Per valutare gratis un immobile puoi partire dalle quotazioni OMI, dalla superficie della proprietà e dal confronto con case simili in vendita. Otterrai però una stima orientativa. Se vuoi decidere a quale prezzo vendere, devi andare oltre: confrontare compravendite realmente concluse e correggerne i valori in base alle caratteristiche specifiche della tua casa.
È proprio la differenza tra una stima indicativa e una valutazione utile per vendere.
Nel mio lavoro utilizzo diversi strumenti, ma quando ho bisogno di capire quanto il mercato abbia realmente pagato immobili comparabili parto da Rogiti in Chiaro, il servizio esclusivo di LuxuryVillaItaly basato sui dati delle compravendite effettivamente concluse.
Vuoi solo farti un'idea del valore di casa tua? Puoi iniziare gratuitamente con OMI e dati di mercato. Se invece stai pensando di vendere, il prezzo richiesto negli annunci non basta: devi capire quanto immobili comparabili sono stati realmente pagati.
Menu
Come valutare un immobile gratis
Se vuoi ottenere una prima stima gratuita della tua casa puoi seguire quattro passaggi:
- individua la superficie corretta dell'immobile;
- consulta le quotazioni OMI della tua zona;
- confronta immobili simili oggi sul mercato;
- correggi il risultato considerando le caratteristiche specifiche della tua proprietà.
Puoi fare tutto questo senza incontrare un agente immobiliare.
Ma devi sapere subito quale sarà il limite del risultato.
Otterrai un intervallo plausibile.
Non necessariamente il prezzo con cui dovresti mettere casa in vendita.
È un po' come conoscere il prezzo medio di un'automobile usata conoscendo marca, modello e anno.
Ti aiuta moltissimo.
Ma prima di comprare quella specifica automobile vorresti sapere anche quanti chilometri ha percorso, come è stata mantenuta e se ha avuto incidenti.
Con una casa accade qualcosa di simile.
La media è il punto di partenza.
La proprietà concreta è ciò che devi realmente valutare.
Rogiti in Chiaro: cosa sono e come funzionano
Rogiti in Chiaro è un servizio esclusivo di LuxuryVillaItaly che utilizziamo per valutare un immobile partendo, quando disponibili, dai dati delle compravendite realmente concluse di proprietà comparabili.
Perché considero questo dato così importante?
Perché un annuncio ti dice quanto il proprietario chiede.
Una compravendita conclusa ti dice invece quanto un acquirente ha realmente accettato di pagare.
Supponiamo che nel tuo condominio ci siano tre appartamenti pubblicizzati rispettivamente a:
- 480.000 euro;
- 520.000 euro;
- 550.000 euro.
Potresti essere tentato di concludere che il valore della tua casa sia vicino a quelle cifre.
Ma cosa succede se scopriamo che un appartamento realmente comparabile è stato recentemente venduto a 440.000 euro?
Quella compravendita diventa un'informazione molto importante.
Rogiti in Chiaro serve proprio a questo: partire da ciò che è realmente accaduto sul mercato e utilizzare quelle compravendite come comparabili per valutare la tua proprietà.
Il processo, in sintesi, funziona così:
- partiamo dall'indirizzo preciso della tua proprietà;
- cerchiamo compravendite recenti nello stesso stabile o, quando non sono sufficienti, in immobili realmente comparabili;
- analizziamo i dati disponibili delle transazioni;
- confrontiamo quelle proprietà con la tua;
- applichiamo i correttivi necessari;
- consideriamo come è cambiato il mercato dalla data della compravendita a oggi.
Non basta infatti conoscere il prezzo pagato dal tuo vicino.
Il suo appartamento potrebbe essere al piano terra e il tuo al quinto.
Il suo potrebbe essere da ristrutturare e il tuo appena rinnovato.
Potresti avere un terrazzo, una vista aperta, un box o un giardino che l'altro immobile non aveva.
Oppure potrebbe essere vero il contrario.
Il rogito ti dà il dato.
La valutazione nasce dal modo in cui interpreti e correggi quel dato.
Anche l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione un servizio di consultazione dei valori immobiliari dichiarati negli atti di compravendita, riferito agli ultimi cinque anni.
Puoi approfondire il funzionamento nella guida ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.
Valore catastale e valore di mercato: qual è la differenza?
