Come magari capiterà anche a te che stai leggendo, faccio parte di quel gruppo di persone che non riescono a staccare mentalmente dal lavoro neanche nel tempo libero. Che si tratti di una cena con amici o una passeggiata al parco, se per qualche motivo si parla di case, non perdo mai l’occasione per offrire consigli e suggerimenti.
Con tutti i miei clienti, ad esempio, ripeto ossessivamente che prima di mettere in vendita la casa, devono avere a disposizione tutti i documenti necessari.
E sai quale è il documento più discusso negli ultimi anni?
Il certificato di agibilità, chiamato ancora spesso anche certificato di abitabilità.
Recentemente sto facendo delle vere e proprie crociate sul certificato di agibilità, perché si tratta di un documento controverso… e poi capirai il perché.
Se sei finito qui è perché anche a te interessa saperne di più e nelle prossime righe proverò a svelarti tutto quello che c’è da sapere.
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A cosa serve il certificato di agibilità?
Limitandoci ad una definizione da dizionario, possiamo dire che l’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti, oltre alla conformità dell’opera al progetto presentato.
Se lo si guarda dal punto di vista delle “intenzioni”, quindi, l’agibilità è fondamentale, perché serve ad attestare che l’immobile possieda i requisiti previsti dalla normativa per poter essere utilizzato secondo la propria destinazione. Tra gli aspetti verificati possono rientrare, a seconda dell’immobile e dell’intervento, sicurezza strutturale, condizioni igienico-sanitarie, conformità degli impianti, risparmio energetico e rispetto delle norme sulle barriere architettoniche.
Nella patria della burocrazia quale è l’Italia, tuttavia, il certificato di agibilità può rappresentare un problema nella fase di compravendita di un immobile.
Senza contare che, avendo anche un costo, il certificato di agibilità spesso può scaturire delle vere e proprie faide fra compratore e venditore su chi debba accollarsi tale spesa (se il termine “faida” ti sembra un’esagerazione frutto di una visione eccessiva di serie TV basate su storie criminali, prova a fare l’agente immobiliare solo per qualche anno e poi ne riparliamo).
Chi rilascia il certificato di agibilità
In passato l’agibilità era attestata attraverso un certificato rilasciato dall’amministrazione comunale. Negli anni la procedura è stata modificata più volte, anche attraverso gli interventi di semplificazione del cosiddetto Decreto del Fare (legge 69/2013) [1].
Oggi l’art. 24 del DPR 380/2001 prevede la SCA, acronimo di Segnalazione Certificata di Agibilità. La segnalazione viene presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia dal soggetto legittimato e deve essere accompagnata, tra gli altri documenti previsti, dall’attestazione del direttore dei lavori o, quando non nominato, di un professionista abilitato.
Con la SCA non è quindi il Comune a “concedere” preventivamente l’agibilità come avveniva con il vecchio sistema: un tecnico abilitato assevera la presenza delle condizioni previste dalla legge, assumendosi la relativa responsabilità professionale.
Questo ovviamente non significa che geometri, ingegneri o affini possano fare quello che gli pare. La SCA è corredata da precise attestazioni e certificazioni e l’amministrazione mantiene il potere di effettuare i controlli previsti dalla normativa.
Dal punto di vista formale, la SCA deve essere presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura per le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni e gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni previste dall’art. 24. L’utilizzo può iniziare dalla data di presentazione della segnalazione completa della documentazione richiesta. I controlli vengono poi disciplinati dalle amministrazioni competenti, anche a campione.
Altro aspetto interessante del certificato di agibilità è la sua “frazionabilità”.
La SCA può infatti riguardare anche singoli edifici, porzioni funzionalmente autonome oppure singole unità immobiliari, purché siano rispettate le condizioni previste dall’art. 24 per strutture, impianti, parti comuni e opere di urbanizzazione necessarie.
Per esprimerti il concetto in termini ancora più semplici, ti faccio un esempio: prendiamo come riferimento un appartamento di un condominio, che ha tutte le utenze in autonomia ad eccezione del riscaldamento, di carattere appunto condominiale. Se l’impianto di riscaldamento, di responsabilità del condominio, presentasse problemi tali da non permettere di soddisfare i requisiti richiesti per l’agibilità, la situazione delle sole parti private dell’appartamento potrebbe non essere sufficiente.
Il caso che ti ho posto può sembrare limite, ma ti assicuro che è molto più frequente di quello che immagini, e fa parte di quel gruppo di motivazioni che sistematicamente trasformano le assemblee di condominio in vere e proprie “guerre fredde” (in alcuni casi pure “calde”, almeno sotto l’aspetto delle invettive).
Che differenza c’è fra abitabilità e agibilità?
