Почнімо з кількох базових фактів про купівлю нерухомості в Італії та одного важливого висновку, про який вам майже ніхто не говорить:

  • Якщо продавець приймає вашу пропозицію про купівлю, вона перетворюється на попередній договір.
  • В Італії попередній договір є юридично обов’язковим для обох сторін (покупця і продавця), і якщо хтось вирішить відмовитися від угоди, застосовуватимуться штрафні наслідки.
  • Якщо попередній договір не транскрибувати в Реєстрі нерухомості, не надто чесний продавець теоретично може перепродати об’єкт і отримати ще один завдаток.

Дуже важливо правильно вибрати порядок платежів і етапи купівлі. Виправлення помилок пізніше може коштувати дорого і забрати багато часу, тому краще діяти обережно й приймати обґрунтовані рішення.

Тепер, коли я вас трохи налякала, дозвольте й заспокоїти: купівля нерухомості в Італії насправді може пройти досить легко. Судові спори у сфері нерухомості тут трапляються рідше, ніж у таких країнах, як США. Маючи 15 років досвіду роботи з міжнародними клієнтами, я можу впевнено провести вас через увесь процес.

Зацікавилися? “Andiamo”!

Коротко про головне

  • Щойно продавець приймає вашу пропозицію про купівлю в Італії, вона чарівним чином перетворюється на попередній договір—обов’язковий для обох сторін. А якщо хтось передумає, на нього чекатимуть наслідки.
  • Попередній договір—ваш союзник: він визначає умови й строки, дисциплінує обидві сторони, допомагає довести угоду до завершення—або дає юридичні підстави діяти, якщо хтось вирішить відступити.
  • Не нехтуйте нотаріальною транскрипцією! Без неї продавець теоретично може провернути трюк, перепродати нерухомість іншому нічого не підозрюючому покупцю й отримати другий завдаток.
  • Розпоряджайтеся платежами розумно: невелика сума на етапі пропозиції, більший завдаток при нотаріальному попередньому договорі, а решта—під час остаточного оформлення. Або використовуйте депозитний рахунок нотаріуса для додаткового захисту!
Попередній договір в Італії - процес купівлі нерухомості

Що таке попередній договір (Compromesso)?

Перш ніж перейти до підручникових визначень, ось короткий огляд того, як зазвичай виглядає купівля житла в Італії:

  • Пропозиція про купівлю: обов’язкова лише для покупця.
  • Попередній договір: обов’язковий і для покупця, і для продавця.
  • Остаточний договір купівлі-продажу.

Чому я кажу "зазвичай"? Тому що технічно можна пропустити один або навіть усі ці етапи й одразу перейти до остаточного договору купівлі-продажу. Усе залежить від конкретної ситуації та домовленостей між сторонами.

В Італії процес купівлі трохи довший і формальніший, ніж у деяких інших країнах, але договори можуть містити відкладальні умови—наприклад, залежність угоди від схвалення іпотечного кредиту—які можуть захистити сторону, якщо визначена подія не настане.

Пропозиція про купівлю

Пропозиція про купівлю—це офіційний документ, за допомогою якого покупець висловлює намір придбати нерухомість. Такі пропозиції часто складаються як безвідкличні на певний строк. Якщо покупець прямо зобов’язується залишити пропозицію чинною протягом цього строку, він, як правило, не може відкликати її до його завершення. Документ містить дані нерухомості, усі умови купівлі та строк, протягом якого продавець може її прийняти. До цього моменту пропозиція зобов’язує лише покупця. Після прийняття продавцем вона стає обов’язковою для обох сторін. Сторони також можуть погодити завдаток: його розмір визначається домовленістю, і хоча на практиці можна зустріти суми в межах 10-30% погодженої ціни, італійське законодавство не встановлює стандартного відсотка.

У більшості випадків я рекомендую подавати таку пропозицію на спеціальному бланку разом із платежем як завдатком. Такі асоціації, як FIAIP та FIMAA, надають готові форми, які спрощують процедуру (зв’яжіться зі мною, якщо хочете отримати копію!).

