Comprare casa a Milano non è difficile perché mancano gli immobili. È difficile perché bisogna capire quale casa vale davvero il prezzo richiesto e quali problemi potrebbero emergere dopo l'acquisto.
Vivo e lavoro a Milano e dal 2011 seguo compravendite immobiliari, anche con clienti stranieri.
Quando accompagno un cliente a una visita non guardo solo la cucina, il parquet o la vista.
Guardo il palazzo.
Ascolto il rumore.
Controllo la luce.
Chiedo quanto costa il condominio.
Cerco di capire se ci saranno lavori.
E soprattutto mi chiedo: questa casa sarà ancora facile da vendere fra qualche anno?
In questa guida trovi i controlli che considero più importanti prima di comprare casa a Milano.
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Quanto puoi spendere davvero?
Prima di iniziare a visitare appartamenti, stabilirei il budget.
Ma attenzione: il budget non coincide con il prezzo della casa.
Se puoi spendere € 1.000.000, non significa necessariamente che puoi comprare un appartamento da € 1.000.000.
Devi considerare anche imposte, notaio, eventuale provvigione dell'agenzia, mutuo, lavori e arredamento.
E a Milano aggiungerei subito un'altra voce: le spese condominiali.
Due appartamenti con lo stesso prezzo possono avere costi annuali molto diversi.
Portineria tutto il giorno, piscina, palestra, giardino condominiale, riscaldamento centralizzato e molti servizi sono piacevoli.
Ma hanno un costo.
Prima di innamorarti di una casa, chiediti quanto ti costerà possederla ogni anno. Non solo quanto costa comprarla.
Per avere un primo riferimento sui valori delle diverse aree puoi consultare la mia analisi dei prezzi al metro quadrato a Milano.
Scegliere la zona giusta
Non esiste il quartiere migliore di Milano per tutti.
Esiste quello più adatto a te.
Io partirei da una normale giornata della tua vita.
Dove lavori?
Dove vanno a scuola i tuoi figli?
Usi la macchina o la metropolitana?
Vuoi uscire a piedi la sera?
Hai bisogno di un parco vicino?
Devi raggiungere spesso l'aeroporto o la stazione?
Queste domande sono più utili di una classifica dei “migliori quartieri di Milano”.
Una casa bellissima può diventare scomoda se ogni giorno perdi troppo tempo negli spostamenti.
Quando valuto una zona non penso solo a quanto è prestigiosa. Penso a quanto sarà semplice viverci ogni giorno.
In questa pagina non entro volutamente nei singoli quartieri. Ho dedicato una guida separata proprio a dove comprare casa a Milano, alle zone e alle trasformazioni della città.
Cosa controllare durante la visita
Quando entri in un appartamento è molto facile guardare le cose sbagliate.
Un bel divano, una cucina, il colore delle pareti si cambiano.
La posizione dell'appartamento, la luce e il rumore invece no.
Io durante una visita controllo soprattutto:
- luce naturale e orientamento delle finestre;
- rumore proveniente dalla strada, dai locali o dal condominio;
- piano e presenza dell'ascensore;
- affacci interni ed esterni;
- stato di finestre, pavimenti e impianti;
- riscaldamento e aria condizionata;
- distribuzione delle stanze;
- possibilità reale di modificare la disposizione interna;
- cantina, solaio, box o posto auto;
- stato generale del palazzo.
Se possibile, tornerei anche nella zona in un orario diverso.
Una strada tranquilla alle 11 del mattino può essere molto diversa alle 19.
E una casa luminosa durante una visita estiva può avere una situazione completamente diversa in inverno.
Controllerei anche l'APE, l'Attestato di Prestazione Energetica. Ti aiuta a capire la prestazione energetica dell'immobile e deve essere presente nella documentazione prevista per la vendita.
Non stai comprando solo l'appartamento: controlla il condominio
Questo è uno degli errori che vedo più spesso.
Il compratore passa un'ora dentro l'appartamento e pochi minuti a guardare il palazzo.
Ma quando compri un appartamento a Milano, stai comprando anche una quota di un condominio.
Chiederei quindi quanto sono le spese condominiali e cosa comprendono.
Vorrei sapere se sono stati deliberati lavori straordinari.
Guarderei facciata, tetto, ascensore, cortile, scale e parti comuni.
Se l'edificio ha molti anni, cercherei di capire quali lavori importanti sono già stati fatti e quali potrebbero arrivare.
Un appartamento con un buon prezzo può diventare meno interessante se, poco dopo l'acquisto, devi affrontare una spesa importante per facciata, tetto o ascensore.
Prima di fare un'offerta importante, io voglio sapere non solo quanto costa l'appartamento. Voglio sapere anche cosa sta succedendo nel palazzo.
Come capire se il prezzo della casa è corretto
Questo è probabilmente il passaggio più difficile.
Il prezzo richiesto dal venditore è semplicemente una richiesta.
Non significa che quello sia il valore della casa.
E non basta nemmeno prendere il prezzo medio al metro quadrato della zona e moltiplicarlo per la superficie.
