La Plusvalenza Immobiliare [quando non si paga, 26% o IRPEF]

Quando si acquista una casa, la parte legata alla transazione immobiliare è di una noia mortale, perché ci sono solo documenti da preparare, mutui da sottoscrivere, imposte da pagare. E calcola che lo dico da agente immobiliare: amo il mio lavoro, ma mi rendo conto che la parte bella di prendere casa è riempirla di oggetti personali per farla propria.

Tuttavia, non sempre si acquista un immobile per farlo diventare prima casa: tante persone comprano case solo poi per rivenderle. Da bambini (ma anche da adulti) tutti abbiamo giocato a Monopoli, ed era divertente guadagnare soldi finti con terreni, case e alberghi, figurati quanto deve esserlo con soldi veri.

Però, affinché ci sia una maggiore corrispondenza con la realtà, io modificherei il Monopoli sostituendo le carte degli Imprevisti e delle Probabilità con un’unica grande tessera: quella riservata all’Agenzia delle Entrate.

Infatti, in linea generale, se vendi un immobile che hai comprato o costruito meno di 5 anni prima e da tale vendita ottieni una plusvalenza immobiliare, su quel guadagno potresti dover pagare un’imposta.

Dal 1° gennaio 2024 bisogna però considerare anche una nuova fattispecie: per alcuni immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus, la plusvalenza può essere fiscalmente rilevante se la vendita avviene entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

Queste righe nascono proprio con l’intento di spiegare nei dettagli la plusvalenza immobiliare, scoprendo come calcolarla, quali costi possono essere considerati e in quali casi è possibile non pagarla.

Menu argomenti:

•  Cos’è la plusvalenza immobiliare?
•  Come si calcola una plusvalenza immobiliare?
•  Meglio imposta sostitutiva o IRPEF?
•  La plusvalenza immobiliare: caso per caso
•  Quando si paga la plusvalenza immobiliare?
•  Come si calcolano i 5 anni
•  Quando non si paga la plusvalenza immobiliare
•  Termine di prescrizione dell’accertamento

Cos’è la plusvalenza immobiliare?

Se sei un appassionato di calcio, il termine “plusvalenza” non ti giungerà nuovo. Quando una società calcistica rivende un calciatore a una cifra superiore rispetto a quando l’aveva acquistato si dice che fa una plusvalenza, e anche negli immobili il concetto è lo stesso.

La plusvalenza da cessione di immobili è un guadagno che si genera quando un immobile, un fabbricato o un terreno viene ceduto a un corrispettivo superiore rispetto al costo fiscalmente riconosciuto.

Nella disciplina ordinaria, la plusvalenza su un fabbricato può essere imponibile quando tra acquisto o costruzione e rivendita non sono trascorsi più di 5 anni. Sono però esclusi gli immobili acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto o costruzione e vendita, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Volendo quindi riassumere le caratteristiche principali della plusvalenza da cessione di immobili come se fossero gli ingredienti di una ricetta, possiamo sintetizzare la seguente lista:

• cessione a titolo oneroso di immobili o fabbricati;
• normalmente non più di 5 anni fra acquisto o costruzione e rivendita;
• cedente persona fisica che non realizza il reddito nell’esercizio di impresa;
• assenza delle cause di esclusione previste dalla legge, come in determinati casi l’abitazione principale o la successione.

Attenzione inoltre ai terreni edificabili e agli immobili interessati dal Superbonus, per i quali esistono regole specifiche che vedremo più avanti.

L’ultima voce dell’elenco apre considerazioni interessanti. La disciplina delle plusvalenze immobiliari come “redditi diversi” riguarda infatti i guadagni che non sono conseguiti nell’esercizio di un’impresa. Se l’immobile appartiene invece all’attività d’impresa, si applicano le relative regole sul reddito d’impresa.

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Come si calcola una plusvalenza immobiliare?

Per rendere il concetto ancora più semplice, proviamo a calcolare una plusvalenza immobiliare.

Poniamo che abbiamo acquistato un immobile il cui valore è di 250mila euro, e l’anno successivo siamo riusciti a rivenderlo a 300mila euro. A prima vista, il guadagno ottenuto è di 50mila euro, e di conseguenza su questa cifra si dovrebbe calcolare l’imposta relativa alla cessione dell’immobile. Giusto?

Sbagliato!

