Un consulente immobiliare a Milano può aiutarti a capire quanto vale realmente la tua casa, come posizionarla sul mercato, quali documenti preparare e quale buyer cercare. Il suo lavoro non dovrebbe limitarsi a pubblicare un annuncio: deve costruire una strategia di vendita coerente con l'immobile, il quartiere e il tipo di acquirente che può realmente comprarlo.
Milano, inoltre, non è un unico mercato.
Vendere un appartamento in Brera non è la stessa cosa che vendere in Porta Venezia, CityLife, Magenta, San Siro o Porta Romana.
Anche all'interno dello stesso quartiere, e a volte nello stesso isolato, il valore può cambiare molto.
Il vantaggio di un consulente immobiliare locale non è conoscere genericamente “i prezzi di Milano”. È capire perché due immobili distanti poche centinaia di metri possono avere valori e acquirenti completamente diversi.
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Cosa fa un consulente immobiliare a Milano?
Se devi vendere casa, il primo compito del consulente non dovrebbe essere scattare fotografie e pubblicare l'immobile.
Prima deve capire che cosa sta vendendo.
Visito la proprietà, analizzo la posizione, lo stabile, il piano, la luce, gli affacci, lo stato interno, gli spazi esterni, eventuali pertinenze e tutto ciò che può influire sulla percezione dell'acquirente.
Poi cerco di capire qual è il suo mercato.
Un appartamento familiare vicino a una scuola internazionale può avere un target diverso da un piccolo immobile per investimento. Un attico con terrazzo in centro richiede una strategia diversa rispetto a una grande proprietà da ristrutturare.
Il lavoro del consulente è mettere insieme queste informazioni e trasformarle in quattro decisioni:
quanto vale la casa, a quale prezzo presentarla, a chi proporla e come raggiungere quel buyer.
È questo che distingue, secondo me, una consulenza immobiliare da una semplice pubblicazione online.
Perché conoscere Milano fa la differenza
Milano è una città nella quale le medie vanno utilizzate con molta prudenza.
Puoi conoscere perfettamente il prezzo medio al metro quadrato di una zona e sbagliare comunque la valutazione di uno specifico appartamento.
Pensa a due immobili nello stesso quartiere.
Uno può trovarsi in un palazzo prestigioso con portineria, essere al piano alto, luminoso, silenzioso e avere un terrazzo. L'altro può avere la stessa superficie ma trovarsi al piano basso, avere affacci interni poco luminosi e necessitare di una ristrutturazione completa.
Il CAP è lo stesso.
Il valore no.
Anche il tipo di buyer può cambiare.
In alcune zone la domanda internazionale è particolarmente importante. In altre prevalgono famiglie milanesi, professionisti o investitori.
Per questo non mi interessa soltanto sapere “quanto costa mediamente un metro quadrato a Milano”.
Mi interessa capire quanto può valere quel preciso immobile per il buyer che potrebbe desiderarlo.
Se vuoi approfondire i dati generali di mercato puoi leggere la guida sui prezzi al metro quadrato a Milano.
La conoscenza locale diventa utile proprio quando la media smette di funzionare. È lì che devi distinguere zona da micro-zona, palazzo da palazzo e immobile da immobile.
Valutazione immobiliare a Milano e Rogiti in Chiaro
La valutazione è normalmente il primo servizio di cui un proprietario ha bisogno.
E qui voglio correggere un concetto che compare spesso online: non esiste un unico metodo perfetto e neppure basta prendere un prezzo al metro quadrato e moltiplicarlo per la superficie.
Per arrivare a una valutazione considero mercato attuale, immobili concorrenti, caratteristiche della proprietà e, soprattutto quando sono disponibili, compravendite realmente concluse di immobili comparabili.
È proprio su questo principio che abbiamo sviluppato Rogiti in Chiaro, il servizio esclusivo di LuxuryVillaItaly.
Quando possibile cerchiamo transazioni avvenute nello stesso stabile o in proprietà realmente confrontabili nelle immediate vicinanze. Il prezzo dichiarato nella compravendita rappresenta il punto di partenza; poi dobbiamo correggerlo considerando data dell'operazione e differenze tra i due immobili.
Piano, stato, terrazzi, vista, esposizione, box, qualità dello stabile e distribuzione interna possono cambiare significativamente il risultato.
Un rogito quindi non è automaticamente “la valutazione”.
È un dato reale che deve essere interpretato correttamente.
Abbiamo approfondito il metodo nella guida specifica su come valutare un immobile a Milano.
Come un consulente immobiliare prepara la vendita
Dopo la valutazione arriva la strategia.
Prima di mettere online un appartamento controllo come verrà percepito rispetto alle proprietà concorrenti.
Può essere necessario migliorare la presentazione degli ambienti, eliminare parte degli oggetti personali, sistemare piccoli difetti oppure semplicemente scegliere il momento e la luce corretti per il servizio fotografico.
Per immobili di pregio utilizziamo fotografia professionale e, quando realmente utile, video o altri strumenti di presentazione.
Ma il marketing non termina con le immagini.
Devo decidere quale messaggio utilizzare e quali caratteristiche mettere in evidenza.