Prima di continuare voglio evitare un errore molto frequente.
Il valore catastale non è il valore di mercato della tua casa.
Il valore catastale viene utilizzato principalmente per finalità fiscali.
Il valore di mercato cerca invece di rappresentare il prezzo al quale un immobile potrebbe essere compravenduto sul mercato.
Quindi, se vuoi sapere quanto potresti ottenere vendendo casa, non devi partire dal valore catastale.
Se vuoi approfondire il primo concetto puoi leggere la guida su come calcolare il valore catastale.
In questo articolo, invece, parliamo di valore di mercato.
Cosa determina il valore della tua casa?
Il valore di un immobile non dipende da un solo numero.
Quando faccio una valutazione considero molti parametri.
Tra i più importanti trovi:
- location e micro-location;
- superficie;
- tipologia dell'immobile;
- piano;
- presenza dell'ascensore;
- stato interno;
- qualità della ristrutturazione;
- luminosità ed esposizione;
- affacci e vista;
- terrazzi, balconi e giardini;
- box, posto auto e altre pertinenze;
- qualità e condizioni dello stabile;
- efficienza energetica;
- rumorosità;
- distribuzione degli spazi;
- domanda presente per quella tipologia di proprietà.
Non applico però percentuali standard in modo automatico.
Dire, per esempio, che un ultimo piano vale sempre il 10% in più o che un'esposizione a nord vale sempre il 10% in meno sarebbe troppo semplicistico.
Un piano alto senza ascensore può essere penalizzato.
Lo stesso piano con ascensore e vista mare può essere uno degli elementi di maggior valore della proprietà.
Il correttivo dipende dal mercato, dall'immobile e dai comparabili disponibili.
Quale superficie devi utilizzare per valutare un immobile?
Anche qui devi fare attenzione.
Superficie calpestabile, catastale e commerciale non significano esattamente la stessa cosa.
Per una valutazione immobiliare devi considerare anche elementi che non possono essere trattati semplicemente come superficie interna abitabile.
Un terrazzo di 30 mq, per esempio, ha certamente un valore.
Ma non puoi valutarlo come se fossero 30 mq di soggiorno.
Lo stesso vale per:
- balconi;
- giardini;
- cantine;
- soffitte;
- box;
- portici;
- altre pertinenze.
Per una prima verifica puoi partire dai dati catastali della proprietà.
Se vuoi capire meglio la differenza tra le varie superfici, trovi una guida specifica sulla superficie catastale.
Metodo 1: usa le quotazioni OMI
Se vuoi fare gratuitamente una prima valutazione, l'OMI è uno dei punti di partenza più semplici.
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica intervalli di valori espressi in euro al metro quadrato in funzione di:
- zona;
- tipologia immobiliare;
- destinazione;
- stato conservativo previsto dalla banca dati.
Puoi consultare gratuitamente le quotazioni immobiliari OMI.
Ma presta attenzione.
Non prendere il valore OMI, moltiplicarlo per i metri quadrati e considerare conclusa la valutazione.
La stessa Agenzia delle Entrate chiarisce che le quotazioni OMI forniscono indicazioni di larga massima e non sostituiscono una stima puntuale.
Ed è perfettamente logico.
Una zona OMI può comprendere immobili molto diversi tra loro.
Una villa vista mare e una casa senza vista.
Un appartamento perfettamente ristrutturato e uno da rifare completamente.
Un piano terra e un attico.
Quindi usa l'OMI come bussola.
Non come risposta definitiva.
Metodo 2: confronta immobili simili e annunci
Il secondo metodo è ancora più semplice.
Apri i principali portali immobiliari e cerca proprietà:
- nella stessa zona;
- di dimensioni simili;
- della stessa tipologia;
- con caratteristiche il più possibile vicine alle tue.
In pochi minuti capirai in quale fascia di prezzo si sta muovendo l'offerta.
È un controllo che faccio anch'io.
Ma lo utilizzo soprattutto per una ragione: capire contro quali immobili dovrà competere la tua casa se deciderai di venderla.
Non confondo però il prezzo dell'annuncio con il valore reale.
Una proprietà pubblicizzata a 900.000 euro non è necessariamente una proprietà che vale 900.000 euro.
Potrebbe essere venduta a 850.000.
A 780.000.
Oppure potrebbe rimanere online per due anni senza essere venduta.
