Vendere Casa agli Stranieri [ecco cosa fare]

Da sempre, tutti sostengono, me compresa, che l’Italia sia il Paese più bello al mondo.

Onestamente non posso dire se questa affermazione sia corretta o meno, perché anch'io faccio parte dei tanti stranieri che si sono trasferiti a vivere in Italia. Facendo l’agente immobiliare da oltre 15 anni, di una cosa sono certa: gli stranieri hanno realmente questa percezione dell'Italia.

E io lo posso dire con certezza, visto che oltre il 70% delle compravendite che ho realizzato, le ho fatte con russi, tedeschi e anglosassoni.

Ho quindi deciso di realizzare una sorta di vademecum, frutto dei dati e dell’esperienza che ho raccolto in anni da agente immobiliare, in cui ti andrò a raccontare tutto ciò che devi sapere per poter vendere con successo un immobile agli stranieri. In particolare:

•  Dove comprano casa gli stranieri in Italia?
•  Quale casa cercano gli stranieri in Italia?
•  Chi compra in Italia: Tedeschi e Russi
•  Consigli per vendere casa agli stranieri
•  Il miglior sito per vendere casa agli stranieri
•  Il processo di compravendita: cosa cambia con gli stranieri
•  Conclusione

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Dove comprano gli stranieri in Italia?

Partiamo subito con una domanda apparentemente banale, ma che in realtà ti premetto sin da subito non ha una risposta univoca.

In linea generale, gli stranieri comprano casa in Italia nei pressi di una qualche attrazione: il primo pensiero va ad esempio a George Clooney, che si è comprato una villa che affaccia direttamente sul Lago di Como.

Ma quali sono le attrazioni del nostro Paese?

Il bello è proprio questo: negli oltre 8000 comuni che abbiamo in Italia ci sono attrazioni praticamente dappertutto. Paesaggi unici, buon gusto, divertimento, cultura, ma soprattutto una quantità infinita di immobili da comprare a buon prezzo per poi ristrutturarli e farli diventare “dimore-gioiello”.

Quest’ultimo filone vede come ottimo rappresentante Sting: il cantante ex Police nel 1990 ha preso casa a Mirigliano, un piccolo paesino in provincia di Pisa. Certo, Sting ha comprato il Palagio, una villa del XVI secolo, e l’ha ristrutturata per farla diventare un gioiello, ma il concetto rimane: il cantante britannico non ha scelto il glamour di Milano, il fascino antico di Roma o le bellezze della costiera amalfitana, ma ha voluto investire in un piccolo paesino di provincia.

È ovvio che aiuta il fatto che il paesino in questione sia immerso in quella meraviglia della natura che sono le campagne toscane, ma converrai con me che uno come Sting avrebbe potuto far investimenti in luoghi ben più rinomati, e ha invece scelto la provincia.

Riprendo in maniera ossessiva l’esempio di Sting (ma potrei anche parlare di Will Smith che prende casa a Sermoneta, o di Helen Mirren che ha una masseria a Santa Maria di Leuca) perché, se da un lato è vero che statisticamente gli stranieri optano per soluzioni immobiliari che vantino molte comodità a poca distanza (come centri commerciali, ottimi ristoranti, ecc.), dall’altro i piccoli paesini e borghi possono comunque vantare attrazioni interessanti.

Che sia al mare o in montagna, che sia il paesino o la grande città, la verità è che il nostro paese è tra quelli al mondo con la più alta aspettativa di vita e l’immagine del nostro stile di vita all’estero continua a riscuotere grande successo.

Un altro aspetto che ho notato inoltre è che i compratori della stessa nazionalità si concentrano quasi tutti sempre nelle stesse località, probabilmente invogliati e convinti dal passaparola dei propri connazionali.

Se una volta i russi, ad esempio, “invadevano” solo Versilia e Sardegna, oggi acquistano anche in Liguria e nelle località con i grandi laghi italiani, come Garda, Como e Maggiore.

Quale casa cercano gli stranieri in Italia?

Per dimostrare che gli stranieri acquisterebbero dappertutto in Italia nel paragrafo precedente ti ho portato ad esempio Sting e altri personaggi famosi solo perché, grazie alla loro fama, potevano rivelarsi più significativi.

Ovviamente esistono milioni di stranieri meno noti che sono intenzionati a comprare casa in Italia, e chiaramente non tutti possono permettersi la villa lussuosa, ma per tanti anche l’appartamentino semplice può essere un sogno.

