Un Prezzo Elevato Non Rende Automaticamente un Immobile di Lusso
Gli immobili di lusso in Italia comprendono ville di prestigio, appartamenti, attici, dimore storiche e proprietà rare in alcune delle località più desiderate del Paese.
Ma un prezzo elevato o una grande superficie, da soli, non creano il lusso.
Due proprietà possono costare la stessa cifra.
Una può avere una posizione rara, una vista difficilmente compromettibile, accesso diretto all'acqua o un'architettura unica.
L'altra può semplicemente avere interni molto costosi e più metri quadrati.
Io non cercherei la lista più lunga di caratteristiche costose. Cercherei ciò che non può essere facilmente ricreato: posizione esatta, privacy, vista, architettura, spazi esterni, accesso e qualità intrinseca della proprietà.
LA NOTA DI ELENA
Quando valuto un immobile di lusso, separo sempre ciò che può essere cambiato da ciò che non può essere creato dopo l'acquisto. Cucina, mobili e finiture possono essere sostituiti. Posizione, accesso, vista, privacy, carattere storico e rapporto con il mare, il lago o la città no. Io inizio la valutazione proprio dalla seconda lista.
Il Punto Esatto sulla Mappa Conta Più del Nome della Località
Portofino, Porto Cervo, Milano, Lago di Como o Toscana sono soltanto il primo livello della ricerca.
Nel segmento luxury, anche poche centinaia di metri possono cambiare completamente la qualità di una proprietà.
Io controllo esposizione, sole, rumore, privacy, accesso in auto e a piedi, distanza dall'acqua, dalla marina, dal centro, dalla scuola o il percorso verso l'aeroporto.
A Milano può contare il singolo palazzo e perfino il lato dell'isolato.
Sul lago, il sole invernale e il reale accesso all'acqua.
Al mare, la distanza dalla spiaggia, il vento e la privacy durante l'alta stagione.
Io non comprerei il prestigio di un nome. Comprerei il punto esatto sulla mappa e il modo in cui funziona nella tua vita.
La Rarità Conta Più delle Finiture Costose
Il marmo può essere sostituito.
La cucina può essere ridisegnata.
I mobili possono essere cambiati.
Ma non puoi creare una posizione fronte mare dove non esiste.
Non puoi spostare un attico sul lato migliore del palazzo.
Non puoi creare un parco storico maturo in una stagione.
E non puoi costruire una vista panoramica se davanti alla proprietà c'è già un altro edificio.
Le caratteristiche che non possono essere ricreate sono spesso quelle che spiegano la differenza tra una proprietà costosa e una proprietà realmente rara.
ATTENZIONE
Durante la visita crea due liste: “può essere cambiato” e “non può essere ricreato”. La seconda dovrebbe spiegare una parte importante del premio che stai pagando per un immobile di lusso.
La Vista Va Valutata dai Luoghi in Cui Vivrai Davvero
Il panorama può rappresentare una componente importante del valore.
Ma io non lo valuterei soltanto dal punto del terrazzo in cui si è posizionato il fotografo.
Cosa vedi dal soggiorno?
Dalla camera principale?
Dal tavolo da pranzo?
Dalla piscina?
Cosa vedi quando sei seduto invece che in piedi davanti alla finestra?
Come cambia la luce durante il giorno?
C'è un tetto, una strada o un altro edificio in primo piano che non compare nelle fotografie?
Una grande vista deve funzionare nella vita quotidiana, non soltanto nel materiale di marketing.
Privacy Non Significa Isolamento
Per un acquirente, lusso può significare una villa senza vicini.
Per un altro, un appartamento di prestigio nel centro di Milano, silenzioso, con portineria e con tutto raggiungibile a piedi.
Io controllo la privacy rispetto alla strada, ai vicini, agli altri edifici, alla spiaggia o all'acqua.
Nelle grandi residenze guardo anche la privacy tra famiglia, ospiti e personale.
Una buona privacy non dovrebbe rendere la vita quotidiana più complicata del necessario.
La Distribuzione Conta Più del Numero delle Camere
In una grande proprietà è facile lasciarsi impressionare dai numeri.
Sei camere.
Sette bagni.
Guest house.
Alloggi per il personale.
Ma la vera domanda è un'altra:
come funzionano insieme tutti questi spazi?
Dove vive realmente la famiglia ogni giorno?
Gli ospiti possono essere indipendenti?
Esiste un percorso naturale tra cucina, sala da pranzo e terrazzo?
Il personale deve attraversare aree private?
Una buona distribuzione rende semplice da vivere anche una proprietà molto grande.
Gli Spazi Esterni Devono Funzionare Tutto il Giorno, Non Soltanto nelle Riprese con il Drone
Piscina, giardino, terrazzo, cucina esterna, campo da tennis, ormeggio o accesso alla spiaggia possono aumentare significativamente il valore di una proprietà.
