Найкращі місця для купівлі нерухомості в Італії [повний список]

Щодня я спілкуюся з іноземними клієнтами, які мріють купити будинок в Італії. Їхні мотиви? О, за ними стоять глибокі психологічні причини—кожна унікальна й по-своєму захоплива.

Хтось хоче здійснити мрію всього життя (привіт, піраміда потреб Маслоу), когось огортає ностальгійне сяйво італійських канікул (Rosy Retrospection, ми про тебе!), а хтось просто закохався в Італію, яку бачив у кіно—La Dolce Vita у всій її кінематографічній красі.

Але так само, як відрізняються причини купівлі, відрізняються й місця, де люди хочуть купувати. І саме на них я хочу зосередитися в цій статті—на місцях.

Чому Італія — ТОП-напрямок для інвестицій у нерухомість

Дозвольте пояснити, чому Італія є одним із найпривабливіших напрямків для іноземних інвестицій—і ні, я не збираюся скочуватися до кліше про їжу, сонце, мандоліни чи "dolce vita".

Після 15 років у сфері нерухомості можу впевнено сказати, що основні "pull factors", які приваблюють сюди іноземців, у порядку важливості такі:

1. Нюанси: Італія — країна незліченних нюансів. Проїдьте всього 30 хвилин — і традиції, діалект, клімат, їжа та пейзаж уже будуть іншими. Саме завдяки цьому різноманіттю кожен може знайти своє ідеальне місце для життя.
2. Медіа: образ Італії в медіа, особливо в кіно та соціальних мережах, просто не має рівних. Її культурний імідж унікальний і легко впізнаваний.
3. Новий старт: багато людей шукають змін у переломні моменти життя—наприклад, після виходу на пенсію. Італія ідеально підходить для нового початку.
4. Локальність: люди прагнуть справжніх місцевих вражень, які допомагають втекти від одноманітності глобалізації.
5. Клімат: і не забуваймо про терапевтичний вплив середземноморського клімату на настрій—майже як ліки.

До цього моменту я була романтичною. Тепер перейдемо до більш практичних фінансових стимулів, які викликали значний інтерес до італійського ринку нерухомості: “Flat Tax” та програми “Будинки за €1”.

Flat Tax пропонує суттєві податкові переваги для HNWI (High Net Worth Individuals), які відповідають установленим вимогам і переносять свою податкову резиденцію до Італії. З 2026 року замінюючий податок на відповідні іноземні доходи становить €300,000 на рік. Мета зрозуміла: залучити заможних підприємців та інвесторів, зокрема до сегмента елітної нерухомості.

На іншому кінці спектра — знаменита програма “Будинки за €1”. Медіа-шум навколо неї був приголомшливим. Мета? Боротися з депопуляцією маленьких історичних міст, особливо на півдні Італії, і водночас відновлювати занедбані будівлі.

Не хочу звучати надто самовпевнено, але щойно я розумію конкретні “pull factors”, які спонукають іноземного покупця інвестувати в Італію, я зазвичай можу досить точно визначити, де саме він захоче купити.

Особливості регіонів, які варто врахувати при інвестуванні в Італії

Звичайно, я можу годинами вихваляти неймовірні озера Італії чи кришталево чисте море Сардинії, але якщо ви хочете Альпи, тому що ваші бабуся й дідусь народилися в Південному Тіролі, навряд чи я зможу вас переконати.

Тому я вирішила описати регіони Італії трохи інакше. Подивімося, чи сподобається вам мій свіжий і нестандартний підхід!

Середні ціни пропозиції нижче є орієнтовними й можуть суттєво відрізнятися залежно від району, стану нерухомості та періоду ринку.

Valle d’Aosta – Aosta

• Слоган: Життя в горах серед засніжених вершин і середньовічних замків
• Середні ціни: Aosta: €2,500 - €3,500/m² | Гірські райони: €2,000 - €6,000/m²
• Характер: Стримані люди, глибоко прив’язані до гірських традицій та регіональної автономії.
• Історія: Важливий альпійський перехід між Італією та Францією, відомий великою кількістю середньовічних замків.
• Їжа: Fontina DOP, zuppa valpellinentze, polenta concia.

