Comprare una casa all'asta può essere interessante, ma partire dall'idea che significhi automaticamente acquistare un immobile a prezzo stracciato è il primo errore da evitare.
Ho partecipato a molte aste immobiliari insieme ai miei clienti e la cosa che ripeto sempre è questa: prima di guardare lo sconto rispetto al prezzo di mercato, bisogna capire esattamente cosa stai comprando.
Un immobile all'asta può avere un prezzo interessante, ma può anche essere occupato, richiedere lavori, avere difformità edilizie, spese condominiali arretrate o altre situazioni che devono essere comprese prima di presentare l'offerta.
E soprattutto bisogna ricordare che la vendita forzata funziona diversamente da una normale compravendita tra privati.
Il prezzo base è soltanto l'inizio dell'analisi. Prima di partecipare a un'asta leggo perizia, avviso di vendita, stato occupativo, situazione urbanistica e costi complessivi dell'operazione.
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Cos'è un'Asta Immobiliare e Dove Trovarla
Un'asta giudiziaria immobiliare è una vendita forzata attraverso la quale un immobile viene venduto nell'ambito di una procedura esecutiva o concorsuale.
Nel caso più tipico, un creditore ha avviato un'esecuzione nei confronti del proprietario e l'immobile viene venduto per trasformarlo in denaro da distribuire ai creditori secondo le regole della procedura.
Se vuoi approfondire tutto ciò che avviene prima della vendita, ho dedicato una guida separata al pignoramento immobiliare. Qui ci interessa invece quello che deve sapere chi vuole comprare.
Alle aste immobiliari può generalmente partecipare chiunque, tranne il debitore esecutato. Non è obbligatorio utilizzare un'agenzia immobiliare e, quando hai dubbi sulla procedura, puoi rivolgerti direttamente al custode o al professionista delegato indicati nell'avviso.
Il punto di partenza ufficiale per cercare gli immobili è il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia[1]. Qui vengono pubblicati gli annunci relativi alle vendite giudiziarie e la documentazione necessaria per capire le caratteristiche dell'asta.
Gli immobili vengono pubblicizzati anche su altri siti autorizzati, ma quando assisto un cliente parto sempre dalla documentazione ufficiale della procedura.
Come Funziona un'Asta Immobiliare
Il funzionamento è più semplice se dimentichiamo per un momento l'immagine cinematografica della sala piena di persone che alzano una paletta.
Oggi la vendita senza incanto è la modalità ordinaria e, per le vendite immobiliari forzate, dal 2018 il giudice dispone normalmente lo svolgimento con modalità telematiche.
L'asta con incanto esiste ancora, ma è ormai una modalità residuale. Per questo non la utilizzerei come punto di partenza per spiegare a un cliente come funziona oggi un'asta immobiliare.
Prezzo base e offerta minima non sono la stessa cosa
Nell'avviso troverai normalmente un prezzo base e un'offerta minima.
L'offerta non può essere inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita. Per fare un esempio semplice, se il prezzo base è 400.000 euro, l'offerta minima può essere 300.000 euro.
Questo non significa però che offrendo 300.000 euro comprerai automaticamente la casa.
Se arriva una sola offerta pari o superiore al prezzo base, in linea generale viene accolta. Se l'unica offerta è inferiore al prezzo base ma rimane entro il limite consentito, la vendita può comunque avvenire alle condizioni previste dall'art. 572 c.p.c., valutando anche l'eventuale possibilità di ottenere un prezzo superiore e la presenza di istanze di assegnazione.
Se invece ci sono più offerte valide, normalmente si apre una gara tra gli offerenti secondo le modalità indicate nell'avviso.
L'offerta minima non è il prezzo al quale hai diritto di comprare la casa. È semplicemente il limite sotto il quale la tua offerta non può essere considerata valida.
La cauzione
Per partecipare devi versare una cauzione con le modalità indicate nell'avviso di vendita. Il codice di procedura civile prevede una cauzione non inferiore al 10% del prezzo offerto.
Se non ti aggiudichi l'immobile, la cauzione viene restituita secondo le modalità della procedura.
Se invece vinci, quella somma viene considerata parte di quanto dovrai pagare.
Come funziona l'asta telematica
Nelle vendite telematiche l'offerta viene predisposta e trasmessa seguendo le indicazioni del Portale delle Vendite Pubbliche e dell'avviso relativo alla singola procedura.
La gara può essere sincrona, quando gli offerenti partecipano contemporaneamente, oppure asincrona, quando i rilanci possono essere effettuati durante un periodo più lungo. Esistono anche vendite sincrone miste, nelle quali possono convivere modalità telematiche e partecipazione tradizionale.
Non imparerei però una procedura standard a memoria.
Leggerei ogni volta l'avviso di vendita.
Orari, modalità dell'offerta, conto sul quale versare la cauzione, durata della gara, rilanci e documenti necessari devono essere quelli previsti per quella specifica asta.