Ma il numero di dotazioni mi interessa meno della loro reale funzionalità.
Dov'è l'ombra?
Il terrazzo è protetto dal vento?
Quanto dista la cucina dalla zona pranzo esterna?
Puoi vedere la piscina dalla casa?
Il giardino è pratico per bambini e ospiti?
L'ormeggio è realmente adatto alla tua barca?
Il lusso degli spazi esterni non è nel numero delle dotazioni, ma nella naturalezza con cui entrano nella tua giornata.
Il Carattere Storico Deve Funzionare Insieme al Comfort Moderno
Affreschi, parquet storici, scale in pietra, un parco maturo o una facciata originale possono rendere una proprietà realmente rara.
Ma insieme a questi elementi io controllo anche riscaldamento, raffrescamento, serramenti, impianto elettrico, bagni, internet, ascensore, garage e locali tecnici.
Se la proprietà è formalmente sottoposta a tutela storica, bisogna inoltre verificare eventuali vincoli e possibilità di intervento futuro.
La storia deve creare valore, non diventare una giustificazione per un disagio permanente.
Una Proprietà Contemporanea di Lusso Deve Essere di Qualità Anche Senza Marchi Costosi
In una proprietà nuova o recentemente ristrutturata è facile comunicare il lusso attraverso il marchio della cucina, la pietra naturale, l'illuminazione o la domotica.
Io andrei più in profondità.
Acustica.
Comfort termico.
Ventilazione.
Vetrate.
Protezione solare.
Impermeabilizzazione.
Impianti.
E possibilità di mantenere correttamente tutte queste tecnologie anche dopo l'acquisto.
Finiture costose che nascondono una base tecnica debole smettono molto rapidamente di sembrare lusso.
Per un Proprietario Internazionale, la Gestione Fa Parte del Lusso
Se vivi fuori dall'Italia, la proprietà deve funzionare anche senza la tua presenza costante.
Portineria.
Custode.
Property manager.
Giardiniere.
Sicurezza.
Manutenzione della piscina.
Servizi della marina.
Tutto questo può essere molto più importante di un'altra camera.
Prima dell'acquisto cercherei di capire chi deve essere presente ogni settimana, chi lavora soltanto stagionalmente, quali accordi esistono già e quali servizi potrebbero continuare dopo il cambio di proprietà.
Poter arrivare e semplicemente godersi la propria casa senza dover continuamente risolvere problemi è anch'essa una forma di lusso.
Villa, Appartamento o Attico?
Gli immobili di lusso non appartengono a un'unica categoria.
Una villa può offrire privacy, terreno e indipendenza.
Un appartamento di prestigio può offrire una posizione centrale e una gestione più semplice.
Un attico può offrire ultimo piano, terrazzo, luce naturale e vista panoramica.
Per questo io non definirei per prima cosa la tipologia immobiliare.
Definirei invece le tre caratteristiche per le quali sei realmente disposto a pagare un premio.
La Due Diligence Deve Confermare le Caratteristiche per Cui Stai Pagando di Più
Negli immobili di prestigio, piscine, ormeggi, accesso privato alla spiaggia, guest house, grandi terrazzi, ascensori, strutture storiche, garage o impianti complessi richiedono spesso verifiche specifiche.
Per ogni elemento bisogna comprenderne status giuridico, condizioni tecniche, modalità di utilizzo e futura manutenzione.
Fare due diligence significa confermare che le caratteristiche per le quali stai pagando un premio esistano realmente, appartengano alla proprietà e possano essere utilizzate nel modo in cui ti aspetti.
PRIMA DI COMPRARE
Per ogni caratteristica che incide significativamente sul prezzo, chiedi una verifica specifica. Presta particolare attenzione a ormeggi, accessi privati all'acqua, piscine, terrazzi, guest house, ascensori, strutture storiche e altri elementi difficili o impossibili da sostituire dopo l'acquisto.
Un Immobile di Lusso Non Può Sempre Essere Valutato Soltanto in €/m²
Nel mercato ordinario esistono spesso abbastanza proprietà simili per effettuare confronti diretti.
Nel segmento luxury può non esistere un comparabile realmente identico.
Una villa fronte lago con ormeggio, una tenuta storica con un grande parco o un raro attico con terrazzo panoramico possiedono caratteristiche che il semplice prezzo al metro quadrato non riesce a spiegare.
Io valuterei separatamente microzona, rarità, stato dell'immobile, terreno, vista, accesso all'acqua, distribuzione e qualità dell'edificio.
La valutazione di un immobile di lusso spesso inizia proprio dove il semplice €/m² smette di spiegare le differenze.
Anche la Rivendibilità Fa Parte della Qualità di un Immobile di Lusso
Rarità non significa che ogni proprietà unica sarà facile da vendere in futuro.
Io mi chiederei:
quali caratteristiche di questa casa interesseranno non soltanto te, ma anche il prossimo acquirente internazionale?