Piemonte – Turin

• Слоган: Маєтки серед виноградників у самому серці Barolo.
• Середні ціни: Turin: €2,200 - €3,200/m² | Передмістя: €1,500 - €2,500/m²
• Характер: Стримані, прагматичні та працьовиті.
• Історія: Регіон відіграв ключову роль в об’єднанні Італії під проводом Савойського дому, який походить звідси.
• Їжа: Білий трюфель з Alba, bagna càuda та знамениті вина Barolo і Barbaresco.

Liguria – Genoa

• Слоган: Прибережні села та пастельні будинки, що височіють над морем.
• Середні ціни: Genoa: €1,800 - €2,800/m² | Узбережжя (наприклад, Portofino): €5,000 - €20,000/m²
• Характер: Скромні, з глибоким зв’язком із морем; історично — моряки та торговці.
• Історія: Genoa була могутньою морською республікою в Середньовіччі.
• Їжа: Pesto alla genovese, focaccia та farinata з нуту.

Trentino-Alto Adige – Trento

• Слоган: Альпійські шале та активний відпочинок цілий рік
• Середні ціни: Bolzano: €4,500 - €5,500/m² | Гірські райони: €2,500 - €10,000/m²
• Характер: Привітні, дисципліновані та шанобливі до природи.
• Історія: До Першої світової війни регіон входив до складу Австро-Угорської імперії.
• Їжа: Кнедлі, яблучний штрудель, speck.

Veneto – Venice

• Слоган: Venice: романтичні канали та архітектурні перлини.
• Середні ціни: Venice: €4,500 - €6,000/m² | Внутрішні райони: €1,800 - €2,500/m²
• Характер: Прагматичні, працьовиті та глибоко прив’язані до місцевих традицій.
• Історія: Venice століттями була могутнім морським і торговельним центром, залишивши величезний слід у мистецтві, архітектурі та культурі.
• Їжа: Risotto al radicchio, baccalà mantecato, tiramisu, prosecco.

Friuli-Venezia Giulia – Trieste

• Слоган: Перехрестя культур і хвилясті ландшафти виноградників.
• Середні ціни: Trieste: €2,000 - €3,000/m² | Внутрішні райони: €1,200 - €1,800/m²
• Характер: Стримані, але гостинні.
• Історія: Прикордонна територія під сильним впливом Австро-Угорської імперії, яка значно постраждала під час обох світових воєн.
• Їжа: Prosciutto di San Daniele, frico та вина Friulano і Ramandolo.

Не знаєте, яке місце обрати?
Наші експерти допоможуть знайти найкращий куточок Італії для вашої елітної нерухомості. Замовте консультацію вже сьогодні!

Emilia-Romagna – Bologna

• Слоган: Bologna — гастрономічна столиця із середньовічним шармом і стародавнім університетом.
• Середні ціни: Bologna: €3,200 - €4,000/m² | Менші міста: €1,500 - €2,500/m²
• Характер: Відкриті, дружні та закохані в їжу.
• Історія: Тут розташований найстаріший університет західного світу, а регіон має багаті музичні та мистецькі традиції.
• Їжа: Parmigiano Reggiano, Prosciutto di Parma, lasagna, традиційний бальзамічний оцет.

Tuscany – Florence

• Слоган: Мрія для поціновувачів мистецтва та покупців елітної нерухомості. Florence — музей просто неба, сповнений краси Ренесансу та культурної величі.
• Середні ціни: Florence: €3,800 - €4,500/m² | Сільські райони: €1,800 - €2,500/m²
• Характер: Творчі, пристрасні та неймовірно горді своєю мистецькою спадщиною. Люблять красу та якість життя.
• Історія: Колиска Ренесансу, батьківщина Leonardo da Vinci, Michelangelo та Dante Alighieri.
• Їжа: Bistecca alla fiorentina, ribollita, вина Chianti та Brunello di Montalcino.

Umbria – Perugia

• Слоган: Доступні заміські маєтки. Perugia: серце Umbria з мистецькою душею.
• Середні ціни: Perugia: €1,600 - €2,200/m² | Сільські райони: €1,000 - €1,500/m²
• Характер: Щирі, духовні та тісно пов’язані з природою.
• Історія: Umbria відома як “зелене серце Італії” завдяки своїм незайманим ландшафтам і багатим середньовічним та релігійним традиціям.
• Їжа: Чорний трюфель з Norcia, в’ялене м’ясо, сочевиця Castelluccio.

