Quale contratto di affitto scegliere: 4+4, 3+2, transitorio, studenti, foresteria o turistico?
La risposta dipende soprattutto da tre cose:
- chi prende la casa,
- per quanto tempo deve restarci
- come verrà utilizzato l'immobile.
In Italia non esiste infatti un solo contratto di affitto per le abitazioni.
E scegliere quello sbagliato può creare problemi sia al proprietario sia all'inquilino.
In questa guida ti spiego le principali differenze con parole semplici.
Per precisione, quando parliamo di una casa il termine giuridico corretto sarebbe locazione. Nell'articolo userò comunque anche la parola “affitto”, perché è quella utilizzata normalmente da chi cerca queste informazioni.
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Tipi di Contratti di Affitto: Tabella
Partiamo dalla cosa più utile: un confronto veloce.
| Contratto |
Durata |
Canone |
Quando si usa |
| Canone libero |
4+4 anni |
Libero |
Normale locazione abitativa di lungo periodo |
| Canone concordato |
3+2 anni |
Secondo accordi territoriali |
Locazione stabile con canone regolato |
| Transitorio |
Fino a 18 mesi |
Secondo le regole applicabili nel Comune |
Esigenza temporanea reale e documentabile |
| Studenti universitari |
Da 6 mesi a 3 anni |
Secondo accordi territoriali |
Studenti fuori sede |
| Foresteria |
Da stabilire nel contratto |
Da stabilire nel contratto |
Normalmente un'azienda prende casa per dipendenti o collaboratori |
| Locazione turistica |
Legata al soggiorno turistico |
Libero |
Esclusivamente finalità turistiche |
| A/1, A/8 e A/9 |
Regole particolari |
Regole particolari |
Abitazioni signorili, ville e immobili di particolare pregio catastale |
Non sceglierei il contratto solo in base a quale sembra più conveniente fiscalmente. Prima bisogna capire quale contratto è corretto per l'uso reale dell'immobile.
Contratto 4+4 VS 3+2: Qual è la Differenza?
Sono i due contratti più conosciuti per chi affitta una casa come abitazione principale.
Contratto 4+4 a canone libero
Nel contratto 4+4 proprietario e inquilino possono stabilire liberamente il canone.
La durata iniziale non può essere inferiore a quattro anni.
Alla prima scadenza il contratto si rinnova normalmente per altri quattro anni.
Il proprietario può evitare questo primo rinnovo soltanto nei casi previsti dalla legge e rispettando le condizioni richieste.
Per esempio, in determinate situazioni può aver bisogno dell'immobile per sé o per un familiare, oppure può decidere di venderlo alle condizioni previste dalla normativa.
Il 4+4 è quindi adatto quando proprietario e inquilino cercano una locazione stabile e di lungo periodo.
Contratto 3+2 a canone concordato
Il contratto 3+2 funziona in modo diverso.
La durata iniziale è di almeno tre anni e, alla prima scadenza, normalmente prosegue per altri due.
La differenza principale è il canone.
Non viene stabilito semplicemente in base a quanto proprietario e inquilino desiderano.
Deve rispettare i parametri previsti dagli accordi territoriali, che tengono conto della zona, delle caratteristiche dell'immobile e di altri elementi.
In presenza delle condizioni previste dalla legge, il canone concordato può inoltre avere vantaggi fiscali.
4+4: maggiore libertà nel definire il canone.
3+2: canone determinato secondo gli accordi territoriali, con possibili agevolazioni fiscali.
Non significa però che il 3+2 sia sempre più conveniente del 4+4.
Bisogna confrontare il canone ottenibile, la situazione fiscale del proprietario e l'obiettivo della locazione.
Contratto Transitorio e Contratto per Studenti
Contratto di locazione transitorio
Il contratto transitorio serve quando esiste una vera esigenza temporanea del proprietario oppure dell'inquilino.
Può durare fino a 18 mesi.
Un esempio classico è una persona che si trasferisce temporaneamente in un'altra città per lavoro.
