Аукціони нерухомості в Італії [огляд]

Уявіть собі: Ви переглядаєте оголошення про нерухомість в Італії й раптом натрапляєте на об’єкти, які продаються на аукціоні. Зацікавилися? Ви не одні!

Дедалі більше іноземців відкривають для себе цей захопливий спосіб купити будинок в Італії за частину його реальної ринкової вартості, потенційно заощадивши значну суму.

І ні, я не говорю про ті будинки за €1, про які Ви напевно чули — я не вважаю їх угодою століття. Тут я говорю про аукціони нерухомості.

Я особисто брала участь у багатьох аукціонах разом зі своїми клієнтами (і навіть зі свекром!), тому накопичила чималий досвід. І вирішила поділитися всією важливою інформацією, яка допоможе Вам зорієнтуватися в цьому захопливому світі й уникнути кількох справді незручних помилок!

Що таке аукціони?

Судовий аукціон нерухомості (asta giudiziaria) є частиною юридичної процедури, у межах якої нерухомість вилучають і продають тому, хто запропонує найвищу ціну. Отримані кошти безпосередньо спрямовуються кредиторам. І перш ніж Ви запитаєте — так, це саме та драма, яка трапляється зі звичайними людьми.

Коли йдеться про підприємства або компанії, що збанкрутували, це називається аукціоном у межах банкрутства (asta fallimentare). Але для Ваших цілей? Відверто кажучи, різниці майже немає.

Різниця між “Vendita con incanto” та “Vendita senza incanto”

Якщо Ви ніколи не були на живому аукціоні, дозвольте намалювати картину: уявіть ті драматичні торги, які показують у кіно чи серіалах — саме це називається "vendita con incanto", традиційний формат.

• Продаж із торгами (“Vendita con incanto”): Щойно аукціон починається, стартує справжня боротьба ставок! Кожного разу, коли хтось пропонує вищу суму, інші мають три хвилини, щоб відповісти. Якщо протягом трьох хвилин нової ставки немає, перемагає найвища пропозиція. Але зачекайте — шампанське відкривати ще рано. Перемога ще не остаточна. Інші учасники мають цілих 10 днів, щоб увірватися з новою пропозицією, якщо вона перевищує останню ставку щонайменше на 20%. Не дивно, що цей тип аукціону поступово зникає. Майже вимер, якщо чесно.
• Продаж без торгів (“Vendita senza incanto”): Ось це вже справжня справа. Такий формат набагато поширеніший, а головне — перемагає найвища ставка, без зайвих запитань. Жодних 10 днів очікування, жодного другого шансу. Якщо Ваша ставка найвища, будинок Ваш. Просто, правда?

Онлайн-аукціони (ласкаво просимо в цифрову епоху!)

Ах, онлайн-аукціони — дякуємо COVID-19 за те, що він вивів їх на перший план. Коли світ поставили на паузу, онлайн-аукціони стали єдиним способом підтримувати рух на ринку нерухомості.

Ось як це працює: Ви реєструєтеся на спеціальній платформі, анонімно подаєте ставки та перераховуєте завдаток банківським переказом. І так, Вам знадобиться адреса PEC (яка, скажімо відверто, коштує копійки).

Як працюють онлайн-аукціони? Розберімося:

• Синхронний: Уявіть собі eBay для нерухомості. Усе відбувається наживо, швидко, і Ви повинні бути присутні в режимі реального часу, щоб робити ставки або підвищувати їх. Годинник цокає, і коли час спливає — гру завершено. Якщо пристрасті розпалюються, є навіть зручний чат, через який уповноважений з продажу може спілкуватися з потенційними покупцями. Це як живий аукціон, тільки Ви можете сидіти в піжамі!
• Асинхронний: Якщо Вам не до душі постійно дивитися на годинник, асинхронний аукціон може підійти більше. Він працює майже так само, як синхронний, але у Вас більше часу. Аукціон може тривати кілька днів, а якщо хтось переб’є Вашу ставку, система надішле Вам миле повідомлення електронною поштою. Далі Ви вирішуєте: підвищити ставку чи елегантно відступити. Без поспіху, без стресу — принаймні до моменту, коли прийде лист.
• Гібридний: І нарешті, гібридний формат — найкраще з двох світів. Ви можете робити ставки онлайн або діяти по-старому й особисто прийти на аукціон. Це версія “оберіть власну пригоду” у світі нерухомості, де азарт традиційних торгів поєднується зі зручністю цифрової епохи.