Marche – Ancona

• Слоган: Невідкрита краса та спокій сільської місцевості.
• Середні ціни: Ancona: €1,800 - €2,500/m² | Внутрішні райони: €1,200 - €1,800/m²
• Характер: Врівноважені, з сильним зв’язком із ремісничими традиціями.
• Історія: Регіон на межі північної та південної Італії.
• Їжа: Olive all'ascolana, brodetto, vincisgrassi.

Lazio – Rome

• Слоган: Rome — серце Італії та один із найважливіших ринків оренди.
• Середні ціни: Rome: €3,800 - €4,800/m² | Околиці: €2,000 - €3,000/m²
• Характер: Товариські, дотепні та закохані в соціальне життя.
• Історія: Rome, столиця Італії, була центром Римської імперії та Католицької церкви, глибоко вплинувши на західну цивілізацію.
• Їжа: Pasta alla carbonara, amatriciana, cacio e pepe, supplì.

Abruzzo – L'Aquila

• Слоган: Гори й море в одному доступному пакеті.
• Середні ціни: Pescara: €1,500 - €2,000/m² | Гірські райони: €1,000 - €1,500/m²
• Характер: Горді, стійкі та тісно пов’язані з гірськими традиціями.
• Історія: Регіон відомий дикою природою та національними парками. L'Aquila сильно постраждала від землетрусу 2009 року й досі проходить процес реконструкції.
• Їжа: Arrosticini, maccheroni alla chitarra, confetti di Sulmona.

Знайдіть свій ідеальний куточок Італії без зайвого стресу! Наша команда запропонує персональні рекомендації та допоможе обрати найкраще місце. Зв’яжіться з нами вже сьогодні!

Molise – Campobasso

• Слоган: Відкрийте найкраще збережений секрет Італії. Molise: автентичність і спокій у майже незайманому краї.
• Середні ціни: Campobasso: €1,000 - €1,500/m² | Сільські райони: €800 - €1,200/m²
• Характер: Щирі й глибоко прив’язані до місцевих традицій.
• Історія: Molise став автономним регіоном у 1963 році, відокремившись від Abruzzo.
• Їжа: Caciocavallo, pampanella, fusilli al ferretto.

Campania – Naples

• Слоган: Naples — культурний центр із чудовим потенціалом для реконструкції. Amalfi Coast: вілли на скелях із неймовірними краєвидами на море. Ischia: термальні джерела та острівний відпочинок. Capri: гламурне життя на острові.
• Середні ціни: Naples: €2,800 - €4,000/m² | Внутрішні райони: €1,500 - €2,500/m²
• Характер: Експресивні, творчі та пристрасно закохані в мистецтво й музику.
• Історія: Регіон зазнав впливу грецької, римської, норманської та бурбонської культур. Pompeii та Herculaneum — знамениті пам’ятки античного Риму.
• Їжа: Неаполітанська піца, mozzarella di bufala, sfogliatella, limoncello.

Puglia – Bari

• Слоган: Висхідна зірка для бюджетніших інвестицій. Чарівні trulli та оливкові гаї.
• Середні ціни: Bari: €1,800 - €2,500/m² | Внутрішні райони: €1,200 - €1,800/m²
• Характер: Теплі та гостинні.
• Історія: Перехрестя Сходу і Заходу, на яке впливали греки, римляни, візантійці та нормани. Важливий пункт відправлення під час Хрестових походів.
• Їжа: Orecchiette alle cime di rapa, taralli, burrata та оливкова олія extra virgin.

Basilicata – Potenza

• Слоган: Інвестуйте в історію серед захопливих пейзажів і стародавніх традицій.
• Середні ціни: Potenza: €1,200 - €1,700/m² | Сільські райони: €800 - €1,200/m²
• Характер: Стримані, але гостинні.
• Історія: Matera зі своїми Sassi є одним із найдавніших безперервно заселених міст світу, історія якого сягає доісторичних часів.
• Їжа: Peperoni cruschi, хліб Matera, cavatelli con mollica.

