Договір оренди в Італії [4+4, студентські та тимчасові договори: пояснення]

Ви збираєтеся підписати договір оренди в Італії? Зачекайте хвилинку! Я розумію: читати договори приблизно так само захопливо, як спостерігати, як сохне фарба. Але точно знати, який саме договір ви підписуєте—і які права маєте—не менш важливо, ніж переконатися, що в будинку є сад або тераса.

Ось у чому річ: італійський ринок оренди регулюється значно суворіше, ніж у багатьох інших країнах. Насправді система досить сильно захищає орендарів: мінімальні строки договорів, автоматичне продовження та доволі тривалі процедури виселення. Звучить весело, правда?

Але не хвилюйтеся. Я допоможу вам пройти крізь цей лабіринт договорів оренди просто й зрозуміло (і обіцяю звести юридичний жаргон до мінімуму). І, звісно, додам трохи іронії, щоб було цікавіше.

Що ж, моя сім’я вирішила зануритися у світ інвестицій в орендну нерухомість тут, в Італії. Тож, відкинувши зайву скромність, думаю, мені справді є чим із вами поділитися—особливо тому, що я теж іноземка!

А тепер “andiamo”!

Типи договорів оренди в Італії: повний гід

В Італії існує понад десяток різних типів договорів оренди, які поділяються на житлові (апартаменти, вілли) та комерційні (магазини, готелі, підприємства). Але тут ми зосередимося виключно на оренді житлової нерухомості.

І ще одна коротка примітка: в Італії ви часто почуєте слова "locazione" та "affitto", які використовують як синоніми. Технічно між ними є різниця, але для наших цілей можете вважати їх взаємозамінними.

Типи договорів оренди житла:

Як видно з таблиці, деякі договори регулюються Законом № 431 від 1998 року, а інші—положеннями цивільного законодавства. У чому різниця?

Залежно від того, на який строк ви плануєте залишитися та з якою метою орендуєте житло, ви, можливо, вже здогадуєтеся, який договір підійде вам найкраще. Якщо відкласти вбік короткострокову туристичну оренду, більшість моїх клієнтів обирає договір 4+4, і саме на ньому я зосереджуся в наступному розділі.

Довгостроковий договір оренди [4+4 роки]

Мінімальний строк договору

Найпоширеніший договір оренди в Італії—це стандартний договір із вільною орендною платою, мінімальний строк якого становить 4 роки, після чого він автоматично продовжується ще на 4 роки. Саме тому на ринку нерухомості його часто називають “4+4”.

За законом довгостроковий договір може продовжуватися кілька разів із загальною максимальною тривалістю 30 років. Хоча схема довгострокової оренди є найпоширенішою, це далеко не єдиний можливий варіант. Особисто я зустрічала договори, побудовані як 6+4 або навіть 8+4! Тож, хоча 4 роки є мінімальним строком, якого повинен дотримуватися орендодавець, початковий строк може бути й довшим.

Якщо перша частина договору з вільною орендною платою має тривати щонайменше 4 роки (але може й довше), строк продовження завжди становить 4 роки.

А що ж орендар, запитаєте ви? Трохи терпіння, зараз дійдемо й до цього.

Дострокове розірвання (“Recesso”)

Порада від мене: якщо ви не впевнені, що проживете в цій нерухомості всі вісім років, я дуже рекомендую додати до договору положення про можливість дострокового виходу. Зв’яжіться зі мною, якщо хочете дізнатися більше!

Відмова від продовження (“Disdetta”)

Наприкінці першого чотирирічного строку орендодавець може відмовитися від продовження договору лише з однієї зі спеціально передбачених статтею 3 Закону № 431/98 причин ^[1]. До них, зокрема, належать:

• Власник має намір використовувати нерухомість особисто або надати її для користування певним членам сім’ї.
• Нерухомість або будівля потребує проведення передбачених законом масштабних робіт чи реконструкції.
• У визначених законом випадках орендар має інше відповідне житло або не проживає в орендованій нерухомості постійно.
• Власник має намір продати нерухомість третім особам і, крім власного житла, не володіє іншою житловою нерухомістю. У цьому конкретному випадку орендар має передбачене законом право першочергової купівлі.

Зверніть увагу: у повідомленні про відмову від продовження конкретна причина повинна бути чітко зазначена, інакше повідомлення є недійсним. Якщо власник неправомірно повернув собі нерухомість після відмови від першого продовження, орендар може мати право на компенсацію в розмірі не менше 36 місячних орендних платежів!

Після другого строку (тобто після восьмого року для договору з вільною орендною платою) орендодавцю вже не потрібно обґрунтовувати рішення про припинення договору.

Продовження (“Rinnovo”)

Якщо після другого строку (тобто після восьмого року) жодна зі сторін не направить повідомлення про припинення, договір автоматично продовжується на тих самих умовах.

