I migliori siti per vendere casa in Italia sono Immobiliare.it, Idealista e Casa.it. Se invece vuoi raggiungere acquirenti stranieri o vendere un immobile di lusso, devi aggiungere portali internazionali e specializzati come Rightmove Overseas, LuxuryEstate, JamesEdition e ovviamente qui su LuxuryVillaItaly!
Ma pubblicare su più siti possibile non significa necessariamente vendere meglio: devi scegliere i portali in base alla casa e al tipo di acquirente che vuoi raggiungere.
È questo il punto che spesso viene sottovalutato.
Quando un proprietario mi chiede: “Su quali siti pubblicherai casa mia?”, io non parto dal numero dei portali.
Parto dall'acquirente.
Il miglior portale immobiliare non è quello con più annunci. È quello in cui sta cercando il potenziale acquirente della tua casa.
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Quali sono i migliori siti per vendere casa?
Se vuoi vendere una normale abitazione sul mercato italiano, partirei da tre portali:
- Idealista.it
- Immobiliare.it
- Casa.it
Sono portali generalisti immobiliari, quindi intercettano persone che stanno già cercando una casa da comprare.
Ma la domanda giusta non è: “Qual è il sito migliore in assoluto?”
La domanda corretta è: “Dove cercherebbe una casa come la mia il mio potenziale acquirente?”
Se vendi un bilocale in una città italiana, probabilmente devi privilegiare i principali portali nazionali.
Se invece possiedi una villa sul Lago di Como, un attico a Milano, una proprietà in Toscana o una villa in Sardegna, limitarti al mercato italiano potrebbe significare ignorare una parte importante della domanda.
E se il tuo immobile vale diversi milioni di euro, il problema cambia ancora.
Non hai semplicemente bisogno di più visualizzazioni.
Hai bisogno delle visualizzazioni giuste.
I migliori portali immobiliari italiani
Immobiliare.it
Immobiliare.it è uno dei primi portali che prenderei in considerazione se vuoi vendere una casa in Italia.
Puoi creare un annuncio da privato inserendo caratteristiche dell'immobile, descrizione, fotografie e planimetria.
Il portale prevede anche strumenti a pagamento per aumentare la visibilità dell'annuncio.
È utile soprattutto perché intercetta una domanda molto ampia.
Ma proprio questa ampiezza crea anche un problema.
Il tuo immobile compete con moltissime altre proprietà.
Pubblicarlo non basta.
Devi farlo emergere.
Idealista
Anche Idealista permette ai proprietari privati di pubblicare direttamente gli immobili.
È particolarmente utile per analizzare anche ciò che sta già succedendo nella tua zona.
Prima di pubblicare farei infatti una ricerca molto semplice.
Inserisci:
- la tua zona;
- la tipologia dell'immobile;
- una fascia di superficie simile;
- una fascia di prezzo vicina alla tua.
Guarda i risultati.
Quelli saranno, almeno online, i tuoi concorrenti.
Casa.it
Casa.it è un altro portale immobiliare nazionale che permette anche ai privati di pubblicare annunci.
Lo considererei quindi tra i canali generalisti da valutare se il tuo obiettivo è raggiungere soprattutto il mercato italiano.
Attenzione però: essere presente contemporaneamente su Immobiliare.it, Idealista e Casa.it non compensa un prezzo sbagliato, fotografie mediocri o una descrizione che non spiega perché qualcuno dovrebbe comprare proprio la tua casa.
Dove puoi pubblicare casa gratis?
Se vuoi vendere da privato, una buona notizia c'è.
I principali portali italiani permettono attualmente di pubblicare gratuitamente almeno alcune inserzioni, anche se condizioni, durata e servizi aggiuntivi possono cambiare nel tempo.
Prima di pubblicare controlla sempre direttamente le condizioni aggiornate del portale.
Ma voglio chiarire una cosa.
Gratis non significa necessariamente efficace.
Il vero costo della vendita online non è soltanto quello dell'annuncio.
Devi considerare anche:
- fotografie professionali;
- video;
- planimetrie;
- eventuale drone;
- tempo necessario per rispondere ai contatti;
- organizzazione delle visite;
- selezione degli acquirenti;
- negoziazione;
- verifica della documentazione.
Puoi quindi pubblicare un annuncio gratuitamente e comunque gestire una vendita molto impegnativa.
Se vuoi approfondire questo aspetto, puoi leggere la mia guida su come vendere casa da privato.
Come scegliere su quali siti pubblicare
Io userei una logica molto semplice.
Prima definisci l'acquirente. Poi scegli i canali.
