Vuoi affittare casa ma hai paura di scegliere l'inquilino sbagliato?
È una preoccupazione comprensibile.
Affittare un appartamento non significa soltanto trovare qualcuno disposto a pagare il canone. Significa scegliere il contratto corretto, controllare l'affidabilità dell'inquilino, stabilire garanzie adeguate e documentare bene lo stato dell'immobile prima di consegnare le chiavi.
Dopo oltre 15 anni di lavoro nel settore immobiliare ho imparato una cosa:
Una buona locazione si prepara prima della firma del contratto. Quando iniziano i problemi, molte delle protezioni più importanti dovevano essere già state previste.
In questa guida ti spiego quindi come affittare casa tutelandoti, passo dopo passo.
Vedremo:
Cosa Fare Prima di Affittare Casa
Uno degli errori più frequenti è iniziare cercando l'inquilino.
Io partirei prima dalla casa.
Prima di pubblicare l'immobile controllerei:
- quale contratto è adatto alla locazione;
- quale canone è realistico;
- quali spese resteranno a carico del proprietario e quali del conduttore;
- documentazione catastale ed energetica disponibile;
- stato degli impianti e dell'immobile;
- regole condominiali rilevanti;
- arredi ed elettrodomestici che rimarranno nella casa;
- garanzie che vuoi richiedere all'inquilino.
Soltanto dopo inizierei la selezione.
Il tuo obiettivo non dovrebbe essere trovare l'inquilino più velocemente possibile. Dovrebbe essere trovare un inquilino adatto a quella casa e a quel contratto.
Quale Contratto Scegliere per Affittare Casa?
La prima vera decisione riguarda il contratto.
Non esiste infatti un unico “contratto di affitto” valido per qualsiasi situazione.
Per le locazioni residenziali le principali formule che puoi incontrare sono:
| Tipologia |
Durata indicativa |
Quando viene utilizzata |
| Canone libero |
4 + 4 anni |
Locazione abitativa ordinaria con canone liberamente concordato |
| Canone concordato |
3 + 2 anni |
Canone determinato secondo gli accordi territoriali |
| Transitorio |
Da 1 a 18 mesi |
Per effettive esigenze temporanee previste dalla disciplina applicabile |
| Studenti universitari |
Da 6 a 36 mesi |
Per studenti fuori sede nei casi previsti |
| Uso foresteria |
Da valutare nel caso concreto |
Tipicamente quando il conduttore mette l'immobile a disposizione di dipendenti o collaboratori |
| Finalità turistica |
Variabile |
Quando l'immobile viene locato esclusivamente per esigenze turistiche |
Contratto a canone libero 4+4
È la formula classica per una locazione abitativa di lungo periodo.
Il canone viene concordato liberamente tra proprietario e inquilino e la durata ordinaria è di quattro anni, con rinnovo secondo la disciplina prevista dalla legge.
Contratto a canone concordato 3+2
In questo caso il canone deve rispettare i parametri stabiliti dagli accordi territoriali applicabili al Comune.
Non bisogna quindi confondere “canone concordato” con “canone che proprietario e inquilino hanno semplicemente concordato tra loro”.
Sono due concetti diversi.
Contratto transitorio
Non dovrebbe essere scelto soltanto perché il proprietario preferisce un contratto più corto.
La natura transitoria deve essere coerente con le condizioni previste dalla normativa e dagli accordi applicabili.
Utilizzare un contratto transitorio quando mancano i relativi presupposti può creare problemi proprio quando pensavi di esserti maggiormente tutelato.
Contratto per studenti universitari
È una particolare forma di locazione destinata agli studenti universitari fuori sede nelle condizioni previste dalla normativa.
La durata normalmente può andare da 6 a 36 mesi e il canone segue gli accordi territoriali applicabili.
Uso foresteria
Qui bisogna fare particolare attenzione.
Nell'uso foresteria il conduttore può essere, per esempio, un'impresa che prende l'immobile per metterlo a disposizione dei propri dipendenti o collaboratori.
La struttura contrattuale e il trattamento fiscale meritano di essere verificati sul caso specifico.
Locazione turistica
Se l'immobile viene concesso esclusivamente per finalità turistiche, si entra in un ambito diverso dalla normale locazione abitativa di lungo periodo.
Se possiedi una proprietà di pregio e il tuo obiettivo è raggiungere una clientela internazionale, ho dedicato una guida separata a come affittare una villa di lusso a stranieri.
E per gli immobili A/1, A/8 e A/9?