Як взяти участь в аукціоні нерухомості в Італії

Основні документи, які потрібно перевірити перед ставкою: Perizia та Avviso di Vendita

Перш ніж із головою занурюватися в будь-який аукціон, уважно прочитайте два ключові документи: звіт про оцінку (“Perizia”) та оголошення про продаж (“Avviso di Vendita”).

Звіт про оцінку схожий на детективне досьє на нерухомість, складене сертифікованим фахівцем — зазвичай інженером, архітектором або геодезистом. Ось що Ви знайдете всередині:

• Детальний опис нерухомості, включно з розташуванням, характеристиками, оздобленням і загальним станом.
• Кадастрові дані нерухомості із загальною площею у квадратних метрах.
• Містобудівний і кадастровий аналіз, включно з дозволами на будівництво, містобудівною відповідністю, сертифікатом придатності до експлуатації, сертифікатом енергоефективності та поточним статусом користування об’єктом (вільний, зайнятий або зданий в оренду).
• Економічну оцінку нерухомості та методи, використані для її визначення.
• І, звичайно, фотозвіт, адже всі ми знаємо: одна фотографія варта тисячі слів!

Оголошення про продаж, своєю чергою, складає уповноважений з продажу “delegato alla vendita” (або іноді суддя), і воно містить:

• Тип аукціону (з торгами/без торгів, синхронний/асинхронний/змішаний).
• Дату, час і місце проведення аукціону.
• Короткий опис нерухомості, виставленої на продаж.
• Стартову ціну, мінімальну ставку та крок підвищення ставки.
• Розмір завдатку (зазвичай 10% від запропонованої ціни).
• Хто може брати участь, як подати ставку та що вона повинна містити.
• Умови участі та порядок проведення аукціону.
• А також інструкції щодо організації огляду нерухомості.

Ці документи — Ваша карта скарбів. Вивчайте їх уважно!

Різниця між prezzo base (стартовою ціною аукціону) та offerta minima (мінімальною ставкою)

Стартова ціна аукціону (“prezzo base”) — це вартість, визначена оцінювачем під час оцінки нерухомості. По суті, це ціна, за якою об’єкт виставляється на продаж.

Але не плутайте її з мінімальною ставкою (“offerta minima”) — найнижчою сумою, яку можна запропонувати для участі в аукціоні. Зазвичай вона на 25% нижча за стартову ціну — спокусливо, правда?

Готові придбати будинок мрії за частину його ціни? Давайте разом розберемося в італійських аукціонах нерухомості — зв’яжіться з нами сьогодні!

Як працює аукціон?

Припустімо, є лише одна ставка, що дорівнює або перевищує стартову ціну. У такому разі нерухомість автоматично присуджується цьому учаснику.

Але якщо пропозиція перебуває між стартовою ціною та мінімальною ставкою, її все одно можуть прийняти — за умови, що ніхто інший не подав заявку на нерухомість і уповноважений з продажу вважає, що на майбутньому аукціоні кращої ціни отримати не вдасться.

А якщо учасників кілька, стає цікаво. Їх запросять до торгів, які починаються з найвищої поданої пропозиції. Нерухомість отримає той, хто запропонує найбільше підвищення.

А що станеться, якщо ставок узагалі не буде? Читайте далі...

Що відбувається, якщо ставок немає?

Якщо на аукціон ніхто не подає ставок, він оголошується "таким, що не відбувся". Що далі? Через кілька місяців нерухомість знову виставляють на аукціон, але цього разу з привабливим зниженням ціни на 25% порівняно з попереднім раундом.

Теоретично кількість повторних аукціонів не обмежена. Однак якщо суддя уважніше розгляне ситуацію та зрозуміє, що шансів продати нерухомість мало або ціни продажу буде недостатньо для задоволення вимог кредиторів, він може припинити спроби й повністю закрити процедуру.