Perizia e Avviso di Vendita: i Due Documenti che Devi Leggere
Prima di partecipare a qualsiasi asta, ci sono due documenti che considero indispensabili: la perizia e l'avviso di vendita.
L'avviso di vendita ti spiega principalmente come partecipare. Trovi la data, il prezzo base, l'offerta minima, la cauzione, il rilancio minimo, il termine entro il quale presentare l'offerta, le modalità della gara e il termine per versare il saldo.
La perizia ti dice invece molto di più sull'immobile.
Normalmente contiene descrizione e fotografie, dati catastali, superficie, stato di conservazione, situazione occupativa, eventuali contratti di locazione, informazioni urbanistiche ed edilizie, formalità pregiudizievoli e una stima del valore.
Io la considero la carta d'identità iniziale della casa.
Ma sottolineo la parola iniziale.
Non significa che puoi scaricare la perizia, leggere il prezzo e premere il pulsante per partecipare all'asta senza fare altre verifiche.
La vendita forzata, infatti, non offre all'acquirente le stesse garanzie per vizi e mancanza di qualità che normalmente associamo a una vendita volontaria. Inoltre la situazione materiale dell'immobile potrebbe essere cambiata rispetto al giorno in cui il perito lo ha visitato.
La perizia è fondamentale, ma non la considero mai un'assicurazione contro ogni problema. Se l'investimento è importante, faccio approfondire i punti dubbi prima dell'offerta.
Per questo consiglio anche di visitare personalmente l'immobile. La richiesta di visita viene normalmente effettuata attraverso il Portale delle Vendite Pubbliche e il sopralluogo viene organizzato dal custode giudiziario.
I Rischi da Controllare Prima di Comprare Casa all'Asta
Il vantaggio potenziale di un'asta non si misura facendo semplicemente:
valore di mercato meno prezzo di aggiudicazione.
Bisogna prima capire quanto costerà realmente rendere utilizzabile e commerciabile quella casa.
Difformità urbanistiche e abusi edilizi
Questo è uno dei controlli che considero più importanti.
Nelle vendite giudiziarie possono essere trasferiti anche immobili che presentano irregolarità edilizie. La perizia dovrebbe evidenziarle e spesso indica anche una stima dei costi necessari per la regolarizzazione o il ripristino.
Ma attenzione: non tutto è automaticamente sanabile.
La normativa prevede, in determinate condizioni, la possibilità per l'aggiudicatario di presentare la domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento. Questa possibilità esiste però soltanto quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge.
Quindi non leggerei mai la frase “presenza di abuso edilizio” pensando semplicemente: “Lo sistemerò dopo”.
Prima capirei che abuso è, se è regolarizzabile e quanto costa realmente intervenire.
Casa libera, occupata dal debitore o affittata?
Altro punto fondamentale è lo stato di occupazione.
Un immobile libero è molto diverso da un appartamento nel quale vive ancora il debitore oppure da una casa occupata da un inquilino con un contratto che potrebbe essere opponibile alla procedura.
Per le procedure soggette alla disciplina introdotta dalla riforma del processo civile dal 2023, se nell'immobile vive il debitore con il proprio nucleo familiare, l'ordine di liberazione viene normalmente emesso contestualmente al decreto di trasferimento e viene attuato dal custode, salvo espresso esonero da parte dell'aggiudicatario.
Se invece l'immobile è occupato da un terzo bisogna verificare quale titolo possiede e se quel titolo è opponibile all'acquirente.
Questo è un aspetto che deve essere capito prima dell'offerta, non dopo l'aggiudicazione.
Spese condominiali
Controllerei anche la situazione condominiale.
Chi acquista può essere chiamato a rispondere, in solido con il precedente proprietario, delle spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente.
Inoltre possono esserci lavori straordinari, cause condominiali o interventi importanti previsti sul palazzo.
Se sto valutando un appartamento a 500.000 euro e scopro 20.000 euro di costi aggiuntivi, quei 20.000 euro entrano immediatamente nel mio calcolo.
Il vero costo della casa all'asta è prezzo di aggiudicazione + imposte + spese + lavori + eventuali regolarizzazioni + costi necessari per rendere l'immobile utilizzabile.
Dall'Aggiudicazione al Decreto di Trasferimento
Altro errore frequente: pensare che quando vinci la gara la casa diventi immediatamente tua.
Non è così.
Dopo l'aggiudicazione devi versare il saldo del prezzo, sottraendo naturalmente la cauzione già pagata, entro il termine indicato nell'offerta e nell'avviso. Nelle vendite immobiliari il termine non può normalmente superare i 120 giorni dall'aggiudicazione.
Il termine è fondamentale.
Se non riesci a versare il saldo, puoi decadere dall'aggiudicazione e perdere la cauzione, oltre alle ulteriori conseguenze previste dalla procedura.
Per questo, se devi utilizzare un mutuo, non aspetterei di vincere l'asta per iniziare a parlare con una banca.