Per abitazioni signorili, ville e castelli classificati rispettivamente nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, la legge sulle locazioni abitative prevede un regime particolare.
Per questo, soprattutto nel settore luxury, non applicherei automaticamente lo schema del normale contratto 4+4 senza prima verificare quale disciplina contrattuale sia corretta.
Il contratto giusto non è quello più corto o quello apparentemente più favorevole al proprietario. È quello giuridicamente adatto alla situazione reale.
Quali Documenti Servono per Affittare Casa?
Prima della firma preparerei almeno tutta la documentazione necessaria per identificare correttamente proprietà, immobile e conduttore.
Tra i dati e documenti normalmente rilevanti troviamo:
- documento di identità e codice fiscale delle parti;
- dati catastali dell'immobile;
- titolo che legittima il proprietario alla locazione;
- Attestato di Prestazione Energetica - APE;
- eventuali documenti relativi a pertinenze comprese nella locazione;
- documentazione necessaria alla registrazione del contratto;
- inventario, se l'immobile viene consegnato arredato.
Nel contratto abitativo deve inoltre essere gestita correttamente l'informativa relativa alla prestazione energetica dell'immobile.
Per immobili particolari o in presenza di dubbi sulla documentazione tecnica, preferisco verificare tutto prima di trovare l'inquilino.
Come Controllare un Inquilino Prima di Affittare Casa
Questa, per me, è una delle parti più importanti.
Un inquilino può essere una persona educatissima, presentarsi benissimo e avere ottime intenzioni.
Ma il canone deve essere sostenibile anche economicamente.
Prima di accettare una proposta di locazione verifico quindi, in funzione del profilo del conduttore:
- identità;
- attività lavorativa;
- tipologia e stabilità del reddito;
- buste paga, quando pertinenti;
- dichiarazione dei redditi, quando utile;
- eventuale contratto di lavoro;
- situazione dell'eventuale garante;
- eventuali referenze da precedenti locazioni;
- altri elementi economici pertinenti e verificabili nel rispetto della normativa sulla privacy.
Quanto deve guadagnare l'inquilino?
Non esiste una percentuale di reddito valida per legge in qualsiasi locazione.
Io guardo invece se, dopo aver pagato canone, spese condominiali e normali costi di vita, il conduttore conserva un margine economico realistico.
Un canone di 2.000 euro al mese può essere tranquillamente sostenibile per una famiglia e molto rischioso per un'altra.
Non mi interessa soltanto sapere quanto guadagna l'inquilino. Mi interessa capire quanto è stabile quel reddito e quali altre obbligazioni deve sostenere.
Per un lavoratore autonomo, imprenditore o amministratore di società, tre buste paga ovviamente non risolvono il problema.
Bisognerà utilizzare documenti coerenti con la sua situazione.
Deposito Cauzionale per Affitto: Quante Mensilità e Come Funziona?
Il deposito cauzionale è una somma versata dal conduttore a garanzia degli obblighi derivanti dal contratto.
Può servire, per esempio, a tutelare il proprietario rispetto a danni imputabili all'inquilino o altre obbligazioni rimaste insoddisfatte, nei limiti consentiti.
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone.
C'è però un dettaglio che spesso viene dimenticato:
il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali.
La normativa prevede che tali interessi siano corrisposti al conduttore secondo quanto stabilito dalla legge.
Il deposito cauzionale può pagare l'ultimo mese di affitto?
Io eviterei di confondere le due cose.
Il deposito è una garanzia; il canone è il corrispettivo dovuto per la locazione.
Nel contratto chiarirei quindi che il conduttore non può decidere unilateralmente di smettere di pagare gli ultimi canoni sostenendo che tanto il proprietario possiede già il deposito.
Quando va restituito il deposito?
Al termine della locazione bisogna verificare che:
- l'immobile sia stato riconsegnato;
- non vi siano danni imputabili al conduttore oltre il normale deterioramento derivante dall'uso;
- non vi siano altre somme legittimamente dovute secondo il contratto.
Proprio per questo considero fondamentale il verbale di consegna iniziale.
Senza fotografie e descrizione dello stato originario diventa molto più difficile stabilire che cosa sia realmente accaduto durante la locazione.
Deposito Cauzionale e Canoni Anticipati non Sono la Stessa Cosa
Questa distinzione è importante.
Il deposito cauzionale è una garanzia.
Un canone anticipato è invece un canone di locazione pagato prima della relativa scadenza.
Non userei quindi le due espressioni come sinonimi.
