Я завжди говорю чесно й по суті—без зайвих слів, лише факти. Іноземним покупцям часто складно розібратися з термінами ‘nuda proprietà’ та ‘usufrutto’—я пояснювала їх уже безліч разів.

Але ось що цікаво: ця незвична схема, коли одна людина володіє стінами, а інша в них живе, стає дедалі популярнішою, навіть серед міжнародних покупців. У деяких випадках це цікава інвестиційна можливість для покупця та розумний спосіб спланувати передачу нерухомості (і так, без податків!). Для продавця це можливість отримати вільні кошти, якщо дітей немає–або спосіб владнати сімейні суперечки, коли діти ніяк не можуть припинити сваритися.

Не гаятимемо часу – “Andiamo”!

Коротко про головне

  • Nuda proprietà означає, що ви є власником нерухомості, але право жити в ній належить іншій людині—доки не припиниться usufrutto. Це чудовий варіант для довгострокових інвесторів, які готові почекати, поки узуфруктуарій користується нерухомістю довічно або протягом визначеного строку.
  • Хочете уникнути значних податків на спадщину? Поєднання nuda proprietà та usufrutto—майже мрія у вигляді легальної лазівки, яка дозволяє передати нерухомість без податків, поки всі ще живі.
  • Як розрахувати вартість? Чотири фактори: строк usufrutto, вік usufruttuario, поточна ринкова вартість нерухомості та законна процентна ставка.
  • І так, usufrutto може бути стягнутий за борги—на відміну від права проживання, яке краще захищає від настирливих кредиторів.
Інфографіка, що пояснює Nuda Proprietà та Usufrutto як інвестицію в нерухомість в Італії.

Nuda Proprietà та Usufrutto: як вони працюють в Італії

Італійське цивільне право дозволяє відокремити право власності на нерухомість від права фактично нею користуватися. В інших країнах схожого результату можна досягти за допомогою "Life Estate and Remainder Interest," "Leasehold Estates," або навіть "Trust."

А тепер перейдемо до формальних визначень.

Nuda proprietà (право власності без права користування) означає володіння нерухомістю без права безпосередньо нею користуватися. Натомість usufrutto (узуфрукт)—це право користуватися чужою нерухомістю.

Узуфруктуарій (той, хто користується майном) може жити в нерухомості, здавати її в оренду та отримувати від неї фінансову вигоду довічно або протягом визначеного строку.

У цій схемі є дві головні дійові особи: usufruttuario, який продовжує жити в будинку, та nudo proprietario, який формально є його власником, але зможе повноцінно користуватися нерухомістю лише після завершення usufrutto. Іноді usufrutto встановлюється не довічно, а на певний строк.

Якщо зовсім просто:

Nuda proprietà + Usufrutto = Повна власність

Після припинення usufrutto nuda proprietà перетворюється на повну власність.

Переваги для Usufruttuario та Nudo Proprietario

За 15 років моєї роботи я переконалася, що схема nuda proprietà/usufrutto добре працює в таких ситуаціях:

  • Літні люди без спадкоємців: вони продають нерухомість, але продовжують у ній жити й користуватися доходами до кінця життя.
  • Батьки зі спадкоємцями, які постійно сваряться: це спосіб уникнути неминучих суперечок щодо того, як користуватися сімейним будинком. На відміну від грошей, будинок не так просто поділити.
  • Безподаткове дарування: але зачекайте, це я детальніше поясню в наступному розділі.

Дарування та Nuda Proprietà

Ще один розумний спосіб використати nuda proprietà—поєднати її з даруванням, наприклад від батька або матері дитині. Пряме дарування може оподатковуватися італійським податком на дарування, а ставки та неоподатковувані пороги залежать від ступеня спорідненості між дарувальником і одержувачем. Якщо йдеться про нерухомість, також можуть застосовуватися іпотечний та кадастровий податки. Податки в Італії нижчі, ніж у багатьох інших країнах Європи, але це вже інша історія. І ось тут на сцену виходить nuda proprietà—ідеальна лазівка!

Якщо батько передає дитині nuda proprietà, залишаючи за собою usufrutto, дитина одразу стає власником nuda proprietà, а батько зберігає право користуватися нерухомістю та отримувати від неї вигоду. Початкова передача може мати податкові наслідки залежно від того, як саме оформлена операція. Коли згодом usufrutto припиняється через смерть батька, дитина—яка вже є власником nuda proprietà—автоматично стає повноправним власником, і саме це об’єднання прав не є спадковою передачею. Для смертей, що сталися з 1 січня 2025 року, кадастрове оновлення здійснюється Податковим агентством Італії автоматично, без податків та зборів.

