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Cosa si intende per “Luxury Real Estate”
Giorni fa, per una mia curiosità personale, mi sono divertita a chiedere ad alcuni clienti una definizione di Luxury Real Estate e la risposta è stata lapidaria: un immobile di lusso grande, ristrutturato, in un luogo prestigioso e con un vicinato di livello.
Questa frase, detta da molti con il sorriso sulle labbra, sottolinea come molti non considerino “di lusso” solo gli immobili paragonabili alla Neverland Valley Ranch del compianto Michael Jackson.
Quello che non molti sanno è che ci sono una serie di “regole” per capire se un immobile è di lusso o meno.
Nello specifico, esistono due modalità di inquadramento di un immobile di lusso: quella fiscale, che in queste righe ci interessa poco e che serve solo ad applicare le giuste aliquote per le imposte di compravendita, e quella commerciale, decisamente molto più esplicativa rispetto al discorso che stiamo facendo.
Volendo esprimere il concetto commerciale di Luxury Real Estate, potremmo riassumere il tutto in 4 parole chiave:
- Location
- Estensione territoriale
- Rifiniture
- Peculiarità uniche
Se fossimo nel mercato immobiliare anglosassone, l’unica parola chiave sarebbe location.
Per inglesi e americani l’esclusività del panorama, del vicinato e della città in cui sorge una casa vengono prima di tutto il resto: come a dire, posso abitare in una qualsiasi casa, a patto che il mio vicino sia un magnate.
Tornando al concetto di location, vivendo in un paese bello come l’Italia, che sta riscoprendo anche le bellezze dei piccoli paesi e dei borghi medievali, potremmo dire che nel nostro caso l’intera Italia può vantare una location di lusso.
Per quel che riguarda l’estensione territoriale, invece, i canoni sono ben più definiti: si definiscono immobili di lusso tutti quegli appartamenti che misurano più di 200 metri quadrati, mentre per le ville l’asticella si alza fino ai 500 mq.
Parlando di rifiniture, invece, per essere un vero immobile di lusso la casa in oggetto deve aver ricevuto una ristrutturazione recente, che le ha permesso di essere classificata nella classe energetica A o B.
Anche se non sono propriamente rifiniture, inoltre, rientrano in questa categoria anche alcune peculiarità che rappresentano il lusso, come la piscina, la dépendance per gli ospiti o la casa del custode.
Le peculiarità uniche, infine, sono quelle caratteristiche che da sole possono aumentare vertiginosamente il valore di un immobile. Ad esempio, se casa tua affaccia su scenari unici al mondo come il lago di Como o la costiera amalfitana, già solo per quello potrebbe fregiarsi del titolo di “immobile di lusso”.
Se poi disponi addirittura di un tuo accesso diretto al mare, con tanto di darsena, o magari anche un tuo eliporto, allora vuol dire che “sei al top”, come direbbe Crozza imitando Flavio Briatore.
Quali sono le location top in Italia?
Ammetto che sull’argomento sono un “filino” di parte, visto che sono realmente convinta che l’Italia sia una delle nazioni più belle al mondo.
Siamo uno dei pochi paesi al mondo che racchiude in poche centinaia di km quadrati sia mare cristallino che scenari alpini, abbiamo città uniche al mondo come Roma, Venezia, Milano e tante altre, ma al tempo stesso in questi ultimi anni stanno vivendo una seconda giovinezza i nostri piccoli centri rurali.
Insomma, qualunque sia la location, fin quando si parla di Italia si va sempre sul sicuro.
Al netto di queste considerazioni, è innegabile che, seguendo pure il trend di molti investitori stranieri, ci siano luoghi d’Italia in cui il mercato immobiliare è molto più in fermento rispetto ad altri.
In Toscana, ad esempio, fu Sting negli anni Novanta a fare da apripista, decidendo di stabilirsi nelle campagne fiorentine. Oggi la regione sta vivendo un nuovo “rinascimento immobiliare” e offre come location top, oltre ovviamente a Firenze, anche dimore storiche nel Chianti, a Forte dei Marmi e all’Argentario.
Altra regione che può vantare location top è la Liguria: quelle che godono di maggior fama sono indubbiamente Portofino e le Cinque Terre, ma negli ultimi anni sono diventate “trend topic” per gli immobili di lusso anche località come Sanremo, Santa Margherita Ligure, Alassio, Bordighera.
La Campania è da sempre un must per le location, e nel corso dei secoli le sue perle sono sempre le stesse: Capri, Ischia, la Penisola Sorrentina e la Costiera Amalfitana. Negli ultimi anni registriamo un fascino crescente anche nelle località della costa del Cilento, con tantissimi immobili di lusso acquistati e venduti.
La Lombardia è invece la regione più eterogenea per quel che riguarda le location top: tutti gli uomini d’affari sanno che Milano è il luogo ideale per acquistare un immobile di lusso nel cuore pulsante dell’economia italiana, mentre per gli amanti del relax e degli scenari suggestivi le sponde dei laghi di Garda, di Como e del Maggiore pullulano di soluzioni “luxury”.
