Hai una villa di lusso in Italia e vuoi affittarla a clienti stranieri?
Il primo errore è pensare che basti pubblicare qualche fotografia online e aspettare le richieste.
Per affittare una villa di pregio a una clientela internazionale bisogna prima capire a chi proporla, come presentarla, dove promuoverla, quale prezzo chiedere e come selezionare gli ospiti.
Una villa a Porto Cervo, sul Lago di Como, in Toscana o sulla Riviera Ligure non compete soltanto con le altre proprietà della stessa zona.
Per un cliente internazionale può competere con altre destinazioni italiane e, in alcuni casi, con ville in Francia, Spagna, Grecia o altre località del Mediterraneo.
Nel mercato luxury non basta avere una bella villa. Devi riuscire a far capire a un cliente che vive magari a Londra, New York o Dubai perché dovrebbe scegliere proprio la tua.
In questa guida vediamo:
Come Affittare una Villa di Lusso a Stranieri
Partirei da una cosa molto semplice.
Prima di pubblicizzare la villa devi decidere quale cliente vuoi raggiungere.
Una famiglia che cerca tre settimane di vacanza con bambini ha esigenze diverse da un gruppo di amici che vuole trascorrere una settimana in Sardegna. Un cliente che cerca privacy sul Lago di Como ha esigenze ancora diverse da chi desidera una villa vicino alla vita sociale di Porto Cervo o Forte dei Marmi.
Quando lavoriamo su una proprietà destinata a una clientela internazionale, considero almeno questi passaggi:
- analizzare la villa e la sua reale posizione sul mercato;
- individuare il tipo di cliente più adatto;
- stabilire il prezzo in funzione della stagione e della durata;
- preparare fotografie, video e descrizione professionale;
- presentare l'immobile almeno in italiano e inglese;
- scegliere i canali internazionali più adatti;
- qualificare la richiesta prima di confermare la locazione.
Sembra evidente, ma spesso l'ordine viene capovolto.
Si pubblica prima l'annuncio e soltanto dopo ci si chiede perché arrivino poche richieste oppure perché quelle ricevute non siano adatte alla proprietà.
Dove Pubblicizzare una Villa di Lusso da Affittare
Una delle domande che ricevo più spesso è:
Quali sono i migliori siti per affittare una casa di lusso?
Non esiste un unico sito che funzioni per tutte le ville.
Esistono invece diversi canali, ciascuno con vantaggi e limiti.
Portali turistici internazionali
Permettono di raggiungere rapidamente un pubblico molto ampio e possono funzionare bene per proprietà con caratteristiche facilmente comprensibili anche online.
La grande visibilità, però, significa anche maggiore concorrenza.
La villa viene confrontata in pochi secondi con decine o centinaia di alternative.
Portali specializzati nel segmento luxury
Hanno normalmente un pubblico più ristretto, ma potenzialmente più coerente con una villa di fascia alta.
Diventa ancora più importante avere fotografie professionali, una descrizione precisa e un posizionamento di prezzo corretto.
Agenzie immobiliari e network internazionali
Per gli immobili di maggior valore il vantaggio principale non è soltanto la pubblicità.
È la possibilità di lavorare anche con clienti, property finder, family office, concierge e altre agenzie che hanno già una richiesta specifica.
Database diretto
Per una proprietà particolare può essere molto efficace lavorare su persone che hanno già cercato o affittato immobili simili.
Non sempre la strategia migliore è pubblicare la villa ovunque.
Una proprietà molto esclusiva può richiedere una distribuzione più selettiva, soprattutto quando il proprietario desidera maggiore riservatezza.
Più visibilità non significa automaticamente più probabilità di affittare bene. Conta soprattutto essere visibili davanti alle persone giuste.
Come Affittare Casa agli Americani e agli Altri Clienti Stranieri
Un cliente internazionale parte con uno svantaggio molto semplice: non conosce la villa e spesso non conosce bene neppure la zona.
Non puoi quindi dare per scontate informazioni che per un italiano sembrano ovvie.
Se vuoi affittare una villa a un americano, a un inglese, a uno svizzero o a un cliente proveniente da un altro paese, devi spiegare chiaramente almeno:
- quante camere da letto ci sono realmente;
- quanti bagni sono a disposizione degli ospiti;
- quanti ospiti può accogliere comodamente la villa;
- se le camere sono climatizzate;
- se è presente una piscina e quali sono le sue caratteristiche;
- se esiste un parcheggio privato;
- come si raggiunge la proprietà;
- quanto distano aeroporto, mare, lago, centro o servizi principali;
- se è disponibile personale per pulizie o assistenza;
- quali spese e servizi sono compresi nel canone.
Anche le unità di misura possono creare confusione.
Per un cliente americano, per esempio, può essere utile affiancare ai metri quadrati anche una descrizione molto concreta degli spazi, invece di limitarsi alla sola metratura.
Evito invece di costruire la strategia sulla base di stereotipi nazionali.
