Se stai leggendo queste righe, quasi sicuramente stai per vendere casa (a proposito: ti serve conoscere l’elenco dei documenti necessari per la vendita di una casa?), oppure hai scoperto che alcuni lavori eseguiti in passato non risultano correttamente documentati.
Se hai eseguito opere che avrebbero richiesto una CILA senza presentarla al Comune, in alcuni casi puoi regolarizzare l’omissione attraverso una CILA tardiva, comunemente chiamata anche “CILA in sanatoria”.
Attenzione però alla frase “in alcuni casi”.
La CILA non è una bacchetta magica con cui si possono sanare tutti gli abusi edilizi. Prima bisogna capire quale titolo avrebbe richiesto realmente il lavoro effettuato e verificare se l’opera sia conforme alla normativa applicabile.
Inoltre, dopo le modifiche introdotte dal cosiddetto Decreto Salva Casa, alcune difformità potrebbero rientrare nelle tolleranze edilizie o in altre procedure di regolarizzazione.
Di seguito ti spiego tutto quello che c’è da sapere sulla CILA in sanatoria, promettendo di non lasciarmi andare in sofismi antipatici e incomprensibili.
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Cos’è la CILA in sanatoria?
Un primo passo per capire cos’è la CILA è svelare che si tratta di un acronimo.
CILA significa “Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata” ed è la comunicazione prevista dall’art. 6-bis del DPR 380/2001[1] per gli interventi che non rientrano nell’edilizia libera e non richiedono SCIA o Permesso di Costruire.
La CILA ordinaria viene presentata prima dell’inizio dei lavori.
Quando invece i lavori sono già iniziati o addirittura terminati senza che la CILA sia stata presentata, si parla comunemente di:
- CILA tardiva,
- CILA postuma,
- oppure, nel linguaggio comune, CILA in sanatoria.
Quest’ultima espressione è molto utilizzata, anche online, ma può trarre in inganno.
La CILA tardiva non è infatti equivalente all’accertamento di conformità previsto dagli articoli 36 e 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia.
Serve essenzialmente a regolarizzare la mancata presentazione della comunicazione quando l’intervento effettuato apparteneva effettivamente al regime CILA.
La CILA tardiva non può trasformare in regolare un’opera che avrebbe richiesto un titolo edilizio diverso o che viola la normativa urbanistica ed edilizia.
In altre parole: prima di presentare una CILA bisogna capire cosa è stato realmente fatto.
Cosa si può sanare con la CILA?
In linea generale la CILA riguarda interventi che, se eseguiti correttamente fin dall’inizio, sarebbero stati soggetti proprio a questa comunicazione.
Il caso che incontriamo più frequentemente durante una compravendita riguarda la diversa distribuzione interna di un appartamento.
Per esempio:
- spostamento di tramezzi non portanti;
- demolizione di una parete interna non strutturale;
- realizzazione o chiusura di alcune aperture interne;
- diversa distribuzione di cucina, soggiorno, camere o corridoi;
- alcuni interventi di manutenzione straordinaria che non interessano parti strutturali.
Ma non basta dire “ho spostato un muro, quindi faccio una CILA”.
Bisogna verificare quando è stato eseguito il lavoro, quale disciplina era applicabile, se sono state interessate strutture, se sono rispettati i requisiti igienico-sanitari e se l’intervento ha comportato modifiche che richiedevano un titolo diverso.
Una veranda, un aumento di volume, un intervento sulle strutture o una modifica importante dei prospetti, ad esempio, non possono essere automaticamente regolarizzati presentando semplicemente una CILA.
Per questi casi possono entrare in gioco SCIA, Permesso di Costruire, accertamento di conformità oppure, nei casi in cui la difformità non sia sanabile, il ripristino.
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Prima di fare una CILA in sanatoria verifica se serve davvero
Questo è forse il consiglio più importante di tutto l’articolo.
Quando un proprietario scopre che la planimetria catastale non coincide perfettamente con la casa, la prima reazione è spesso:
“Facciamo subito una CILA in sanatoria.”
Io non partirei da lì.
Prima di presentare qualsiasi pratica bisogna ricostruire lo stato legittimo dell’immobile e capire se la differenza costituisca realmente un’irregolarità edilizia, una tolleranza oppure semplicemente un problema catastale.
Come abbiamo spiegato nella guida sulla conformità urbanistica e catastale, il Catasto e il Comune svolgono funzioni differenti.
Una planimetria catastale diversa dallo stato reale non significa automaticamente che l’intervento sia abusivo.
Allo stesso modo, una planimetria catastale perfettamente aggiornata non dimostra che l’opera sia stata autorizzata urbanisticamente.
Il tecnico deve quindi:
- eseguire un sopralluogo;
- recuperare le pratiche edilizie disponibili;
- ricostruire lo stato legittimo;
- confrontarlo con lo stato attuale;
- stabilire la procedura eventualmente necessaria.
