до rogito.

Какая форма обязательна?

Предварительный договор недвижимости должен быть в письменной форме.

Статьи 1350 и 1351 Гражданского кодекса требуют для preliminare ту же письменную форму, которая необходима для окончательной сделки.

Для обычной существующей недвижимости это может быть:

• частный письменный договор;
• частный договор с нотариально удостоверенными подписями;
• нотариальный публичный акт.

Устное «мы договорились» для продажи недвижимости недостаточно.

Что обязательно проверить до подписания?

Вот здесь я бы была особенно строгой.

До того как покупатель передаёт существенную caparra, я хочу понимать минимум следующее:

• кто является собственником;
• как продавец получил недвижимость;
• есть ли ипотеки, аресты или другие обременения;
• соответствует ли фактическая планировка документам Comune и Catasto;
• есть ли необходимые разрешения;
• есть ли condominium debts или крупные запланированные работы;
• занята ли квартира арендатором;
• что именно входит в продажу;
• есть ли ограничения, влияющие на будущую перепродажу.

Если эти проверки ещё не закончены, договор должен правильно распределять риск.

Иначе buyer сначала становится обязанным купить, а уже потом начинает выяснять, что именно он купил.

Какие условия я считаю ключевыми в preliminare?

Минимально я ожидаю увидеть:

• полные данные покупателя и продавца;
• Codice fiscale;
• точное описание недвижимости;
• кадастровые данные;
• garage, cantina и другие pertinenze;
• общую цену;
• график платежей;
• тип каждого платежа;
• срок rogito;
• состояние владения и передачи объекта;
• основные гарантии продавца;
• условия, которые должны быть выполнены до закрытия.

Condizione sospensiva

Это одна из самых важных конструкций для иностранного покупателя.

Например: покупка действует только при условии одобрения ипотеки банком до определённой даты.

Или: обязательство покупателя зависит от устранения конкретной градостроительной проблемы.

Не каждая проблема должна оформляться одинаково, поэтому текст условия нужно готовить под конкретную сделку.

Clausola penale

Стороны могут заранее установить сумму, которая подлежит уплате при определённом нарушении или задержке.

Riserva di nomina

В некоторых сделках покупателю полезно сохранить право позднее назначить другое лицо, которое станет стороной договора. Но нужно соблюдать сроки и правила, предусмотренные договором и Гражданским кодексом.

Caparra confirmatoria, caparra penitenziale и acconto — не одно и то же

Слово «deposit» в английском языке создаёт огромную путаницу.

В Италии важно, как именно платёж назван в договоре.

Поэтому я никогда не люблю формулировку:

«Buyer pays €100.000 deposit».

Я хочу видеть:

что именно это за €100.000?

Сколько должна составлять caparra?

Итальянский закон не устанавливает стандартные 10%, 20% или 30%.

Размер — предмет переговоров.

Я бы определяла его исходя из:

• цены объекта;
• времени до rogito;
• рисков due diligence;
• финансовой надёжности сторон;
• наличия ипотеки;
• того, транскрибируется ли preliminare;
• стоимости потенциального нарушения.

На luxury-сделке 10% могут означать €300.000, €500.000 или больше.

Передавать такую сумму только потому, что «так обычно делают», я бы не советовала.

Нужно ли регистрировать preliminare в Agenzia delle Entrate?

Да.

Предварительный договор подлежит налоговой регистрации.

Общий срок составляет 30 дней с момента подписания; если договор нотариальный, регистрацию выполняет нотариус.

При регистрации обычно уплачивается фиксированный налог €200 плюс применимый гербовый сбор.

С 1 января 2025 года налоговый режим платежей был изменён: для caparra confirmatoria и acconto prezzo, не облагаемого IVA, применяется ставка 0,5%, причём налог по preliminare не должен превышать налог, который будет применяться к соответствующему окончательному договору.

Если операция облагается IVA, режим acconto может быть другим.

Что такое транскрипция preliminare?

Это один из самых важных инструментов защиты покупателя.

Представим:

Вы подписали preliminare и заплатили €300.000.

До rogito остаётся шесть месяцев.

За это время продавец:

• продаёт объект другому человеку;
• создаёт новую ипотеку;
• получает pignoramento;
• оказывается в серьёзной финансовой проблеме.

Простой зарегистрированный частный preliminare не даёт той же защиты против третьих лиц, что транскрибированный договор.

Чтобы preliminare был транскрибирован, он должен быть оформлен с участием нотариуса как публичный акт или как частная письменная форма с нотариально удостоверенными подписями.

Транскрипцию можно представить как своего рода «prenotazione» покупки: последующие продажи, ипотеки и другие prejudicial acts не должны ухудшать позицию покупателя в пределах действия этой защиты.

Когда я бы особенно рекомендовала транскрипцию?