Чому Nuda Proprietà—розумний варіант інвестування

Інвестиції в nuda proprietà мають сенс для довгострокових покупців, які очікують зростання вартості нерухомості. Вартість nuda proprietà зростає з двох причин: позитивної динаміки ринку і, дещо похмуріше кажучи, збільшення віку usufruttuario—людини, яка зберігає право жити в нерухомості.

З іншого боку, продаж nuda proprietà привабливий для тих, кому потрібні гроші вже зараз, але хто хоче продовжувати жити у своєму будинку. Це розумний спосіб отримати ліквідність, не залишаючи звичне місце.

На мою скромну думку, найкраща угода тут саме для nudo proprietario (покупця), який фактично зберігає свої заощадження в тому, що цілком можна назвати “найкращим сейфом у світі”—нерухомості. Звичайно, інвестиція стає ефективнішою, якщо usufruttuario помирає раніше (так, звучить жорстко, але ми говоримо про nuda proprietà). Водночас якщо usufruttuario перебуває у чудовому здоров’ї, завжди можна продати саму nuda proprietà.

Звісно, цей приклад має виключно ілюстративний характер, і потрібно буде подивитися, як поводитиметься ринок нерухомості. Але навіть за песимістичного сценарію інвестиції в nuda proprietà можуть виявитися прибутковішими за багато інших видів інвестування.

Потрібна ліквідність, але ви хочете залишитися у своєму будинку?
Продаж nuda proprietà дозволяє отримати гроші й водночас зберегти право жити у своїй нерухомості. Запишіться на безкоштовну консультацію вже сьогодні!

Як розрахувати вартість nuda proprietà

Вартість nuda proprietà визначається чотирма основними факторами:

  1. Строк Usufruct: usufrutto може бути довічним (vitalizio) або встановлюватися на певний строк. Його тривалість безпосередньо впливає на вартість nuda proprietà. Чим довше діє usufrutto, тим нижча вартість nuda proprietà.
  2. Вік Usufructuary (якщо usufrutto довічний): чим молодший usufruttuario, тим нижчою буде вартість nuda proprietà, оскільки очікується, що він житиме довше. І навпаки: чим старший usufruttuario, тим дорожчою буде nuda proprietà.
  3. Ринкова вартість нерухомості: це відправна точка для будь-якого розрахунку. Поточну ринкову вартість потрібно оцінити максимально точно, враховуючи розташування, площу, стан та специфічні характеристики об’єкта.
  4. Законна процентна ставка: вона використовується для розрахунку поточної вартості usufrutto та nuda proprietà у часі. По суті, вона показує, скільки сьогодні коштували б гроші, які ви отримаєте, наприклад, через 10 років.

Фіскальна вартість і ринкова вартість

Важливо розрізняти фіскальну вартість і ринкову вартість. Для довічного usufrutto фіскальний розрахунок не враховує індивідуальний стан здоров’я usufruttuario. Він базується на відповідній вартості повної власності та чинних законодавчо встановлених коефіцієнтах, пов’язаних із віком. Натомість ринкова вартість може істотно змінюватися залежно від очікуваної тривалості життя.

Наприклад, уявімо двох 80-річних usufruttuari: один має чудове здоров’я, інший—важкий стан. Фіскальна вартість залишиться однаковою, оскільки вони одного віку, але ринкова вартість може суттєво відрізнятися через різну очікувану тривалість життя. Це трохи сувора реальність, але важливо розуміти цей принцип.

Таблиця фіскальних коефіцієнтів на 2026 рік

Для розрахунку вартості nuda proprietà використовуються офіційні коефіцієнти, що дозволяють визначити співвідношення вартості usufrutto та nuda proprietà залежно від віку usufruttuario. Ось практичний приклад:

Припустімо, вас цікавить нерухомість ринковою вартістю €1,000,000, а usufruttuario має 83 роки. Відповідно до наведеної нижче таблиці, довічний usufrutto у віці 83 років оцінюється для фіскальних цілей у 20% вартості повної власності, а решта 80% припадає на nuda proprietà.

Швидкий розрахунок: для фіскальних цілей nuda proprietà оцінюватиметься у €800,000. Фактична ринкова ціна може відрізнятися залежно від ринкової ситуації, характеристик нерухомості та конкретних умов usufrutto.