Solo a quel punto si può dire se serve realmente una CILA tardiva.
CILA e Decreto Salva Casa
Il Decreto Legge 69/2024[2], successivamente convertito nella Legge 105/2024 e conosciuto come Decreto Salva Casa, ha modificato diverse norme del Testo Unico dell’Edilizia.
La prima novità importante riguarda le tolleranze costruttive ed esecutive.
Alcune piccole differenze tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato possono infatti non costituire una violazione edilizia.
La regola generale dell’art. 34-bis prevede una tolleranza del 2% per determinati scostamenti.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono state inoltre introdotte soglie più favorevoli, calcolate in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare:
- 2% per unità con superficie utile superiore a 500 mq;
- 3% da 300 a 500 mq;
- 4% da 100 a meno di 300 mq;
- 5% da 60 a meno di 100 mq;
- 6% per unità con superficie utile inferiore a 60 mq.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 la riforma ha ampliato anche le cosiddette tolleranze esecutive, che possono riguardare, alle condizioni previste dalla legge, alcune irregolarità geometriche, difformi collocazioni di opere interne ed errori materiali di rappresentazione.
Se una differenza rientra effettivamente nelle tolleranze previste dall’art. 34-bis, non bisogna “sanarla” come se fosse un abuso: deve invece essere correttamente attestata secondo quanto previsto dalla normativa.
Il Salva Casa ha inoltre introdotto il nuovo art. 36-bis del DPR 380/2001.
Questa norma disciplina l’accertamento di conformità per determinate parziali difformità, variazioni essenziali e interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA.
Per questi casi non opera più necessariamente la vecchia doppia conformità nella stessa forma prevista per gli abusi più gravi: la norma richiede, in sintesi, la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
Quindi oggi davanti a una difformità la domanda corretta non è semplicemente:
“Posso fare una CILA in sanatoria?”
La domanda deve essere:
“Qual è la corretta qualificazione edilizia di questa difformità e quale procedura prevede oggi la legge?”
Quanto costa la CILA in sanatoria?
Per capire quanto costa una CILA bisogna distinguere tra sanzione amministrativa e costo del professionista.
L’articolo 6-bis del DPR 380/2001 prevede che la mancata presentazione della CILA comporti una sanzione pecuniaria di:
- 1.000 euro se la comunicazione viene presentata dopo l’esecuzione dei lavori;
- 333,33 euro se viene presentata spontaneamente quando i lavori sono ancora in corso, perché la sanzione viene ridotta di due terzi.
Quindi: € 1.000 per la CILA presentata dopo l’esecuzione dei lavori; € 333,33 quando la comunicazione viene spontaneamente presentata mentre l’intervento è ancora in corso.
A queste somme bisogna aggiungere:
- onorario del tecnico;
- eventuali diritti comunali;
- eventuale accesso agli atti;
- rilievo dell’immobile;
- eventuali ulteriori elaborati tecnici;
- eventuale aggiornamento catastale tramite DOCFA.
Non esiste un tariffario nazionale obbligatorio per il professionista.
Il costo dipende molto dalla situazione concreta: una semplice diversa distribuzione interna con tutta la documentazione già disponibile è ben diversa da un immobile per il quale il tecnico deve ricostruire decenni di pratiche edilizie.
Per questo eviterei di scegliere il professionista semplicemente sulla base del preventivo più economico.
Il vero lavoro non consiste nel compilare un modulo: consiste nel verificare che quello sia davvero il modulo giusto.
Dopo quanto tempo è valida la CILA?
La CILA non è un’autorizzazione che il Comune deve preventivamente “approvare” come avviene per altri procedimenti.
Si tratta di una comunicazione asseverata che deve essere presentata all’amministrazione competente.
Il tecnico assevera sotto la propria responsabilità che l’intervento appartenga al regime CILA e rispetti le condizioni previste dalla normativa.
Questo non significa però che la semplice firma del professionista renda automaticamente regolare qualsiasi lavoro già eseguito.
Il Comune conserva i propri poteri di controllo e, soprattutto, una CILA non può regolarizzare opere che avrebbero richiesto un diverso titolo edilizio.
Dove presentare la CILA
La CILA viene presentata al Comune nel quale si trova l’immobile, normalmente attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE).
Oggi molti Comuni utilizzano portali telematici attraverso i quali il tecnico trasmette:
- modulistica;
- asseverazione;
- elaborati grafici;
- documentazione allegata;
- ricevute dei pagamenti eventualmente dovuti.
Le modalità concrete possono cambiare da Comune a Comune e anche la normativa regionale può integrare la disciplina nazionale.
Per questo sarà il tecnico incaricato a verificare quale piattaforma e quale modulistica utilizzare.