Due appartamenti nello stesso palazzo possono avere valori diversi.
Cambiano il piano.
La vista.
La luce.
La terrazza.
Lo stato interno.
La distribuzione.
La presenza del box.
E persino la posizione all'interno dello stesso edificio.
Quando possibile, preferisco confrontare l'immobile con compravendite realmente concluse, non soltanto con gli annunci ancora online.
È la logica che utilizziamo anche con Rogiti in Chiaro: partire dai prezzi realmente pagati per immobili comparabili e poi correggere il valore in base alle caratteristiche della casa.
Puoi approfondire il metodo nella guida su come valutare un immobile a Milano.
La domanda giusta non è: “quanto chiede il proprietario?” La domanda è: “quanto vale questa specifica casa rispetto alle alternative che posso comprare oggi?”
Prima dell'offerta controlla documenti e condizioni
Hai trovato la casa.
Ti piace.
Il prezzo ti sembra corretto.
Adesso arriva un momento molto importante: la proposta di acquisto.
Non considerarla una semplice prenotazione della casa.
Una proposta firmata contiene già impegni importanti per chi la presenta e, quando viene accettata dal venditore e comunicata all'acquirente, può produrre effetti contrattuali.
Per questo prima di firmare voglio che siano chiare almeno le condizioni principali dell'acquisto.
Prezzo.
Caparra.
Data prevista per il rogito.
Eventuale necessità di mutuo.
Consegna dell'immobile.
Eventuali mobili compresi.
Condizioni particolari.
Se l'acquisto dipende dal mutuo, questo punto deve essere affrontato prima di firmare senza protezioni adeguate.
Puoi approfondire nella guida sulla proposta di acquisto immobiliare.
Controlli tecnici
La casa deve poi essere controllata anche dal punto di vista tecnico.
Una bella planimetria catastale non basta da sola a dimostrare che tutto sia regolare.
Quando necessario, un tecnico deve confrontare lo stato reale dell'immobile con la documentazione urbanistica e catastale.
Questo permette di individuare eventuali differenze prima del rogito e non dopo.
Ho spiegato meglio questi controlli nella guida sulla conformità catastale e urbanistica.
Mutuo, notaio e rogito
Se devi chiedere un mutuo, io cercherei di capire la tua capacità di finanziamento prima di innamorarti di un appartamento.
Sapere in anticipo quale importo puoi realisticamente finanziare rende anche la ricerca molto più semplice.
Poi c'è il notaio.
Il notaio non arriva semplicemente alla fine per leggere il rogito.
Prima dell'atto svolge importanti controlli di legalità sulla compravendita, sulla proprietà e sulle formalità che riguardano l'immobile.
Per operazioni particolari o contratti complessi può essere utile coinvolgerlo anche prima della firma della proposta o del preliminare.
Al rogito viene infine trasferita la proprietà e viene pagato il saldo del prezzo secondo le modalità concordate.
Per me, però, il lavoro fatto bene comincia molto prima.
Una buona compravendita non è quella nella quale scopriamo i problemi dal notaio. È quella nella quale arriviamo dal notaio avendo già chiarito i problemi.
Domande frequenti
Qual è la prima cosa da fare prima di comprare casa a Milano?
Definire il budget reale.
Non considerare soltanto il prezzo dell'immobile, ma anche imposte, notaio, eventuale agenzia, mutuo, lavori, arredamento e costi condominiali.
Come faccio a capire quale quartiere scegliere?
Parti dalla tua vita quotidiana.
Lavoro, scuola, trasporti, macchina, parchi e servizi dovrebbero pesare più della moda del momento.
Per il confronto tra le diverse aree puoi leggere la guida su dove comprare casa a Milano.
Cosa devo controllare durante una visita?
Prima di tutto luce, rumore, esposizione, piano, distribuzione, impianti e stato generale.
Poi controlla anche il palazzo, non soltanto l'appartamento.
Devo vedere i documenti prima di fare un'offerta?
Dipende dalla situazione, ma prima di assumere impegni importanti è sempre meglio avere il maggior numero possibile di informazioni sull'immobile e inserire nella proposta le condizioni necessarie per proteggere l'acquisto.
La planimetria catastale basta per sapere se la casa è regolare?
No.
La verifica catastale e quella urbanistica sono due controlli collegati ma diversi. Nei casi in cui sia necessario verificare la regolarità tecnica dell'immobile, il controllo deve essere svolto sulla documentazione corretta da un professionista abilitato.
Il prezzo dell'annuncio è il valore della casa?
No.
È il prezzo richiesto dal venditore.
Per capire il valore bisogna confrontare quella specifica proprietà con immobili realmente comparabili e considerare le sue caratteristiche.
Serve un notaio già prima del rogito?
Non sempre è necessario coinvolgerlo dall'inizio, ma per operazioni complesse può essere molto utile farlo prima di assumere impegni importanti.
Come trovare casa in vendita a Milano?
Se stai cercando un appartamento, un attico o un'altra proprietà puoi vedere gli immobili in vendita a Milano oppure contattarci indicando zona, budget e caratteristiche che stai cercando.