Per un buyer familiare possono essere importanti distribuzione interna, scuole, box e tranquillità. Per un cliente internazionale potrebbero contare anche aeroporto, servizi, spese condominiali e possibilità di arrivare a Milano trovando una casa immediatamente utilizzabile.
Solo a quel punto scelgo i canali.
Non credo infatti che il lavoro di un consulente immobiliare consista nel pubblicare automaticamente lo stesso annuncio sul maggior numero possibile di portali.
Prima definisco il buyer. Poi decido dove cercarlo.
Buyer italiani e internazionali a Milano
Questo è uno degli aspetti che distingue maggiormente il nostro lavoro.
Milano non è soltanto un mercato immobiliare locale.
È una città internazionale nella quale comprano anche manager, imprenditori, professionisti e famiglie provenienti da altri Paesi.
Nel lavoro di LuxuryVillaItaly oltre il 70% delle compravendite ha coinvolto clienti stranieri.
Non significa naturalmente che ogni casa milanese debba essere venduta a uno straniero.
Significa però che, quando la tipologia e la zona sono coerenti con la domanda internazionale, posso estendere la ricerca oltre il mercato italiano.
Comunichiamo direttamente in italiano, inglese, ucraino e russo. Questo permette di seguire il buyer non soltanto nella lettura dell'annuncio, ma anche durante telefonate, richieste tecniche, visite e negoziazione.
Per un proprietario può significare accedere a un pubblico che altrimenti sarebbe più difficile raggiungere.
Se vuoi approfondire trovi la guida su come vendere casa agli stranieri.
Non considero “internazionale” un'agenzia perché traduce un annuncio in inglese. Lo diventa quando riesce realmente a comunicare con il buyer, capirne le esigenze e accompagnarlo nella compravendita italiana.
Documenti, visite e negoziazione
Il consulente immobiliare non deve sostituire notaio, architetto, geometra o avvocato.
Deve però sapere che una vendita immobiliare non termina con il marketing.
Prima possibile chiedo quindi la documentazione disponibile e verifico se esistono aspetti che devono essere approfonditi da un professionista competente.
Atto di provenienza, planimetria, situazione catastale, documentazione urbanistica disponibile, APE ed eventuali interventi realizzati negli anni possono diventare importanti durante la compravendita.
L'obiettivo non è promettere che “pensiamo noi a qualsiasi problema”.
L'obiettivo è non scoprire un problema evitabile quando hai già trovato il buyer.
Puoi approfondire nella guida ai documenti necessari per vendere casa.
Anche le visite devono essere gestite con criterio. Cerco di capire prima possibile chi è l'acquirente, cosa cerca, quali sono le sue tempistiche e se il budget è compatibile con la proprietà.
Preferisco una visita con una famiglia che potrebbe realmente acquistare rispetto a cinque appuntamenti organizzati soltanto per aumentare il numero delle visite.
Quando arriva una proposta, infine, il lavoro diventa negoziazione.
Non guardo soltanto quanto offre il buyer. Considero anche condizioni, tempistiche, eventuale finanziamento e solidità complessiva della proposta.
LuxuryVillaItaly come consulente immobiliare a Milano
Sono Elena Manzhos, fondatrice e agente immobiliare di LuxuryVillaItaly, e lavoro nel mercato immobiliare italiano dal 2011.
Milano è il mercato nel quale vivo e lavoro quotidianamente.
Seguo soprattutto immobili residenziali di pregio e proprietari che vogliono vendere a una clientela italiana e internazionale.
Il mio approccio parte normalmente dalla valutazione e dal buyer.
Voglio capire quanto vale la proprietà, cosa la distingue dalle alternative disponibili e quale tipo di acquirente potrebbe attribuire valore proprio a quelle caratteristiche.
Solo dopo definiamo prezzo, presentazione e marketing.
Quando la proprietà richiede riservatezza possiamo inoltre valutare una strategia off-market, evitando portali e pubblicità aperta e condividendo le informazioni soltanto con buyer selezionati.
Per immobili di valore elevato possiamo utilizzare, quando appropriato, NDA o Proof of Funds prima di divulgare informazioni sensibili o organizzare determinate visite.
Quando ti serve davvero un consulente immobiliare a Milano?
Non necessariamente ogni proprietario ha bisogno di un consulente.
Se conosci perfettamente il valore della tua casa, hai già un acquirente affidabile, la documentazione è in ordine e sai gestire personalmente negoziazione e compravendita, puoi anche decidere di procedere senza agenzia.
Il consulente diventa particolarmente utile quando il prezzo non è facile da determinare, quando l'immobile è di pregio, quando devi raggiungere una domanda specifica o internazionale oppure quando vuoi delegare la gestione della vendita a qualcuno che conosca il mercato milanese.
Se invece la tua domanda è più generale e vuoi capire quali criteri utilizzare per confrontare diverse agenzie prima di affidare un incarico, trovi l'approfondimento nella guida su come scegliere la migliore agenzia immobiliare.
Le due domande sono simili, ma non sono la stessa cosa.
Una riguarda come scegliere un'agenzia. L'altra riguarda cosa può fare concretamente per te un consulente che conosce Milano.