Posizione forte.
Buon accesso.
Privacy.
La vista giusta.
Garage.
Distribuzione funzionale.
Gestione chiara.
La forma migliore di rarità non è l'eccentricità. È la scarsità di caratteristiche che molti acquirenti qualificati desiderano ma che sono difficili da trovare.
L'Off-Market È una Parte Naturale del Mercato Immobiliare di Lusso
Alcune proprietà di prestigio in Italia non vengono pubblicizzate ampiamente.
Un proprietario può voler proteggere la propria privacy, evitare la pubblicazione delle fotografie oppure vendere con discrezione una villa facilmente riconoscibile o una tenuta di famiglia.
Quando i tuoi criteri sono molto specifici, vale quindi la pena considerare anche gli immobili off-market in Italia.
Per le proprietà riservate, le informazioni possono essere comunicate progressivamente e, quando richiesto dal proprietario, dopo la sottoscrizione di un NDA o la verifica della capacità finanziaria dell'acquirente.
La riservatezza deve proteggere la transazione, non nascondere informazioni rilevanti all'acquirente.
La Ricerca Inizia da Ciò su Cui Non Vuoi Scendere a Compromessi
Il budget conta.
Ma nel segmento luxury voglio sapere anche altro.
Accesso diretto all'acqua?
Possibilità di muoversi a piedi?
Sole invernale?
Garage?
Scuola internazionale?
Guest house?
Vita principalmente su un unico piano?
Architettura storica?
Grande terrazzo?
Tempo massimo per raggiungere l'aeroporto?
Io definirei tre caratteristiche sulle quali non sei disposto a scendere a compromessi. Sono queste che dovrebbero determinare la shortlist.
Un Buon Immobile di Lusso Rimane Speciale Anche Quando Finisce il Marketing
Immagina la proprietà senza mobili di design.
Senza fiori.
Senza tramonto.
Senza riprese con il drone.
Senza champagne sul terrazzo.
Cosa rimane?
Posizione.
Luce.
Vista.
Architettura.
Privacy.
Spazi esterni.
Accesso.
Qualità tecnica.
Rarità.
Se queste caratteristiche sono forti, il lusso della proprietà ha fondamenta reali. Io comprerei dove il premio di prezzo continua ad avere senso anche quando il marketing finisce.
CERCHI UN IMMOBILE DI LUSSO IN ITALIA?
Indicaci la località o lo stile di vita che preferisci, il budget, la tipologia di proprietà e le tre caratteristiche sulle quali non sei disposto a scendere a compromessi. Nel segmento luxury, criteri precisi contano più del numero di annunci disponibili.
POSSIEDI UN IMMOBILE RARO O DI PRESTIGIO IN ITALIA?
Il tuo prossimo acquirente potrebbe vivere all'estero e cercare proprio una proprietà che non desideri pubblicizzare ampiamente. Puoi
proporre il tuo immobile alla clientela internazionale di LuxuryVillaItaly oppure scegliere una vendita riservata attraverso il mercato
off-market.
Elena Manzhos è agente immobiliare abilitata e fondatrice di LuxuryVillaItaly. Lavora con acquirenti internazionali interessati a immobili di prestigio a Milano, sui laghi italiani, in Liguria, Sardegna e Toscana.
Domande Frequenti sugli Immobili di Lusso in Italia
Cosa rende davvero di lusso un immobile in Italia?
Non soltanto il prezzo o le dimensioni. Il valore nasce dalla combinazione di microzona, rarità, privacy, vista, architettura, spazi esterni, qualità tecnica e caratteristiche difficili o impossibili da ricreare dopo l'acquisto.
Esiste una superficie minima per definire un immobile di lusso?
No. Una proprietà più piccola direttamente sul mare in una posizione rara o un appartamento unico all'interno di un palazzo storico possono essere molto più esclusivi di un immobile più grande in una posizione meno interessante.
In un immobile di lusso conta di più la posizione o l'interior design?
Generalmente contano di più posizione e caratteristiche che non possono essere ricreate. Gli interni possono essere modificati; una posizione fronte mare o fronte lago, la vista, la privacy, l'architettura storica o la posizione specifica all'interno di un palazzo no.
Conviene cercare immobili di lusso off-market in Italia?
Sì, soprattutto quando i criteri di ricerca sono molto precisi. L'off-market può dare accesso a proprietà che i proprietari non desiderano pubblicizzare, ma la riservatezza non sostituisce mai una completa due diligence tecnica e legale.
In cosa differisce la ricerca di un immobile di lusso da una normale ricerca immobiliare?
Microzona, rarità, caratteristiche non modificabili, qualità tecnica e legale, gestione e futura rivendibilità assumono un peso maggiore. La shortlist dovrebbe quindi essere costruita attorno ai criteri indispensabili e non soltanto a budget e metri quadrati.