Quello dell’età è un particolare che non devi sottovalutare: gli acquirenti esteri sono, a parte poche (e fortunate) eccezioni, molto in là con gli anni.

Questo è tutto sommato anche comprensibile: come ti dicevo, oltre a coloro che hanno la fortuna di poter spendere milioni di euro come fossero noccioline, ci sono anche compratori che risparmiano per una vita pur di prendersi anche solo un monolocale in Italia, dove potersi godere l’età della pensione.

Se fino a qualche anno fa gli stranieri cercavano immobili di grandi dimensioni da ristrutturare per essere trasformati in abitazioni lussuose e sfarzose, ora prediligono abitazioni più pratiche e “vivibili” già ristrutturate: case comode, belle ed eleganti, ma senza eccesso, possibilmente indipendenti, dove trascorrere la pensione o un lungo periodo della vita.

Questa maggior apertura a più classi sociali di stranieri che oggi possono permettersi una casa in Italia ha ovviamente anche cambiato profondamente l’evoluzione delle transazioni immobiliari.

Fino a non molti anni fa, gli stranieri che compravano casa in Italia erano quasi sempre inseriti nella famosa classifica di Forbes [1] delle persone più ricche del pianeta, mentre oggi non devi sorprenderti se l’appartamento che condivide il tuo stesso pianerottolo viene acquistato dalla massaia di Irkutsk (alter ego della “nostra” casalinga di Voghera).

Chi compra in Italia: Tedeschi e Russi

Nel gennaio del 2020, il Sole 24 Ore ha pubblicato i dati di un’interessante ricerca, che ha mostrato che gli stranieri che più acquistano immobili in Italia sono tedeschi, russi e inglesi.

Di tutte le transazioni immobiliari “straniere”, infatti, ben il 27% dei compratori è teutonico, mentre inglesi e russi si dividono la seconda posizione di questa speciale classifica con il 19%.

Rispetto però ai sudditi di sua Maestà la Regina Elisabetta, che con l’avvento della Brexit hanno ulteriori limitazioni all’acquisto di immobili in Italia, sono i russi quelli che negli ultimi anni sembrano aver scoperto nel nostro Paese il luogo dei sogni.

Le transazioni con acquirenti russi negli ultimi anni sono aumentate vertiginosamente, e nella stragrande maggioranza dei casi gli immobili comprati sono di valore medio-alto.

Concludendo, possiamo dire che in termini di numero di compravendite l'acquirente più frequente è il tedesco, viceversa in termini di importo, le compravendite più importanti sono fatte dai russi.

Consigli per vendere casa agli stranieri

Vendere casa agli stranieri è profondamente diverso dal vendere agli italiani, e non per ragioni discriminanti o di chissà quale natura xenofoba, ma semplicemente perché si tratta di persone a cui non si vende solo un immobile, ma anche il contesto culturale che lo circonda.

Tiene presente che ho detto che vendere agli stranieri è diverso, non che sia più difficile: se da un lato è evidente che la transazione può essere anche solo burocraticamente più faticosa (più avanti spiego il perché), dall’altro hai il vantaggio di giocarti delle carte in fase di vendita che con un italiano non funzionerebbero.

Per semplificare il tutto, ho deciso di riportarti di seguito pochi consigli:

1] Non vendere solo una casa, ma lo stile di vita italiano

Come ci siamo detti, molti stranieri acquistano in Italia perché amano in maniera viscerale il nostro Paese, quindi è un’emozione su cui devi fare leva quando scrivi il tuo annuncio immobiliare.

Devi quindi menzionare qualsiasi attrazione sia a portata di mano dell’immobile che vendi. E ricorda che per uno straniero qualunque cosa può essere attrazione: quelle più gettonate sono sicuramente il mare, la montagna, i laghi o tutte le oasi naturalistiche in generale, ma anche la presenza di parchi o negozi può attirare compratori da altri parti del mondo.

2] Fornisci quante più informazioni possibili

L’unicità delle transazioni immobiliari che vedono coinvolti compratori stranieri è che oltre il 90% delle trattative viene svolta “in remoto”.

Se è vero che in questi anni la tecnologia mi ha aiutato molto sotto questo aspetto (penso a tutte le “visite guidate online” che ho fatto durante il periodo COVID), è altrettanto vero che le diffidenze più grandi vengono dissipate solo quando il potenziale compratore può toccare con mano la casa.

Eliminare quindi tutte le diffidenze, a mio modo di vedere, è impossibile, però puoi sicuramente diminuirle. In questo caso, non ci sono segreti, trucchi o escamotage: all’interno dell’inserzione devi inserire quante più informazioni possibili, anche quelle meno importanti, e devi offrire la massima trasparenza.