Non tutti gli americani vogliono la stessa casa, così come non tutti i tedeschi, inglesi o clienti del Medio Oriente hanno le stesse esigenze.
Conta molto di più capire chi è il cliente, con chi viaggia e che tipo di soggiorno sta organizzando.
Come Presentare una Villa di Lusso a una Clientela Internazionale
Nel luxury le fotografie non servono semplicemente a dimostrare che la casa esiste.
Devono far capire come ci si sentirà vivendo in quella proprietà.
Per questo utilizzerei:
- fotografie professionali degli interni;
- fotografie degli esterni nelle ore di luce migliori;
- riprese con drone quando posizione e contesto lo giustificano;
- video della proprietà;
- planimetria quando utile per comprendere la distribuzione;
- una descrizione professionale in inglese;
- informazioni precise sulla posizione e sulle distanze.
Farei particolare attenzione alle fotografie.
Una villa da diverse migliaia di euro alla settimana non dovrebbe essere presentata con immagini scure, verticali storte, stanze fotografate con il telefono o fotografie che non permettono di capire la relazione tra casa, piscina e giardino.
Allo stesso modo eviterei descrizioni composte soltanto da aggettivi come “meravigliosa”, “esclusiva”, “unica” o “prestigiosa”.
Meglio spiegare perché la proprietà è speciale.
Vista diretta sul mare?
Accesso privato alla spiaggia?
Dieci minuti a piedi dal centro?
Sei camere con bagno?
Ormeggio nelle vicinanze?
Privacy totale?
Sono questi gli elementi che aiutano un cliente a prendere una decisione.
Come Stabilire il Prezzo di Affitto di una Villa di Lusso
Non esiste un prezzo corretto per tutto l'anno.
Per una villa destinata agli affitti turistici il valore può cambiare notevolmente in funzione di:
- località;
- micro-location;
- periodo dell'anno;
- durata del soggiorno;
- numero di camere;
- vista;
- piscina;
- accesso al mare o al lago;
- qualità e stato della villa;
- servizi inclusi;
- eventi che aumentano temporaneamente la domanda.
A Porto Cervo, per esempio, la stessa villa può avere una domanda completamente diversa tra giugno, agosto e settembre.
Lo stesso vale per il Lago di Como durante eventi internazionali o per determinate località della Toscana durante l'alta stagione.
Il prezzo dovrebbe quindi nascere dal confronto con immobili realmente concorrenti nello stesso periodo, non semplicemente dal canone che il proprietario vorrebbe ottenere.
Un prezzo troppo basso può far perdere rendimento.
Un prezzo troppo alto può produrre settimane vuote proprio nel periodo più importante della stagione.
Come Selezionare gli Ospiti Prima di Affittare la Villa
Ricevere una richiesta non significa doverla accettare.
Soprattutto per una villa di grande valore, prima di procedere voglio capire:
- chi sarà il conduttore;
- quante persone soggiorneranno nella proprietà;
- se ci sono bambini;
- durata e motivo del soggiorno;
- se sono previsti ospiti esterni;
- se il cliente intende organizzare feste o eventi;
- eventuale presenza di animali;
- servizi particolari richiesti;
- modalità e tempistiche di pagamento.
Per una proprietà di pregio considero inoltre importante definire chiaramente deposito cauzionale, inventario, condizioni di utilizzo e responsabilità delle parti.
Questa parte non dovrebbe essere improvvisata.
Ho dedicato una guida separata a come affittare casa tutelandosi, dove approfondisco controlli, contratto e protezione del proprietario.
Quali Ville di Lusso Cercano i Clienti Internazionali?
Non esiste una villa perfetta per tutti.
Ci sono però alcune caratteristiche che rendono una proprietà particolarmente interessante per la clientela internazionale.
Privacy
Per molti clienti luxury è uno dei primi requisiti.
Una bella piscina perde parte del suo valore se è completamente esposta alle proprietà vicine.
Spazi esterni realmente utilizzabili
Non basta avere un grande giardino.
Contano terrazze arredate, zone pranzo esterne, aree ombreggiate e spazi che possano essere realmente vissuti durante il soggiorno.
Piscina
Nelle destinazioni estive è spesso uno degli elementi più richiesti, soprattutto per ville di fascia alta.
Aria condizionata
Per molti clienti internazionali non è considerata un extra.
È un requisito normale, soprattutto nelle camere da letto.
Camere e bagni
Nel segmento luxury è importante il rapporto tra numero di camere e bagni.
Una villa molto grande con sei camere ma soltanto due bagni può risultare meno interessante di una proprietà più piccola ma meglio organizzata.
Facilità di accesso
Vista e privacy sono importanti, ma anche poter raggiungere comodamente la proprietà conta.
Strade molto strette, accessi difficili, assenza di parcheggio o molti gradini possono ridurre il numero dei clienti adatti.
Assistenza locale
Per un cliente che arriva dall'estero è rassicurante sapere chi contattare se durante il soggiorno si verifica un problema.