In alcune locazioni le parti possono prevedere il pagamento anticipato di più canoni, per esempio quando il conduttore ha un reddito difficilmente documentabile in Italia o preferisce pagare anticipatamente un determinato periodo.
La clausola deve però essere costruita correttamente e non dovrebbe essere utilizzata semplicemente per aggirare i limiti previsti per il deposito cauzionale.
Quando gli importi anticipati diventano rilevanti, farei verificare la clausola da un professionista.
Fideiussione Bancaria per Affitto: Come Tutela il Proprietario
La fideiussione bancaria per affitto può offrire al proprietario una garanzia aggiuntiva rispetto al deposito cauzionale.
In sostanza, un soggetto garante assume un'obbligazione secondo le condizioni indicate nella garanzia nel caso in cui il conduttore non adempia agli obblighi coperti.
Ma attenzione:
Non basta leggere la parola “fideiussione” per sapere se sei veramente protetto. Devi leggere cosa garantisce, per quanto tempo e a quali condizioni puoi escuterla.
Cosa controllare in una fideiussione per locazione
Prima di accettarla verificherei almeno:
- chi rilascia la garanzia;
- importo massimo garantito;
- quali obbligazioni sono coperte;
- durata della garanzia;
- cosa succede in caso di rinnovo o proroga della locazione;
- modalità con cui deve essere richiesta l'escussione;
- eventuali franchigie, esclusioni o condizioni;
- documentazione richiesta per ottenere il pagamento.
Fideiussione bancaria o assicurativa?
Non le considererei automaticamente equivalenti.
Una garanzia bancaria e una polizza o garanzia assicurativa possono avere struttura, condizioni e procedure di pagamento differenti.
Più che scegliere in base al nome del prodotto, leggerei attentamente il testo della garanzia.
Quanto costa una fideiussione bancaria per affitto?
Non esiste una percentuale unica valida per tutti.
Il costo dipende dall'istituto che la rilascia, dalla durata, dall'importo garantito e soprattutto dal profilo economico del soggetto che chiede la garanzia.
Per questo eviterei di scegliere la fideiussione partendo soltanto dal costo.
Quando Conviene Richiedere un Garante per l'Affitto?
Un'altra possibilità è prevedere un garante personale.
È frequente, per esempio, quando l'inquilino è:
- uno studente;
- un giovane con reddito ancora limitato;
- un lavoratore con breve anzianità professionale;
- un soggetto il cui reddito personale non offre da solo garanzie sufficienti.
Il garante può essere un familiare oppure, in alcune operazioni, anche una società.
Il punto fondamentale è che la garanzia sia scritta correttamente nel contratto e sottoscritta dal garante.
Verificherei inoltre il garante esattamente come verifico l'inquilino.
Non serve a molto avere una seconda persona obbligata se anche questa non dispone della capacità economica necessaria.
Inventario e Verbale di Consegna: Proteggi la Casa Prima di Dare le Chiavi
Questa è una delle tutele più semplici e, allo stesso tempo, una delle più trascurate.
Prima della consegna preparo un verbale che descriva lo stato dell'immobile.
In un appartamento arredato inserirei almeno:
- mobili presenti;
- elettrodomestici;
- stato di pavimenti e parquet;
- pareti e tinteggiature;
- porte e serramenti;
- bagni e sanitari;
- eventuali oggetti di particolare valore;
- difetti già presenti;
- numero delle chiavi consegnate;
- lettura dei contatori quando utile.
Poi fotografo tutto.
Scrivere “appartamento consegnato in buone condizioni” è molto meno utile di avere fotografie precise che mostrano quali erano realmente quelle condizioni.
Il verbale dovrebbe essere controllato e sottoscritto da entrambe le parti.
Al termine della locazione potrà essere confrontato con il verbale di riconsegna.
Quali Clausole Possono Tutelare il Proprietario?
Un buon contratto non dovrebbe diventare un elenco infinito di divieti.
Dovrebbe però disciplinare con chiarezza gli aspetti che possono creare problemi.
A seconda del caso valuterei clausole relative a:
- numero e identità degli occupanti;
- sublocazione;
- animali;
- destinazione dell'immobile;
- modalità di pagamento;
- deposito cauzionale;
- garante o fideiussione;
- ripartizione delle spese;
- manutenzioni;
- accesso concordato del proprietario;
- modalità di riconsegna;
- eventuali specifiche ipotesi di inadempimento.
Clausola risolutiva espressa
La clausola risolutiva espressa può individuare con precisione determinati obblighi la cui violazione consente alla parte interessata di avvalersi del meccanismo di risoluzione previsto dal contratto e dalla legge.