Основні учасники судових аукціонів або процедур примусового стягнення

Щоб офіційно виставити будинок на аукціон, суддя виконавчого провадження призначає трьох ключових учасників, кожен із яких має свою важливу роль:

• Оцінювач (Perito): також відомий як призначений судом технічний консультант, цей фахівець відповідає за проведення ретельної технічної та юридичної комплексної перевірки нерухомості. Оцінювач перевіряє все: від наявності орендарів до меж нерухомості, відповідності кадастрових даних фактичному стану, наявності будівельних порушень і загального стану об’єкта. Після такого детального аналізу він визначає вартість нерухомості, яка стає стартовою ціною аукціону.
• Уповноважений з продажу (Delegato alla Vendita): зазвичай це бухгалтер або адвокат, який відповідає за проведення продажу. Насамперед він перевіряє, чи вся документація щодо нерухомості в порядку, та забезпечує доступ потенційних покупців до неї. Він також контролює всі етапи аукціону, створює оголошення про нерухомість з усіма необхідними деталями та видає повідомлення про продаж із критично важливою інформацією. Якщо аукціон не отримує жодної ставки, уповноважений з продажу має право організувати новий аукціон, знизивши ціну не більше ніж на 25%.
• Судовий зберігач (Custode Giudiziario): ця особа відповідає за фактичне управління нерухомістю до моменту її продажу. Вона стежить за належним станом об’єкта, організовує огляди для потенційних покупців і звітує про свої дії перед судом. Якщо нерухомість зайнята, зберігач отримує орендну плату за наявності чинного договору або повідомляє мешканця про необхідність звільнити об’єкт, якщо такого договору немає, а також контролює необхідні процедури виселення. Зберігача призначає суддя під час звернення стягнення; ним може бути боржник, уповноважений з продажу або інша призначена особа.

Кожна з цих ролей допомагає забезпечити належний перебіг аукціону та продаж нерухомості за встановленими правилами.

Дізнайтеся, як купувати на аукціоні як професіонал. Уникайте дорогих помилок і придбайте свій будинок в Італії — поговоріть із нашими експертами вже зараз!

Як виграти аукціон нерухомості

Якщо Ви читаєте цей розділ у надії знайти секрет вічної молодості, одразу Вас зупиню — магічної формули перемоги на аукціоні нерухомості не існує. Але правильна стратегія справді може суттєво підвищити Ваші шанси на успіх.

Трюк №1: знайте свої цифри

Саме тут стане в пригоді наш сервіс “Rogiti in chiaro”. Ми надамо Вам доступ до договорів купівлі-продажу інших квартир у тому самому будинку або вілл поблизу, щоб Ви могли дізнатися:

• Опис нерухомості
• Площу
• Ціну продажу
• Способи оплати

Іншими словами, усі найцікавіші деталі угоди. Знаючи ціну за квадратний метр, Ви зможете розрахувати вартість нерухомості на основі реальних даних, а не лише сусідських пліток.

Трюк №2: дивіться й навчайтеся

Якщо Ви новачок, ось золота порада — спочатку просто дивіться й навчайтеся. Мало хто знає, але на аукціонах нерухомості можна бути звичайним спостерігачем. В оголошенні про аукціон завжди вказані контактні дані уповноваженого з продажу — зв’яжіться з ним і запитайте, чи можна бути присутнім. Прийдіть на аукціон (або підключіться онлайн), спостерігайте й робіть нотатки.

Фінальний трюк: робіть ставки як професіонал

І ось найцікавіше: якщо Ви бачите, що двоє чи троє учасників активно торгуються між собою, дозвольте їм це робити. Сидіть спокійно, не втрачайте холоднокровності й зробіть свою ставку в останню секунду, коли цього ніхто не очікує. Цей маленький трюк вибиває конкурентів із рівноваги й майже завжди приносить перемогу.

Часті запитання про аукціони нерухомості в Італії

Скільки часу триває аукціонна процедура?

У середньому від моменту, коли нерухомість виставляють на аукціон, до остаточного завершення продажу минає близько 18 місяців.

Скільки часу має боржник, щоб звільнити будинок?

Боржник може залишатися в будинку до завершення аукціону й офіційного присудження нерухомості покупцеві. Після того як суддя видає постанову про передачу права власності (“decreto di trasferimento”), боржник зазвичай має від 30 до 60 днів, щоб звільнити нерухомість. Однак якщо постанова про передачу видається не одразу, ці строки можуть розтягнутися ще на кілька місяців.

Що таке “Saldo e Stralcio Immobiliare”?