Per le proprietà di fascia più alta può inoltre essere utile poter organizzare, direttamente o tramite fornitori esterni, servizi come housekeeping, chef, transfer, autista, concierge o noleggio imbarcazioni.
Documenti e Regole da Verificare Prima di Affittare una Villa
Prima di mettere una villa sul mercato è importante verificare anche la parte amministrativa.
La normativa distingue, tra le altre cose, le locazioni brevi dalle locazioni per finalità turistiche.
Ai fini della specifica disciplina fiscale, per locazione breve si intende un contratto di locazione di un immobile abitativo di durata non superiore a 30 giorni, quando ricorrono le condizioni previste dalla normativa.
Questo non significa che una villa possa essere affittata soltanto per periodi inferiori a 30 giorni.
Significa che, quando cambia durata o formula della locazione, possono cambiare anche disciplina e adempimenti.
Per le unità immobiliari destinate a locazioni brevi o per finalità turistiche è inoltre previsto il Codice Identificativo Nazionale (CIN), che deve essere indicato negli annunci secondo la normativa vigente.
Sono previsti anche specifici requisiti di sicurezza, tra cui, nei casi previsti, dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio ed estintori portatili a norma.
Prima di pubblicare la proprietà verifica sempre CIN, requisiti di sicurezza, eventuali codici regionali, obblighi comunali, forma contrattuale e adempimenti applicabili alla specifica villa.
Le regole possono dipendere anche dalla Regione, dal Comune, dalla durata della locazione e dal modo in cui viene esercitata l'attività.
Per questo qui preferisco non trasformare una guida commerciale in una guida fiscale o legale.
Per approfondire la protezione del proprietario puoi leggere come affittare casa tutelandosi.
Meglio Affittare la Villa Direttamente o Affidarsi a un'Agenzia?
Puoi sicuramente gestire una villa direttamente.
Devi però occuparti di:
- posizionamento del prezzo;
- fotografie e contenuti;
- annunci;
- traduzioni;
- richieste provenienti dall'estero;
- selezione degli ospiti;
- contratto e pagamenti;
- check-in e check-out;
- eventuali problemi durante il soggiorno.
Per alcune proprietà è perfettamente gestibile.
Per una villa di lusso, soprattutto quando il proprietario vive lontano o vuole raggiungere una clientela internazionale, può invece avere senso affidarsi a un professionista.
Il vero vantaggio di un'agenzia specializzata non dovrebbe essere semplicemente “pubblicare l'annuncio”.
Dovrebbe essere capire come posizionare la proprietà, raggiungere il cliente corretto e filtrare le richieste prima che arrivino al proprietario.
LuxuryVillaItaly lavora con una clientela italiana e internazionale e comunica in più lingue.
Se possiedi una villa di pregio in Italia e vuoi capire se può essere interessante per la nostra clientela, puoi inviarci le informazioni della proprietà.
Domande Frequenti su Come Affittare una Villa di Lusso a Stranieri
Come posso affittare una villa a clienti stranieri?
Devi preparare la proprietà per un pubblico internazionale, definire correttamente il prezzo, realizzare fotografie e contenuti professionali, presentarla almeno in inglese e scegliere portali, agenzie e network adatti al segmento della villa.
Quali sono i migliori siti per affittare case di lusso?
Non esiste un unico portale migliore per tutte le proprietà. La scelta dipende da località, prezzo, tipo di villa e cliente target. Per gli immobili luxury può essere utile combinare portali internazionali, canali specializzati, agenzie e database diretti.
Come affittare casa agli americani?
La proprietà deve essere presentata in inglese con informazioni molto precise su camere, bagni, servizi, distanze, aria condizionata, piscina, parcheggio e costi inclusi. Più che concentrarsi sulla nazionalità, è importante capire il tipo di cliente e il soggiorno che sta organizzando.
Quanto costa affittare una villa di lusso?
Non esiste un prezzo medio realmente utile per tutte le ville. Il canone dipende soprattutto da location, periodo, numero di camere, vista, piscina, accesso al mare o al lago, qualità della proprietà e servizi inclusi.
Serve il CIN per affittare una villa ai turisti?
Il CIN è previsto per le unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e per le locazioni brevi secondo la normativa vigente. Deve essere acquisito e indicato negli annunci nei casi previsti.
Una locazione breve può durare sei mesi?
No, non nel significato fiscale specifico di “locazione breve”. La relativa disciplina riguarda contratti di durata non superiore a 30 giorni. Una locazione turistica può avere caratteristiche e durata differenti, ma devono essere verificati contratto e adempimenti applicabili.
Come posso tutelarmi prima di consegnare la villa?
È importante identificare correttamente il conduttore, definire chi soggiornerà nella proprietà, stabilire pagamenti e deposito, disciplinare l'utilizzo della villa e utilizzare un contratto coerente con la locazione. Ho approfondito questi aspetti nella guida su come affittare casa tutelandosi.