A proposito dell’argomento che stiamo affrontando, ti potrà capitare più volte di vedere sovrapposti nei vari testi i termini di “abitabilità” e “agibilità”.
Storicamente il termine abitabilità veniva utilizzato soprattutto per gli immobili destinati ad abitazione, mentre agibilità era utilizzato anche per immobili con altre destinazioni.
Oggi, dal punto di vista normativo, il termine di riferimento è “agibilità”. Il DPR 380/2001 ha superato la vecchia distinzione e l’attuale art. 24 disciplina l’agibilità degli edifici attraverso la Segnalazione Certificata di Agibilità.
Per questo, quando in documenti più vecchi trovi la parola “abitabilità”, non devi pensare necessariamente che si tratti di un istituto completamente diverso: spesso stai semplicemente leggendo la terminologia utilizzata dalla normativa dell’epoca.
Come sapere se un immobile ha il certificato di agibilità?
Mi sembra quindi evidente che un potenziale compratore, prima di investire quelli che potrebbero essere i risparmi di una vita, voglia avere tutte le assicurazioni possibili circa la completezza della documentazione di un immobile, compreso quindi anche il certificato di agibilità.
Come sapere se un edificio è dotato di certificato di agibilità?
In un mondo perfetto, questo quesito sarebbe di facile risoluzione: basterebbe chiedere al venditore. Nella realtà, tuttavia, il venditore potrebbe non essere in possesso di tale certificato, e il bello è che la cosa non è necessariamente frutto di malafede (sul perché alcuni immobili non abbiano l’agibilità ma siano comunque in regola ci torneremo più avanti).
A dire il vero, non esiste un iter univoco, ma in linea generale possiamo dire che è sufficiente rivolgersi all’ufficio di edilizia e urbanistica del Comune ove è ubicato l’immobile e chiedere come si possa fare tale verifica. Come sappiamo, infatti, l’archivio dei certificati di agibilità e delle pratiche edilizie è normalmente conservato presso il Comune.
A Milano il certificato di agibilità è online
Vivo a Milano da una vita, non manco mai di muovere critiche a una città che comunque mi ha adottata, anzi spesso sono persino troppo severa. Al tempo stesso, però, devo riconoscere che, soprattutto rispetto a tante altre realtà italiane, la “mia” città è all’avanguardia e può essere presa come esempio positivo.
Ad esempio,
il Comune di Milano permette di scaricare online una parte dei certificati di agibilità già emessi relativi ai fabbricati costruiti con concessione o licenza edilizia rilasciata tra il 1926 e il 1993, attraverso il servizio Agibilità Online [
2]. Se il certificato non è disponibile online, è possibile chiedere al Comune di verificarne l’esistenza.
Ogni certificato di agibilità scaricato riporta gli estremi del titolo abilitativo, il numero dei vani, gli eventuali piani accessori e le destinazioni d’uso.
Una chicca riguarda gli anni di costruzione degli immobili: mentre a livello nazionale l’obbligo storico dell’abitabilità risale al 1934, a Milano esistono certificati già dal 1926. Per gli edifici ultimati prima del 1934 il Comune di Milano precisa che il certificato non è necessario, perché all’epoca non era ancora obbligatorio.
Per gli edifici o le porzioni realizzati successivamente al 31 dicembre 1993, invece, il Comune di Milano indica che la documentazione relativa all’agibilità deve essere ricercata all’interno della pratica edilizia attraverso l’accesso agli atti.
Come richiedere il certificato di agibilità?
Se in un precedente paragrafo abbiamo sondato la possibilità di verificare “l’esistenza” di un certificato di agibilità attraverso gli appositi uffici comunali, in queste righe vedremo come richiedere direttamente una copia del certificato di agibilità o, quando necessario, presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità.
Se il certificato esiste già, bisogna chiederne copia al Comune secondo le procedure previste. Se invece occorre presentare una nuova SCA, l’art. 24 individua come soggetti legittimati il titolare del permesso di costruire, chi ha presentato la SCIA edilizia oppure i loro successori o aventi causa, con l’intervento del tecnico abilitato per le attestazioni richieste.
La SCA deve essere corredata, a seconda del caso, dalla documentazione prevista dall’art. 24, tra cui:
- attestazione del direttore dei lavori o, se non nominato, di un professionista abilitato;
- certificato di collaudo statico o la documentazione equivalente prevista dalla legge;
- dichiarazione di conformità in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
- estremi dell’avvenuto aggiornamento catastale;
- dichiarazioni o certificazioni relative alla conformità degli impianti.
Per i tecnici specializzati, redigere una SCA e produrre la relativa documentazione è un’attività ordinaria. La nota dolente è per il proprietario dell’immobile, che deve sostenere le eventuali spese tecniche e amministrative necessarie.