Calabria – Catanzaro

• Слоган: Прихована перлина для доступного життя біля моря.
• Середні ціни: Reggio Calabria: €1,200 - €1,800/m² | Прибережні райони: €2,000 - €3,000/m²
• Характер: Горді та дуже прив’язані до сімейних традицій.
• Історія: Колись частина Великої Греції, Calabria століттями була важливим стратегічним пунктом Середземномор’я.
• Їжа: 'Nduja di Spilinga, червона цибуля Tropea, лакриця Rossano.

Sicilia – Palermo

• Слоган: Там, де сонце зустрічається з економією. Середземноморський стиль життя, багата історія та залиті сонцем пляжі.
• Середні ціни: Palermo: €1,600 - €2,200/m² | Прибережні райони: €2,500 - €3,500/m²
• Характер: Пристрасні, гостинні та з сильною культурною ідентичністю.
• Історія: Перехрестя цивілізацій — від фінікійців і греків до римлян, арабів, норманів та іспанців.
• Їжа: Arancini, cannoli, cassata, pasta alla Norma.

Sardegna – Cagliari

• Слоган: Найексклюзивніші острівні резиденції та кришталево чисте море. Топ-локація: Porto Cervo.
• Середні ціни: Cagliari: €2,200 - €3,200/m² | Costa Smeralda: €5,000 - €20,000/m²
• Характер: Горді, незалежні та дещо інтровертні.
• Історія: Попри численні завоювання, Sardegna зберегла сильну власну ідентичність.
• Їжа: Porceddu, pane carasau, seadas та pecorino.

Чому ви хочете купити нерухомість в Італії

Причини купівлі нерухомості можуть бути абсолютно різними, але ось найпоширеніші, які я чула безпосередньо від своїх клієнтів:

1. Пенсія: бо де ще краще насолоджуватися золотими роками, ніж із чашкою espresso на piazza під італійським сонцем?
2. Відпочинок / покращення стилю життя / захоплення історією та культурою / втеча від міської метушні
3. Сімейне або родове коріння: як можна відмовитися від будинку в селі, де ваш прапрадід колись збирав виноград?
4. Бізнес-можливості: погодьтеся, працювати з тераси з видом на Середземне море трохи приємніше, ніж із похмурого офісного кубіку.
5. Доступна освіта: так, італійські університети пропонують культуру, шарм і значно нижчу вартість навчання, ніж можна очікувати. Win-win!
6. Інвестиції в нерухомість / вигідні об’єкти / сільськогосподарські проєкти / реконструкція / диверсифікація інвестицій / відновлення частинки історії
7. Орендний дохід / туристична оренда: бо хто не захоче орендувати віллу в Tuscany на літо? Саме так.
8. Податкові стимули: Італія практично вмовляє вас переїхати сюди своїми податковими програмами. Живете в раю й економите на податках! Де підписати?
9. Релігія та духовність: хочете відновити зв’язок із собою чи відвідати недільну месу в церкві, якій кілька століть? Італія й тут вас не розчарує.

Коли ви точно зрозумієте, навіщо купуєте, питання “де” майже вирішиться саме собою. Отже, тепер, коли ви знаєте навіщо і де інвестувати, залишається лише обрати, що саме купити.

Готові пакувати валізи?

Які типи нерухомості варто розглянути

Коли йдеться про Італію, різноманіття типів нерухомості та стилів життя просто неймовірне! Ви буквально можете обирати будинок своєї мрії:

• Історичні квартири у палацах епохи Ренесансу
• Пентхауси з панорамним видом на місто
• Фермерські будинки, заміські маєтки або masserie серед сільських пейзажів
• Історичні вілли, сповнені шарму та величі
• Trulli — культові кам’яні будинки, характерні для Puglia
• Нерухомість біля води—озеро чи море, обирати вам!
• Будинки у формі маяків або веж (так, серйозно!)
• Середньовічні замки та фортеці, якщо хочеться відчути себе королівською особою
• Agriturismi для власного заміського retreat
• Гірські шале для активного відпочинку цілий рік
• Апартаменти біля гольф-полів — бо чому б не жити там, де граєте?

Не уявляєте, скільки все це коштує? Не хвилюйтеся, ось короткий огляд середніх цін:

Квартири:

• Середня ціна по країні: €2,000 - €2,500/m².
• Великі міста (наприклад, Milan, Rome): ціни можуть перевищувати €4,000/m².
• Середні та невеликі міста: зазвичай €1,500 - €2,500/m².
• Сільські або менш розвинені райони: ціни можуть бути нижчими за €1,500/m².