È possibile finanziare anche un acquisto all'asta e l'art. 585 c.p.c. permette che il saldo venga pagato mediante un finanziamento garantito da ipoteca di primo grado sull'immobile aggiudicato. Ma la banca deve essere coinvolta con sufficiente anticipo per rispettare i tempi della procedura.
Quando diventi proprietario?
Dopo il pagamento del prezzo e gli adempimenti previsti, il giudice emette il decreto di trasferimento.
È questo il provvedimento che trasferisce la proprietà dell'immobile all'aggiudicatario.
Nel decreto il giudice ordina anche la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e dei pignoramenti che devono essere eliminati in conseguenza della vendita forzata, ferme naturalmente le eventuali formalità che per loro natura non siano cancellabili.
Questo è uno dei grandi vantaggi della procedura giudiziaria: non compri semplicemente firmando un contratto con il debitore, ma attraverso un trasferimento disposto dal giudice.
Conviene Comprare Casa all'Asta?
A volte sì.
A volte assolutamente no.
Non utilizzerei mai una percentuale standard come “all'asta risparmi il 30%” o “compri al 40% sotto mercato”.
Ho visto immobili aggiudicati a condizioni molto interessanti e altre aste nelle quali i rilanci hanno portato il prezzo vicino, o perfino troppo vicino, al normale valore di mercato.
Per capire se esiste davvero un'opportunità bisogna prima stabilire il valore realistico dell'immobile e poi sottrarre tutti i costi e i rischi che abbiamo appena visto.
Quando lavoriamo su appartamenti, utilizzo anche compravendite realmente concluse nello stesso stabile o nella microzona per capire quanto il mercato abbia effettivamente pagato immobili comparabili. È la stessa logica del nostro metodo Rogiti in Chiaro: gli annunci mi dicono quanto viene richiesto; i rogiti mi aiutano a capire quanto è stato realmente pagato.
Soltanto dopo posso ragionare sul massimo che avrebbe senso investire.
La strategia di offerta e di rilancio, però, è un tema differente. Per evitare di sovrapporre i due argomenti l'ho affrontato nella guida su come partecipare e provare a vincere un'asta immobiliare.
Una casa all'asta è un affare solo quando, dopo aver considerato prezzo, lavori, rischi e costi, il vantaggio economico esiste ancora.
Domande Frequenti sulle Aste Immobiliari
Chi può partecipare a un'asta immobiliare?
In generale chiunque può presentare un'offerta, tranne il debitore esecutato. La partecipazione può avvenire personalmente o nelle forme ammesse dalla legge e dalla specifica procedura.
Dove trovo le aste immobiliari ufficiali?
Il riferimento istituzionale è il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia. L'avviso può essere pubblicato anche su siti autorizzati, ma prima di partecipare farei sempre riferimento alla documentazione ufficiale.
Posso offrire il 25% in meno del prezzo base?
L'offerta è inefficace se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell'ordinanza. Questo significa che spesso l'offerta minima corrisponde al 75% del prezzo base. Ma presentare l'offerta minima non significa avere automaticamente diritto all'aggiudicazione.
Quanto devo versare come cauzione?
La cauzione non può essere inferiore al 10% del prezzo offerto. Bisogna comunque seguire esattamente importo, tempi e modalità indicati nell'avviso della singola asta.
Posso visitare una casa prima dell'asta?
Sì. Anzi, lo considero fondamentale. La visita viene organizzata attraverso il custode giudiziario e la richiesta viene normalmente presentata tramite il Portale delle Vendite Pubbliche.
Cosa succede se la casa presenta un abuso edilizio?
Bisogna verificare la perizia e capire quale irregolarità è presente. In alcuni casi può essere possibile una regolarizzazione, ma non tutti gli abusi sono sanabili. Quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa, l'aggiudicatario può avere 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento per presentare la domanda di sanatoria.
Chi cancella ipoteche e pignoramenti?
Con il decreto di trasferimento il giudice ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che devono essere eliminati per effetto della vendita forzata. Bisogna comunque leggere sempre l'avviso per conoscere eventuali formalità o vincoli che rimarranno sull'immobile.
Posso comprare all'asta con un mutuo?
Sì. È possibile finanziare l'acquisto e iscrivere l'ipoteca sull'immobile aggiudicato, ma i tempi della banca devono essere compatibili con il termine previsto per il saldo prezzo.
La casa all'asta deve essere libera?
No. Può essere libera, occupata dal debitore oppure da terzi. Prima di presentare l'offerta bisogna leggere attentamente quanto riportato nella perizia e nell'avviso e verificare se eventuali diritti di terzi siano opponibili alla procedura.
Come faccio a sapere quanto offrire?
Prima stabilirei il valore di mercato realistico dell'immobile, poi considererei lavori, imposte, spese condominiali, eventuali difformità e tutti gli altri costi. Solo dopo fisserei un tetto massimo. La parte strategica è approfondita nella guida su come vincere un'asta immobiliare.