Порада від мене: часто пропозиція про купівлю містить механізм, за яким після прийняття продавцем вона автоматично перетворюється на попередній договір відповідно до статті 1326 Цивільного кодексу[1].

Попередній договір?

Попередній договір юридично зобов’язує покупця і продавця укласти остаточний договір купівлі-продажу, але не передає право власності одразу. Насамперед він дає продавцю час організувати переїзд, знайти нове житло, отримати іпотеку або зібрати документи, необхідні для остаточного нотаріального акта.

В Італії терміни "Compromesso" і "Preliminary Contract" означають той самий юридично обов’язковий документ, який закріплює домовленості щодо угоди з нерухомістю до підписання остаточного акта.

Правові підстави попереднього договору за італійським цивільним правом

Статті 1350[2] та 1351[3] Цивільного кодексу Італії встановлюють, що договори про передачу права власності на нерухомість, включно з попередніми договорами, повинні укладатися в письмовій формі—у вигляді публічного акта за участю нотаріуса або приватної угоди без нотаріуса—інакше вони вважаються недійсними. За італійським законодавством юридичну силу мають лише письмові попередні договори. Усні домовленості юридичної сили не мають.

Крім того, якщо ви купуєте нерухомість, яка перебуває на стадії будівництва або ще не побудована, стаття 6 Законодавчого декрету № 122/2005 вимагає оформлення попереднього договору за участю нотаріуса.

Купуєте нерухомість в Італії? Уникайте дорогих помилок! Отримайте професійну консультацію від фахівця з нерухомості, який понад 15 років допомагає міжнародним покупцям.

Основні елементи попереднього договору

Щоб попередній договір був дійсним та ефективним, він повинен містити:

  • Дані покупця та продавця (включно з італійським податковим кодом “Codice fiscale”).
  • Дані нерухомості, включно з кадастровими даними, адресою, описом та всіма приналежностями (наприклад, гаражем або коморою).
  • Ціну, способи оплати та строки внесення завдатків або авансових платежів.
  • Дату та місце підписання остаточного договору.

Серед додаткових, але дуже корисних положень можуть бути:

  • Право призначення іншої особи (“Riserva di nomina”): це положення дозволяє одній зі сторін залишити за собою право призначити іншу особу, яка набуде права та обов’язки за договором. Відповідно до статті 1402 Цивільного кодексу, таке призначення зазвичай потрібно повідомити протягом трьох днів, якщо сторони не встановили інший строк.
  • Дані агента з нерухомості: я дуже рекомендую зазначити в договорі реєстраційні дані агента в REA та Торговій палаті. Чому? Тому що якщо агент не зареєстрований, він втрачає право вимагати комісію! Хочете перевірити? Ось як перевірити реєстрацію агента.
  • Походження права власності (“Provenienza dell’immobile”): важливо знати, як продавець отримав нерухомість—через купівлю, спадщину або дарування. Водночас із 18 грудня 2025 року італійське законодавство істотно змінило правила щодо нерухомості, отриманої в дар, значно зменшивши традиційні ризики для наступних покупців і покращивши можливість її продажу та фінансування через іпотеку. У конкретних випадках усе ще можуть застосовуватися перехідні правила.
  • Завдаток та платежі (“Caparra e acconti”): попередній договір може передбачати підтверджувальний завдаток (“caparra confirmatoria”), відступний завдаток (“caparra penitenziale”) або авансовий платіж у рахунок ціни (“acconto prezzo”). Вони мають різні юридичні наслідки, тому в договорі потрібно чітко зазначати, про який саме вид платежу йдеться.
  • Застереження про розірвання (“Clausola risolutiva espressa”): це положення визначає конкретне договірне зобов’язання, порушення якого дозволяє іншій стороні розірвати договір, заявивши про намір скористатися цим застереженням. Невизначену зовнішню подію, наприклад отримання дозволу від муніципалітету, зазвичай правильніше оформляти як відкладальну або скасувальну умову.
  • Штрафне застереження (“Clausola penale”): стаття 1382 Цивільного кодексу[4] дозволяє встановити точну суму, яку сторона повинна сплатити, якщо не виконає зобов’язання або прострочить його—наприклад, €100 за кожен день затримки передачі нерухомості. А це накопичується дуже швидко!
  • Відкладальна умова (“Condizione sospensiva”): якщо визначена умова виконується, договір стає обов’язковим; якщо ні—договір просто припиняється. Типовий приклад: покупець зобов’язується придбати нерухомість лише за умови, що банк схвалить іпотечний кредит до визначеної дати.
  • Інші корисні елементи: статус зайнятості нерухомості (вільна чи орендована), інформація про обтяження, енергетичні сертифікати та документи про відповідність інженерних систем.
А ви знали?
  • Меблі: нерухомість в Італії продається без меблів. Якщо вас цікавлять меблі, це потрібно прямо зазначити в договорі.
  • Право відмови (“Diritti di recesso”): в Італії немає автоматичного права просто розірвати попередній договір до остаточного акта без фінансових наслідків. Це вам не підписку на журнал скасувати!
  • Положення та умова (“Clausola vs condizione”): договірне положення визначає права, обов’язки або інші погоджені умови, тоді як юридична умова ставить набрання чинності або припинення договору в залежність від майбутньої та невизначеної події.