Gli annunci ti mostrano il prezzo desiderato dai venditori. Le compravendite concluse ti mostrano ciò che il mercato ha realmente accettato.
Metodo 3: confronta le compravendite realmente concluse
Quando devi decidere davvero a quale prezzo mettere una casa sul mercato, questo è il passaggio a cui attribuisco più importanza.
Cerco immobili comparabili che siano stati realmente compravenduti.
Più sono simili alla tua proprietà, più diventano interessanti.
Se trovi una transazione nello stesso condominio, hai potenzialmente un ottimo punto di partenza.
Ma ricorda: comparabile non significa identico.
Devi ancora confrontare:
- data della compravendita;
- superficie;
- piano;
- stato;
- esposizione;
- spazi esterni;
- pertinenze;
- vista;
- eventuali caratteristiche straordinarie.
È esattamente il lavoro che svolgiamo con Rogiti in Chiaro.
Partiamo dai dati delle compravendite.
Poi li trasformiamo in una valutazione della tua proprietà.
Quanto sono affidabili le valutazioni online e l'Intelligenza Artificiale?
Le utilizzo.
E trovo molto interessante la direzione in cui stanno andando questi strumenti.
Un modello automatico può analizzare velocemente enormi quantità di dati e darti una prima stima.
Ma devi capire cosa sta realmente facendo.
Un algoritmo può leggere facilmente:
- metri quadrati;
- numero di stanze;
- zona;
- piano;
- numero di bagni;
- anno di costruzione;
- distanza dai servizi.
È più difficile tradurre perfettamente in numeri:
- una vista straordinaria;
- la qualità reale di una ristrutturazione;
- una distribuzione interna scomoda;
- un affaccio particolarmente rumoroso;
- la qualità percepita di uno stabile;
- la rarità di una proprietà.
Quindi usa pure una valutazione automatica.
Ma considerala per quello che è:
una prima indicazione, non necessariamente il prezzo con cui dovresti mettere casa sul mercato.
Perché il prezzo sbagliato può rendere più difficile vendere?
Se vuoi vendere, questa è la parte che mi interessa di più.
Molti proprietari pensano: “Parto alto. Se nessuno compra, abbasso.”
Sembra una strategia priva di rischi.
Non lo è.
Quando una proprietà entra sul mercato genera normalmente il massimo interesse nelle prime fasi della commercializzazione.
Se in quel momento il prezzo è palesemente fuori mercato, puoi perdere proprio gli acquirenti migliori.
Poi inizi a ridurre.
Ma nel frattempo l'annuncio è già stato visto.
La proprietà rimane online.
E alcuni buyer iniziano a chiedersi: “Perché non l'ha ancora comprata nessuno?”
All'estremo opposto, un prezzo troppo basso può significare vendere senza avere valorizzato correttamente la proprietà.
Per questo considero la valutazione una componente della strategia di vendita.
Non un numero da inserire automaticamente in un annuncio.
Prima di mettere casa sul mercato verifico anche la documentazione, perché prezzo e vendibilità devono andare insieme.
Puoi approfondire questo aspetto nella guida ai documenti necessari per vendere casa.
Se stai pensando di vendere, puoi inviarmi qui i dati della tua proprietà. Prima di parlare di portali e pubblicità, partiremo dal valore, dai comparabili e dalla strategia con cui ha senso presentarla sul mercato.
Quindi, come puoi sapere quanto vale la tua casa?
Se vuoi solo una prima indicazione puoi farlo gratuitamente.
Controlla l'OMI.
Analizza immobili simili.
Verifica la superficie.
Prova anche una valutazione automatica.
Otterrai una fascia di riferimento.
Ma se stai realmente pensando di vendere, io farei un passo in più.
Confronterei la tua proprietà con immobili realmente compravenduti e cercherei di capire perché la tua casa dovrebbe valere di più, di meno o in modo diverso.
È la logica di Rogiti in Chiaro.
Ed è anche il motivo per cui una buona valutazione non termina con un numero.
Termina con una decisione:
a quale prezzo presentare l'immobile e con quale strategia venderlo.
Se vuoi affidare la vendita della tua proprietà a LuxuryVillaItaly, puoi inviarmi qui le informazioni dell'immobile.
Partiremo dal valore.
Dai dati reali.
E poi decideremo come venderlo.