Таблиця вартості Nuda Proprietà та Usufrutto (нерухомість в Італії)

ВІК USUFRUTTUARIO % ДОВІЧНОГО USUFRUTTO % NUDA PROPRIETÀ
0 - 20 років 95% 5%
21 - 30 років 90% 10%
31 - 40 років 85% 15%
41 - 45 років 80% 20%
46 - 50 років 75% 25%
51 - 53 роки 70% 30%
54 - 56 років 65% 35%
57 - 60 років 60% 40%
61 - 63 роки 55% 45%
64 - 66 років 50% 50%
67 - 69 років 45% 55%
70 - 72 роки 40% 60%
73 - 75 років 35% 65%
76 - 78 років 30% 70%
79 - 82 роки 25% 75%
83 - 86 років 20% 80%
87 - 92 роки 15% 85%
93 - 99 років 10% 90%

Нагадування: ці таблиці оновлюються щороку й відображають такі фактори, як збільшення очікуваної тривалості життя. Тому перед прийняттям будь-якого рішення завжди перевіряйте найактуальніші дані.

Хочете розрахувати вартість Nuda Proprietà?
Не знаєте, скільки коштує ваша nuda proprietà? Ми допоможемо розібратися, використовуючи професійне розуміння ринку. Замовте консультацію зараз!

Види Usufrutto

До цього моменту ми говорили про usufrutto як про відносини між двома особами: usufruttuario (людиною, яка живе в нерухомості) та nudo proprietario (її власником). Але реальність часто складніша, і бувають випадки, коли usufruttuari кілька.

Уявіть літню подружню пару, яка продає nuda proprietà свого будинку, щоб забезпечити собі фінансову стабільність до кінця життя. Це приклад так званого колективного usufrutto, коли правами на одну нерухомість користуються кілька людей. Ось його основні види:

  • Спільний Usufrutto (Usufrutto Congiuntivo): двоє або більше людей користуються однією нерухомістю. Після смерті одного з них його право припиняється, а nudo proprietario отримує повну власність на відповідну половину. Узуфруктуарій, який залишився живим, продовжує користуватися своєю половиною.
  • Usufrutto з правом прирощення (Usufrutto con Accrescimento): якщо один usufruttuario помирає, його частка переходить до usufruttuario, який залишився живим. Nudo proprietario не отримує повної власності на цю частину, доки не помруть усі usufruttuari.
  • Послідовний Usufrutto (Usufrutto Successivo): право usufrutto може переходити до інших осіб. Коли перший usufruttuario помирає, право продовжується для другого і так далі.

Usufrutto та право проживання

Можливо, ви бачили деякі сайти (я буду ввічливою і не називатиму їх), які плутають usufrutto із правом проживання. Але це зовсім не одне й те саме.

Право проживання означає право особи жити в нерухомості, але лише для задоволення власних потреб і потреб своєї сім’ї. Його не можна передавати—ані здавати нерухомість в оренду, ані продавати саме право. Єдиний варіант—відмовитися від нього.

Основна відмінність полягає в тому, що usufrutto дає людині право користуватися нерухомістю протягом певного строку або довічно, і це право можна передавати третім особам, наприклад шляхом оренди або навіть продажу. Юридичні особи також можуть мати usufrutto, хоча його строк не може перевищувати 30 років.

Обидва права можна погоджувати під час продажу нерухомості, і всі деталі повинні бути чітко прописані в договорі.

То що краще: право проживання чи usufrutto?

Усе залежить від фінансової ситуації особи, яка отримує це право. Право проживання значно обмеженіше—по суті, ви залишаєтеся жити в нерухомості до кінця життя, якщо тільки не відмовитеся від цього права. Але є й плюс: право проживання не можна закласти або стягнути. Якщо у вас серйозні фінансові проблеми, кредитори не зможуть забрати у вас будинок.

Натомість usufrutto значно гнучкіший, але водночас і більш вразливий. На нього може бути звернене стягнення за боргами, тому при фінансових труднощах цей варіант менш захищений.

Чи варто іноземцю розглядати Nuda Proprietà?

Для іноземних інвесторів nuda proprietà може бути привабливою можливістю у двох основних ситуаціях:

  1. Довгострокова інвестиція: якщо ви іноземець із довгостроковим горизонтом і вам не потрібно користуватися нерухомістю одразу, nuda proprietà—чудовий варіант. Особливо це стосується “унікальних” об’єктів, вартість яких, як очікується, зростатиме з часом. Ви можете придбати цінний актив за нижчою ціною й чекати на повну власність після завершення usufrutto.
  2. Планування передачі майна: придбання nuda proprietà—розумна стратегія для майбутнього. Уявіть, що ви хочете залишити нерухомість дітям без значних юридичних або податкових труднощів. Nuda proprietà дозволяє відокремити право користування нерухомістю від юридичного права власності, спрощуючи майбутнє спадкування та управління активами.

А коли найкраще продавати nuda proprietà?