Ma c'è una distinzione fondamentale:
Risoluzione del contratto non significa che il proprietario possa cambiare la serratura e riprendersi autonomamente l'appartamento.
Se il conduttore non rilascia volontariamente l'immobile, il recupero effettivo del possesso può richiedere la procedura prevista dall'ordinamento.
Per questo non presenterei mai una clausola contrattuale come una scorciatoia che elimina automaticamente il rischio di sfratto.
Su clausole particolarmente importanti preferisco sempre una redazione o verifica professionale.
Assicurazione sull'Affitto: Cosa Può Coprire?
Un'assicurazione può aggiungere un ulteriore livello di protezione.
A seconda della polizza possono essere previste coperture per:
- danni all'immobile;
- responsabilità civile;
- incendio;
- eventi specificamente indicati in polizza;
- tutela legale;
- in alcuni prodotti, rischio di mancato pagamento dei canoni.
Non darei mai per scontato che una normale assicurazione sulla casa copra automaticamente la morosità dell'inquilino.
Bisogna leggere massimali, franchigie, esclusioni, durata della copertura e condizioni necessarie per attivarla.
Lo stesso vale per le polizze che promettono di coprire il canone: controlla sempre quanti mesi sono garantiti e in quali circostanze.
Come Registrare il Contratto di Locazione
I contratti soggetti a registrazione devono essere registrati nei termini previsti dalla normativa.
Per le normali locazioni abitative soggette all'obbligo di registrazione, il termine è generalmente di 30 giorni dalla stipula oppure dalla decorrenza, se anteriore.
La registrazione può essere effettuata attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate, normalmente utilizzando il modello RLI e i relativi servizi telematici.
E le locazioni inferiori a 30 giorni?
Qui bisogna distinguere.
La disciplina delle locazioni brevi riguarda contratti di durata non superiore a 30 giorni nelle condizioni previste dalla legge.
Se però tra le stesse parti vengono stipulati più contratti e nell'anno la durata complessiva supera 30 giorni, possono sorgere gli adempimenti di registrazione previsti.
Cedolare secca o tassazione ordinaria?
È una scelta fiscale che può incidere in maniera significativa sul rendimento netto della locazione.
Non sceglierei automaticamente la cedolare secca soltanto perché è molto conosciuta.
Valuterei tipologia del contratto, soggetti coinvolti, aliquota applicabile e situazione fiscale del proprietario insieme al commercialista.
Utenze e Spese Condominiali: Chiariscile Prima
Molte discussioni nascono non dal canone, ma dalle spese.
Nel contratto e nella documentazione allegata chiarirei:
- quali spese condominiali sono a carico del conduttore;
- quali restano a carico del proprietario;
- come vengono versati eventuali acconti;
- come avviene il conguaglio;
- chi gestisce le utenze;
- se luce, gas e altri contratti saranno volturati.
Quando possibile, per locazioni di medio-lungo periodo preferisco che le utenze personali siano intestate direttamente al conduttore.
In questo modo consumi e pagamenti sono più facilmente separati dalla posizione del proprietario.
Quando il Proprietario Può Entrare nell'Appartamento Affittato?
Una volta consegnato l'immobile, il proprietario non può comportarsi come se la casa fosse ancora nella sua disponibilità quotidiana.
Il fatto di essere proprietario, o di possedere eventualmente un duplicato delle chiavi, non ti autorizza a entrare quando vuoi.
Il conduttore ha diritto al godimento dell'immobile e alla propria privacy.
Se vuoi prevedere controlli periodici, manutenzioni o visite, è molto meglio disciplinare nel contratto:
- per quali motivi possono avvenire;
- come vengono concordate;
- quale preavviso viene dato;
- come vengono gestite eventuali urgenze reali.
Non utilizzerei invece “24 ore” o “48 ore” come se fossero una regola universale prevista dalla legge.
La soluzione deve essere ragionevole e coerente con il contratto e con il diritto del conduttore a utilizzare l'immobile senza interferenze arbitrarie.
Cosa Fare se l'Inquilino non Paga l'Affitto?
La prevenzione è importante, ma nessuna verifica elimina completamente il rischio.
Se un pagamento non arriva, eviterei di lasciare trascorrere mesi nella speranza che la situazione si sistemi da sola.
Verificherei subito:
- se si tratta di un ritardo occasionale;
- quale importo è effettivamente insoluto;
- cosa prevede il contratto;
- quali garanzie possono essere attivate;
- se è opportuno formalizzare immediatamente la contestazione.
