Più volte ho avuto modo di ribadire (e dimostrare) che le polemiche alimentate su alcuni media circa il presunto costo eccessivo degli immobili a Milano sono prive di fondamento.
In queste righe mi occupo più nello specifico di prezzo al metro quadrato delle case milanesi, dando uno sguardo al trend degli ultimi anni, al confronto con le altre città italiane ed elencando le caratteristiche che determinano il rapporto prezzo/mq.
Entriamo subito nel merito.
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Prezzo al metro quadro a Milano: dati e tendenze
Nell’argomentare il percorso del prezzo a metro quadrato degli immobili a Milano c’è poco da far filosofia: occorre semplicemente consultare i dati raccolti dai vari istituti di ricerca.
Il grafico sopra riportato descrive l’andamento del prezzo medio di vendita delle case a Milano a partire dal 2015, sovrapposto a quello dell’inflazione e dei tassi d’interesse della BCE.
Già a prima vista il grafico ci fa capire come il trend del prezzo sia sempre rivolto verso l’alto negli ultimi anni, partendo dai 3500/4000 euro al metro quadrato del febbraio 2015 fino a sfondare abbondantemente il muro dei 5000 euro lo scorso maggio.
Ma ad aumentare non è solo il prezzo; infatti, se guardi il grafico qui sotto noterai che anche il numero di compravendite, ossia la quantità di rogiti stipulati in Milano città, mostra un trend positivo dal 2016 ad oggi con la sola eccezione nel 2020 (anno del Covid).
Pertanto aumentano sia i prezzi e sia il numero di case vendute a Milano.
Per massima precisione, ci tengo a dire che il prezzo mostrato nel grafico rappresenta il prezzo di pubblicità delle case in vendita e non il prezzo riportato nel rogito. Pertanto il grafico non tiene conto del cosiddetto margine di trattativa.
“Tutto aumenta, signora mia”, potrebbe essere il commento di un lettore superficiale che bolla tale grafico come farebbe la “casalinga di Voghera” mentre è in fila in macelleria.
Confronto con altre città italiane
Che per tanti beni di consumo il prezzo non sia più quello del 2015 è un dato oggettivo (basta guardare il grafico dell’inflazione), ma il mercato immobiliare statisticamente fa storia a sé, ed è sufficiente dare uno sguardo alle altre grandi città italiane per capirlo.
A Roma siamo passati dalla media di 3500 euro al metro quadrato del 2015 a quella di 3000 euro a maggio scorso, a Napoli la situazione in questi anni è sempre stata bloccata sulla media dei 2600 euro mq, così come a Torino, dove nello stesso lasso di tempo non ci si scosta dalla media dei 1800 euro al metro quadrato.
E posso assicurarti che se avessi preso ad esempio Genova, Firenze o Palermo la situazione sarebbe stata grossomodo la stessa: Milano è l’unica grande città italiana ad avere avuto un aumento vertiginoso del prezzo degli immobili negli ultimi anni.
In particolare, a Milano si vendono bilocali e trilocali; a seguire monolocali per finire con gli appartamenti di grandi dimensioni oltre 115 mq. Il tutto conferma il trend demografico che vede famiglie sempre più piccole, spesso mono-genitore.
Impatto della pandemia sul mercato immobiliare
Non solo: il 2020, causa lockdown da Covid-19, è stato un “annus horribilis” per tutte le ragioni che conosciamo, eppure il mercato immobiliare meneghino, pur facendo registrare un fisiologico calo, ha comunque “tenuto botta” e oggi è in forte ripresa.
Semmai, le conseguenze della pandemia si sono viste nel ribaltamento delle priorità da parte di chi sceglie casa: una volta gli spazi aperti erano superflui, mentre adesso balconi, terrazzi o giardini sono imprescindibili.
Inoltre chi compra o affitta un appartamento a Milano fa in modo d’avere il luogo di lavoro e gli altri servizi (metropolitana, scuole, supermercato, parco, palestra e così via) a massimo 15 minuti di distanza.
Sul perché le case a Milano abbiano un valore così alto è facile essere d’accordo: si tratta della “capitale economica del paese”, ricca di attrattive e di servizi, i principali investitori esteri mettono i propri capitali proprio a Milano, quindi tutte queste premesse non possono che portare a prezzi del genere.
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E il futuro?
Quello probabilmente preoccuperà sempre, perché è il “luogo dell’incertezza” per eccellenza, ma le ultime ricerche di settore dicono che, seppur possa paventarsi all’orizzonte una nuova “crisi del mattone” proveniente dagli Stati Uniti, Milano non si trasformerà in una “bolla” di settore perché non ha mai approfittato di politiche speculative.
Cosa influenza il prezzo a metro quadrato a Milano?
Se è vero che per ragioni economiche e strategiche Milano non può essere considerata una città uguale alle altre, è altrettanto vero che i fattori che influenzano il prezzo al metro quadrato di un immobile sono in realtà sempre gli stessi. Ovunque tu sia.