Quanto costa un certificato di agibilità
Non esiste un costo unico valido per tutta Italia. I diritti comunali variano e soprattutto cambia molto il costo del tecnico e delle eventuali verifiche necessarie. A Milano, per esempio, nel 2026 la richiesta di emissione del certificato di agibilità per gli edifici per i quali è ancora previsto il rilascio comporta 75 euro di diritti di segreteria e una marca da bollo da 16 euro. A queste somme possono aggiungersi il compenso del professionista e i costi necessari per procurare o aggiornare la documentazione tecnica.
Pensa poi se dopo aver affrontato tutte queste verifiche si scopre che l’edificio presenta problemi che impediscono di attestare l’agibilità!
Cosa fare se manca il certificato di agibilità?
Adesso parliamo di un piccolo dramma professionale che periodicamente mi trovo ad affrontare: la mancanza del certificato di agibilità.
Cosa fare?
Lasciarsi prendere dal panico?
La confusione dovuta alla agibilità nasce soprattutto dalla differenza tra la disciplina edilizia, che stabilisce quando deve essere presentata la SCA, e gli effetti che la mancanza dell’agibilità può produrre in una compravendita.
Vediamo di fare chiarezza.
Il Decreto del Presidente della Repubblica no. 380 del 6 giugno 2001 [3] è il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia e disciplina oggi l’agibilità all’art. 24.
Da un punto di vista edilizio, la SCA deve essere presentata per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali e per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e sugli altri requisiti indicati dall’art. 24.
Quindi non è corretto utilizzare il 30 giugno 2003 come una semplice linea di confine e concludere che tutti gli immobili precedenti non abbiano bisogno di agibilità e tutti quelli successivi sì. Bisogna conoscere la storia dell’edificio e degli interventi eseguiti.
Dal punto di vista della compravendita, invece, la questione è differente. La Cassazione ha più volte affermato che la consegna della documentazione relativa all’agibilità, quando dovuta e rilevante rispetto all’immobile promesso in vendita, rientra normalmente negli obblighi del venditore. La sua mancanza può quindi giustificare, a seconda del caso concreto, il rifiuto dell’acquirente di stipulare o altri rimedi contrattuali.
Tra le pronunce più note troviamo la sentenza della Corte di Cassazione n. 2438 dell’8 febbraio 2016 e la sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157. Attenzione però: questo non significa che la mancanza materiale del documento produca automaticamente in ogni compravendita la risoluzione del contratto o la restituzione del doppio della caparra. Bisogna verificare perché il certificato manca, se l’immobile possiede realmente i requisiti per ottenerlo, cosa è stato promesso nel contratto e cosa conosceva e ha accettato l’acquirente.
Ora affrontiamo l’aspetto sostanziale dell’agibilità.
Una cosa è non trovare un vecchio certificato negli archivi. Un’altra è scoprire che l’immobile non possiede i requisiti necessari per essere legittimamente utilizzato secondo la destinazione promessa all’acquirente.
In particolare, quando viene promessa in vendita un’abitazione, è importante verificare che l’immobile sia realmente idoneo all’uso abitativo e che non esistano problemi tecnici o amministrativi che impediscano l’agibilità.
Per rispondere alla domanda “Cosa fare se manca il certificato di agibilità?” vedo di distinguere i seguenti casi:
Edificio ante 1934
I certificati di abitabilità sono entrati nella disciplina nazionale con il Testo Unico delle leggi sanitarie del 1934. Per un edificio ultimato prima di quella data l’assenza del certificato storico può quindi essere perfettamente giustificata. Questo non esclude però la necessità di verificare eventuali interventi realizzati successivamente e la situazione attuale dell’immobile.
Edificio ante 1967
Per gli edifici costruiti tra il 1934 e il 1967 il certificato di abitabilità può esistere e, quando presente, rimane un documento importante della storia edilizia dell’immobile.
Il fatto che sia molto vecchio non lo rende automaticamente invalido. Bisogna però verificare se successivamente siano stati eseguiti interventi che abbiano modificato le condizioni dell’immobile e richiesto nuovi adempimenti.
Edificio tra il 1967 ed il 2003
In caso di mancanza del certificato, bisogna innanzitutto capire perché manca: non è mai stato richiesto? È stato richiesto ma non rilasciato? È semplicemente irreperibile negli archivi del proprietario? Sono stati effettuati successivamente lavori importanti?
La data di costruzione, da sola, non permette quindi di stabilire se l’assenza del documento sia irrilevante oppure nasconda un problema. Bisogna ricostruire la storia edilizia dell’immobile e verificare la situazione concreta.
Quindi…
La presenza della documentazione sull’agibilità è certamente un elemento importante. Viceversa, la sua mancanza materiale non significa automaticamente che una casa sia inutilizzabile o incommerciabile: bisogna sempre capire il motivo di tale mancanza.
