Da agente immobiliare, non ho mai nascosto la mia perplessità sulla farraginosa macchina burocratica che c’è dietro alle compravendite di immobili. Si tratta indubbiamente di transazioni tutt’altro che semplici, ma resto dell’idea che i documenti richiesti potrebbero tranquillamente essere ridotti, o magari unificati.
Fra questi, tuttavia, ce n’è uno fondamentale, sulla cui importanza nemmeno io ho da ridire: mi riferisco ovviamente all’APE e alla relativa classe energetica della casa. So bene che è sempre l’ora giusta per fare l’aperitivo, ma quando parlo di APE non mi riferisco a quello, né al simpatico insetto che ha ispirato i cartoni sull’Ape Maia.
APE in realtà è un acronimo, sta per Attestato di Prestazione Energetica, ed è il documento che descrive la prestazione energetica di un edificio o di un’unità immobiliare e ne determina la classe energetica.
Attenzione però: l’APE non indica semplicemente quanto hai realmente consumato leggendo le tue bollette. La prestazione viene calcolata secondo condizioni e metodologie standard, in modo da permettere di confrontare immobili diversi.
Di seguito qualche informazione più dettagliata.
Menu argomenti:
Cos’è e a cosa serve la classe energetica di una casa?
Così come la tua auto o moto, anche la tua casa consuma energia. Mi rendo conto che tale parallelo può sembrare poco adatto a un oggetto che è immobile per definizione, eppure ti basterebbe dare un’occhiata alle bollette delle tue utenze per capire che la tua casa consuma “carburante” pur stando sempre ferma allo stesso punto.
L’Attestato di Prestazione Energetica, abbreviato appunto in APE, attribuisce all’immobile una classe energetica attraverso una scala che va da A4, la classe con la prestazione migliore, fino a G, la meno efficiente.
La classe non dipende però direttamente dalle bollette pagate dal proprietario. L’APE valuta la prestazione energetica dell’edificio in condizioni standard e prende in considerazione involucro, impianti e servizi energetici secondo le metodologie previste dalla normativa.
La classe energetica serve quindi a permettere di confrontare in modo uniforme la prestazione energetica di immobili diversi e a fornire al proprietario, all’acquirente o all’inquilino informazioni utili sull’efficienza dell’edificio.
Come conoscere la classe energetica di casa mia
L’Attestato di Prestazione Energetica così come lo conosciamo oggi è arrivato nel 2013, quando l’APE ha sostituito il precedente ACE, Attestato di Certificazione Energetica.
Venni a conoscenza dell’importanza di questo documento anni fa, durante il corso per diventare agente immobiliare, e la prima cosa che feci al ritorno a casa fu quella di capire in che classe energetica fosse collocato il mio immobile.
Cosa dici? Anche tu vuoi trovare la classe energetica di casa?
La classe energetica di una casa si trova nella prima pagina dell’APE ed è determinata sulla base dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile “EPgl,nren”, espresso in kWh/m² anno.
In questo esempio, la classe energetica è la “E” e l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile è pari a EPgl,nren = 263,8 kWh/m² anno.
L’indice EPgl,nren tiene conto dei servizi energetici considerati dalla metodologia di calcolo, che possono comprendere climatizzazione invernale ed estiva, produzione di acqua calda sanitaria e ventilazione; per determinate destinazioni d’uso vengono considerati anche altri servizi, come illuminazione e trasporto di persone o cose.
Negli annunci immobiliari potrai ancora incontrare la sigla IPE, Indice di Prestazione Energetica, soprattutto come terminologia storica o di uso comune. Non è però corretto considerare automaticamente IPE ed EPgl,nren come due sigle perfettamente equivalenti: nell’APE attuale il dato di riferimento per la classificazione è l’EPgl,nren.
Quanto costa la certificazione energetica di una casa?
Ennesima premessa: uno Stato realmente interessato al risparmio energetico dovrebbe incentivare i proprietari a conoscere e migliorare l’efficienza delle proprie case.
Non esiste una tariffa nazionale obbligatoria per redigere un Attestato di Prestazione Energetica. Il costo dipende dal professionista, dalla superficie e complessità dell’immobile, dalla documentazione disponibile e dalle verifiche necessarie.
Normalmente parliamo comunque di una prestazione professionale dell’ordine delle centinaia di euro per un appartamento, ma consiglio sempre di richiedere un preventivo prima di affidare l’incarico.
Attenzione anche alla validità.