Se la morosità prosegue, mi rivolgerei rapidamente a un avvocato per valutare il percorso corretto.
Non cambiare la serratura, non entrare nell'immobile e non cercare di costringere l'inquilino ad andarsene con iniziative autonome. La tutela del proprietario passa anche dal rispetto della procedura corretta.
Checklist Prima di Consegnare le Chiavi
Prima di consegnare casa all'inquilino controllerei di avere completato questi passaggi:
- scelto il contratto corretto;
- identificato tutte le parti;
- verificato reddito e affidabilità del conduttore;
- verificato l'eventuale garante;
- definito deposito cauzionale;
- valutato eventuale fideiussione o altra garanzia;
- chiarito pagamento del canone;
- definito spese condominiali e utenze;
- preparato l'APE e la documentazione necessaria;
- preparato inventario e fotografie;
- registrato il contratto quando richiesto;
- redatto verbale di consegna;
- registrato numero delle chiavi consegnate;
- conservato una copia completa di tutta la documentazione.
Se manca qualcosa, sistemalo prima di consegnare le chiavi. Dopo l'ingresso dell'inquilino, correggere un contratto o ottenere una nuova garanzia diventa molto più difficile.
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Domande Frequenti su Come Affittare Casa Tutelandosi
Voglio affittare casa: cosa devo fare per prima cosa?
Prima di cercare l'inquilino verifica quale contratto utilizzare, prepara la documentazione dell'immobile, stabilisci un canone realistico e decidi quali garanzie richiedere. Poi passa alla selezione del conduttore.
Come posso controllare se un inquilino è affidabile?
Verifica identità, attività lavorativa, reddito e sua stabilità. In funzione del profilo puoi chiedere buste paga, dichiarazione dei redditi, documentazione professionale, referenze ed eventuali garanzie aggiuntive, sempre nel rispetto della normativa applicabile.
Quante mensilità posso chiedere come deposito cauzionale?
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Il deposito è inoltre produttivo di interessi legali secondo quanto previsto dalla normativa.
Il deposito cauzionale va restituito con gli interessi?
Sì. La legge prevede che il deposito cauzionale sia produttivo di interessi legali. La gestione concreta degli interessi e della restituzione deve essere effettuata nel rispetto della disciplina applicabile.
L'inquilino può usare la cauzione per pagare gli ultimi mesi?
Il deposito cauzionale e il canone hanno funzioni diverse. Il conduttore non dovrebbe decidere unilateralmente di sostituire gli ultimi canoni con il deposito. È utile disciplinare chiaramente questo punto nel contratto.
Cos'è una fideiussione bancaria per affitto?
È una garanzia con cui un soggetto garante assume, nei limiti e secondo le condizioni previste nel documento, determinati obblighi nel caso in cui il conduttore non adempia. Prima di accettarla devi verificare importo, durata, obblighi coperti e modalità di escussione.
Quanto costa una fideiussione bancaria per affitto?
Non esiste un costo standard. Dipende dall'istituto, dalla durata, dall'importo garantito e dal profilo economico del richiedente.
Meglio fideiussione bancaria o garante?
Dipende dalla situazione. Un garante personale può essere adeguato quando dispone di reddito e patrimonio sufficienti; una fideiussione può offrire una struttura di garanzia diversa. Conta soprattutto la qualità effettiva della garanzia e il testo che la disciplina.
Serve un'assicurazione per affittare casa?
Non esiste una sola polizza adatta a tutti i casi. Una copertura assicurativa può comunque proteggere da alcuni rischi legati a danni, responsabilità civile, tutela legale o, in prodotti specifici, morosità. Bisogna verificare esattamente cosa copre la polizza.
Quando devo registrare il contratto di locazione?
Per i contratti soggetti all'obbligo di registrazione, il termine ordinario è di 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. Esistono regole specifiche per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni.
Il proprietario può entrare nell'appartamento affittato?
Non liberamente. Durante la locazione il conduttore ha diritto al godimento dell'immobile e alla propria privacy. Eventuali visite o controlli devono essere gestiti secondo il contratto, concordati e svolti nel rispetto dei diritti dell'inquilino.
La clausola risolutiva evita lo sfratto?
No. Può essere uno strumento contrattuale importante, ma se il conduttore non rilascia spontaneamente l'immobile il proprietario non può riprenderne materialmente possesso con iniziative autonome. Può essere necessario utilizzare la procedura legale prevista.