Vendere un immobile ereditato è possibile, ma prima della vendita devi verificare successione, accettazione dell'eredità, provenienza, eventuali coeredi e documentazione tecnica della casa.
Se questi passaggi vengono affrontati prima di trovare l'acquirente, la vendita può procedere come una normale compravendita.
Ne ho seguite diverse e il problema, quasi sempre, non è il fatto che la casa sia stata ereditata.
Il problema nasce quando si mette l'immobile sul mercato senza avere ancora ricostruito correttamente la successione e la documentazione.
Immagina di avere ereditato un attico a Milano da uno zio e di non avere alcun interesse a tenerlo.
La tentazione è comprensibile: lo valuti, pubblichi l'annuncio e cerchi immediatamente un compratore.
Io invertirei l'ordine.
Prima capirei se sei nelle condizioni di venderlo senza sorprese. Poi determinerei valore e strategia.
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Quali documenti servono per vendere un immobile ereditato?
Rispetto a una normale vendita dobbiamo ricostruire anche il passaggio della proprietà dal defunto agli eredi.
Partirei quindi da:
- dichiarazione di successione e relativa documentazione;
- documentazione relativa all'accettazione dell'eredità e alla sua eventuale trascrizione;
- atto di provenienza del defunto;
- eventuale testamento;
- documenti degli eredi;
- documentazione catastale e urbanistica dell'immobile;
- APE e gli altri documenti necessari in base alle caratteristiche della proprietà.
L'atto di provenienza del defunto è particolarmente importante perché ci permette di capire come lui fosse diventato proprietario: acquisto, donazione, precedente successione, divisione, usucapione o altro titolo.
Da lì dobbiamo ricostruire correttamente il passaggio successivo agli eredi.
Non tutti i casi richiedono esattamente gli stessi documenti. Una successione con un unico figlio, senza testamento e con un solo appartamento è naturalmente diversa da una successione con cinque eredi, immobili in più città e disposizioni testamentarie.
Per la documentazione generale della casa puoi utilizzare anche la mia guida sui documenti necessari per vendere casa.
Se hai ereditato una casa e vuoi venderla, non partire dall'annuncio. Parti dalla catena della proprietà: chi era proprietario, chi sono oggi gli eredi e cosa risulta nei Registri Immobiliari.
Dichiarazione di successione e accettazione dell'eredità non sono la stessa cosa
Questo è il punto sul quale si crea più confusione.
La dichiarazione di successione è un adempimento prevalentemente fiscale attraverso il quale vengono indicati gli eredi e i beni e diritti compresi nella successione.
Salvo i casi di esonero previsti dalla legge, deve essere presentata all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dall'apertura della successione, che normalmente coincide con la data del decesso.
Puoi trovare il servizio ufficiale sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Ma presentare la dichiarazione di successione non equivale ad accettare l'eredità.
Per acquistare l'eredità devi accettarla.
L'accettazione può essere espressa, attraverso una dichiarazione formale, oppure tacita, quando compi un atto che presuppone necessariamente la volontà di comportarti da erede.
La vendita dell'immobile ereditato è proprio uno degli atti che possono manifestare questa volontà.
Se non risulta già trascritta un'accettazione dell'eredità, il notaio incaricato della vendita può, quando ricorrono i presupposti, curare la trascrizione dell'accettazione tacita sulla base dello stesso atto di vendita.
Questo è molto diverso dal dire:
“Devi sempre fare prima un separato atto notarile di accettazione.”
Non necessariamente.
La situazione va verificata dal notaio sulla base della specifica successione.
Se vuoi capire meglio quando acquisti la qualità di erede e cosa significa accettare, ho lasciato questo tema nella guida specifica su quando si diventa proprietari di un immobile ereditato.
Dichiarazione di successione e accettazione dell'eredità hanno funzioni diverse. Prima di vendere devi verificare entrambe, senza confonderle.
Cosa succede se ci sono più eredi?
Qui la vendita può diventare meno semplice.
Se l'immobile appartiene a più coeredi e volete venderlo interamente a un terzo, tutti i proprietari devono partecipare alla vendita, personalmente oppure tramite un rappresentante munito dei necessari poteri.
Immagina tre fratelli.
Uno vuole vendere subito.
Il secondo pensa che aspettando due anni il prezzo aumenterà.
Il terzo vorrebbe tenere la casa per usarla durante le vacanze.
Il problema a questo punto non è immobiliare.
È trovare una decisione condivisa.
Una possibilità può essere che uno o più coeredi acquistino le quote degli altri. In determinate circostanze è possibile anche cedere una quota ereditaria, ma qui entrano in gioco regole specifiche, compresa la possibile prelazione degli altri coeredi quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge.
Non considererei quindi la vendita della quota a uno sconosciuto una scorciatoia automatica.
Se il disaccordo non può essere risolto consensualmente, possono entrare in gioco divisione ereditaria, mediazione e, nei casi più conflittuali, procedimento giudiziale.
Ma commercialmente la soluzione migliore resta quasi sempre arrivare prima a un accordo tra gli eredi.