Sardegna e Veneto, infine, non hanno numericamente tantissime location top, ma vantano comunque pezzi da Novanta come la Costa Smeralda per i sardi e Venezia e Cortina d’Ampezzo per i veneti.
Chi acquista Luxury Real Estate in Italia?
Se l’Italia vive un periodo economico difficile (che dura da tempi incalcolabili, ma non divaghiamo) come può un mercato impegnativo come quello del Luxury Real Estate essere comunque florido?
Semplice, i soldi non ce li mettiamo noi italiani.
È cosa nota, infatti, che sempre più stranieri decidono di acquistare casa in Italia e, potendo molti di essi poter contare su una liquidità ben più prosperosa della nostra, decidono di investire negli immobili di lusso.
La cosa è stata agevolata anche dal crollo dei prezzi del mercato immobiliare italiano, che sono diventati alla portata anche di semplici professionisti stranieri e non più solo per pochi eletti miliardari.
Quelli che più di tutti fra gli stranieri acquistano immobili di lusso in Italia sono i tedeschi.
La cosa in realtà era abbastanza evidente anche in tempi non sospetti pure perché, anche solo da un punto di vista geografico, per buona parte della Germania l’Italia è il più vicino sbocco sul mare, e ne è la dimostrazione la puntuale invasione teutonica nel periodo estivo.
Dal punto di vista meramente numerico le transazioni immobiliari con protagonisti i tedeschi sono quelle più numerose. Dal punto di visto del Luxury Real Estate, tuttavia, gli acquisti immobiliari più importanti sono quelli fatti dai russi.
Dapprima erano solo gli oligarchi russi, poi nel corso degli anni anche i rappresentanti della media borghesia della Russia hanno deciso di investire da noi.
Perché gli stranieri acquistano tanti immobili di lusso in Italia?
A dispetto di quanto si possa pensare, sono diversi i motivi per cui gli stranieri (tedeschi e russi in primis, ma anche inglesi, francesi e americani) decidono di acquistare immobili di lusso in Italia.
A guardare l’età media degli acquirenti, si capisce subito che per molti l’Italia rappresenta il classico “Buen Retiro”.
La maggior parte degli stranieri che investe nel Luxury Real Estate, infatti, ha più di 50 anni, con figli ormai adulti e indipendenti, quindi decidono di passare la vecchia in un luogo che per clima e servizi sia più vicino alle loro esigenze, come appunto l’Italia.
È proprio per questo motivo, del resto, che negli ultimi anni stanno crescendo esponenzialmente le vendite di immobili di lusso in piccoli centri rurali e/o in località non turistiche: questa tipologia di acquirente è anzitutto alla ricerca di relax e tranquillità.
Mi ha invece sorpreso di più scoprire che per molti stranieri l’acquisto di un immobile di lusso in Italia è solo finalizzato a motivi di business.
Il grosso degli stranieri è alla ricerca della speculazione: visto che i prezzi degli immobili dalle nostre parti è sceso sanno bene che possono assicurarsi una casa che fra qualche anno avrà sicuramente un valore maggiore rispetto a quello attuale.
Altri invece, che hanno anche interessi professionali in Italia, acquistano casa per avere una base logistica per la propria attività.
La Due Diligence per il Luxury Real Estate
Prima di impegnarsi e sottoscrivere un’offerta irrevocabile di acquisto, è bene effettuare la cosiddetta “Due Diligence”, ossia un controllo meticoloso di tutti i documenti inerenti la proprietà immobiliare.
Perché?
Perché con l’atto di compravendita si trasferisce la proprietà e tutti gli eventuali vizi, difformità, obblighi, ecc.
Più precisamente…
analizzando i documenti fino al ventennio precedente, la due diligence consente di verificare chi è il venditore, come è venuto in possesso del bene, quali siano gli eventuali carichi pendenti sulla proprietà, vincoli, gravami, servitù, difformità catastali e soprattutto urbanistiche.
Il tutto per evitare sorprese, che solitamente non sono piacevoli.
In particolare, la verifica della conformità urbanistico-catastale è più complessa per una villa indipendente rispetto ad un appartamento. Infatti, le possibilità di abusi edilizi in un appartamento, ad esempio ampliamento della superficie coperta, sono molto limitate. Viceversa, in una villa le possibilità sono maggiori.
La due diligence è solitamente richiesta dal compratore, ha una durata variabile (generalmente 2 mesi) in funzione anche dei tempi di accesso alla documentazione presso gli uffici competenti e fotografa la situazione di una proprietà sotti i seguenti aspetti:
- descrizione dell’immobile (ubicazione, confini);
- provenienza, titolarità, stato occupazionale, eventuale condominio / consorzio;
- servitù, vincoli (paesaggistico, monumentale);
- situazione catastale ed ipotecaria (vincoli, ipoteche, pignoramenti, sequestri, ecc.);
- situazione urbanistica/edilizia (regolarità edilizia, conformità, condoni, abitabilità);
- impianti e relative certificazioni.
In sostanza, la due diligence è tanto noiosa quanto utile.