Є два особливо вдалих моменти для продажу: у періоди економічної кризи, коли потрібна ліквідність, або коли літні власники хочуть розподілити отримані від продажу кошти між членами сім’ї, водночас зберігши право жити у своїй нерухомості до кінця життя. Виграють обидві сторони!

Статистичні дані про Nuda Proprietà

Згідно з дослідженням Immobiliare.it Insights, опублікованим у вересні 2025 року, ось деякі з найактуальніших доступних даних про ринок nuda proprietà в Італії [1]:

  • Зростання інтересу: у першій половині 2025 року попит на nuda proprietà зріс на 12% порівняно з аналогічним періодом 2024 року та на 36% порівняно з першою половиною 2021 року.
  • Ціни:
    • Середня ціна: середня запитувана ціна житла, що продається як nuda proprietà, становить приблизно €2,034 за квадратний метр.
    • Мілан: у Мілані ціна nuda proprietà перевищує €4,100 за квадратний метр.
    • Рим: у Римі середня ціна становить приблизно €2,648 за квадратний метр.
  • Профіль покупця: зазвичай це люди середнього віку з високим рівнем доходу, які купують без іпотеки. Вони розглядають nuda proprietà як довгострокову інвестицію, особливо в умовах зростання інфляції.
  • Профіль продавця: зазвичай це літні люди із середнім віком близько 80 років, які живуть самі. Вони продають nuda proprietà, щоб отримати кошти для підтримки звичного рівня життя або покриття витрат, пов’язаних із віком, наприклад домашнього догляду.
Продайте свій будинок & залишайтеся в ньому.
Потрібні гроші, але ви не хочете залишати свій дім? Продаж nuda proprietà може стати ідеальним рішенням. Давайте обговоримо це!

FAQ

Хто сплачує IMU за Nuda Proprietà?

За італійським законодавством саме usufruttuario, як правило, є платником IMU, а не власник nuda proprietà. Якщо нерухомість відповідає вимогам основного місця проживання usufruttuario, може застосовуватися звільнення від IMU. Однак основне житло кадастрових категорій A/1, A/8 та A/9 залишається об’єктом оподаткування IMU.

Хто сплачує кондомініальні витрати?

Usufruttuario відповідає за всі звичайні витрати кондомініуму, зокрема за технічне обслуговування та утримання. Якщо надзвичайні витрати виникають через недбалість або відсутність належного звичайного обслуговування, їх також повинен оплачувати usufruttuario (ст. 1004 Цивільного кодексу [2]). Однак загалом надзвичайні кондомініальні витрати покладаються на nudo proprietario.

Що відбувається, якщо на nuda proprietà звернено стягнення?

У разі примусового стягнення nuda proprietà примусовий продаж стосуватиметься лише nuda proprietà, а права usufruttuario залишаться чинними за умови, що usufrutto було зареєстровано до іпотеки та подальшого звернення стягнення. Usufruttuario може продовжувати користуватися нерухомістю навіть після зміни nudo proprietario.

Важливо: на відміну від права проживання, на usufrutto може бути звернено стягнення.

Що робити після смерті usufruttuario?

Після смерті usufruttuario його право припиняється, а повна власність об’єднується у власника nuda proprietà. Для смертей, що сталися з 1 січня 2025 року, оновлення кадастрових даних, як правило, здійснюється Податковим агентством Італії автоматично, без окремої заяви на кадастрову зміну та без відповідних податків і зборів.

Що відбувається, якщо є два usufruttuari і один із них помирає?

У такому випадку nudo proprietario стає повноправним власником 50% нерухомості, а usufruttuario, який залишився живим, зберігає право користуватися своєю частиною. Nudo proprietario повинен чекати смерті всіх usufruttuari, щоб отримати повну власність.

Чи можна продати nuda proprietà?

Так, nudo proprietario може продати nuda proprietà третій особі без згоди usufruttuario, якщо права usufruttuario дотримуються відповідно до раніше встановлених умов. Як продаж nuda proprietà, так і продаж usufrutto потребують участі нотаріуса для належного оформлення угоди.

Чи може usufruttuario здавати нерухомість в оренду?

Так, usufruttuario може здавати нерухомість в оренду або продавати своє право usufrutto третім особам, якщо це відповідає заздалегідь установленим умовам usufrutto.

Коли припиняється usufrutto?

Usufrutto може припинитися в таких випадках:

  • Закінчення погодженого строку або смерть usufruttuario.
  • Якщо usufruttuario придбає nuda proprietà, унаслідок чого відбудеться об’єднання повної власності.
  • Добровільна відмова від usufrutto.
  • Знищення нерухомості.
  • Невикористання usufrutto протягом 20 років.