Види завдатків в Італії

Вид платежу Призначення Що відбувається, якщо угода зривається?
Підтверджувальний завдаток Забезпечує виконання зобов’язань обома сторонами. Якщо відмовляється продавець, він повинен повернути подвійну суму; якщо порушує зобов’язання покупець, він втрачає завдаток.
Відступний завдаток Дозволяє реалізувати погоджене право відмови без додаткових штрафів. Якщо відмовляється сторона, яка внесла завдаток, вона його втрачає; якщо відмовляється сторона, яка отримала завдаток, вона повинна повернути подвійну суму. За реалізацію такого погодженого права відмови додаткове відшкодування, як правило, не стягується.
Авансовий платіж Часткова оплата загальної ціни купівлі. Якщо угода не відбувається, продавець повинен повернути сплачену суму.

Різниця між підтверджувальним завдатком, відступним завдатком та авансовим платежем

Платіж, зроблений до остаточного нотаріального акта, може мати зовсім різні наслідки залежно від того, чи визначений він у договорі як caparra confirmatoria, caparra penitenziale або acconto prezzo. У разі caparra confirmatoria, якщо покупець не виконує свої зобов’язання, продавець може відмовитися від договору й залишити завдаток собі. Якщо порушення допускає продавець, покупець може відмовитися від договору та вимагати повернення подвійної суми завдатку.

А тепер трохи конкретніше:

  • Підтверджувальний завдаток: цей варіант дає ще більше захисту. “Невинна” сторона, тобто та, яка не порушила договір, може вимагати додаткового відшкодування збитків і в певних випадках навіть звернутися до суду з вимогою примусового виконання продажу. Справжня страхувальна сітка для серйозних покупців і продавців.
  • Відступний завдаток: тут усе трохи простіше—якщо сторона користується погодженим правом відмови, додаткові вимоги чи компенсація понад завдаток не передбачаються. Такий собі варіант “без образ”.
  • Авансовий платіж: на відміну від завдатку, це просто частина ціни, сплачена наперед. Якщо угода не відбудеться, продавець повинен її повернути (якщо тільки не вирішить вимагати відшкодування збитків через зрив угоди, але це вже інша історія).

Кожен варіант передбачає різний рівень зобов’язань і захисту, тому правильний вибір залежить від того, наскільки сильно ви хочете (або потребуєте) захистити себе в угоді.

Нотаріус і вимоги до реєстрації

Для підписання попереднього договору нотаріус не є обов’язковим. Тоді чому я завжди рекомендую своїм міжнародним клієнтам оформляти попередній договір у нотаріуса? Тому що лише нотаріус може офіційно транскрибувати договір у публічному реєстрі “Conservatoria”, фактично не дозволяючи надто “винахідливому” продавцю перепродати нерухомість іншій особі, здати її в оренду або зареєструвати іпотеки чи інші обтяження, які можуть вплинути на об’єкт.