Цей особливий варіант дозволяє боржнику продати свій будинок покупцеві ще до проведення аукціону, домовившись із кредиторами. Це спосіб погасити борги й вийти із ситуації без негативних записів у кредитній історії.

По суті, це можливість почати з чистого аркуша та знову отримати доступ до кредитування, ніби нічого й не сталося.

Будинок Вашої мрії в Італії може бути лише за одну ставку від Вас! Отримайте професійний супровід і почніть свій шлях на аукціоні вже сьогодні.

Як отримати іпотеку на нерухомість з аукціону в Італії?

Не всі знають, що на нерухомість з аукціону теж можна отримати іпотечний кредит! Процес досить схожий на отримання іпотеки при звичайній купівлі житла, але є одна важлива відмінність: Вам знадобиться попереднє схвалення банку, щоб бути впевненими, що він надасть погоджену суму кредиту у встановлений строк, якщо Ви виграєте аукціон.

Щоб прискорити процес, краще працювати з банками, рекомендованими судом, але пам’ятайте: якщо Ви іноземець, бюрократична процедура може бути доволі тривалою та непередбачуваною.

Які сайти аукціонів найкращі в Італії?

В інтернеті повно оголошень про аукціони нерухомості, але якщо Вам потрібен більш цільовий пошук — за місцем, бюджетом і датами аукціонів — найкраще звернутися до агентства нерухомості (іншими словами: зв’яжіться з нами сьогодні). Як альтернативу можна використовувати сайт Міністерства юстиції Італії [¹], де публікуються аукціони нерухомості по всій країні.

Чи можна перепродати нерухомість, придбану на аукціоні?

Безумовно, так! Щойно Ви отримаєте від судді постанову про передачу права власності, нерухомість можна перепродати, навіть за вищою ціною, без жодних проблем. Майте на увазі, що Вам доведеться сплатити податок на приріст капіталу. Докладніше про це читайте в нашій спеціальній статті про продаж нерухомості в Італії. І, звичайно, якщо Ви хочете отримати найкращу ціну, ми із задоволенням допоможемо Вам із перепродажем!

Найпоширеніші типи нерухомості, що продаються на аукціоні

Понад 70% аукціонів нерухомості в Італії стосуються житлової нерухомості, 15% — комерційної нерухомості, такої як магазини, офіси та ресторани, а решта 15% припадає на сільськогосподарські будівлі та земельні ділянки. Щороку в Італії проходить близько 250,000 аукціонів, досить рівномірно розподілених між регіонами, із показником успішності 40%.

Чи можуть нерезиденти брати участь в аукціонах нерухомості в Італії?

Так, нерезиденти теж можуть приєднатися до цієї пригоди! Італія дозволяє іноземним громадянам, включно з нерезидентами та громадянами країн поза ЄС, купувати нерухомість на аукціоні. Вам потрібен лише італійський податковий номер (Codice Fiscale) і дотримання принципу взаємності — тобто Ваша країна також повинна дозволяти громадянам Італії купувати там нерухомість (читайте Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Італії?).

Податкові наслідки купівлі нерухомості на аукціоні

Податкові наслідки купівлі нерухомості на аукціоні точно такі самі, як і при звичайній купівлі нерухомості — жодних прихованих сюрпризів! Докладніше читайте в моїй статті про податки на нерухомість в Італії.

З якими ризиками стикаються покупці нерухомості на аукціоні?

Специфічні ризики купівлі нерухомості на аукціоні випливають із принципу продажу "як є", тобто Ви купуєте нерухомість, маючи лише обмежені можливості для її огляду. Це може означати наявність прихованих дефектів. Крім того, якщо колишній власник усе ще проживає в нерухомості, його виселення може зайняти певний час — зазвичай близько 6 місяців. І нарешті, отримати іпотеку іноземному покупцеві часто досить складно.

Чи можу я доручити комусь брати участь від мого імені?

Так, безумовно! Я настійно рекомендую іноземному покупцеві доручити адвокату вести аукціон на підставі нотаріально посвідченої довіреності (Power of Attorney).

Додаткові аукціонні збори та витрати

Аукціонні збори й адміністративні витрати зазвичай дуже невеликі та зазначаються в оголошенні про продаж. Якщо Ви наймаєте адвоката або досвідченого агента з нерухомості, може передбачатися початковий неповоротний платіж, а також відсоткова комісія лише в разі Вашої перемоги на аукціоні.