3] Seleziona con cura le immagini

A dimostrazione di quanto già detto nel precedente punto le immagini, che già per i compratori italiani rappresentano il fattore di maggior interesse in un annuncio immobiliare, per gli acquirenti stranieri diventano fondamentali.

Infatti, gli stranieri ricercano casa in Italia attraverso internet ed effettuano una preselezione degli immobili da visitare quasi ed esclusivamente attraverso le immagini.

Chiedi al tuo fotografo professionista immagini di dettaglio, di tutti gli ambienti della casa, della zona che lo circonda. Solo in questo modo il tuo acquirente può avere un “assaggio” della vita che lo aspetta.

Se le foto sono luminose, con una inquadratura professionale studiata con attenzione e gli spazi sono accuratamente riordinati, la tua casa risulterà sicuramente più attraente.

4] Affidati ad agenzie con madrelingua

Ogni paese ha i propri usi e costumi. Non è possibile conoscere approfonditamente le consuetudini e la mentalità di ogni nazionalità. Per questo è bene affidarsi ad agenzie specializzate, dove il personale che cura la traduzione del sito o che si occupa della vendita della tua casa sia originario della nazione verso cui punti.

Gli stranieri, come noi, apprezzano di potere leggere le informazioni sul bene che stanno per acquistare nella loro lingua. Ciò li rende più sicuri. Per questo è meglio se scegli di pubblicare su siti che garantiscano anche una traduzione da parte di personale madrelingua: sarai certo di non incorrere in frasi o modi di dire scorretti.

Preciso tutto questo perché nel mondo esiste una grossa piaga, che si chiama Google Translate. Sempre più agenzie, purtroppo, offrono annunci in lingua straniera limitandosi a usare il traduttore di Mountain View, creando dei veri e propri orrori linguistici.

Il miglior sito per vendere casa agli stranieri

Mi dispiace ma qui non voglio essere modesta.

Credo che il miglior portale immobiliare per vendere casa agli stranieri sia proprio questo. Ecco in sintesi i motivi:

• Garantiamo traduzioni perfette, fatte da personale madrelingua.
• Offriamo un’importante visibilità all’estero ed in particolare verso la Russia e i paesi anglosassoni.
• Siamo specializzati nella vendita di immobili di prestigio con valore superiore a € 1.000.000.
• Il nostro personale bilingue accompagna il cliente durante tutta la trattativa fino all’atto di compravendita finale.

Il processo di compravendita: cosa cambia con gli stranieri

Non tutti i cittadini del mondo possono acquistare casa in Italia.

Pertanto, una prima verifica da effettuare è il rispetto del "principio di reciprocità" per il quale uno straniero può acquistare casa in Italia, se un italiano può farlo nel suo Paese (per maggiori info clicca qui).

Il processo di vendita inteso classicamente come offerta, preliminare e atto di compravendita finale non cambia nella sostanza. L’immobile è sul territorio italiano e pertanto si applica la legge italiana. Italiano è anche il notaio.

Se il compratore straniero non parla italiano, allora i 3 contratti dovranno essere tradotti in lingua; inoltre, durante la stipula in presenza del notaio, dovranno essere presenti una interprete bilingue e due testimoni che saranno citati nell’atto.

Nel caso sia coinvolta un’agenzia immobiliare, è bene che essa si prodighi al massimo per spiegare il processo di acquisto in Italia, poiché esso differisce in modo sostanziale dagli altri; un esempio per tutti quello anglosassone.

Poiché l’investitore straniero è un consumatore, il professionista, ossia l’agenzia immobiliare, è tenuta a spiegare tutte le peculiarità del nostro processo d’acquisto.

Concludendo

Se sei arrivato a questo punto della guida, significa che ora hai le idee più chiare per quel che riguarda vendere casa agli stranieri (o almeno lo spero).

Dal mio punto di vista, vendere casa è sempre una sfida affascinante. Questo perché in realtà quando espongo l’immobile non mi limito a parlare di giardini, terrazzi, piscine o vani. Nelle mie conversazioni fanno capolino arte, cucina, mare, montagna e tutte le bellezze italiane.

Non sono di quelle che pensa che l’Italia sia il posto più bello del mondo a prescindere, sono convinta che il nostro Paese abbia molto da migliorare, ma da qui a essere affetti da quella che io chiamo “sindrome del pessimista” ce ne passa.