Qui un video chiarificatore del Notaio Massimo d'Ambrosio:
Chi paga il certificato di agibilità mancante in caso di compravendita in atto?
Eccoci arrivati a quello che è un quesito fra i più richiesti nell’ambito delle transazioni immobiliari: cosa succede se in una compravendita manca il certificato di agibilità?
A chi tocca pagarlo?
Per fornire una risposta bisogna vedere come la legge e soprattutto la giurisprudenza si esprimono a riguardo.
La documentazione relativa all’agibilità, quando dovuta e necessaria rispetto all’immobile promesso in vendita, rientra normalmente negli obblighi del venditore. La sua mancanza può costituire un inadempimento, ma le conseguenze devono essere valutate caso per caso.
La Cassazione ha infatti più volte riconosciuto l’importanza dell’agibilità rispetto all’idoneità dell’immobile all’uso pattuito. Questo principio non significa però che ogni mancanza documentale produca automaticamente la risoluzione della vendita: assume grande importanza anche capire se l’agibilità sia ottenibile e quale situazione sia stata espressamente accettata dall’acquirente.
La mancanza dell’agibilità può quindi diventare un problema serio per il venditore, soprattutto quando deriva da caratteristiche dell’immobile che impediscono di ottenere la documentazione necessaria.
Ci tengo a precisare che lo scenario appena descritto non è necessariamente frutto di malafede da parte di chi vende. Chiunque abbia un minimo di esperienza con gli uffici comunali sa benissimo che recuperare vecchie pratiche può richiedere tempo.
Può quindi capitare che il venditore abbia semplicemente smarrito il certificato e debba recuperarne copia presso il Comune. Proprio per questo consiglio di affrontare il problema con largo anticipo rispetto alla data prevista per il rogito.
Con queste premesse, la conclusione pratica è abbastanza semplice: il venditore dovrebbe verificare e mettere a disposizione la documentazione relativa all’agibilità prima di arrivare alla fase finale della compravendita e, quando occorrono adempimenti o verifiche tecniche, chiarire preventivamente anche chi ne sosterrà i costi.
Ecco perché, come ti scrivevo all’inizio, sono così ossessiva con i miei clienti circa la completezza della documentazione relativa a casa propria: nelle transazioni immobiliari anche le “dimenticanze” possono costare caro!
Il certificato di agibilità è necessario si o no?
La SCA deve essere presentata nei casi previsti dall’art. 24 del DPR 380/2001: nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni e interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni rilevanti ai fini dell’agibilità.
Per gli edifici più vecchi può invece mancare legittimamente un certificato storico. In particolare, per gli immobili costruiti prima del 1934 il certificato di abitabilità originario può non esistere perché all’epoca non era ancora obbligatorio.
E’ obbligatorio il certificato di agibilità per la vendita?
No: l’agibilità non è una condizione di validità dell’atto di compravendita come lo sono altri requisiti previsti dalla legge. Pertanto è possibile, in determinate circostanze, stipulare anche senza il certificato o la documentazione di agibilità. Questo però non significa che la sua assenza sia irrilevante. Se l’immobile non possiede l’agibilità promessa o il venditore non consegna la documentazione che era tenuto a fornire, possono sorgere conseguenze contrattuali. Diverso è il caso in cui l’acquirente conosca la situazione e la accetti espressamente. L’APE (
Attestato di Prestazione Energetica) segue invece una disciplina specifica.
Quando il certificato di agibilità non è necessario
Togliamo subito ogni dubbio.
Non è corretto dire semplicemente che tutti gli immobili costruiti prima del 30.06.2003 possono ignorare il problema dell’agibilità. Un immobile vecchio può essere privo di un certificato storico per ragioni perfettamente legittime, mentre interventi eseguiti successivamente possono avere richiesto nuovi adempimenti.
In altre parole: la mancanza materiale del certificato non rende automaticamente nullo il rogito e non significa automaticamente che la casa sia priva dei requisiti di agibilità. Bisogna distinguere una semplice mancanza documentale da un problema sostanziale che impedisce all’immobile di essere utilizzato secondo la destinazione promessa.
Le sentenze della Cassazione n. 23157 dell’11.10.2013 e n. 2438 dell’08.02.2016 hanno ribadito l’importanza dell’agibilità nella compravendita e gli obblighi che possono gravare sul venditore. La stessa Cassazione ha però chiarito che il certificato non è, di per sé, una condizione di validità della compravendita.
Consiglio quindi di affrontare la problematica dell’agibilità ancor prima della firma del preliminare per evitare successivi equivoci. Il compratore può anche accettare consapevolmente di acquistare un immobile in una determinata situazione, ma è importante che l’accordo sia chiaro e messo nero su bianco.