Ma non basta scrivere sul contratto “transitorio”.
Il motivo della transitorietà deve rispettare le regole previste e, quando richiesto, deve essere indicato e documentato nel contratto.
Nei Comuni con più di 10.000 abitanti il canone dei contratti transitori deve inoltre rispettare i valori previsti dagli accordi territoriali applicabili.
Usare un contratto transitorio solo perché si vuole evitare un 4+4 è una cattiva idea. Deve esserci realmente un'esigenza temporanea compatibile con questo tipo di contratto.
Contratto per studenti universitari
Esiste poi un contratto pensato specificamente per gli studenti fuori sede.
Può avere una durata compresa tra 6 mesi e 3 anni.
Può essere utilizzato nei Comuni sede di università e negli altri casi previsti dalla normativa.
Lo studente deve frequentare un corso in un Comune diverso da quello di residenza.
Il canone viene determinato secondo gli accordi territoriali.
A Milano è una formula che può essere interessante per proprietari di appartamenti situati vicino alle università, ma va utilizzata quando esistono realmente i requisiti previsti.
Foresteria, Immobili di Lusso e Locazione Turistica
Ci sono poi situazioni che non rientrano nel classico confronto 4+4 contro 3+2.
Contratto uso foresteria
Con l'espressione uso foresteria si indica normalmente una situazione nella quale una società prende in locazione un'abitazione per metterla a disposizione di dipendenti o collaboratori.
In questo caso il conduttore del contratto è normalmente l'azienda, non la persona che fisicamente abita nell'appartamento.
È una formula che vedo spesso a Milano con società italiane e internazionali.
Proprio perché le parti e l'utilizzo sono diversi dalla normale locazione abitativa tra due persone fisiche, contratto e trattamento fiscale devono essere valutati con attenzione nel singolo caso.
Abitazioni A/1, A/8 e A/9
Questo punto è particolarmente interessante per il nostro settore.
Le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 hanno una disciplina diversa rispetto alla normale locazione abitativa regolata dalla Legge 431/1998.
Parliamo, rispettivamente, di abitazioni signorili, ville e castelli o palazzi di particolare pregio.
Per questi immobili esiste quindi una maggiore libertà contrattuale quando il rapporto è disciplinato dal Codice Civile.
Questo non significa però che si possa scrivere qualsiasi cosa nel contratto.
Soprattutto per una villa o un appartamento di grande valore, io farei preparare il contratto in funzione della proprietà, degli arredi, delle garanzie richieste e del profilo dell'inquilino.
Locazione turistica
La locazione per finalità esclusivamente turistiche è un altro mondo.
Non è un contratto 4+4, 3+2 o transitorio.
La durata è collegata al soggiorno turistico e il canone è libero.
Le locazioni brevi hanno inoltre proprie regole fiscali e amministrative.
Per questo non mescolerei una normale locazione residenziale di due anni con un soggiorno turistico di una settimana.
Cedolare Secca o Tassazione Ordinaria?
Il tipo di contratto e il modo in cui viene tassato il reddito sono due questioni collegate, ma non sono la stessa cosa.
Per alcune locazioni abitative il proprietario persona fisica può scegliere la cedolare secca, se ricorrono le condizioni previste.
Nel 2026 le aliquote principali sono:
- 21% per le normali locazioni abitative alle quali si applica la cedolare secca;
- 10% per determinati contratti a canone concordato che rispettano i requisiti previsti.
Con la cedolare secca non si pagano normalmente l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto e il proprietario rinuncia agli aggiornamenti del canone previsti durante il periodo in cui applica questo regime.
In alternativa esiste la tassazione ordinaria IRPEF.
In quel caso il reddito della locazione entra nella tassazione ordinaria del proprietario secondo le regole fiscali applicabili e sono dovute, quando previste, anche le imposte relative alla registrazione.