L’APE ha una validità massima di 10 anni dalla data del rilascio, ma deve essere aggiornato prima se vengono effettuati interventi di ristrutturazione o riqualificazione che modificano la classe energetica. La validità è inoltre collegata al rispetto degli obblighi di controllo di efficienza energetica degli impianti previsti dalla normativa.
Chi stabilisce la classe energetica di un immobile
Per ottenere l’Attestato di Prestazione Energetica e quindi stabilire la classe energetica di un immobile, bisogna rivolgersi a un tecnico abilitato alla certificazione energetica secondo la normativa nazionale e regionale applicabile.
Il certificatore raccoglie la documentazione necessaria ed effettua il sopralluogo dell’immobile, passaggio fondamentale per redigere correttamente l’APE.
Il calcolo tiene conto delle caratteristiche dell’involucro edilizio, degli impianti e degli altri parametri previsti dalla metodologia di certificazione energetica.
Come richiedere copia dell’APE (in Lombardia)
Hai deciso di vendere casa e l’agente immobiliare ti ha richiesto copia dell’APE per pubblicare l’annuncio online o, peggio ancora, nei prossimi giorni hai il rogito e non trovi la copia originale?
Se il tuo immobile è ubicato in Lombardia, per recuperare una copia utilizzabile dell’APE già depositato nel Catasto Energetico puoi:
- Contattare il certificatore energetico che ha redatto il tuo attestato e chiedergli una copia.
- Rivolgerti a un altro certificatore iscritto, che potrai delegare all’acquisizione dell’attestato. Puoi trovare un professionista attraverso l’elenco CENED [1].
- Rivolgerti a un notaio o a un pubblico ufficiale registrato sul sistema CENED, che può accedere all’attestato depositato e produrre la documentazione prevista.
Come stimare la classe energetica (senza APE)
Qui devo correggere un equivoco abbastanza comune: non puoi determinare in modo attendibile la classe energetica della tua casa semplicemente analizzando le bollette del gas o dell’energia elettrica.
Le bollette ti dicono quanto hai realmente consumato, ma quel consumo dipende anche dal tuo comportamento: quante persone vivono nella casa, quale temperatura mantieni, quante ore accendi il riscaldamento, quanto utilizzi l’acqua calda e perfino per quanto tempo rimani nell’immobile durante l’anno.
L’APE utilizza invece condizioni standard e confronta la prestazione dell’immobile con un edificio di riferimento.
Le bollette possono aiutarti a capire quanto consuma realmente casa tua, ma non possono sostituire l’APE e non permettono, da sole, di stabilire se l’immobile sia in classe A, C, F o G.
Puoi certamente fare una valutazione molto approssimativa osservando l’età dell’edificio, l’isolamento, gli infissi, la tipologia degli impianti e gli eventuali lavori di efficientamento effettuati. Per conoscere la classe energetica ufficiale, però, serve l’Attestato di Prestazione Energetica redatto da un professionista abilitato.
Quali sono le classi energetiche?
Le classi energetiche previste dal sistema nazionale sono dieci: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F e G.
La classe non viene stabilita attraverso una soglia assoluta identica per tutte le case, ma confrontando l’indice EPgl,nren dell’immobile con quello dell’edificio di riferimento.
| CLASSE ENERGETICA |
RAPPORTO RISPETTO ALL’EDIFICIO DI RIFERIMENTO |
COMMENTO |
| A4 |
≤ 0,4 EP |
Le classi A4, A3, A2 e A1 identificano gli immobili con le migliori prestazioni energetiche rispetto all’edificio di riferimento. Isolamento, qualità dell’involucro, efficienza degli impianti e utilizzo di fonti rinnovabili possono contribuire al raggiungimento delle classi più elevate. |
| A3 |
0,4 ÷ 0,6 EP |
| A2 |
0,6 ÷ 0,8 EP |
| A1 |
0,8 ÷ 1,0 EP |
| B |
1,0 ÷ 1,2 EP |
La classe B identifica una prestazione energetica comunque buona rispetto all’edificio di riferimento. |
| C |
1,2 ÷ 1,5 EP |
La classe C rappresenta una prestazione intermedia, migliore rispetto alle classi D, E, F e G. |
| D |
1,5 ÷ 2,0 EP |
La classe D indica una prestazione inferiore rispetto alle classi A, B e C. |
| E |
2,0 ÷ 2,6 EP |
La classe E identifica un immobile con prestazione energetica relativamente bassa rispetto all’edificio di riferimento. |
| F |
2,6 ÷ 3,5 EP |
La classe F indica una prestazione energetica bassa e può suggerire un maggiore potenziale di efficientamento. |
| G |
≥ 3,5 EP |
G è la classe energetica più bassa prevista dall’attuale sistema di classificazione. |
Quanto si risparmia con una casa in classe A?