Supponiamo che tu debba vendere:
Un normale appartamento in una città italiana
Partirei dai grandi portali nazionali.
Una casa in una località turistica
Aggiungerei portali e canali capaci di intercettare anche chi cerca una seconda casa dall'estero.
Una villa o un appartamento di prestigio
Utilizzerei anche portali internazionali specializzati nel luxury real estate.
Una proprietà molto riservata
Potrei persino decidere di non pubblicarla online.
È il caso dell'off-market.
Alcuni proprietari non vogliono fotografie, indirizzo e informazioni sulla propria casa pubblicati su internet.
In questi casi è più efficace lavorare direttamente con un database di potenziali acquirenti qualificati.
Se vuoi vendere un immobile di pregio, non parto dal presupposto che debba essere pubblicato ovunque. Prima definisco chi potrebbe comprarlo, come raggiungerlo e quanta esposizione è realmente utile. Se vuoi sottopormi la tua proprietà puoi inviarmi qui le informazioni.
I migliori siti per vendere casa agli stranieri
Qui entriamo nel campo che conosco meglio.
Se la tua proprietà può interessare a un compratore straniero, pubblicare solamente sui portali italiani significa partire con un limite.
Ma non esiste neppure un unico “sito per stranieri”.
Un acquirente britannico può cercare in posti diversi rispetto a un americano, uno svizzero o un tedesco.
Per questo utilizzo una combinazione di portali e canali.
Rightmove Overseas
Rightmove Overseas è la sezione internazionale del grande portale immobiliare britannico.
Contiene migliaia di immobili italiani ed è pensato proprio per chi dal Regno Unito cerca proprietà all'estero.
Rightmove consente anche ai proprietari di immobili fuori dal Regno Unito di acquistare direttamente un servizio di pubblicazione.
È quindi uno dei pochi esempi interessanti anche se vuoi raggiungere autonomamente un pubblico internazionale.
Portali internazionali e distribuzione professionale
Per alcune proprietà utilizzo invece canali accessibili principalmente tramite agenzie, broker o account professionali.
Ed è qui che cambia completamente la strategia.
Se vuoi vendere agli stranieri, infatti, non devi limitarti a tradurre in inglese l'annuncio italiano.
Devi adattare:
- titolo;
- descrizione;
- fotografie;
- informazioni tecniche;
- unità di misura;
- modalità di gestione dei contatti;
- informazioni che interessano specificamente un buyer internazionale.
Un compratore straniero può chiederti subito della conformità urbanistica.
Della distanza dall'aeroporto.
Delle scuole internazionali.
Delle spese condominiali.
Della possibilità di acquistare senza essere residente in Italia.
Oppure può voler organizzare una visita con pochissimo preavviso perché sarà in Italia solo due giorni.
Vendere casa agli stranieri non significa semplicemente pubblicare l'annuncio all'estero. Devi presentare la proprietà, rispondere e gestire la vendita pensando come un acquirente internazionale.
Se questo è il mercato che vuoi raggiungere, trovi una guida specifica su come vendere casa agli stranieri.
Quali portali usare per un immobile di lusso?
Se possiedi un immobile di pregio, aggiungerei almeno due nomi alla lista.
LuxuryEstate
LuxuryEstate è specializzato esclusivamente in proprietà di fascia alta e dichiara una distribuzione internazionale in oltre 190 paesi.
Qui c'è però una differenza importante rispetto ai principali portali italiani.
La pubblicazione degli annunci è riservata agli utenti professionali autorizzati.
Se sei un proprietario privato, il portale stesso ti indirizza verso agenzie specializzate.
JamesEdition
JamesEdition è un marketplace internazionale dedicato ai beni di lusso con una sezione molto importante per il real estate.
Anche in questo caso la pubblicazione immobiliare è strutturata prevalentemente attraverso account professionali.
Per una villa, un attico, una proprietà waterfront o una residenza particolarmente rara può quindi essere un canale interessante all'interno di una strategia internazionale.
Se la tua casa vale 2, 5 o 10 milioni di euro, il problema non è apparire su dieci portali anziché cinque. Il problema è raggiungere persone che abbiano contemporaneamente interesse, budget e capacità concreta di acquistare.
È uno dei motivi per cui, quando lavoro su una villa o una proprietà importante, non considero soltanto i portali.
Utilizzo anche:
- database di acquirenti internazionali;
- newsletter mirate;
- collaborazioni con altre agenzie;
- network internazionali;
- social media;
- contenuti video;
- campagne specifiche per nazionalità e mercato;
- vendita off-market quando il proprietario richiede riservatezza.
