In un mondo in cui anche la burocrazia sta finalmente strizzando l’occhio al digitale, le transazioni immobiliari sono probabilmente una delle poche operazioni che tuttora prevedono montagne di documenti da controllare e l’intermediazione di un bravo agente immobiliare.

Le scartoffie dovrai sempre lasciarle a noi professionisti per evitare di fare errori, ma se comprendi meglio alcuni termini tecnici, ti sarà in futuro più facile capire come vendere o comprare casa.

Nella fattispecie, in queste righe mi dedico al famigerato Valore Catastale. Vedrò di rispondere ad alcune domande quali ad esempio:

  • Differenza tra valore di mercato di un immobile, valore catastale e rendita catastale.
  • Perché il valore catastale non rappresenta il prezzo minimo di vendita di un immobile.
  • Differenza tra valore catastale ai fini IMU e quello utilizzato per compravendita, successione e donazione.
  • Qual è il rapporto tra valore catastale e accertamento fiscale dei canoni di locazione.
casa verde su fogli di carta con monete

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Cos’è il valore catastale?

Partiamo dalla definizione.

Con il termine “valore catastale” si indica un valore, espresso in euro, utilizzato come base di riferimento per il calcolo di alcune imposte relative agli immobili, come quelle dovute in determinate compravendite (imposte catastali, ipotecarie e di registro), oltre a quelle dovute in caso di donazione e successione.

Il valore catastale può avere rilievo anche in materia di locazioni, ma attenzione: non esiste una regola generale secondo cui il canone di affitto debba essere almeno pari al 10% del valore catastale.

La percentuale del 10% compare nella normativa fiscale sull’accertamento dei redditi da locazione e rappresenta uno dei parametri utilizzati dall’art. 41-ter del DPR 600/1973. Non si tratta quindi di un “canone minimo legale” che proprietario e inquilino sono obbligati a rispettare.

L’utilità del valore catastale è quindi principalmente fiscale, ed è per questo motivo che alcuni addetti ai lavori utilizzano anche il termine “valore fiscale”.

Dietro il concetto di valore catastale si nascondono anche un’infinità di equivoci, in cui molti miei clienti cadono sistematicamente.

Qualche esempio?

Non equivocare il valore catastale utilizzato per le imposte di trasferimento con la base imponibile usata ai fini IMU. Entrambi partono normalmente dalla rendita catastale, ma applicano coefficienti differenti.

L’equivoco più grande di tutti in cui invece molti cadono è quello di confondere il valore catastale di un immobile con il suo valore di mercato: se quel delizioso appartamentino in centro ti è costato ben 500mila euro, non significa che il valore catastale sia equivalente, perché gli importi delle transazioni immobiliari risentono delle leggi di domanda e offerta come in tutti i sistemi economici, mentre il valore catastale viene determinato attraverso la rendita catastale e coefficienti stabiliti dalla normativa.

Altro equivoco in cui molti cadono è confondere il valore catastale con la rendita catastale, ma per quest’ultimo passaggio, visto che i due valori sono in qualche modo correlati, ti fornirò un esempio pratico nel prossimo paragrafo.

Come si calcola il valore catastale di un immobile?

Nonostante si tratti di termini altisonanti, il calcolo del valore catastale si riduce normalmente a una moltiplicazione: si parte dalla rendita catastale del fabbricato, oppure dal reddito dominicale nel caso dei terreni, e si applicano i coefficienti previsti dalla normativa.

Nel caso di acquisto con agevolazione prima casa viene utilizzato un coefficiente più favorevole rispetto a quello previsto per un’abitazione acquistata senza tale agevolazione.

Se stai iniziando a capirci poco stai tranquillo, con un ragionamento step by step ne verremo a capo insieme.

STEP 1] Iniziamo con il dire che devi conoscere la categoria catastale del tuo immobile.

La categoria catastale non fa altro che qualificare la tipologia di un immobile: un edificio a uso abitativo fa parte evidentemente di una categoria catastale diversa dagli edifici a uso commerciale o di carattere sociale.