L’importanza di avere un immobile a basso impatto energetico non riguarda soltanto l’ambiente. Una casa efficiente può richiedere meno energia per mantenere condizioni interne confortevoli e quindi ridurre i costi di gestione.
Non è però corretto dire, per esempio, che una casa in classe A costi sempre 300 euro all’anno e una casa in classe G 2.500 euro.
La bolletta reale dipende dal prezzo dell’energia, dalla zona climatica, dalle dimensioni della casa, dal numero di occupanti, dagli impianti e soprattutto dalle abitudini di chi ci vive.
L’APE consente quindi di confrontare la prestazione energetica degli immobili, ma non è una previsione esatta delle future bollette.
Se vuoi migliorare la prestazione della casa, gli interventi più efficaci dipendono dalla situazione concreta: isolamento dell’involucro, serramenti, impianti efficienti, regolazione e fonti rinnovabili sono alcuni degli elementi che un tecnico può valutare.
Quanto incide la classe energetica sul valore di una casa
Fra due appartamenti molto simili, uno efficiente e uno che richiede importanti lavori di riqualificazione energetica, quale compreresti?
Il principio è semplice: la prestazione energetica può incidere sulla percezione, sulla commerciabilità e sul valore di un immobile.
Questo aspetto è diventato ancora più importante negli ultimi anni, perché un compratore non valuta soltanto il prezzo richiesto, ma anche le spese future per utilizzare e mantenere la casa.
Bisogna però evitare percentuali valide per tutti.
Non esiste una regola secondo cui una casa in classe A valga automaticamente il 10%, il 20% o il 30% in più di una casa in classe G. La differenza dipende dalla città, dalla zona, dalla tipologia dell’immobile, dalla qualità complessiva e dai lavori necessari per migliorarlo.
Una classe energetica migliore è quindi una caratteristica positiva dell’immobile, ma rimane soltanto uno degli elementi che determinano il valore di mercato.
La Nuova Direttiva UE sulle Prestazioni Energetiche degli Edifici
Quando scrissi originariamente questo articolo, nel gennaio 2022, a Bruxelles si discuteva ancora delle prime proposte per rendere il patrimonio immobiliare europeo più efficiente.
Da allora è cambiato molto.
Nel 2024 è stata approvata la Direttiva UE 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, conosciuta anche come nuova EPBD o, giornalisticamente, “Direttiva Case Green”.
Ed è importante chiarire subito un equivoco.
La direttiva europea definitiva non stabilisce che ogni singola casa italiana debba obbligatoriamente raggiungere la classe E entro il 2033. Questa regola apparteneva alle precedenti versioni della proposta e non è quella approvata definitivamente.
Per gli edifici residenziali, l’obiettivo viene misurato sul consumo medio di energia primaria dell’intero patrimonio immobiliare nazionale.
Gli Stati membri devono adottare misure che permettano di ridurre tale consumo medio:
- di almeno il 16% entro il 2030 rispetto al 2020;
- di almeno il 20-22% entro il 2035 rispetto al 2020.
Almeno il 55% della riduzione prevista deve essere ottenuta attraverso la ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori.
Questo significa che l’Europa vuole spingere soprattutto sulla riqualificazione degli immobili meno efficienti, ma saranno gli Stati membri a definire concretamente le misure necessarie per raggiungere gli obiettivi.
Per gli edifici di nuova costruzione la direzione è ancora più chiara: la direttiva prevede edifici a emissioni zero dal 1° gennaio 2028 per i nuovi edifici di proprietà pubblica e dal 1° gennaio 2030 per tutti i nuovi edifici.
Quindi, se possiedi oggi un appartamento in classe F o G, la direttiva europea non significa automaticamente che dal 2030 non potrai più venderlo o che sarai obbligato personalmente a portarlo in classe E. Il percorso riguarda la progressiva riqualificazione del patrimonio immobiliare e le modalità concrete dipendono dalle norme nazionali di attuazione.
In Italia le metodologie e i requisiti minimi degli edifici sono stati inoltre aggiornati con il Decreto Ministeriale del 28 ottobre 2025. In Lombardia, Regione ha conseguentemente aggiornato nel 2026 le proprie disposizioni sull’efficienza energetica degli edifici, entrate in vigore il 3 giugno 2026.