Quali documenti servono per una CILA in sanatoria?
Non esiste un elenco completamente identico per tutti i Comuni e per tutti gli interventi.
Normalmente il tecnico potrà aver bisogno di documenti come:
- documento d’identità e codice fiscale del proprietario o avente titolo;
- atto di provenienza;
- precedenti titoli e pratiche edilizie;
- planimetria catastale e visura catastale;
- rilievo dello stato attuale;
- elaborati grafici ante operam e post operam, quando necessari;
- relazione tecnica asseverata;
- documentazione fotografica, quando richiesta;
- prova del pagamento della sanzione e degli eventuali diritti;
- eventuale documentazione necessaria per l’aggiornamento catastale.
Prima di tutto, però, il tecnico deve ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.
Se manca questo passaggio, rischiamo di presentare una pratica corretta formalmente per cercare di risolvere un problema diverso da quello reale.
CILA vs SCIA e sanatoria edilizia
Fare questo distinguo è fondamentale perché CILA, SCIA e Permesso di Costruire non sono tre versioni dello stesso documento.
| SITUAZIONE |
PROCEDURA INDICATIVA |
| Interventi rientranti nell’edilizia libera |
Nessun titolo edilizio nei casi previsti dalla legge |
| Manutenzione straordinaria senza interessamento delle parti strutturali e altri interventi residuali ex art. 6-bis |
CILA |
| Lavori soggetti a CILA eseguiti senza presentarla |
CILA tardiva, se ricorrono effettivamente i requisiti |
| Determinati interventi sulle parti strutturali e altri casi previsti dall’art. 22 |
SCIA |
| Determinate parziali difformità, variazioni essenziali o opere eseguite in assenza/difformità dalla SCIA |
Possibile accertamento di conformità ex art. 36-bis, se ne ricorrono i presupposti |
| Opere che richiedono Permesso di Costruire |
Permesso di Costruire o diversa procedura prevista dal DPR 380/2001 |
| Abuso non sanabile |
Può rendersi necessario il ripristino dello stato legittimo |
La tabella è volutamente semplificata.
Non devi quindi usarla per decidere autonomamente quale pratica presentare: serve a capire perché la frase “basta fare una CILA in sanatoria” è spesso sbagliata.
La procedura non si sceglie in base a quella che costa meno o che sembra più semplice. Dipende dalla natura dell’intervento realmente eseguito.
CILA in sanatoria prima di vendere casa
Questo è il caso che mi interessa maggiormente come agente immobiliare.
Stai per vendere casa, recuperi la planimetria catastale e scopri che soggiorno e cucina oggi sono un unico ambiente mentre sulla planimetria esiste ancora una parete.
Cosa fai?
La risposta sbagliata è:
“Faccio subito una CILA in sanatoria.”
La risposta corretta è:
Prima verifico la conformità urbanistica, ricostruisco lo stato legittimo dell’immobile e capisco quale pratica, se necessaria, avrebbe dovuto autorizzare quella modifica. Solo dopo aggiorno eventualmente anche il Catasto.
La differenza è fondamentale.
Potresti infatti scoprire che:
- la modifica era stata regolarmente autorizzata ma il Catasto non era stato aggiornato;
- la modifica rientra oggi in una tolleranza;
- l’intervento era soggetto a CILA e può essere regolarizzato attraverso una CILA tardiva;
- l’intervento richiedeva una SCIA o un altro titolo;
- serve una procedura ai sensi dell’art. 36-bis;
- la difformità deve essere ripristinata.
Per questo consiglio di fare le verifiche prima di accettare una proposta d’acquisto.
Se scopri il problema quando hai già sottoscritto un contratto con il compratore, ogni giorno necessario per recuperare documenti o regolarizzare l’immobile diventa un problema.
La guida completa sulla conformità urbanistica e catastale spiega più nel dettaglio quali controlli consiglio di effettuare prima di vendere.
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Conclusione
La CILA è uno strumento relativamente semplice rispetto ad altri procedimenti edilizi, ma proprio questa semplicità genera spesso un equivoco.
Non significa che qualsiasi piccola difformità possa essere risolta presentando una CILA e pagando 1.000 euro.
La prima domanda deve sempre essere: quale titolo richiedeva l’intervento quando è stato realizzato e qual è oggi lo stato legittimo dell’immobile?
Solo successivamente il tecnico potrà stabilire se:
- non serve alcuna regolarizzazione perché siamo davanti a una tolleranza;
- serve una CILA tardiva;
- serve una SCIA;
- è possibile utilizzare una procedura di accertamento di conformità;
- oppure bisogna ripristinare lo stato autorizzato.
Se devi vendere casa, il momento migliore per scoprirlo non è tre giorni prima del rogito.
È prima di mettere seriamente l’immobile sul mercato.