Una casa venduta volontariamente sul mercato ha normalmente una gestione molto diversa da una proprietà che arriva alla vendita dopo anni di conflitto familiare.
Prima di valutare la casa chiederei una cosa molto semplice: tutti gli eredi vogliono davvero venderla? Se la risposta non è chiara, risolverei prima questo punto.
Quali tasse devi considerare prima di vendere una casa ereditata?
Qui distinguerei nettamente due momenti.
Il primo riguarda la successione. In base al rapporto di parentela, al valore ricevuto e alla tipologia dei beni possono essere dovute imposta di successione, imposte ipotecarie e catastali e altri importi collegati agli adempimenti successori.
Non trasformerei però questa pagina in una guida fiscale alla successione, perché abbiamo già un approfondimento specifico sulla successione immobiliare.
Il secondo momento riguarda invece la successiva vendita.
La vendita di un immobile ereditato genera plusvalenza?
Per i normali fabbricati acquisiti per successione, è esclusa la plusvalenza immobiliare.
Il risultato pratico per un normale appartamento ereditato è spesso proprio l'assenza di quella plusvalenza imponibile, ma esistono fattispecie diverse — per esempio alcuni terreni — che richiedono una verifica fiscale specifica.
Anche la disciplina speciale relativa a determinati immobili sui quali sono stati effettuati interventi Superbonus esclude espressamente gli immobili acquisiti per successione.
Puoi approfondire le diverse fattispecie nella guida sulla plusvalenza immobiliare.
Per questo, prima di fare calcoli sulla base di una regola letta online, farei verificare il caso concreto dal notaio o dal professionista fiscale che segue la successione.
Una casa ereditata va controllata anche urbanisticamente e catastalmente
Avere risolto la successione non significa che l'immobile sia automaticamente pronto per essere venduto.
C'è un secondo livello di controlli che considero altrettanto importante.
Il defunto potrebbe avere acquistato la casa quarant'anni fa.
Negli anni potrebbe avere spostato pareti, chiuso una veranda, trasformato un sottotetto, costruito una piscina oppure modificato la distribuzione interna.
Gli eredi spesso non conoscono tutta la storia tecnica della proprietà.
Ed è assolutamente normale.
Ma il buyer non acquisterà soltanto la successione.
Acquisterà quell'immobile nello stato in cui si trova.
Prima della vendita controllerei quindi documentazione catastale, titoli edilizi disponibili, eventuali pratiche successive, APE e gli altri documenti necessari.
Se la proprietà è stata modificata nel tempo, coinvolgerei un tecnico prima possibile.
Lo stesso vale per ipoteche, pignoramenti o altri gravami: devono essere individuati prima che la trattativa diventi avanzata.
Ereditare una casa significa ereditare anche la sua storia. Prima di venderla devi ricostruire sia la storia giuridica sia quella tecnica.
Quanto vale un immobile ereditato?
Esattamente quanto varrebbe se non fosse stato ereditato.
Il mercato non aumenta o riduce il prezzo perché la proprietà arriva da una successione.
Conta la casa.
Posizione, stabile, superficie, piano, stato interno, esposizione, terrazzi, vista, box, qualità architettonica e domanda reale per quel tipo di immobile.
Il problema che incontro qualche volta è diverso.
Quando ci sono più eredi, ognuno può avere una propria idea del valore.
Uno ricorda quanto il padre aveva pagato la casa.
Un altro guarda gli annunci del quartiere.
Un altro ancora dice: “Sotto un milione io non vendo.”
Ma il valore non si decide facendo la media delle aspettative degli eredi.
Va ricostruito partendo dal mercato.
Quando sono disponibili compravendite realmente comparabili utilizziamo anche Rogiti in Chiaro, il servizio esclusivo di LuxuryVillaItaly che parte dai prezzi delle transazioni concluse e applica i correttivi necessari alla proprietà da valutare.
Puoi approfondire il metodo nella guida su come valutare un immobile.
Se ci sono più eredi, una valutazione documentata ha anche un secondo vantaggio: sposta la discussione da “secondo me vale...” a dati e comparabili reali.
I passi per vendere un immobile ereditato
Riassumendo, io procederei in questo ordine.
- Ricostruisci la successione e verifica chi sono gli eredi.
- Controlla dichiarazione di successione e accettazione dell'eredità con il notaio.
- Se ci sono più proprietari, verifica che tutti condividano realmente la decisione di vendere.
- Recupera atto di provenienza e documentazione della casa.
- Fai controllare eventuali problemi catastali, urbanistici, ipotecari o documentali.
- Determina il valore di mercato dell'immobile.
- Solo a quel punto definisci prezzo, presentazione, marketing e buyer.
Questo ordine può sembrare più lento rispetto a pubblicare immediatamente l'annuncio.
In realtà spesso evita di perdere molto più tempo dopo.
Perché il vero obiettivo non è mettere velocemente online una casa ereditata.
È arrivare al compratore con una proprietà che sia realmente pronta per essere venduta.