Quando non è necessario l’APE
Anche se l’APE è normalmente necessario quando un edificio o un’unità immobiliare viene venduto o locato a un nuovo locatario, la normativa prevede alcuni casi di esclusione.
Fra questi rientrano, alle condizioni previste dalla normativa:
- fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 mq;
- edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati o raffrescati per esigenze del processo produttivo, oppure quando l’attività svolta non prevede climatizzazione;
- edifici agricoli o rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
- box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi e altri edifici il cui utilizzo standard non prevede normalmente l’installazione di sistemi tecnici, salvo eventuali porzioni con diversa destinazione;
- edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
- ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile;
- determinati fabbricati in costruzione privi di abitabilità o agibilità al momento della compravendita, quando lo stato dell’immobile viene espressamente dichiarato nell’atto.
Le esclusioni devono comunque essere verificate in relazione alle caratteristiche concrete dell’immobile: il fatto che un fabbricato venga comunemente definito “deposito” o “rustico” non significa automaticamente che l’APE non sia necessario.
Evoluzione storica dei certificati energetici ACE e APE
- 1976 legge no. 373 [1]: prima norma per limitare il consumo energetico degli edifici a seguito della crisi petrolifera e dell’impennata del prezzo del petrolio.
- 1991 legge no. 10 [2]: introduce importanti disposizioni per l’uso razionale dell’energia, il risparmio energetico e lo sviluppo delle fonti rinnovabili.
- 2005 D.Lgs. 192 [3]: recepisce la direttiva europea 2002/91/CE e disciplina la prestazione energetica degli edifici.
- 2006 D.Lgs. 311 [4]: integra e corregge il D.Lgs. 192/2005, modificando diversi requisiti.
- 2009 D.P.R. 59 [5]: definisce metodologie e criteri relativi alla prestazione energetica degli edifici.
- 2011 D.Lgs. 28 [6]: introduce, tra le altre disposizioni, obblighi relativi alle informazioni energetiche negli annunci immobiliari.
- 2013 D.L. 63 [7]: entra in vigore l’APE, Attestato di Prestazione Energetica, che sostituisce l’ACE.
- 2015 D.M. 26 giugno 2015 [8]: vengono definite nuove metodologie di calcolo, requisiti minimi e linee guida nazionali per la certificazione energetica.
- 2024 Direttiva UE 2024/1275 (EPBD): stabilisce il nuovo percorso europeo verso la progressiva decarbonizzazione del patrimonio edilizio e gli edifici a emissioni zero.
- 2025 D.M. 28 ottobre 2025: aggiorna le metodologie nazionali di calcolo delle prestazioni energetiche e i requisiti minimi degli edifici.
- 2026 Lombardia: il Decreto regionale n. 6437 del 15 maggio 2026 aggiorna le disposizioni regionali sull’efficienza energetica degli edifici, con entrata in vigore dal 3 giugno 2026.
Quali dati sono contenuti nell’APE?
Premessa: questo sarà probabilmente il paragrafo più noioso e ostico, perché riporta molte delle informazioni tecniche contenute in un APE. È tuttavia fondamentale per capire com’è fatto un Attestato di Prestazione Energetica.
L’APE è redatto secondo un modello standard e permette di fornire informazioni confrontabili relative alla prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
Tra le informazioni riportate nell’APE troviamo:
- la prestazione energetica globale dell’edificio;
- la classe energetica, da A4 a G;
- gli indici di prestazione energetica rinnovabile e non rinnovabile;
- la qualità energetica dell’involucro;
- informazioni sui servizi energetici e sugli impianti presenti;
- le emissioni di anidride carbonica associate alla prestazione energetica;
- i valori di riferimento che consentono di confrontare la prestazione dell’immobile;
- le raccomandazioni relative agli interventi che possono migliorare l’efficienza energetica.
Quello che potremmo definire il “voto finale” circa la classe energetica di un immobile, che determina la famosa lettera compresa fra A4 e G, è ottenuto sulla base dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile e del confronto con l’edificio di riferimento previsto dalla metodologia.
Se hai in programma di ristrutturare casa, interventi sull’isolamento termico, sugli infissi e sull’impiantistica possono migliorare sensibilmente la prestazione energetica. Prima di decidere quali lavori effettuare, però, conviene valutare con un tecnico quali interventi abbiano realmente senso per quello specifico immobile.