Агенти з нерухомості та приватні особи не можуть самостійно транскрибувати попередній договір у “Conservatoria”, але повинні зареєструвати його в Податковому агентстві (“Agenzia delle Entrate”) протягом 30 днів із моменту прийняття. Реєстрація зазвичай передбачає фіксований реєстраційний податок у розмірі €200 плюс відповідний гербовий збір—для звичайної приватної угоди, як правило, €16 за кожні чотири сторінки і в будь-якому разі за кожні 100 рядків; для нотаріальних актів застосовуються інші правила. З 1 січня 2025 року суми, сплачені як підтверджувальний завдаток або як авансові платежі, не оподатковувані ПДВ, зазвичай обкладаються реєстраційним податком за ставкою 0,5% у межах установленого законом ліміту, пов’язаного з податком, що підлягає сплаті за остаточним договором. Більшість цих витрат на реєстрацію буде віднято від податків, що підлягають сплаті під час остаточного продажу.

Ця реєстрація є суто податковим етапом і надає договору офіційну дату. Транскрипція в публічному реєстрі йде значно далі, забезпечуючи покупцеві повний захист і роблячи попередній договір протиставним третім особам.

Як правильно організувати завдаток

Після всіх цих визначень, статей законів і теорії ми нарешті дійшли до чогось практичного: грошей. Як ми вже сказали, завдаток—це ваша страховка від раптових сумнівів іншої сторони. Але скільки правильно: 10%, 30% чи взагалі нічого?

Кожна ситуація унікальна, але ось кілька загальних рекомендацій щодо структури платежів:

  • Пропозиція про купівлю: передбачте банківський переказ як завдаток протягом трьох днів після прийняття пропозиції продавцем. Цей платіж повинен надходити безпосередньо продавцю (і нікому іншому) та може бути відносно невеликим—скажімо, €10,000 цілком достатньо.
  • Попередній договір із нотаріусом: щоб заблокувати можливість продажу нерухомості третім особам, збільште завдаток приблизно до 10-20% при підписанні попереднього договору в нотаріуса.
  • Остаточний договір купівлі-продажу: сплатіть залишок під час остаточного оформлення угоди.

Як альтернатива, в Італії можна перерахувати кошти безпосередньо на депозитний рахунок нотаріуса замість прямої оплати продавцю. Потім нотаріус перерахує кошти відповідно до погоджених умов.

І не забудьте підготувати та передати документи для due diligence!

Купівля нерухомості в іншій країні може здаватися складною—давайте зробимо все простіше! Маючи понад 15 років досвіду допомоги міжнародним покупцям, я проведу вас крок за кроком, щоб процес купівлі був спокійним і зрозумілим. Давайте поговоримо!

Юридичний захист і вирішення спорів

Чому попередній договір такий важливий

Попередній договір—це основа будь-якої угоди з нерухомістю між покупцем і продавцем в Італії. Як письмова угода, що визначає всі умови продажу, включно із завдатком, він юридично зобов’язує обидві сторони, зменшує ризик раптової зміни рішення та допомагає уникнути спорів. Є й практична перевага: кожна сторона отримує час, щоб оформити іпотеку, організувати переїзд і, можливо, знайти нове житло.

Що відбувається, якщо одна зі сторін відмовляється підписувати остаточний акт

Якщо одна зі сторін відмовляється від підписання остаточного договору, інша, "невинна" сторона, може звернутися до суду та отримати рішення, яке забезпечить примусове виконання продажу відповідно до статті 2932 Цивільного кодексу Італії. Іншими словами, суд може забезпечити завершення угоди, навіть якщо одна зі сторін намагається її зірвати[5].

Пропущені строки та як себе захистити

Що відбувається, якщо одна зі сторін не дотримується встановленого строку? Які наслідки невиконання зобов’язань?

Добре складений попередній договір містить низку строків—зазвичай щодо платежів, передачі документів для due diligence та підписання остаточного договору купівлі-продажу. Він також повинен визначати наслідки недотримання цих строків, забезпечуючи юридичний захист стороні, яка належним чином виконує свої зобов’язання. Так усі заздалегідь знають, що відбудеться, якщо щось піде не за планом.