Le varie categorie catastali sono indicate in forma progressiva utilizzando le prime lettere dell’alfabeto, come mostra la seguente tabella:

Tabella delle categorie catastali

CATEGORIA CATASTALE DESCRIZIONE
Categoria A Rientrano in questa sezione principalmente abitazioni e uffici, suddivisi a loro volta in sottocategorie dalla A/1 alla A/11 a seconda della natura dell’immobile.
Categoria B In questa categoria rientrano edifici a carattere collettivo o sociale, come collegi, ospedali, caserme, scuole, uffici pubblici, biblioteche e musei.
Categoria C Immobili a destinazione ordinaria come negozi, magazzini, laboratori, stabilimenti balneari e box auto.
Categoria D Immobili a destinazione speciale come alberghi, teatri, istituti di credito, opifici e altri fabbricati destinati ad attività produttive o commerciali.
Categoria E Immobili a destinazione particolare come stazioni per servizi di trasporto e altri fabbricati con caratteristiche specifiche.
Categoria F Aree urbane, unità collabenti, lastrici solari, fabbricati in corso di costruzione e altre categorie fittizie.

STEP 2] Devi applicare alla rendita catastale, o al reddito dominicale nel caso dei terreni, il coefficiente previsto.

Per maggior semplicità, ti propongo questa tabella nella quale la rivalutazione prevista dalla normativa è già compresa nel coefficiente finale:

CATEGORIA CATASTALE COEFFICIENTE FINALE CALCOLO DEL VALORE CATASTALE
Prima casa, quando spettano le relative agevolazioni 115,5 rendita catastale x 115,5
A, C (escl. A/10, C/1) 126 rendita catastale x 126
B 176,4 rendita catastale x 176,4
A/10, D 63 rendita catastale x 63
C/1, E 42,84 rendita catastale x 42,84
Terreni non edificabili 112,5 reddito dominicale x 112,5
Aree edificabili - Il valore fiscale segue criteri diversi e non si calcola semplicemente moltiplicando il reddito dominicale per un coefficiente.

Attenzione: il coefficiente 115,5 viene utilizzato quando ricorrono i requisiti dell’agevolazione “prima casa”. Le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 sono escluse dall’agevolazione.

Ad esempio, se la rendita catastale è pari a € 1.000, allora il valore catastale sarà:

  • Valore catastale prima casa = rendita catastale x 115,5 = € 115.500
  • Valore catastale seconda casa = rendita catastale x 126 = € 126.000
  • Valore catastale C/2 (magazzini e locali di deposito) = rendita catastale x 126 = € 126.000
  • Valore catastale terreno non edificabile con reddito dominicale di € 1.000 = reddito dominicale x 112,5 = € 112.500

In questa sorta di equazione che ti ho appena proposto, quindi, l’unica incognita rimane la Rendita Catastale.

Dove posso trovare la rendita catastale (gratis)?

Puoi trovare la rendita catastale in diversi modi, anche gratuitamente; ad esempio:

  • La rendita catastale del tuo immobile può essere riportata anche nella dichiarazione dei redditi.
  • Per gli immobili dei quali sei titolare puoi consultare gratuitamente i dati catastali attraverso i servizi online dell’Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID, CIE o CNS. Il sistema catastale dell’Agenzia è accessibile anche attraverso i servizi SISTER [1].
  • Esistono inoltre vari servizi online a pagamento che, inserendo i dati di una casa, ti forniscono la “visura catastale”: anche su questo documento è riportata, fra gli altri dati, la rendita catastale.

Già ti sento… non vuoi cercare la rendita catastale e vuoi sapere come calcolarla?

Ecco la soluzione nel prossimo paragrafo.

Come calcolare la rendita catastale

In realtà la rendita catastale ufficiale non è un dato che consiglio di “inventare” con un calcolo: per conoscere quella attribuita al tuo immobile devi consultare la visura catastale.