Я бы очень серьёзно рассматривала нотариальную транскрипцию, если:

• между preliminare и rogito проходит много месяцев;
• caparra или acconti очень большие;
• цена недвижимости высокая;
• продавец — предприниматель или компания;
• существуют финансовые риски продавца;
• объект строится;
• нужно время для сложных технических или юридических условий.

Защитный эффект транскрипции не бесконечен: он прекращается, если окончательная сделка не транскрибирована в установленные законом сроки, и в любом случае не позднее трёх лет с момента транскрипции preliminare.

Особые правила для недвижимости в строительстве

Для определённых покупок недвижимости у застройщика, подпадающих под D.Lgs. 122/2005 и последующие изменения, preliminare должен быть заключён у нотариуса в форме публичного акта или authenticated private agreement.

Кроме того, законодательство предусматривает специальные гарантии покупателю, включая fideiussione на суммы, выплаченные до перехода собственности, и decennial insurance при окончательной продаже.

Если Вы покупаете новостройку напрямую у developer, я бы никогда не относилась к preliminare как к обычному шаблону агентства.

Что происходит, если покупатель или продавец передумал?

Самое важное: в Италии нет общего автоматического cooling-off period для preliminare недвижимости.

Если договор безусловный и одна сторона просто меняет решение, последствия зависят от текста договора, вида caparra и характера нарушения.

При caparra confirmatoria невиновная сторона может иметь право:

• отказаться от договора и использовать механизм caparra;
• требовать исполнения;
• требовать расторжения и возмещения убытков по общим правилам.

В некоторых случаях статья 2932 Гражданского кодекса позволяет требовать судебного решения, которое заменяет не подписанный окончательный договор и приводит к принудительному завершению передачи.

Но это уже litigation.

Моя цель как агента — подготовить сделку так, чтобы туда не попасть.

7 ошибок иностранного покупателя

1. Считать proposta d’acquisto «не настоящим договором».
2. Передавать большую caparra до ключевой due diligence.
3. Не различать caparra и acconto.
4. Использовать стандартную mortgage clause без проверки её текста.
5. Не устанавливать последствия пропущенных сроков.
6. Не транскрибировать preliminare при большой сумме и длинном сроке до rogito.
7. Подписывать итальянский текст, который покупатель фактически не понимает.

Как я бы структурировала безопасную сделку для иностранца

Мой предпочтительный порядок выглядит так:

1. Проверить основные документы до предложения.
2. Составить proposta с нужными условиями, а не копировать шаблон автоматически.
3. Чётко определить статус каждого платежа.
4. Закончить техническую и юридическую due diligence.
5. При существенных суммах или длинном сроке рассмотреть нотариальный preliminare с транскрипцией.
6. До rogito закрыть все предусмотренные договором outstanding items.
7. На финальном акте заплатить остаток и получить право собственности.

Полную последовательность покупки я разбираю отдельно в статье «Как купить недвижимость в Италии: пошаговый гид для иностранцев».

FAQ — preliminare и compromesso в Италии

Что такое compromesso?

Compromesso — распространённое название предварительного договора купли-продажи недвижимости. Он обязывает стороны заключить окончательную сделку, но сам по себе не передаёт право собственности.

Может ли принятое предложение уже быть preliminare?

Да. Если предложение содержит необходимые условия сделки и принято продавцом в предусмотренном порядке, оно может уже создавать обязательный договор. Поэтому текст proposta нужно проверять до подписи.

Нужен ли нотариус для preliminare?

Для обычной существующей недвижимости — не всегда. Но нотариус необходим для транскрипции preliminare, а для определённых покупок недвижимости в строительстве нотариальная форма обязательна.

Нужно ли регистрировать preliminare?

Да. Предварительный договор подлежит регистрации в Agenzia delle Entrate, обычно в течение 30 дней.

Чем регистрация отличается от транскрипции?

Регистрация выполняет прежде всего налоговую функцию. Транскрипция в Registri Immobiliari делает договор противопоставимым третьим лицам и защищает покупателя от последующих продаж, ипотек и других обременений в пределах действия транскрипции.

Какой процент caparra считается нормальным?

Законом стандартный процент не установлен. На практике стороны договариваются о сумме с учётом цены объекта, сроков, рисков и структуры сделки.

Что лучше: caparra confirmatoria или acconto?

Они выполняют разные функции. Caparra confirmatoria служит обеспечением исполнения и имеет специальные последствия при нарушении. Acconto — это часть цены.

Можно ли отказаться от покупки после preliminare?

Не существует общего автоматического права отказаться без последствий. Возможность выхода зависит от условий договора, suspensive conditions, вида caparra и причин неисполнения.

Стоит ли транскрибировать preliminare?

Особенно стоит рассмотреть транскрипцию при большой caparra, высокой цене, длинном периоде до rogito, рисках продавца или сложной сделке. Решение лучше принимать вместе с нотариусом применительно к конкретному случаю.