Орендна плата (“Canone”)

У договорі “4+4” розмір орендної плати можна вільно узгоджувати між сторонами, як на вільному ринку, так само як і порядок оплати. Особисто я часто прошу оплачувати оренду поквартально наперед.

Однак у випадку договорів "3+2," тимчасової оренди або оренди для студентів університетів розмір орендної плати регулюється на місцевому рівні в муніципалітеті, де розташована нерухомість, щоб відповідати потребам орендарів.

Гарантійний депозит (“Deposito cauzionale”)

Грошовий гарантійний депозит (“deposito cauzionale”), призначений для покриття можливих збитків, не може перевищувати трьох місячних орендних платежів і на нього нараховуються законні відсотки відповідно до чинних правил.

Також можна використати банківську або страхову гарантію (fidejussione) для покриття як можливих пошкоджень, так і несплати оренди. Це інший вид забезпечення, який не слід плутати з грошовим депозитом.

Потрібен ідеальний договір оренди в Італії? Зв’яжіться з нами, щоб отримати професійну консультацію щодо договорів 4+4, студентської та тимчасової оренди. Знайдемо ваш ідеальний дім!

Право першочергової купівлі (“Diritto di prelazione”)

Якщо орендодавець відмовляється від першого продовження договору саме тому, що має намір продати нерухомість, і виконані передбачені законом умови, орендар має право першочергової купівлі. Він може придбати нерухомість на умовах і за ціною, запропонованими третім особам.

Крім того, орендар також має право першочергового укладення нового договору оренди, якщо в нерухомості були проведені масштабні ремонтні роботи і вона знову виставляється на ринок оренди.

Повідомлення органів влади (“Comunicazione in Questura”)

Якщо житло або право користування нерухомістю надається іноземному громадянину, який не є громадянином ЄС, або особі без громадянства, власник чи особа, яка надає житло, повинна виконати передбачений італійським імміграційним законодавством обов’язок повідомлення компетентного органу громадської безпеки протягом 48 годин.

Коригування орендної плати (“Adeguamento canone ISTAT”)

В Італії ISTAT (Національний інститут статистики) відстежує ціни та інфляцію по всій країні.

Орендна плата може коригуватися на основі інфляційних даних ISTAT, якщо власник сплачує податки за стандартною системою IRPEF. Однак якщо орендодавець обирає режим єдиного податку Cedolare secca, коригування за ISTAT не застосовується.

Думаєте, це вже все?

Нііі, навіть не мрійте! У нас попереду ще довгий (і, скажімо відверто, доволі нудний) список: додаткові витрати, кондомініальні платежі, комунальні послуги, гарантії, технічне обслуговування, суборенда, компенсація за користування після закінчення договору, умови розірвання, фотоінвентаризація… і це ще далеко не все.

Можливо, це не найгламурніша частина оренди, але саме ці деталі необхідні, щоб повністю розуміти договір.

Інші види договорів оренди

Узгоджена орендна плата 3+2 (“Concordato 3+2”)

На відміну від договору 4+4, оренда 3+2 має мінімальний строк 3 роки з подальшим продовженням на 2 роки. Орендна плата регулюється, а власник користується певними податковими пільгами.

Якщо нерухомість розташована в районі з високою щільністю населення, податкові переваги включають:

• Зменшення оподатковуваного орендного доходу для IRPEF на 30%.
• У податковій декларації зазначається лише 49,5% річної орендної плати.
• Фіксоване податкове відрахування 5%.

Узгоджена орендна плата встановлюється муніципалітетом з урахуванням району, якості оздоблення нерухомості, додаткових характеристик, послуг та інших факторів.

Тимчасовий договір (“Transitorio”)

Тимчасовий договір використовується для конкретних тимчасових житлових потреб, наприклад переїзду через роботу або розлучення, коли строк оренди є обмеженим. Такий договір може тривати до 18 місяців. Для договорів тривалістю не більше 30 днів діють спеціальні правила, а довші тимчасові договори повинні відповідати вимогам застосовного територіального договору та національного законодавства.

Після завершення погодженого строку оренди договір автоматично припиняється, і окреме повідомлення про відмову від продовження не потрібне.

Шукаєте оренду в Італії без зайвого головного болю? Ми проведемо вас через увесь процес і допоможемо оформити найкращий договір саме для вас. Зв’яжіться з нами вже сьогодні!

Студенти

Цей договір створений спеціально для студентів університетів, які навчаються не за місцем постійного проживання, і може використовуватися лише для нерухомості в муніципалітетах, де розташовані університети, якщо орендарі не є місцевими жителями.

Строк договору становить від 6 місяців до 3 років, а регульована орендна плата робить житло доступнішим для студентів. Натомість власники отримують різні податкові пільги.