Se devi vendere una proprietà di fascia alta, puoi approfondire anche la mia guida su come vendere un immobile di prestigio agli stranieri.
Come creare un annuncio immobiliare che funzioni
Hai scelto i portali.
Ora arriva la parte che conta davvero.
L'annuncio.
La maggior parte degli acquirenti decide in pochi secondi se aprire o ignorare una proprietà.
Per questo curerei soprattutto cinque elementi.
1. Le fotografie
Non risparmiare sulle immagini.
Una casa interessante presentata male può sembrare mediocre.
Una fotografia professionale deve aiutare l'acquirente a capire:
- gli spazi;
- la luminosità;
- la vista;
- la qualità della proprietà;
- i suoi elementi differenzianti.
Per immobili importanti utilizzo anche video e, quando serve, riprese con drone.
2. La planimetria
Inseriscila.
Le fotografie fanno desiderare la casa.
La planimetria aiuta l'acquirente a capire se può viverci.
3. Il titolo
Evita:
“Bellissimo appartamento da non perdere!!!”
Non dice nulla.
Usa invece ciò che distingue realmente l'immobile.
Per esempio:
“Attico ristrutturato con terrazzo e box in Porta Venezia”
In poche parole hai già dato all'acquirente diverse ragioni per aprire l'annuncio.
4. La descrizione
Non limitarti all'elenco delle stanze.
Spiega come si vive nella proprietà.
Ma evita anche romanzi.
Le informazioni importanti devono essere facili da trovare.
5. Il prezzo
Puoi avere il miglior servizio fotografico del mondo e pubblicare sui migliori portali.
Se il prezzo è palesemente fuori mercato, difficilmente risolverai il problema aumentando la visibilità.
Prima della pubblicazione ti consiglio quindi di partire da una valutazione immobiliare seria.
Gli errori da evitare quando vendi casa online
Dopo anni di lavoro nel settore, questi sono gli errori che eviterei:
- pubblicare ovunque senza una strategia;
- partire con un prezzo troppo alto “per provare”;
- utilizzare fotografie scadenti;
- non inserire la planimetria;
- scrivere descrizioni generiche;
- rispondere lentamente ai potenziali acquirenti;
- non filtrare chi chiede una visita;
- pubblicare all'estero senza sapere gestire i contatti in altre lingue;
- iniziare la vendita senza avere prima controllato i documenti dell'immobile.
L'ultimo errore è particolarmente pericoloso.
Puoi trovare l'acquirente perfetto e poi scoprire che manca un documento oppure che esiste una difformità da risolvere.
Nel frattempo il compratore può semplicemente scegliere un'altra casa.
Prima della pubblicazione verifica quindi i principali documenti necessari per vendere casa.
Meglio pubblicare da privato o tramite agenzia?
Puoi certamente pubblicare casa online da solo.
Per molti immobili è tecnicamente semplice.
La vera domanda è un'altra:
vuoi soltanto pubblicare un annuncio o vuoi gestire una vendita?
Sono due attività diverse.
Pubblicare significa caricare foto, descrizione, prezzo e caratteristiche.
Vendere significa anche:
- definire correttamente il valore;
- preparare la proprietà;
- controllare i documenti;
- scegliere i canali;
- gestire i contatti;
- qualificare gli acquirenti;
- organizzare le visite;
- negoziare;
- coordinare tecnici e notaio;
- arrivare al rogito.
E nel segmento luxury aggiungerei un'altra attività:
capire quali acquirenti internazionali possono essere realmente interessati alla tua proprietà e come raggiungerli.
Se vuoi vendere un immobile di pregio in Italia, puoi inviarmi qui le informazioni della proprietà. Valuteremo prima l'immobile e poi decideremo insieme quali portali, mercati e canali utilizzare. Non pubblicheremo la proprietà senza il tuo consenso esplicito.
Qual è quindi il miglior sito per vendere casa?
Se vuoi raggiungere il mercato italiano, partirei da Immobiliare.it, Idealista e Casa.it.
Se vuoi raggiungere acquirenti britannici interessati all'Italia, valuterei anche Rightmove Overseas.
Se possiedi una proprietà di lusso, prenderei in considerazione anche LuxuryEstate e JamesEdition attraverso una strategia professionale.
Ma non sceglierei mai un portale soltanto perché “ha tanti visitatori”.
Prima chiederei:
- Chi potrebbe comprare questa casa?
- Dove vive?
- Che lingua parla?
- Quanto può spendere?
- Che cosa sta cercando?
E soprattutto:
dove lo possiamo raggiungere?
Quando hai risposto a queste domande, scegliere i siti su cui vendere casa diventa molto più semplice.