Il primo elemento da analizzare è la location. In questo caso mi viene subito in mente un detto americano “dimmi chi sono i tuoi vicini, e io ti dirò quanto vale casa tua”.
In effetti, il valore di un immobile cambia in funzione della sua posizione geografica: non solo il prestigio della zona in cui è ubicato, ma anche la vicinanza o meno a scuole, parchi, metropolitana, attrazioni turistiche e così via.
Ricordi quindi quando prima parlavamo di raggiungere tutti i luoghi più importanti in massimo 15 minuti? Esatto, è questa una nuova variante sul prezzo di una casa.
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Altri fattori che fanno variare il prezzo sono le dimensioni dell’appartamento, lo stato in cui si trova, la tipologia di costruzione e perfino l’anno di realizzazione.
Paghiamo dazio alla nostra razione di banalità giornaliera: è ovvio che un trilocale al secondo piano di 100 metri quadrati non può avere lo stesso valore di mercato di un attico vista Duomo che ne misura 200.
In questo banale esempio la discriminante non è solo la metratura, ma anche la tipologia, dove perfino il panorama (la vista Duomo, appunto) ha un peso nel “conto finale”.
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Ultimo aspetto, ma non meno importante, sono le tendenze di mercato.
Si tratta di una variante molto più oscura ma ugualmente determinante, che sostanzialmente indica che un prezzo di una casa cresce anche se si tratta di una tipologia particolarmente richiesta.
Facciamo un esempio pratico: grazie soprattutto a tantissimi investitori stranieri, oggi a Milano sta crescendo esponenzialmente anche il mercato degli immobili di lusso.
Di conseguenza, se fino a ieri una attico con piscina aveva valore, ad esempio, di 4 milioni di euro, oggi che mecenati russi, tedeschi o americani si contendono questo bene, è anche normale che sia venduto al 50% in più.
Discorso analogo si può fare per gli immobili oggetto di affitto breve: un appartamento in centro, che magari si può sfruttare come b&b, ha un valore ben più alto di altri suoi omologhi.
I prezzi più alti e quelli più bassi delle zone di Milano
Sulla questione amo fare un giochino: basta chiedere a una persona che non ha mai messo piede a Milano quali sono i quartieri di cui ha sentito parlare, e ti dirà esattamente quelli dai prezzi più alti.
I “mai stati a Milano” nominano sistematicamente Brera, Porta Nuova, City Life e il Quadrilatero della Moda, che sono effettivamente le zone dove il prezzo a metro quadrato è fra i più alti della città.
Di contro, se nomini zone come Lambrate e Ripamonti, che sono invece fra le più economiche, ti guarderanno con lo sguardo perso nel vuoto.
Più precisamente: il prezzo medio di un appartamento a Milano è 4.727 €/mq e varia da 1.906 €/mq per la zona Quarto Oggiaro / ospedale Sacco fino a 10.033 €/mq per il nuovo quartiere di Porta Nuova.
Consigli per chi cerca casa a Milano
Alcuni recenti studi hanno dimostrato che andare a fare la spesa sprovvisti di una lista, spinge le persone a comprare tantissimi prodotti di cui non ha alcuna necessità!
Per gli appartamenti accade qualcosa del genere.
Se cerchi casa a Milano il consiglio principale è quello di creare una lista in cui sono elencate tutte le caratteristiche che dovrebbe avere la casa giusta per te.
In questa speciale lista non dovrà essere trascurato nulla e più precisamente:
- il budget da rispettare fino al numero di stanze che la casa deve avere;
- l’ubicazione geografica in funzione delle tue esigenze lavorative;
- i servizi che devono esserci nelle vicinanze.
Se poi trovi l’appartamento dei tuoi sogni e sei indeciso sul suo valore di mercato, potrai affidarti al servizio “Rogiti in chiaro” per ottenere un prezzo in €/mq molto preciso. Per maggiori info ti rimando a questo articolo: “Come calcolare il valore di un immobile a Milano”.
Conclusioni
Se una città come Milano nella storia recente è sostanzialmente l’unica che ha visto i prezzi degli immobili crescere, anche in momenti storici difficili come la recente pandemia da Covid-19, significa che non è una città come le altre.
C’è chi dice che i prezzi degli immobili meneghini prima o poi crolleranno: non prevedendo il futuro non posso escluderlo, ma seppur sia alle porte una nuova crisi immobiliare proveniente dagli Stati Uniti, sono convinta che Milano “terrà botta” anche stavolta.
Almeno lo spero!
Sono Elena Manzhos: mamma di due bellissimi figli, moglie e agente immobiliare da oltre 10 anni. Francamente, non so cosa sia più difficile. Più di 15 anni fa mi sono trasferita in Italia dall’est europa, dove insegnavo inglese. Ho sempre avuto la passione per le case; da bambina per la casa della Barbie, ora da professionista immobiliare per gli immobili lussuosi.
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