Se però vuoi capire come nasce, puoi consultare il sito web della Gazzetta Ufficiale [2], che permette di ricercare le tariffe d’estimo catastali indicando dati come:

  • provincia,
  • città,
  • zona censuaria,
  • categoria e classe catastale.

Per molte categorie a destinazione ordinaria, la rendita deriva infatti dalla tariffa d’estimo applicabile moltiplicata per la consistenza catastale dell’unità, espressa a seconda dei casi in vani, metri quadrati o metri cubi.

Questo calcolo può essere utile per comprendere il meccanismo, ma se devi comprare, vendere, fare una successione o calcolare un’imposta, utilizza sempre la rendita ufficiale risultante dalla visura catastale.

Il Valore catastale ai fini IMU

La base imponibile ai fini IMU è diversa dal valore catastale utilizzato per determinate compravendite, donazioni e successioni. Anche in questo caso si parte normalmente dalla rendita catastale rivalutata del 5%, ma vengono applicati moltiplicatori differenti.

Per calcolare la famigerata IMU, acronimo di Imposta Municipale Propria, bisogna conoscere la rendita catastale, la categoria dell’immobile, la quota e il periodo di possesso e l’aliquota applicata dal Comune. Bisogna inoltre verificare eventuali esenzioni, riduzioni e agevolazioni.

Attenzione anche alla terminologia: ai fini IMU non conta la semplice nozione di “prima casa”, ma quella di abitazione principale. L’abitazione principale è normalmente esente dall’IMU, fatta eccezione per gli immobili classificati nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Esistono poi specifiche agevolazioni. Per esempio, quando ricorrono tutte le condizioni previste dalla legge, per l’immobile concesso in comodato a genitori o figli può spettare una riduzione del 50% della base imponibile. Per gli immobili locati a canone concordato, invece, l’IMU determinata applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%, cioè beneficia di una riduzione del 25% dell’imposta.

Per maggior semplicità, ti propongo questa tabella.

Tabella calcolo valore catastale ai fini IMU

CATEGORIA CATASTALE MOLTIPLICATORE IMU RIVALUTAZIONE RENDITA BASE IMPONIBILE IMU
A (escl. A/10) 160 5% rendita catastale x 168
A/10 80 5% rendita catastale x 84
B 140 5% rendita catastale x 147
C/1 55 5% rendita catastale x 57,75
C/2, C/6, C/7 160 5% rendita catastale x 168
C/3, C/4, C/5 140 5% rendita catastale x 147
D (escl. D/5) 65 5% rendita catastale x 68,25
D/5 80 5% rendita catastale x 84

Valore minimo di vendita di un immobile

Qui voglio chiarire uno degli equivoci più frequenti: il valore catastale non costituisce il prezzo minimo al quale un immobile deve essere venduto.

Venditore e acquirente devono indicare nell’atto di compravendita il prezzo realmente pattuito. Non esiste una norma generale che obblighi a vendere a un prezzo superiore al valore catastale.

Il valore catastale assume invece un ruolo molto importante quando è applicabile il sistema del prezzo-valore.

Per le compravendite di immobili abitativi e relative pertinenze soggette a imposta di registro proporzionale, quando l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale, l’acquirente può chiedere al notaio l’applicazione del prezzo-valore.

In questo caso le imposte vengono calcolate sul valore catastale anziché sul prezzo effettivamente pagato, fermo restando che il prezzo reale deve comunque essere dichiarato integralmente nell’atto.

Per esempio:

  • con agevolazione prima casa: rendita catastale x 115,5;
  • abitazione senza agevolazione prima casa: rendita catastale x 126.

Il prezzo-valore non si applica invece alle compravendite soggette a IVA e non rappresenta una regola generale utilizzabile per qualsiasi categoria di immobile.

Quindi valore catastale e prezzo di vendita sono due cose completamente diverse. Il primo è un valore fiscale calcolato attraverso rendita e coefficienti; il secondo è il corrispettivo realmente concordato tra venditore e compratore.