Вілли:

• Середня ціна по країні: €2,500 - €3,500/m².
• Туристичні та елітні райони (Costa Smeralda, Amalfi Coast, Lake Como): ціни можуть перевищувати €5,000/m² і досягати €10,000/m² або навіть більше.
• Передмістя та сільські райони: приблизно €1,800 - €2,800/m².

Отже, незалежно від вашого бюджету чи стилю, в Італії знайдеться нерухомість, яка буквально кличе вас! Готові шукати будинок мрії?

Як працює італійський ринок оренди

Одне з найчастіших запитань, які я отримую: “Чи вигідно інвестувати в нерухомість в Італії?”

Відповідь? Однозначно так—але лише якщо ваші інвестиційні цілі та місце розташування чітко визначені. Ось чому:

• Ціни доступні (так, навіть на елітну нерухомість у деяких районах).
• Держава пропонує чимало стимулів, щоб зробити інвестиції ще привабливішими.
• Податки при купівлі, володінні нерухомістю та спадкуванні—навіть для елітних будинків—відносно помірні.

Але є й один мінус: високий державний борг Італії потенційно може призвести до певної економічної нестабільності та, так, можливо, до підвищення податків.

Короткострокова, туристична та довгострокова оренда: у чому різниця?

Нижче — коротке порівняння основних характеристик цих трьох видів оренди за правилами, актуальними у 2026 році:

Універсального вибору тут не існує. Все залежить від того, де знаходиться ваша нерухомість і чи віддаєте ви перевагу стабільності та меншій кількості управлінської роботи при довгостроковій оренді, чи готові прийняти більше ризику заради потенційно вищої дохідності.

І все ж... Італія має вражаючі 62 об’єкти Світової спадщини ЮНЕСКО, а у 2025 році в офіційних засобах розміщення було зафіксовано понад 535 мільйонів ночівель. Якщо ви хочете скористатися цим величезним туристичним потоком, короткострокова оренда в популярних туристичних місцях може бути дуже цікавою стратегією.

Зазвичай я рекомендую своїм клієнтам обирати довгострокову оренду у великих містах (Milan, Rome) і короткострокову оренду в туристичних напрямках.

Окрім того, що я агент з нерухомості, я ще й інвестор. У Milan я обрала довгострокову оренду поблизу міжнародних шкіл із договорами 4+4 роки. Хочете дізнатися більше? Зв’яжіться зі мною для деталей.

Фінальні поради для іноземних покупців

Інвестувати в Італію нескладно.

Початкові юридичні вимоги досить зрозумілі: вам потрібен італійський податковий код, а також необхідно мати законне право придбати нерухомість в Італії відповідно до вашого громадянства, статусу проживання та, коли це застосовується, принципу взаємності або міжнародної угоди (детальніше читайте в статті “Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Італії”).

Процес купівлі відрізняється від того, до чого ви звикли, але не хвилюйтеся—прочитайте мій надзвичайно детальний гід, і дуже скоро почуватиметеся експертом!

Сподіваюся, після цієї статті у вас з’явилося чіткіше розуміння того, де й навіщо інвестувати в Італії. Але перш ніж пірнути з головою, ось кілька пасток, яких варто уникати—трохи мудрості від людини, яка вже бачила майже все:

• Потрібна іпотека? Це не швидко й точно не просто.
• Робота з неліцензованим агентом — це як гасити пожежу вогнеметом (або, якщо вам більше подобається, надягнути друшляк замість мотоциклетного шолома).
• Недооцінювати важливість місця розташування—воно вирішує все!
• Пропустити due diligence? Це та економія, про яку ви, швидше за все, пошкодуєте!
• Переїзд до Італії також може зробити вас податковим резидентом Італії, якщо виконуються встановлені законом критерії резидентства—а це означає, що для італійського оподаткування може мати значення ваш дохід у всьому світі.
• Старі будинки можуть приховувати астрономічні витрати на реконструкцію.
• І нарешті: не забудьте про страхування, як мінімум — поліс цивільної відповідальності.

А тепер сміливо вирушайте назустріч своїй італійській інвестиції!