In realtà, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato degli altri costi inerenti al bene. Possono quindi rilevare, quando effettivamente inerenti e documentati, spese come quelle notarili sostenute per l’acquisto, le provvigioni dell’agenzia immobiliare, le imposte di registro, ipotecarie e catastali e determinate spese tecniche o incrementative sostenute sull’immobile.

Partendo dall’esempio che abbiamo fatto, proviamo a stilare un elenco puramente esemplificativo da cui possiamo ottenere l’imponibile finale:

Calcolatrice alla mano, togliendo nell’esempio tutte le spese indicate il guadagno fiscalmente rilevante è di 25mila euro, ed è su questa cifra che andrà calcolata l’imposta sulla plusvalenza immobiliare.

Naturalmente non basta aver sostenuto una spesa per poterla automaticamente sottrarre: deve trattarsi di un costo fiscalmente inerente al bene e deve poter essere documentato.

Trovato l’imponibile, dobbiamo capire quale regime fiscale utilizzare.

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Meglio imposta sostitutiva o IRPEF?

Come contribuenti siamo abituati a subire passivamente il Fisco: che si sia dipendenti o liberi professionisti, abbiamo una tassazione dei guadagni basata su regole precostituite che si applicano indipendentemente dalla nostra volontà.

Per quel che riguarda determinate plusvalenze immobiliari, invece, il venditore può scegliere, quando ricorrono i requisiti previsti dalla legge, tra la tassazione ordinaria nell’ambito dell’IRPEF e l’applicazione dell’imposta sostitutiva.

Qualora tu debba pagare un’imposta sulla plusvalenza immobiliare, il mio consiglio è sempre quello di affidarti al tuo commercialista di fiducia per capire quale scelta sia più conveniente nella tua situazione concreta.

Fino al 2019 la percentuale dell’imposta sostitutiva era del 20%. Dal 2020 l’aliquota è stata portata al 26%.

Per questo non è sufficiente confrontare semplicemente il 26% con uno degli scaglioni IRPEF. Deduzioni, detrazioni e composizione complessiva del reddito possono incidere sul risultato finale e devono essere valutate caso per caso.

La plusvalenza immobiliare: caso per caso

Dopo aver parlato di imposta sostitutiva, percentuali e IRPEF mi rendo conto che l’attenzione da parte tua può essere scemata. Per facilitarti il resto della lettura, ho deciso di analizzare l’applicazione della plusvalenza da cessione di immobili su singoli casi, così puoi saltare quelli che eventualmente non ti interessano e andare dritto al sodo.

Prima casa

Qui è importante utilizzare il termine corretto: ai fini della plusvalenza conta soprattutto l’abitazione principale, che non coincide necessariamente con il concetto fiscale di acquisto con agevolazione “prima casa”.

Esempio pratico: se hai acquistato l’immobile 3 anni fa ed è stato adibito ad abitazione principale per 2 anni, in linea generale l’esclusione trova applicazione; se invece è stato abitazione principale solo per pochi mesi, la situazione è differente.

Seconda casa

Se l’immobile in questione è una seconda casa e viene rivenduto entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione, la plusvalenza è normalmente imponibile, se ricorrono gli altri requisiti previsti dalla legge.

Se invece sono trascorsi più di 5 anni, la plusvalenza ordinaria prevista dall’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR normalmente non si applica. Bisogna però verificare l’eventuale disciplina speciale relativa agli immobili interessati dal Superbonus.

Immobile di nuova costruzione

Finora abbiamo sempre parlato di transazioni che avevano come soggetto immobili preesistenti, sui quali si poteva calcolare la differenza fra prezzo di acquisto e di rivendita. Cosa succede se però l’immobile in vendita è di nuova costruzione?

L’Agenzia delle Entrate pensa a tutto.

L’agibilità può rappresentare uno degli elementi utili per individuare il momento di ultimazione, ma non è corretto ridurre in ogni caso la decorrenza esclusivamente alla data del certificato di agibilità.

Donazione

Qualora l’immobile messo in vendita sia stato ricevuto per donazione, per verificare il periodo dei 5 anni si considera la data di acquisto o costruzione da parte del donante e non semplicemente la data della donazione.

Per il calcolo della plusvalenza, inoltre, si assume come costo quello sostenuto dal donante, aumentato dell’imposta sulle donazioni e degli altri costi successivi fiscalmente inerenti.

Successione

Anche qui, è presto detto: gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla normale plusvalenza immobiliare prevista per la rivendita entro 5 anni.