Однак через молодий вік і недостатній досвід орендарів деякі власники користуються ситуацією та встановлюють ринкову ставку замість регульованої орендної плати. Якщо орендна плата перевищує максимально допустимий рівень відповідно до застосовної угоди, умова договору, яка встановлює надмірну суму, може бути недійсною, а орендар може вимагати повернення коштів, сплачених понад законний розмір орендної плати.

Договори Foresteria (“Foresteria”)

Особливість договору foresteria полягає в тому, що його підписує не сам орендар, а компанія, яка використовує нерухомість для проживання своїх працівників, що працюють далеко від дому. Це популярний варіант для великих компаній, які часто направляють співробітників у тривалі відрядження.

Основна перевага для компаній полягає в тому, що витрати на утримання можуть відніматися з оподатковуваного доходу протягом строку до 3 років. Однак зверніть увагу: застосування режиму єдиного податку cedolare secca у таких випадках може бути проблематичним.

Елітна та історична нерухомість

Для елітної нерухомості (кадастрові категорії A/1, A/8, A/9) або нерухомості, що має історичну цінність, застосовується повністю вільний договір. Це означає, що строк, орендна плата та будь-які інші умови можуть вільно погоджуватися сторонами, якщо вони не суперечать Цивільному кодексу Італії. Такий підхід забезпечує максимальну гнучкість як власнику, так і орендарю.

Туристична оренда

Туристична оренда—ще один поширений вид договору в Італії.

Для неї передбачено значно менше обмежень: договір можна укласти як на один день, так і на кілька місяців. Короткострокові туристичні договори можуть не підлягати обов’язковій реєстрації, якщо не перевищено передбачений законом 30-денний поріг. Водночас туристична та короткострокова оренда підпадає під окремі національні вимоги, зокрема щодо ідентифікаційного коду CIN та відповідних правил безпеки. Це робить туристичну оренду гнучким варіантом як для короткого, так і для середньострокового проживання.

Податки на оренду

Незалежно від того, який тип договору ви оберете, італійська держава отримає свою частку від доходу, який приносить ваша нерухомість. Спосіб оподаткування залежить від того, чи є власник фізичною особою або компанією. Тут ми зосередимося лише на фізичних особах, які мають два основні варіанти оподаткування: IRPEF або Cedolare secca.

Ось порівняльна таблиця двох варіантів:

Порівняння Cedolare secca та IRPEF

Ця таблиця показує ключові відмінності між Cedolare secca та IRPEF і дає чітке уявлення про витрати та переваги кожної системи. Cedolare secca пропонує спрощений порядок оподаткування та нижчі ставки для договорів із регульованою орендною платою, але не дозволяє коригувати орендну плату відповідно до інфляції (ISTAT). IRPEF, навпаки, передбачає складнішу систему оподаткування, зате дозволяє індексацію орендної плати та доступний для всіх типів нерухомості.

Реєстрація договору оренди

Найпростіший спосіб зробити це—онлайн через сервіс RLI Web Податкового агентства Італії^[2]. Доступ до онлайн-сервісів у зарезервованій зоні можливий за допомогою підтримуваних цифрових засобів ідентифікації, зокрема SPID, CIE або CNS.

Для реєстрації договору зазвичай потрібно сплатити реєстраційний податок та гербовий збір (зокрема один гербовий збір за кожні 100 рядків або 4 сторінки договору), які застосовуються за кожен рік оренди.

Однак якщо ви обираєте Cedolare secca, сплачувати ані реєстраційний податок, ані гербовий збір не потрібно. Повністю безкоштовно!

Реєстраційний податок і гербовий збір

Хто відповідає за реєстрацію?

Відповідно до статті 13, пункту 1, Закону 431/98, за реєстрацію договору протягом 30 днів із моменту підписання відповідає орендодавець. Він також повинен повідомити орендаря про дані реєстрації протягом 60 днів.

Хто сплачує реєстраційні витрати?

Відповідно до статті 8 Закону 392/78, реєстраційні витрати діляться порівну 50/50 між орендодавцем та орендарем. Але будьте уважні: якщо власник не сплатить свою частку, сторони несуть солідарну відповідальність, а це означає, що від орендаря можуть вимагати покрити недоплату.

Що відбувається, якщо договір не зареєстрований?

Якщо договір не зареєстрований, наслідки можуть бути серйозними. Agenzia delle Entrate вимагатиме сплати несплаченого реєстраційного податку як від власника, так і від орендаря, які несуть солідарну відповідальність. Але це лише початок. Ось дві основні проблеми, з якими можна зіткнутися:

• Орендар може вимагати повернення всієї сплаченої орендної плати протягом 6 місяців після звільнення нерухомості.
• Якщо після завершення строку договору орендар відмовляється звільнити нерухомість, власник не зможе виселити його за стандартною процедурою. Натомість доведеться розпочинати тривалий і дорогий звичайний судовий процес.

Коротко кажучи: відсутність реєстрації договору може створити чимало проблем!