Non sceglierei mai un contratto soltanto perché “paga meno tasse”. Prima scegli il contratto corretto. Poi confronta il trattamento fiscale applicabile alla tua situazione.
Le locazioni brevi hanno regole fiscali specifiche e non vanno confuse con i normali contratti residenziali.
Quando Deve Essere Registrato il Contratto di Affitto?
La regola generale è semplice.
Se una locazione supera complessivamente 30 giorni nell'anno con lo stesso conduttore, il contratto deve essere registrato.
La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula oppure dalla decorrenza, se precedente.
Può essere fatta attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate utilizzando il modello RLI e i relativi servizi telematici.
Quando si applica la cedolare secca non sono normalmente dovute imposta di registro e bollo.
Nel regime ordinario, invece, si applicano le imposte previste per la registrazione.
Se vuoi approfondire i calcoli puoi leggere la guida sul calcolo dell'imposta di registro.
In questa pagina non entro invece nell'elenco completo dei documenti, delle garanzie e dei controlli sull'inquilino.
Li trovi nella guida dedicata a come affittare casa tutelandosi.
Quale Contratto di Affitto Conviene Scegliere?
Non esiste un contratto migliore in assoluto.
Io partirei dall'utilizzo reale della casa.
Se cerchi un inquilino stabile per molti anni, il 4+4 è la soluzione più semplice da valutare.
Se vuoi utilizzare un canone concordato e ci sono le condizioni per farlo, puoi valutare il 3+2.
Se esiste una vera esigenza temporanea, puoi valutare il transitorio.
Se l'inquilino è uno studente universitario fuori sede, esiste il contratto specifico per studenti.
Se una società prende l'appartamento per un proprio dipendente, può essere necessario impostare un contratto di foresteria.
Se l'utilizzo è esclusivamente turistico, invece, siamo in un'altra categoria.
Prima domanda: chi abiterà nella casa?
Seconda: per quanto tempo?
Terza: perché?
Le risposte a queste tre domande restringono molto velocemente la scelta del contratto corretto.
Domande Frequenti sui Contratti di Affitto
Qual è il contratto di affitto più comune?
Per le normali locazioni abitative di lungo periodo uno dei contratti più utilizzati è il 4+4 a canone libero.
Qual è la differenza tra 4+4 e 3+2?
Nel 4+4 il canone viene normalmente stabilito liberamente dalle parti.
Nel 3+2 il canone deve rispettare gli accordi territoriali applicabili.
Quanto dura un contratto transitorio?
Può durare fino a 18 mesi e deve essere collegato a una reale esigenza temporanea prevista dalle regole applicabili.
Quanto dura un contratto per studenti?
Da 6 mesi a 3 anni.
Deve rispettare i requisiti previsti per gli studenti universitari fuori sede.
Posso usare un contratto transitorio per evitare il 4+4?
Non semplicemente perché lo preferisci.
Il contratto transitorio richiede una vera esigenza temporanea e deve essere predisposto rispettando le condizioni previste.
Il contratto deve essere sempre registrato?
Non c'è obbligo di registrazione per le locazioni che non superano complessivamente 30 giorni nell'anno con lo stesso conduttore.
Negli altri casi la registrazione deve normalmente avvenire entro 30 giorni.
Qual è la cedolare secca sul contratto 4+4?
Se il proprietario e il contratto hanno i requisiti per utilizzare la cedolare secca, l'aliquota ordinaria è generalmente del 21%.
Qual è la cedolare secca sul 3+2?
Per i contratti a canone concordato che rispettano le condizioni previste può essere applicata l'aliquota agevolata del 10%.
Quale contratto usare per una villa di lusso?
Dipende dall'utilizzo e dalla categoria catastale.
In particolare, le categorie A/1, A/8 e A/9 hanno una disciplina diversa dalla normale locazione abitativa regolata dalla Legge 431/1998.
Per immobili di valore elevato consiglio di verificare sempre categoria catastale, soggetti coinvolti, durata, garanzie e trattamento fiscale prima di preparare il contratto.