L’esclusione per gli immobili acquisiti per successione è prevista anche dalla nuova disciplina relativa agli immobili interessati dal Superbonus.

Permuta

Anche la permuta è una cessione a titolo oneroso e può quindi generare una plusvalenza.

La particolarità è che il corrispettivo non è necessariamente rappresentato da una somma di denaro: ai fini fiscali può assumere rilievo il valore dei beni o dei diritti ricevuti in cambio. Il calcolo deve quindi essere effettuato sulla base della concreta struttura dell’operazione.

Nuda proprietà

Sulla plusvalenza immobiliare di una nuda proprietà ci sarebbero diverse tematiche da approfondire, ma ti avevo promesso che non mi sarei persa in tecnicismi e intendo mantenere la parola che ti ho dato.

In linea generale, per verificare il periodo di possesso della nuda proprietà si considera la data in cui questo diritto è stato acquisito. La successiva consolidazione con l’usufrutto richiede comunque una valutazione della specifica situazione.

Cessione di cubatura

La cessione di cubatura è una fattispecie particolare e il relativo trattamento fiscale dipende dalla qualificazione giuridica concreta dell’operazione. Se ti trovi in questa situazione, consiglio di verificare preventivamente il trattamento con il notaio o il commercialista.

Immobile ristrutturato con Superbonus

Dal 1° gennaio 2024 esiste una nuova fattispecie di plusvalenza che riguarda gli immobili sui quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati dal Superbonus.

Attenzione anche al calcolo dei costi.

Se gli interventi Superbonus si sono conclusi da non più di 5 anni e si è beneficiato del 110% attraverso sconto in fattura o cessione del credito, le spese relative a tali interventi non vengono considerate tra i costi che riducono la plusvalenza.

Se invece gli interventi si sono conclusi da più di 5 anni ma da non più di 10, nelle stesse condizioni viene considerato il 50% di tali spese.

La norma è entrata in vigore per le cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024.

Società

Nel caso di immobili detenuti nell’ambito dell’attività d’impresa, il guadagno derivante dalla vendita non viene normalmente trattato come il “reddito diverso” immobiliare descritto in questo articolo, ma segue le regole proprie del reddito d’impresa.

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Quando si paga la plusvalenza immobiliare?

Dipende dal regime fiscale scelto.

Se il venditore richiede l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%, l’opzione viene esercitata davanti al notaio al momento della cessione. Il notaio riceve dal venditore la somma necessaria e provvede al versamento dell’imposta secondo le modalità previste dalla legge.

Se invece non viene scelta l’imposta sostitutiva, la plusvalenza imponibile concorre alla formazione del reddito complessivo e viene tassata secondo il regime ordinario attraverso la dichiarazione dei redditi.

Se il corrispettivo viene percepito in più periodi d’imposta, la tassazione richiede una valutazione coerente con il principio di cassa previsto per questi redditi.

Come si calcolano i 5 anni

Ai fini della plusvalenza immobiliare ordinaria, i 5 anni decorrono normalmente dalla data di acquisto o costruzione dell’immobile, con alcune particolarità:

• nuova costruzione: dalla data in cui la costruzione può considerarsi ultimata;
• donazione: dalla data dell’acquisto o della costruzione da parte del donante e non dalla data della donazione;
• nuda proprietà: occorre considerare la data di acquisizione del diritto oggetto della successiva cessione.

Inoltre, per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria la plusvalenza può essere imponibile anche se sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto.

Quando non si paga la plusvalenza immobiliare

Riassumendo, nella disciplina ordinaria dei fabbricati la plusvalenza non è normalmente imponibile quando:

• sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione, salvo l’eventuale applicazione della disciplina Superbonus e delle altre fattispecie particolari;
• l’unità immobiliare urbana è stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto o costruzione e vendita;
• l’immobile è stato acquisito per successione.

Bisogna invece prestare particolare attenzione ai terreni edificabili, agli immobili interessati da interventi Superbonus e alle operazioni che riguardano diritti reali, perché possono seguire regole differenti.

Termine di prescrizione dell’accertamento

Per essere tecnicamente precisi, in questo caso si parla principalmente di termine di decadenza per l’accertamento.

Gli avvisi di accertamento devono normalmente essere notificati entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione.

In caso di omessa presentazione della dichiarazione o di dichiarazione nulla, il termine arriva invece al 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata.